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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 03/06/2014 16h43 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

Membre
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Bonjour à tous,

Après de nombreuses lectures sur le forum j’aimerais avoir vos avis sur un montage fiscale.

Dans les prochains mois nous allons mon frère et moi même acheter en viager un bâtiment professionnel que mon père détient. (nous sommes uniquement deux enfants)

La question est : comment intégrer nos loyers perçus? (ils seront supérieurs à la rente )

Création d’une SCI ou plutôt d’une SARL de famille?

Merci pour vos aides et vos remarques,

Cordialement

Gilles

Mots-clés : sarl, sci, viager

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#2 03/06/2014 18h05 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

Membre
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A ma connaissance, vous n’avez pas le droit d’avoir un loyer > rente pour un viager.

Ensuite, si c’est un professionnel, louer en local équipé. Revenus BIC.

Le plus optimal à mon sens, c’est l’indivision.
ensuite, SAS ou SASU.

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#3 03/06/2014 20h30 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

Membre
Réputation :   317 

Le loyer ne peux pas être supérieur à la rente.

La rente à des clauses de réindexations.

L’indivision doit être murement réfléchi en fonction des relations entre vous et votre frère.

Pour les structures morales , prenez le temps d’étudier les aspects juridiques et fiscales de chacune.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 03/06/2014 23h47 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

Modérateur
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Pourquoi ne pas envisager que ce bâtiment soit racheté par une société … dont votre père détiendrait l’usufruit viager de parts, et vous et votre frère le reste du capital (ou que le bâtiment soit apporté à la société par votre père en échange de l’usufruit viager de parts, si vous et votre frère apportez autre chose de valeur substantielle) ?
Il doit être possible de faire un montage et des statuts "sur mesure" pour que votre père perçoive ainsi une rente similaire à ce que vous avez imaginé avec votre montage. (Pour le détail, il faudrait avoir les montants en jeu, et comment vous et votre frère envisagez de financez cette acquisition). Vous devriez consulter un spécialiste (et ne pas hésiter à lui payer qqs honoraires pour monter quelque chose de vraiment adapté)….


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#5 04/06/2014 09h18 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

Membre
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Merci pour vos réponse.

Je vous donne un peu plus d’infos pour compléter vos conseils:

Le bâtiment est la propriété personnelle de mon père.
Il est actuellement loué à notre Sarl, donc mon père touche ce loyer.

Est-il donc impossible de vendre à local professionnel en viager?

Pour les montants nous sommes actuellement sur 5000€ de loyer mensuel.

Dans notre idée nous pensions réaliser un viager avec un bouquet départ de 30000€ puis une rente mensuelle de 2500€. Comme cela le loyer financerait la rente et permettrait de créer des liquidités dans une Sci ou une Sarl, de telle sorte à racheter peut-être par la suite dans le même esprit la l’habitation de nos parents.

Avant de consulter un spécialiste, je voulais consulter le forum, car chaque jour j’apprends et certains membres actifs sont vraiment bien calés!

Merci bonne journée

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#6 04/06/2014 09h24 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

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Il serait effectivement très étonnant qu’un spécialiste vous conseille le viager, ne serait-ce que d’un point de vue fiscal (non déductibilité de la rente sur les revenus fonciers du débirentier, imposition de la rente versée au crédirentier).

Sans parler du problème, déjà soulevé, du calcul du montant de la rente et du bouquet, qui doivent être en adéquation avec la valeur vénale du bien et l’âge du vendeur.

De plus, mais c’est un point de vue vraiment personnel, il est possible dans ce genre de situation de se retrouver dans une position un peu malsaine "d’attente" du décès du propriétaire, en l’occurrence votre père (bien sûr on peut aussi être en attente du décès d’un ascendant pour bénéficier de la succession).

Le choix d’une structure SCI ou SARL à l’IR me parait être une problématique secondaire.

Sauf si vous avez déjà bien muri votre projet, je pense qu’il conviendrait de reprendre votre problématique depuis le début pour vérifier que le viager est véritablement la voie à explorer afin de répondre à vos attentes.

Edit : je n’avais pas pris connaissance de la réponse de Gilles

Dernière modification par pierrejacques11 (04/06/2014 09h25)

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#7 04/06/2014 10h21 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

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Pourtant je croyais que pour le crédirentier une partie de la rente était déductible en fonction de l’âge de la personne.

Le but dans ce cas n’est pas d’attendre la mort de la personne comme dans un viager classique mais la de transmettre plus en avance le patrimoine immobilier qui de plus est notre outils de travail au quotidien car le bâtiment héberge notre Sarl.

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#8 04/06/2014 10h23 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

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Oui, bien sûr, une partie de la rente seule est imposable, en fonction de l’âge au moment de la vente.

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#9 04/06/2014 23h22 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

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Je ne sais pas quelle est la valeur vénale du bien ni vos âges respectifs ou vos patrimoines.

Avez vous exploré une donation de la nue propriété ?

Avant d’explorer des montages, il faut définir l’objectif.

Est ce améliorer l ebitda de votre sarl ? garantir une rente a votre père ? Ou optimiser fiscalement la transmission ?

A mon sens, le détail de vos situations familiales, fiscales et patrimoniales est le seul moyen de proposer une voie répondant a l’objectif énoncé. Le reste c’est de la spéculation basée sur une interprétation.

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#10 05/06/2014 10h39 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

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Bonjour,

Merci pour l’intérêt que vous portez à mon projet.

Le bien est un ancien bâtiment industriel reconvertit en bureaux et local commercial qui je pense peut être évalué à maximum 250k€ vu la situation géographique.

L’objectif principal est d’optimiser fiscalement la transmission d’une partie du patrimoine immobilier.

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#11 05/06/2014 12h25 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

Modérateur
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Relisez mon message #4. Il me semble répondre à tous vos objectifs. En particulier ça permet : préparation de la transmission avec une fiscalité optimisée (et transmission progressive si le montant total le nécessite), réglage (dans une certaine mesure) des charges de la SARL et des revenus de votre père jusqu’à son décès.

Sinon, une simple donation par votre père de la nue-propriété du bien à ses enfants permettra d’obtenir l’objectif de préparation de la transmission, en restant très simple, mais avec moins de flexibilité.


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#12 05/06/2014 16h42 → Investissement en viager : SCI ou SARL de famille ? (sarl, sci, viager)

Membre
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Gilles6688 a écrit :

maximum 250k€ vu la situation géographique.

Prix : 250000 euros maxi
Loyer : 5000 euros
Rentabilité : 24 % … Cà fait cher pour la SARL…

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