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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/05/2014 19h42 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je possède actuellement un appartement (mon premier achat) et j’envisage dans moins d’un an d’acheter plus grand.

Je l’ai acheté à un très bon prix (135 k€ + 9 k€ de travaux) alors qu’il peut se revendre entre 190 k€ et 200 k€.

Je voudrai donc pouvoir le garder et le mettre en location puisque je pourrai largement autofinancer l’opération (loyer de 1000 €/mois possible, dans le centre ville de Lille très bien placé). Par contre dans ce cas je n’aurais que très peu d’apport pour acheter plus grand.

Mon idée était la suivante et je voudrai la soumettre à votre avis :
Je revend mon appartement à une SCI qui m’appartiendrai au prix du marché pour prendre ma plus-value. Je le mets en location via la SCI en m’arrangeant pour équilibrer à peu prés le remboursement du prêt avec les loyers. Par contre je dois payer les frais de notaire au passage j’entends bien.

Est-ce que ce type d’opération pose un problème juridique ?
Est-ce que quelqu’un à déjà fait ce type d’opération ?
Cela vous semble-t-il judicieux sur le plan de l’endettement ?

Je suis preneur de tout avis et expériences.

Merci d’avance.

Mots-clés : apport, rendement, revente

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#2 22/05/2014 00h09 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

Modérateur
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Vous devriez faire une recherche sur ce forum (avec l’outil en haut à droite de cette page), puis avec google sur le net, sur le mot clé "vente à soi-même", pour avoir une idée de problèmes que votre idée pourrait poser.

Financer les opérations que vous avez imaginé ne sera pas forcément aisé, en tout cas sans doute pas plus aisé que l’achat de votre RP et d’un autre bien locatif.

Je n’ai jamais fait ce genre de chose, préférant ne pas mélanger un bien auquel je pourrais être attaché pour des raisons peu objectives (par exemple mon ancienne RP, avec les souvenirs qui y sont attachés) et un investissement financier.

A priori, et sauf si cet appartement (votre actuelle RP) permet vraiment un rendement exceptionnel, ou a des perspectives de revalorisation à terme exceptionnelles (ce que vous n’avez pas indiqué), je vendrais, pour disposer d’un plus gros apport pour acquérir la nouvelle RP, et éventuellement d’ici quelques temps pour faciliter (en ayant un bon dossier) l’acquisition d’un autre bien locatif (avec un apport minimal et un emprunt sur 20 ans ou +) avec une rentabilité et des perspectives de revalorisation nettement au-dessus du commun.


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#3 22/05/2014 15h43 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Ok avec GBL, une fois refinancé, votre bien aura une renta d’environ 5 % brut, ce qui ne présente pas grand intérêt dans le cadre d’un investissement locatif. Par ailleurs, vous (en tant qu’associé de la SCI qui est responsable des dettes de celle-ci) aurez un gros crédit sur le dos qui contrairement à ce que vous pensez ne sera pas couvert par vos loyers.

Si vous avez la chance d’encaisser cette PV latente sur ce bien en RP, il faut prendre votre gain… Vous financerez ainsi l’essentiel de votre nouvelle RP sans passer par la case crédit (ou peu), et disposerez peut-être même d’un petit apport au besoin pour un investissement locatif.

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#4 26/05/2014 17h37 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Oui il est vrai qu’en rachetant mon bien au prix du marché le rendement n’est plus très intéressant.

Il est probablement plus intelligent comme vous le dites de prendre la plus value et de m’en servir pour acheter une plus grande RP. Par contre je devrais qd même largement passer par la case crédit, un apport de 60 k€ ou même 70 k€ finance à peine le quart d’une maison sur Lille…

Merci pour vos conseils avisés.

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#5 26/05/2014 18h09 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

Membre
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C’est l’illusion du marché merveilleux de la hausse : en simplifiant, un bien à 100 k€ qui prend 10% c’est 10k€ de plus value mais si c’est pour racheter un bien à 200 k€ qui prend aussi 10%, c’est 20k€ de plus à mettre donc au final plus que la PV…

C’était un petit hors sujet.

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#6 26/05/2014 23h04 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

Membre
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bonjour Olfate,

De mon (modeste) point de vue, je suis en total désaccord avec ce qui à été dit jusqu’ici.

olfate a écrit :

Je l’ai acheté à un très bon prix (135 k€ + 9 k€ de travaux) alors qu’il peut se revendre entre 190 k€ et 200 k€.

Je voudrai donc pouvoir le garder et le mettre en location puisque je pourrai largement autofinancer l’opération (loyer de 1000 €/mois possible, dans le centre ville de Lille très bien placé). - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6368#sthash.sFi6eJLK.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
C’est un bon produit , gardez le !!! Revendre cher pour … acheter cher ??? Puisqu’il s’autofinance, pourquoi ne pas emprunter pour votre RP… Si votre revenu est normal, la banque n’a aucune raison de ne pas vous suivre, d’autant que vous êtes déja client, et que le projet est viable.
Une fois votre RP acquise, et après vous etre fait la main en tant que bailleur pendant 2 ou 3 ans,(en direct si possible, c’est essentiel) si vous présentez un projet interessant a votre banque, elle vous fera confiance, puisque vous gérez déja un bien depuis quelques temps. (La réticence des banques à l’heure actuelle est très largement surfaite sur les dossiers corrects)

Pour ma part, une base solide consiste à avoir sa RP + un bien en location avec un bon produit.

Si tout roule, tout peux aller très vite …

Si au contraire vous vendez et achetez votre RP avec un gros apport, 2 ou 3 ans après, qu’avez vous à offrir à votre banque ??? Votre endettement sera tout de même conséquent, puisque vous aurez inconsciemment tendance à prendre un crédit court (et vous rapprocher des mêmes 33 % que si vous aviez emprunté 100%) , en vous disant que vous pouvez mettre tant, et que puisque c’est votre RP, autant qu’elle soit payée rapidement …
De plus, aucune expérience de bailleur, pourquoi vous faire confiance ???

Chacun à sa méthode, mais je pense qu’il est bon d’avoir tout les points de vues. C’est celle que j’ai choisie, et son gros avantage est le point de vue sécurisant pour vous et votre famille, vous laissant ainsi l’esprit libre pour le futur.

Le sujet de la SCI pour moi est hors sujet, vous aurez bien le temps pour le prochain bien …

P.S : Même si vous vendez, a l’heure actuelle, je ferais tout pour emprunter ma RP à 110%, et mon prochain invest aussi , et être libre quant au devenir de ce capital , qui constitue une bonne sécurité et un formidable pouvoir de négociation (bien plus qu’un "bon dossier" parce que " petit taux d’endettement").


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#7 27/05/2014 07h08 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

Membre
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Si il s’agit d’une RP vous avez intérêt à revendre sans taxation de plus value  cela vous fera un apport pour l’achat d’une RP donc les banquiers seront ravis de vous prêter.

Une fois loué et sorti du domaine de la RP , vous devrez payer la plus value à la revente.

Avec la somme restante vous pouvez envisager de faire un achat locatif en faisant un apport qui diminuera vos mensualités et vous permettra un auto financement du locatif.

Pour les histoires de SCI , laissez tomber pour l’instant ce ne sera pas intéressant pour vous à moins d’envisager de nombreux investissements locatifs.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 27/05/2014 09h31 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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grand21 a écrit :

Pour ma part, une base solide consiste à avoir sa RP + un bien en location avec un bon produit.

C’est ce que m’a dit le premier banquier que je suis allé voir quand j’ai commencé à investir.

Heureusement que je ne l’ai pas écouté!

2 choses :
- vous avez une grosse plus value TOTALEMENT EXONEREE d’impôts, rien que ça devrait suffire!
- votre montage actuel ne doit pas être optimum pour de la location, quelle est votre durée de prêt? N’allez vous pas créer un revenu qui va générer de l’impôt?


Left the Rat Race in 2013

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#9 27/05/2014 23h03 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Bonjour ZX6-R,

ZX6-R a écrit :

Heureusement que je ne l’ai pas écouté!

Pouvez vous nous en dire plus ? Est ce que , dans votre cas, cela aurait empeché/retardé vos débuts d’investisseur ? Avez vous pu bénéficier "d’un plus" grâce à cette décision ?


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#10 27/05/2014 23h27 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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oui, lisez ma présentation, je suis devenu rentier en 4 ans grâce à l’immobilier locatif. Depuis octobre dernier je suis enfin "libre" !


Left the Rat Race in 2013

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#11 28/05/2014 00h50 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Je vous rassure, il y a bien longtemps que j’ai lu votre présentation, et je ne serai guère original en vous félicitant sincèrement pour votre parcours.

C’est justement parce que je connais votre parcours que je vous posais cette question.

Je considère donc que la réponse est oui, et je constate que même une seule année de retard aurait handicapé votre fulgurant parcours … de 25% !!!

je réoriente un peu ma question :

Pensez vous que le facteur limitant d’acquisition de la RP est essentiellement dû au fait qu’il est plus difficile de se faire financer les futurs investissements ?

Ca semble etre bien souvent le cas, et j’ai peut etre une vision erronée suite à ma situation personnelle, puisque l’acquisition de ma RP en premier n’a absolument pas été un facteur limitant.(RP à 135000 euros, je comprends que c’est bien différent en ville par ex si RP = 400000 euros ou plus)

Puisque votre principe d’investissement vous dégage systématiquement du CF, et ce dès le début, la banque n’aurait elle pas pu avoir cette approche :

(c’est le cas de la mienne, avec des revenus nettement inférieur au votre, mais en réalité proportionnel à la différence du prix d’acquisition des RP) :

_ Vous achetez votre RP comme tout couple "normal", en empruntant la totalité, votre taux d’endettement avoisine les 30%. Votre reste à vivre est donc correct (même sur un salaire de 2K, encore mieux sur 4k).

_ Peu après (6 mois) vous déposer un bon dossier bien argumenté dégageant un CF positif, ca ne devrait pas poser de pb …

_ Vous laissez rouler 6 mois/1 ans, vous présentez un bon dossier, toujours en CF positif, d’un immeuble cette fois.

_ Stabilisation 1 an, puis acquisition nouvel immeuble, la banque commence à avoir l’habitude …

_ La 4 eme année, idem avec 2 immeubles …

Vous êtes rentier en 4 ans .

Je vous expose ceci car plus je parcours le forum, plus cette différence de pensée m’intrigue . Cela me surprend de voir presque toujours écrit que c’est une (grossière) erreur d’acheter sa RP en premier (je sais qu’il y a des fils sur ce sujet).

Votre parcours étant un peu ma vision, j’aurais certainement l’occasion de vous questionner directement sur votre fil , votre profil est très interessant …

Cordialement


rêver sa vie ou vivre ses rêves …

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#12 28/05/2014 06h20 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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@Grand21

ZX-6R a eu un parcours très rapide, il faut voir dans le détail comment il a procédé et chaque cas est différent.
Je crois me souvenir qu’il a acheté des studios sur Paris qu’il a ensuite revendu pour acheter des immeubles en province , le différentiel de prix lui permettant d’obtenir des immeubles avec plusieurs lots.

Le fait d’acheter ou pas sa RP en premier dépend de la situation familiale.
Sur l’aspect RP je suis moyennement d’accord avec l’approche de ne pas l’acheter en premier

Je suis plus partisan quand on est jeune d’acheter sa RP , de rénover et de revendre afin de se constituer un capital progressivement car la RP permet justement des opérations de revente sans plus value.

L’achat d’une RP n’empêche pas un achat locatif avec un cash flow positif.
A mon sens les deux peuvent être mené en parallèle.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 28/05/2014 10h21 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Chaque cas est à analyser en prenant en compte des spécificités.

Personnellement, j’aurai acheté à Paris ou 1ere couronne, donc minimum 400k€ pour un T2.
=> je n’aurais plus eu d’apport
=> j’aurais eu de très grosses mensualités (supérieures à un loyer pour un bien équivalent)

Donc je ne pense pas qu’une banque m’aurait suivi pour un investissement locatif car j’aurais été endetté au taquet, sans apport…

En faisant à la place des investissements locatifs, la banque m’a prêté plus facilement car j’avais de l’apport si besoin, mes charges fixes (loyer) représentaient un % de mes revenus plus faible qu’une mensualité de crédit, et j’ai pu revendre et prendre des PV pour réinvestir.

Si j’avais acheté ma RP, j’aurai choisi un bien qui m’aurait plu, ce qui n’est pas la même chose que d’acheter un bien pour investir. Je n’aurai pas cherché la PV latente, j’aurai juste voulu m’y sentir bien.

Aujourd’hui, j’aurais remboursé 4 ans de crédit (soit peu de capital) et je serais toujours salarié et encore plus déprimé => mauvais choix.

A mon avis, l’achat de RP en premier n’est possible que si l’on considère sa RP comme un investissement. C’est à dire acheter un appart à retaper et le revendre au bout d’un an. On peut gagner 50% ainsi et mettre une partie des gains en apport sur une autre RP et l’autre partie en apport sur un investissement locatif, puis recommencer à vendre sa 2e RP un ou 2 ans plus tard… attention de ne pas trop répéter l’opération non plus…

Dernière modification par ZX-6R (28/05/2014 10h22)


Left the Rat Race in 2013

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#14 28/05/2014 10h27 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Comme l’a indiqué ZX-6R , il a fait le choix e ne pas prendre une RP immédiatement à juste titre si il se trouvait sur Paris.

Nous sommes d’accord sur de nombreux sujets en immobilier , ma remarque sur la RP vient du fait que je suis un peu plus agé avec des charges de famille.

Le montage suivit par ZX-6R est cohérent et rien ne l’empêche de partir sur un mode RP avec travaux et revente malgré le fait qu’il soit arrivé à l’indépendance financière.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 28/05/2014 11h25 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Personnellement, c’est en retapant et revendant des RP en explosant la plus value que je me suis enrichie assez facilement. C’est pour moi la meilleure niche fiscale qui puisse exister.

A chaque revente, j’ai acheté une RP plus grande avec petit emprunt, et un locatif avec emprunt avec cash flow légèrement positif.

A la 3e revente, j’ai acheté cash une RP, deux locatifs, j’ai arrêté de travailler à 50 ans, totalement désendettée, et avec un patrimoine conséquent.

Inconvénients : l’aspect sentimental lié à la RP, la nécessité de ne pas trop gagner pour rester dans une tranche basse d’IR (pas d’intérêts à défiscaliser puisque plus de prêts).

Le même scénario en empruntant plus se tient aussi. Cela dépend du niveau de vie que l’on vise, de la capacité d’épargne de chacun, du nombre de parts fiscales, de votre âge, etc…

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#16 28/05/2014 12h20 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Merci à Philippe30 et à ZX6R

Effectivement si le choix de la RP est bloquant, d’accord pour dire que c’est une erreur. Je voulais juste préciser que ce n’est pas toujours le cas (peut -etre moins souvent qu’on le croit, si RP bon marché …)
Ce qui me gênait un peu , c’est qu’on a tendance à en faire une généralité. Comme dit ZX6 R, chaque cas est à analyser.

ZX6R a écrit :

A mon avis, l’achat de RP en premier n’est possible que si l’on considère sa RP comme un investissement. C’est à dire acheter un appart à retaper et le revendre au bout d’un an. On peut gagner 50% ainsi et mettre une partie des gains en apport sur une autre RP et l’autre partie en apport sur un investissement locatif, puis recommencer à vendre sa 2e RP un ou 2 ans plus tard… attention de ne pas trop répéter l’opération non plus… - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=98401#p98401

]Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ?[/url]
C’est drôle que vous parliez de ça, car c’est la deuxieme chose qui m’a toujours un peu surpris ici également (rassurer vous, il n’y a que ces deux là), le sujet de l’apport.

Tout comme la RP justement, je trouve qu’on en fait souvent une généralité. Donc bien entendu, je suis entièrement d’accord si c’est un facteur limitant pour que la banque vous octroie le crédit de vos prochains investissements. Cependant, dans le cas ou ça ne l’est pas (j’ai toujours été financé à 110 % par ma banque, même très récemment malgré l’enchainement d’opérations), je ne vois pas trop l’interet de mettre un apport , sauf si bien sûr vos achats ne vous permettent pas qu’ils s’autofinancent si emprunt à 110%. Je pense qu’en fait c’est souvent le cas sur des achats dans les grandes villes, et je comprends alors tout à fait ce besoin de CF (décuplé par l’apport) nécessaire à la poursuite des opérations et à la crédibilité.

Après, votre argument de PV sur la RP est tout à fait valable, cela peut-etre une très bonne méthode. Je nuancerai juste sur le fait que c’est fort probable en ville, mais peut-etre un peu moins facile d’apporter une vraie valeur ajouté aussi rapidement hors couronne urbaine, et d’enchainer les opérations sur RP (et les frais qui vont avec)

Donc pour la RP, sauf facteur limitant, je pense que c’est un choix très personnel, et je ne raisonne absolument pas en terme d’investissement, mais de bien etre. Attention, Précision importante, j’entends par RP une maison avec sa femme et ses enfants, passé la trentaine. Pas le premier logement qu’on achete (souvent un appart), ou la je suis entièrement d’accord pour avoir une vision d’investisseur (que j’ai eu également pour mon premier achat, et que j’ai conseillé ici même).

Pour le chapitre "vis ma vie", a force d’embellissement et d’agrandissement, j’ai pourtant doublé la valeur de notre RP en 6 ans (pourtant période 2007-2013 !). Ce pourrait etre valable en terme d’investissement de vendre, puisqu’avec 85 000 euros de crédit restant (sur 15 ans à la base), la PV potentielle serait conséquente (environ 170K ). Quel intêret ? Cette maison je l’ai choisie, dans un endroit magnifique, y ai mis tout mon coeur et des centaines (milliers ?) d’heures, elle à été façonné par nos envies . Perso , je l’ai acheté en me disant que je m’y verrais bien mourir …
Cette sécurité et ce bien etre quotidien m’épanoui et me permet d’aborder tout les aléas de l’immobilier (et de la vie) avec entrain et sérenité. Je pense que ça peut etre important pour beaucoup de personne de sentir "une sécurité" de ce côté là (au moins …). Donc comme je l’ai appris ici, méfions nous des généralités .

Et alors pour l’apport, si ce n’est pas un facteur limitant, pour ou contre ???

Cordialement


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#17 28/05/2014 12h23 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Merci Marina pour votre très bon retour !!!

Comme quoi la méthode est éprouvée !!!


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#18 28/05/2014 13h16 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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J’aime bien vous lire car vous avez bien compris tous les principes de l’investissement apparemment.

Pour l’apport, il est compliqué de dégager un CF positif sans apport. J’ai fait un achat à 110%, c’était le seul à CF négatif. Ensuite, je pense que vous avez "de la chance" (une relation privilégiée? / un statut particulier? / des liquidités placées?) pour que la banque vous prête sans apport. Je sens ma banque plus sereine avec un apport minimum, et en plus un paquet de liquidités de côté (un an de loyers d’avance de tout mon patrimoine). Enfin, j’investis à environ 10% net en ce moment en immo, alors que les actions me font difficilement du 5% (la plupart est placé en actions US, 15% de retenue à la base, peu d’opportunités d’achat en ce moment) Sur 20k€, on s’en fiche, mais sur 200k€, ça compte pas mal!

En résumé, si je savais comment placer mes liquidités à un rendement (et une fiscalité) identique à l’immobilier et que je pouvais emprunter sans apport et avoir un CF positif, dans ce cas je ne mettrai pas d’apport, je toucherai simplement mes dividendes.


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#19 28/05/2014 13h34 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Je vois que nous sommes d’accord.

J’espère que cet échange aura servi à olpate pour l’ouvrir sur les différentes possibilités, et que rien n’est figé . Sachant que les premières transactions sont évidemment primordiales !

ZX6R a écrit :

Ensuite, je pense que vous avez "de la chance" (une relation privilégiée? / un statut particulier? / des liquidités placées?) pour que la banque vous prête sans apport - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6368#sthash.YH1V5m6y.dpuf

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Relation privilégiée oui, ça fait 15 ans que je suis chez eux. Statut particulier aucun , liquidités pas plus que ça , mais chez eux sur AV … Surtout une grosse dose de confiance acquise suite aux premières opérations. Et bien sûr l’essentiel, c’est que j’ai la chance d’opérer sur un marché à très forte renta (15% voir plus), ce qui à besoin de beaucoup moins d’arguments, et surtout toujours en CF (largement) positif malgré les 110%. Je pense que ça aide grandement, suis pas sûr qu’en présentant du 5 % dès le début il m’aurait suivi !

ZX6R a écrit :

En résumé, si je savais comment placer mes liquidités à un rendement (et une fiscalité) identique à l’immobilier - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6368#sthash.YH1V5m6y.dpuf

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Très bon argument pour justifier vos réinjections systématiques de PV dans l’immobilier !


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#20 05/06/2014 08h56 → Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ? (apport, rendement, revente)

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Merci à tous pour vos points de vues aussi variés qu’enrichissant (au sens figuré comme je l’espère au sens propre :-)

J’ai en tout cas compris que ma vision de ma situation était un peu "binaire" et que je devais prendre du recul afin d’envisager la situation plus largement. Je vais continuer à lire avec grande attention ce forum et commencer à sonder mon banquier.

Je ne manquerai pas de vous tenir au courant…

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