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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/05/2014 17h54 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Bonjour, j’avais créé un autre sujet ou je me portais sur la location saisonnière du coup entre temps j’ai changer de cap et je vais me diriger vers du LMNP..

Aujourd’hui je sors d’un rendez-vous avec un gestionnaire patrimoniale de ma banque ( Caisse-d’épargne ) , je voulais déjà savoir si il allait me suivre et me renseigner un peu sur les taux en vigueur..

Je lui ai donc dis que je comptais faire un investissement locatif avec un investissement maximum de 100 k€ , dans Lyon ou autour (Meyzieu , Decines-Charpieu) , voir Bourgoin-Jallieu.

Il a commencé à faire ses calculs pour voir mon taux d’endettement et il s’avère que tous était bon.

Actuellement comme taux il me proposait du 3.30 % sur 20 ans et 3.60 % sur 25 ans financé à 110 %…

Il m’as dis aussi qu’il serait difficile voir impossible de faire d’autre investissement locatif après celui-ci même quand je voudrais acheter ma résidence principale..

Je ressors au moins de ce rendez-vous serein , dans le sens ou je peux investir , il ne me reste plus qu’à trouver le bien et là je compte bien prendre mon temps…

Je pense m’orienter vers la location étudiante..

En tous cas merci d’avoir pris le temps de me lire et n’hésitez pas à donner vos avis/conseils smile !

Mots-clés : crédit, immobilier, locatif, lyon, taux

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#2 20/05/2014 18h08 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Ne prenez pas de location étudiante car vous ne pourrez louer que 10 mois par an.

Ne vous occupez pas de ce dit votre banquier  , les banquiers prennent 80 % des revenus locatifs.

Le taux d’endettement ne compte pas tant que vous avez du positif en fin de mois pour cela il ne faut pas rater votre "petit premier" 

Ce premier achat doit vous rapporter 10 à 15 € par mois de bonus un fois tout payer ( charges , impôts foncier).

Cherchez une rentabilité de 8 % minimum sinon passez votre chemin
Rentabilité = prix achat / revenus locatif annuel.

Louez une surface de 20 M2 en meublé avec amortissement , ne prenez pas l’option micro bic qui vous ferez payer des impôts à raison de 50 % à déclarer de vos revenus locatifs.


Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 20/05/2014 18h48 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Rentabilité = prix achat / revenus locatif annuel.

Ce ne serait pas plutôt : (loyer annuel*100)/prix d’achat


Parrainage Binck (100€)

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#4 20/05/2014 19h10 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Si la location étudiante n’ai pas rentable comme vous le dite , vers quoi devrais-je me tourner ?

Pour calculer la rentabilité il me semblait que c’était (loyer annuelx100)/ le prix d’achat ?

Trouver une bonne rentabilité d’après mon banquier c’est difficile de nos jours , les loyers ne bougent pas mais l’immobilier grimpe…

Après il faut chercher c’est sur…

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#5 20/05/2014 19h24 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Si la location étudiante n’ai pas rentable comme vous le dite , vers quoi devrais-je me tourner ?

Vers de la location classique, en meublé de préference sans pour autant visé des étudiants, mais je pense que dans les grande agglomération à 100K on est vite limité.

Dernière modification par Tiilanx (20/05/2014 19h24)

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#6 21/05/2014 07h03 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Vous avez raison pour la formule, j’utilise simplement prix d’achat / loyer pour me situer par rapport à 10.
Si les loyers perçus sont supérieurs au prix d’achat divisé par 10 alors je sais que je suis bon en rentabilité

Location étudiante pas rentable car trop de turn over , vacances locatives en été , beaucoup de rafraichissement à faire, recherche permanente de candidats , forte concurrence avec certaines résidences défiscalisés , nécessité de disposer de connexion internet pour ces chers petits.

La réponse de Tiilanx apporte un élément de réponse, il faut vous diriger vers des biens de type T1 que vous pourrez louer à des jeunes célibataires ou couples , à des quadra divorcés ( le marché est porteur ).
Ces locataires resteront plus longtemps et prendront soins de votre bien , les voisins vous seront reconnaissants de préserver le calme de l’immeuble et ne pas subir des beuveries tous les WE du fait d’étudiants stressés.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (21/05/2014 07h10)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 21/05/2014 07h47 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Pardon Philippe, vous allez penser que je cherche la contradiction (il n’en est rien), c’est juste que les choses ne me semblent pas aussi figées et varier d’un secteur à l’autre, la France est multiculturelles, certaines régions sont moins "agitées" (je ne sais quel terme choisir) que d’autres..

En location non, meublée, les étudiants auxquels je loue restent entre 3 et 5 ans… y compris l’été.

Un des avantages du non meublé sans doute.
Les quelques quadra divorcés à qui j’ai loué des petites surfaces ne sont jamais restés plus d’un an (plutôt 3 mois d’ailleurs). Dorénavant je refuse leurs dossiers.

Dans l’immeuble chic où habite mon fils, ce sont un quadra et un vieux que l’on croise ivres ou déchirés aux médocs  du matin au soir…

Le truc à éviter : l’immeuble composé exclusivement de petites surfaces.

Dernière modification par Range19 (21/05/2014 07h54)

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#8 21/05/2014 09h26 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Pas de soucis , j’ai l’habitude avec vous …big_smile  ( je plaisante )

Pour les studios , j’évoque une situation générale , il est connu que le studio génère les points que j’ai évoqué , tant mieux si il y a des exceptions.

Visiblement chacun à ses expériences qui dépendent aussi du locataire en place , je suis d’accord que le quadra venant de divorcé peut être porté sur la bouteille, la location n’est pas simple.

D’accord avec vous sur les immeubles composés uniquement de locatif de petites surfaces sans propriétaires en place , ce sont des copropriétés caractéristiques des lois de défiscalisation.
C’est très vite une plaie à gérer car il y a beaucoup de dégradations , ce sont les problèmes des studios multipliés par le nombre de lots ( vacarme , saccage etc …)

Nous avons des points d’accord entre nous ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 21/05/2014 11h00 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Philippe30 a écrit :

Nous avons des points d’accord entre nous ….

Philippe

Bien sûr, beaucoup probablement.

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#10 21/05/2014 23h30 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Bonjour et merci pour vos conseils.

J’ai vu qu’ils y avaient énormément de vente avec des bail commerciales , je vais éviter de genre de proposition…

Vous me déconseillez donc les trop grosse copropriétés, qui ont des plus gros risques dé dégradations / vacarmes ?

Peut-être que je me trompe mais les étudiants n’ont pas tendance à rester sur place durant l’été ? Par exemple à Lyon il y a énormément d’étrangers mais peut-être que je me trompe…

Si un investisseur à Lyon était de passage ça m’aiderait beaucoup !

En tous cas merci de vos conseils/témoignages !

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#11 22/05/2014 00h10 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Je fais un double poste , je cherche aussi autour de Lyon et je viens de trouver à Villeurbanne un appartement et j’aimerais avoir votre avis , voici l’annonce : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=22_s

prix : 90 k€ + frais de notaire à 7 % -> 96300 €

Vendu loué à 610 € par mois hors charge

Loyer annuel : 7320 €

Renta brut : 7320 x 100 / 96300 = 7.60 % brut

Mon conseiller me proposait un crédit de 3.30 % sur 20 ans et 3.60 % sur 25 ans

Il manque certaines informations mais grosso modo ça peut-être un bien à regarder de plus près ?

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#12 22/05/2014 15h23 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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L’appart a l’air sympa.
Néanmoins : 7,60 brut, c’est faible.
73 m2, il faut les meubler et les entretenir…
De plus, il faut approfondir sur la copro (emplacement, état, taille, niveau de charges, CSP des occupants…).
Enfin, ne pas oublier que mettre une famille (potentiellement nombreuse) à la porte en cas de pépin, c’est mission quasi impossible.

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#13 22/05/2014 15h47 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Je vois votre point de vue. 7.60 % brut c’est faible ? Pour le moment difficile de trouver plus que ça , je tourne la plupart du temps sur du 6 % brut…

C’est vrai qui dit famille nombreuse dis beaucoup de problème et en cas de pépin aucun moyen de les mettre à la porte…

Ce n’ai que le début des recherches smile !

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#14 22/05/2014 21h55 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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N’est-il pas possible d’envisager la colocation étudiante sur ce type de surface?

- Ca permet de limiter les risques de vacations
- Potentiellement limiter les beuveries
- Meilleure rentabilité

Ca a aussi ses inconvénients évidemment:
- Nombre de salle de bains / chambres (non mentionné sur l’annonce)
- Transports vers lieux d’études
- Entretiens plus important …

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#15 22/05/2014 23h46 → Investissement immobilier locatif : première démarche (crédit, immobilier, locatif, lyon, taux)

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Ça peut-être une idée à étudié la colocation, je scrute le boncoin et seloger , en espérant trouver une pépite !

J’ai trouver une rentabilité brut à 15 % mais trop éloigné de Lyon à mon goût donc difficile à louer je pense !

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