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#1 02/05/2014 21h36 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

Membre
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Bonjour à toutes et tous,

Je loue actuellement une maison à un locataire qui dernièrement abuse de ma gentillesse et fait des troubles de voisinage.

Cette semaine il m’a signalé un problème, il se plaint de la hotte de la cuisine, après constat je m’aperçoit qu’il n’a pas changé le filtre depuis 5 ans.

Il est maçon et dernièrement je voulais faire changer une fenêtre par une entreprise, celui-ci m’a proposé de le faire lui même contre un dédommagement.

Hors il m’a présenté une facture supérieure au prévu, initialement.

Compte tenu de cela je vous demande que feriez vous à ma place ?

Je pense lui faire payer la TEOM, je vais lui déduire de sa facture la TEOM de 2013 et peut être 2012/2011.
Ainsi que lui appliquer l’augmentation IRL que je n’ai jamais fait.

J’envisage aussi de donner congé pour vente. Si je le fait cela sera par voie d’huissier.

En conclusion j’ai été sympa avec ce locataire qui vivait en mobilhome et maintenant il me prend pour un idiot.
Il ne sert à rien de vouloir faire du social cela se retourne contre vous.

Que feriez vous a ma place ?

1-Application de TEOM sur 1 voire 5 ans ainsi que IRL ?
2-Congé pour vente ?
3-Congé pour troubles de voisinage, semble difficile malgré que je peux disposer de 2 ou 3 témoignages de voisins écris pour troubles de voisinage. D’après l’AI que j’ai contacté le congé pour troubles de voisinage est difficile.

Cordialement.

Mots-clés : immobilier

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#2 02/05/2014 23h24 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

Modérateur
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Sans être à votre place (donc en ne connaissant pas tous les aspects de la situation), je dirais que la première chose à faire est de discuter "franchement" avec votre locataire, en lui faisant bien comprendre votre sentiment : vous avez été très accommodant avec lui (avec divers "cadeaux" dont il n’a peut-être même pas conscience : pas de refacturation TEOM, pas de révision du loyer selon l’IRL), vous considérez qu’il "abuse" de plus en plus (troubles de voisinage, facture de la fenêtre grossie, mauvais entretien du logement,…), vous ne pouvez accepter que ça continue ainsi, et êtes bien tenté de cesser vos "cadeaux" et devrait même vous résoudre à vendre le bien (ce qui serait précédé par un congé, mais attention à respecter les formes et les dates, et à donner la possibilité au locataire d’acheter…).

Soit la situation évolue, soit il faudra ouvrir les hostilités (avec tous les désagréments associés, pour lui, comme pour vous d’ailleurs).


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#3 03/05/2014 01h41 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

Membre
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Je pense qu’il faut relativiser ! estimez-vous déjà heureux de n’avoir jamais eu d’impayé de loyer. Personnellement, même si un locataire est très impoli avec moi,  si je suis certain de sa solvabilité, je fais l’impasse sur ses sauts d’humeurs.

=> Un filtre de hotte coûte 20/30 euros…

=> Pour ce qui est de la fenêtre, je vous conseillerais de passer par votre propre entreprise. Vous seriez bien dans l’embarras si votre locataire réalisait mal votre fenêtre. S’il n’est pas capable de respecter le montant prévu on peut en effet s’attendre à tout…

=> En ce qui concerne les troubles du voisinage, juridiquement, il est possible au propriétaire bailleur au titre des troubles du voisinage de demander la résiliation du bail (voir la loi du 5 mars 2007) .  Le locataire doit en effet "user paisiblement des lieux loués".

Avant d’espérer une résiliation il faudra obtenir une décision de justice constatant les troubles du voisinage ce qui n’est pas facile…

Pour être anormal, le trouble de voisinage doit être continu, c’est à dire permanent, durable ou répétitif.

Une clause résolutoire stipulant la résiliation du bail au titre du trouble du voisinage pourrait accélérer la résiliation une fois le trouble constaté judiciairement. En l’absence d’une telle clause cela mettrait un peu plus de temps pour résilier le bail.

=> Ensuite lui demander de payer plus que ce qu’il ne payait jusqu’alors (TOEM, augmentation de loyer) sera certainement mal accueilli par votre locataire. Je pense que toute idée de justice personnelle n’a pas sa place dans une relation bailleur/locataire. Soit c’était convenu avec le locataire dès le début soit cela ne l’était pas.

Mais ce ne sont là que des idées très théoriques. Je pense comme GBL que le plus important est de discuter.

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#4 03/05/2014 16h05 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

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vous êtes déjà bien gentil  de lui faire cadeaux de la TOEM,pas de révision de loyer.

Allez le voir et hausser le ton ,le coup de filtre ,même si ce n’est que 20 ou 30 € ,ca lui incombe.

Pour la fenêtre,ne surtout pas le laisse faire  ,vous n’aurez aucune garantie ultérieurement et du coup ne la changez pas ,tant qu’elle ferme .

Pour l’expulsion au titre des nuisances ,c’est même pas la peine d’y penser,j’ai eu le cas (premier et dernier j’espère de loyer impayé,nuisances,violences verbales et dégradations ,la totale !),vous pouvez toujours envoyé un RAR ,histoire de lui faire peur .

Il faut être clair des le départ ,je préviens mes locataires qu’ils soient réglo et je le suis ,par contre si problème quelconques d’impayés ou de "mauvaise foi" ,je vais le voir direct ,depuis plus de soucis ,pour l’instant.

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#5 03/05/2014 17h39 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

Membre
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J’ai eu à une époque, une série de dossiers difficiles.

Ce que j’ en retiens: gardez le contact, cordiale mais ferme!
(Si le contact se rompt, vous etes bon pour les AR, retards de loyers…
Voir pire)

Demandez  lui clairement, que si il veut partir.
Il arrive que face à cette eventualitée, les consequences (nouvelle recherche, nouveaux frais, risques de trouver moins bien, plus cher…..) calment les ardeurs de votre bélugerent

Si il vous dit vouloir rester:
Rappelez les droits et devoirs de chacun
Et surtout restez calme!


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#6 03/05/2014 18h25 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

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Expliquez aussi qu’il a pris des engagements et vous aussi dans le cadre de la location.

Faites lui passer le message comme quoi la banque vous prend tout , que la vie n’est pas facile non plus pour vous , les impôts

Sans l’apitoyer ni vous rabaisser mais essayer de ne pas vous faire passer pour le méchant bailleur et signifier que vous êtes aussi en difficulté mais que vous avez su être compréhensif.

C’est une question de feeling  , de psychologie , de mesure , de l’état d’esprit de la personne quand vous la rencontrez.

Cela revient à marcher sur des œufs avec des chaussures de ski par contre si la méthode douce ne fonctionne pas alors là il faut y aller carrément…

Contactez un huissier et envoyer une semonce par son biais puis demander à cet huissier de rencontrer le locataire pour lui rappeler la loi et les devoirs.
C’est efficace pour les débutants en impayés pour les autres vous êtes cuits pour 18 mois minimum si il commence à arrêter de payer.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 03/05/2014 19h06 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

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Merci à toutes et tous pour vos conseils.

Pour la partie des troubles de voisinages, j’ai des voisins qui vont me rédiger des attestations et ils auraient déposé des mains courantes.
La maison est juste à coté d’une petite église de village, hors ils jouent au foot devant le parvis font leur BBQ etc…

Il m’a présenté un total de 300 euros pour remplacer la fenêtre et il ne souhaite pas me donner de facture.
Le travail est correct mais je ne pourrais déduire ces travaux de la 2044.

Je compte lui faire un rappel de 4 ans sur la TEOM qui annule ces 300 euros. Je vais lui présenter la TEOM 2013,2012,2011,2010.

Lors du prochain renouvellement je vais lui faire une hausse d’IRL qui fera passer le loyer de 700 a 745 euros.

Par contre il est vrai qu’il m’a toujours réglé le loyer sans retard depuis 6 ans.

Voila pourquoi je ne l’ai jamais augmenté ni fait payer la TEOM.

Pas si évident que cela la vie de bailleur.

Les agences que j’ai contacté me conseillent de vendre et de réinvestir dans 2 autres produits, ce qui les arrange en frais, je ne suis pas persuadé que cela soit mon intérêt.

Cordialement.

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#8 03/05/2014 19h20 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

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Bonjour

Vous parlez de "troubles du voisinage" sans plus de détails. Il serait je crois important de savoir ce qu’on reproche effectivement à votre locataire et si ses agissements peuvent bien être interprétés comme un trouble réel et sérieux. Qu’en est il exactement?
EDIT: vu la réponse de MiguelMantes. Mais pas sûr qu’un BBQ sur la parvis de l’église soit un trouble de voisinage, mais plutôt un trouble à l’ordre public.

Pour le filtre de la hotte, savait il au moins qu’il fallait le changer? Lui avez vous dit ou même mieux écrit? J’ai eu un bail où il était spécifié ce "genre de détail" entre autres.

Pour la fenêtre, y a t il eu un devis en bonne et due forme ou seulement un arrangement au coin d’une table?

Dernière chose concernant la TEOM, est il spécifié quelque part qu’il ne la paye pas? Vous allez lui facturer la TEOM sur les années précédentes simplement parce qu’il n’a pas changé un filtre à 20€?
Vendre votre bien pour ce même filtre?

A la lecture de votre post j’ai une opinion assez partagée. En effet, votre locataire semble par ailleurs payer régulièrement ses loyers et entretenir correctement votre bien.

Donc comme beaucoup d’intervenants, je dirais "dialogue, dialogue et encore dialogue". J’ai eu par le passé un propriétaire formidable qui passait une fois par mois me donner la quittance du loyer. c’était l’occasion de discuter de points parfois litigieux et de régler parfois les problèmes autour d’un apéritif…..
Malgré nos différends (parfois profonds) tout s’est toujours bien passé car nous dialoguions à longueur d’année.

Mafo

Dernière modification par mafo (03/05/2014 19h32)


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#9 03/05/2014 19h57 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

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Je rejoins les avis éclairés.

Je préconise néanmoins de séparer les variables et de ne pas mélanger les sujets. Traiter les un par un.

D’abord, la facture de 300€. Exiger une facture. C’est votre droit.

Ensuite, la question de nuisances. Faites lui part des plaintes des voisins et indiquer que si la situation n’évolue pas vous serez obligé de réagir formellement. Pour la place de l’Église, sachez que vous n’êtes pas habilité pour intervenir. Les faits se déroulent dans un lieu public. C’est du domaine de la police et de la mairie.

La TEOM, c’est au moment voulu.

L’IRL c’est a la date anniversaire.

Pour chaque sujet, préparez le psychologiquement pour que cela ne soit pas une surprise, notamment pour les deux derniers sujets. Mon conseil, encore une fois, un sujet a la fois.

Bonne chance.

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#10 04/05/2014 07h42 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

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miguelmantes a écrit :

Merci à toutes et tous pour vos conseils.

Il m’a présenté un total de 300 euros pour remplacer la fenêtre et il ne souhaite pas me donner de facture.
Le travail est correct mais je ne pourrais déduire ces travaux de la 2044.

Cordialement.

Quels etait votre accord avant qu’il effectue les travaux pour le montant?
Qu’est-ce qui justifie selon lui le surcout?
Je pense qu’il faut se baser là dessus pour la discussion.

miguelmantes a écrit :

Merci à toutes et tous pour vos conseils.

Il m’a présenté un total de 300 euros pour remplacer la fenêtre et il ne souhaite pas me donner de facture.
Le travail est correct mais je ne pourrais déduire ces travaux de la 2044.

Je compte lui faire un rappel de 4 ans sur la TEOM qui annule ces 300 euros. Je vais lui présenter la TEOM 2013,2012,2011,2010.

Lors du prochain renouvellement je vais lui faire une hausse d’IRL qui fera passer le loyer de 700 a 745 euros.

Par contre il est vrai qu’il m’a toujours réglé le loyer sans retard depuis 6 ans.

Voila pourquoi je ne l’ai jamais augmenté ni fait payer la TEOM.

Cordialement.

Personnellement (en précisant que je ne suis pas locataire ni bailleur), je trouve un peu mesquin de revenir sur une fleur faite pendant 4 ans au prétexte de compenser une dépense de 300€ qui avait été acceptée auparavant pour un autre montant (dans quelles formes??).
Cela va donner le sentiment a votre locataire que quoi qu’il arrive c’est vous qui allez lui demander de l’argent et je doute qu’il mette de la bonne volonté dans le futur.

Avez-vous légalement la possibilité de revenir 4 ans auparavant?

Si vous souhaitez dorénavant facturer la TEOM et indexer les loyer, je trouve qu’il est important de l’expliquer clairement avant de le faire pour éviter les mauvaises surprises (pour votre locataire et vous-même). La rétro-activité sur les années antérieure ne me paraît pas opportune.

En résumé, je suis d’accord avec les conseil précédent de séparer chaque point et ne pas profiter d’un pour récupérer un autre.

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#11 04/05/2014 11h06 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

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miguelmantes a écrit :

Par contre il est vrai qu’il m’a toujours réglé le loyer sans retard depuis 6 ans.

La situation vous est pénible et c’est compréhensible, mais si vous lui facturez maintenant plusieurs années de rattrapage, cela va sans doute faire dégénérer la relation, et il risque de ne plus vous payer du tout… à votre place je brandirai la menace pour obtenir une remise à plat de la situation mais sans jamais l’exécuter.

Je ne sais pas comment vous procédez mais pour ma part quand je fais un cadeau (pas d’augmentation par exemple) je signale à chaque fois à la bonne date, quel à été le geste réalisé. Cela me semble clarifier la situation.

miguelmantes a écrit :

Il m’a présenté un total de 300 euros pour remplacer la fenêtre et il ne souhaite pas me donner de facture.
Le travail est correct mais je ne pourrais déduire ces travaux de la 2044.

Avez vous vérifié qu’il est enregistré comme entrepreneur ? Avez vous un devis ? Dans le cas contraire permettez moi de vous dire que vous n’avez pas pris les mesures minimum à l’évènement… Attention de ne pas vous trouver dans la position d’encouragement de travail au noir.

Le montant est sans doute plus élevé que le contact que vous avez trouvé, mais 300€00 pour changer un fenêtre cela me parait pas délirant pour autant… ceci dit vous avez raison c’est l’accord d’avant travaux qu’il faut faire respecter puisque q’accord il y a eu.

Bon, vu de loin c’est plus facile que dedans dedans, bon courage à vous !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 04/05/2014 19h02 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

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Merci pour vos conseils,

Dorénavant je ne ferais plus de travaux avec lui et je lui dirais que je dois passer par une entreprise.

Je vais lui donner ses euros et basta.

Cela me servira de leçon.

Je l’ai revu et entretemps il m’a expliqué qu’il doit arrêter son activité de Autoentrepreneur, donc il peut pas me sortir de facture…. A mon avis c’est du pipeau….peu importe.

Effectivement pour le reste, il paye jamais en retard et entretien correctement la maison.

Donc je vais pas lui demander les TEOM, qui risqueraient de le braquer.

Cordialement.

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#13 04/05/2014 22h18 → Locataire indélicat qui fait des troubles du voisinage : que faire ? (immobilier)

Membre
Réputation :   39 

rien n’a plus de valeur qu’un locataire qui paie en temps et en heure sans dégrader le bien.

Un mois de loyer en moins vous coutera probablement plus cher que les 300€ de la fenetre.
Pour la facture, c’est en effet pipeau à coup sûr. Tant que l’activité n’est pas arretée, il peut le faire. Mais bon, c’est du CA pour lui, donc des impots a payer…

Vous pouvez lui dire que vous comptiez sur la facture pour la déduire de vos revenus fonciers et donc ne pas payer d’impots, ca vous embete… et proposez alors de couper la poire en deux sur le sur-cout par rapport au prix initialement prévu.

Mais faire des arriérés, c’est la mauvaise idée s’il n’y a pas deja de conflit. imaginez qu’il le prenne mal  (ce qui serait compréhensible) et vous saccage l’appart la veille de son départ….


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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