Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 02/05/2014 17h45 → Avantages d'une SCI soumise à IS qui détient des parts de SCI ? (sci; holding; is; ir; fiscalité; dividendes)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je me permets de soumettre une nouvelle discussion sur ce sujet (investissement immobilier et optimisation fiscale via SCI).
Je lis souvent sur des forums ou des blogs (ex : indépendancefinancière.fr) qu’un montage de type "SCI holding (soumise à l’IS) détenant des parts de SCI (une ou plusieurs) soumises à l’IR" serait un bon moyen d’optimisation fiscale pour : (i) investir dans des biens immobiliers (via les SCI soumises à l’IR) puis (ii) faire remonter les bénéfices sous forme de dividendes taxés à l’IS.

"Instinctivement", je peux deviner les avantages suivants :

- déterminer les résultats des SCI à l’IR avec les règles applicables en la matière, notamment le régime assez favorable sur les plus-values immobilières;
- faire "remonter" ces résultats (au début, ils seront faibles voire même négatifs) au niveau de la Holding SCI à l’IS et bénéficier du taux réduit de l’IS

1) L’avantage serait donc de bénéficier à la fois du régime des plus values immobilières favorables en matière d’IR au niveau des SCI à l’IR et du taux d’imposition "réduit" (impôt sur les sociétés) pour la holding soumise à l’IR.
2) La holding pourrait aussi avoir des biens et une activité de location en meublée (pas possible au niveau IR), ce qui est un plus et permet d’éviter de "tout basculer" à l’IS si on pratique la location meublée sur quelques biens constituant le patrimoine de la SCI
3) On pourrait même, à la limite, après quelques années de gestion des biens avec les SCI à l’IR (une fois les déficits fonciers épongés et/ou des PV réalisées mais "atténuées" grâces aux abattements) créer une SCI holding à l’IS, lui faire acheter les parts des SCI à l’IR, pratiquer l’amortissement sur cette acquisition (est-ce possible ?). Si l’on vend les parts des SCI (IR) achetées par la holding, on paiera beaucoup d’impôts sur les PV mais si on vends d’abord les biens au niveau des SCI à l’IR, on paiera moins (voire pas du tout au bout de 26 ans de détention) d’impôt sur les PV et on fera "remonter le cash" (ou pas) au niveau de la SCI à l’IS et on bénéficiera ainsi du taux réduit d’impôt à l’IS sans l’inconvénient d’une imposition élevée au niveau des plus-values (ce qui est le cas avec l’IS car on a amorti le bien).

Je ne sais pas si c’est possible (cela paraît "trop beau") et j’ai du mal également à voir d’autres avantages sur ce type de montage.

Merci d’avance pour vos avis !

Mots-clés : sci; holding; is; ir; fiscalité; dividendes

Hors ligne

 

#2 02/05/2014 22h50 → Avantages d'une SCI soumise à IS qui détient des parts de SCI ? (sci; holding; is; ir; fiscalité; dividendes)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,
La SCI quit détient l’immeuble est transparente. Si elle est détenue par une société (civile ou non) soumise à l’IS, la quote part de résultat qui lui remonte doit être déterminée selon les règles de l’IS. Pas de régime des plus values immobilières donc. En revanche, s’il y a des associés personnes physiques, la quote part de résultat leur revenant sera déterminée selon les règles des revenus fonciers (y compris l’imposition des plus values des particuliers).
Concernant votre point 2, je précise qu’une holding est soit passive, soit active. La passive se contente de gérer un portefeuille de parts de sociétés (cotées ou non). L’active (animatrice ou non) va, en plus de la gestion de son portefeuille, avoir du personnel, quelques immobilisations, et participer à la gestion de ses filles (prestations de services, administrative, commerciale…). Dans les 2 cas, il n’est pas conseillé d’avoir une autre activité. La constitution de filiales dédiées est là pour ça.
Quant à votre point 3, il ressemble à une vraie usine à gaz, et vous mènera a l’abus de droit,si tant est que vous puissiez réaliser ce montage.
Cordialement
Dams

Hors ligne

 

#3 03/05/2014 03h13 → Avantages d'une SCI soumise à IS qui détient des parts de SCI ? (sci; holding; is; ir; fiscalité; dividendes)

Modérateur
Réputation :   1080 

Baudricma a écrit :

Merci d’avance pour vos avis !

Ca ressemble à une grosse usine à gaz qui génèrera pas mal de frais, pour bien souvent ne pas gagner grand chose, sauf situation particulière (du genre souhait de capitaliser pendant une très longue durée, couplage avec du démembrement) et seulement pour des montants assez importants.

En particulier :
- Faire passer les bénéfices de type "revenu foncier" par une SCI IS fera surtout payer de l’IS, en plus de payer l’IR+PS sur les dividendes que la holding IS distribuera. Il n’y a que si on n’a pas l’intention de distribuer de sitôt (= qu’on souhaite que la holding réinvestisse, et capitalise) que ça peut présenter un intérêt.
- Faire de la location meublé via une société à l’IS semble peu pertinent : le régime LMNP ou LMP (accessible si on est à l’IR, en direct ou via une société comme une SARL de famille ou une SNC) permet déjà d’amortir les biens, et pour les plus-values immobilières de bénéficier de la fiscalité des personnes physiques (si LMNP : prix d’achat avant amortissement retenu, et exonération après 22/30 ans) ou des petites sociétés (si LMP depuis 5 ans au moins : exonération si recettes < 96k€/an).
- Les idées de votre point 3 seront à justifier solidement autrement que par un souhait d’optimiser la fiscalité (sinon : abus de droit).

Autre point à prendre en compte : avec l’instabilité fiscale qu’on observe, se lancer dans un tel montage (qui ne pourra se justifier que sur une très très longue durée) revient à prendre un sacré pari sur la fiscalité dans l’avenir…

Je vous suggère de relire notre charte  (en particulier "7. Au moins succinctement dans la rubrique idoine, vous vous présenterez" et "5. Avant de lancer un sujet, une recherche, vous effectuerez" et "9. Vos sources, toujours, vous préciserez"), ainsi que de parcourir ces discussions du forum (qu’une  recherche avec le mot clé "holding" trouve) : discussion 5846, et discussion 3533, et discussion 5008, voire discussion 3104.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#4 03/05/2014 19h04 → Avantages d'une SCI soumise à IS qui détient des parts de SCI ? (sci; holding; is; ir; fiscalité; dividendes)

Membre
Réputation :   

Merci beaucoup à vous deux pour vos réponses. Merci également pour les liens vers les articles déjà postés sur le forum mais j’avais bien regardé :) et je n’avais malheureusement pas trouvé de réponse à cette problématique particulière.
Effectivement, j’avais également des doutes sur un tel schéma. Pourtant, ce montage est vanté dans certains articles ou blogs pourtant très sérieux (Investir et préparer son avenir financier grâce à l'immobilier :: Indépendance Financière) mais je n’arrive pas à identifier les avantages (sauf peut-être si la SCI holding est au Luxembourg ? mais le fisc risque vraiment de ne pas aimer…)
En réalité, j’ai du mal également à voir des avantages dans une SCI à l’IS surtout en phase "d’accumulation" (achat de biens et constitution de patrimoine) où les intérêts/travaux gomment souvent une bonne partie des revenus fonciers, qui sont encore diminués si l’on achète régulièrement de nouveaux biens avec travaux + intérêts d’emprunt.
En réalité, le seul avantage que je vois dans dans le régime IS est en fin de phase d’accumulation, une fois que les emprunts sont remboursés (et une fois que l’on a fait éventuellement des achats-revente en profitant du régime des plus-values immobilières des particuliers) et que l’on a donc plus grand chose à déduire.
Dans ce cas, le passage à l’IS permet de diminuer la charge fiscale sur une assiette de revenus fonciers qui est plus importante. Cependant, avec les récentes réformes fiscales et la taxation des dividendes, je ne suis même plus certain que cela soit intéressant … (je me trompe ?)
Autre avantage à passer à l’IS en fin de période d’accumulation de patrimoine (qui coincide souvent avec le passage à la retraite) : être gérant salarié et pouvoir déduire le salaire et charges sociales des bénéfices de la SCI (possible sous IS, sauf erreur). Dans ce cas, c’est un bon moyen de se verser un salaire et des avantages associés (mutuelle, prévoyance…Etc) déductibles des bénéfices de la SCI.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech