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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 11/04/2011 18h28 → Achat-Vente à réméré : produit d'investissement immobilier

Membre
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Le but du Réméré étant d’éviter la VENTE-FORCEE (Saisie immobilière), en apportant des CAPITAUX aux Propriétaires immobiliers provisoirement en difficultés financières.

Les avantages de la Vente à Réméré pour l’investisseur:
Investissement court-terme (12 / 18 mois)
Acquisition d’un bien immobilier de Qualité
Décote de la valeur vénale importante (-30 / - 45 % )
Garanties (hypothécaires) et  Rentabilité (+ de 9 % l’AN)  assurées

Marchand de Biens spécialisé dans le montage d’opérations immobilières en Réméré.
(Cette activité est réglementée par le Code Civil & le C.G.I.)

J’organise un Tour de Table (société en participation) avec des PARTENAIRES FINANCIERS pour chaque opération

Pour développer cette activité je recherche des Investisseurs
(Garanties hypothécaires et  Rentabilité  assurées )

pour informations complémentaires : [email protected]

Dernière modification par berra (11/04/2011 18h32)

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#2 11/04/2011 18h38 → Achat-Vente à réméré : produit d'investissement immobilier

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Réputation :   143 

Un dispositif avec que des avantages, je ne connais pas. Et les inconvénients ? Quels sont-ils ? Quels sont les mauvaises surprises ?

Où sont les frais ? Pour qui ? Combien ?

Rentabilité 9% assurée ? C’est très vague. Rentabilité brute ? Net de frais ? Net de PS ? Net d’IRPP ?
Assurée par qui ?

Si cette activité est réglementé, merci de donner des références précises (articles…).

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#3 11/04/2011 19h46 → Achat-Vente à réméré : produit d'investissement immobilier

Modérateur
Réputation :   1081 

Je n’y connais pas grand chose la-dessus, mais comme risques, je vois déjà :
 
- le proprio est tjrs en difficultés financière après 12-18 mois, et la vente n’apporte pas les 55-70% de la valeur escomptée (ou même un peu plus avec les intérêts);

- idem, et pas d’acheteur déclaré, donc les investisseurs restent "collés" avec le bien immobilier et les frais associés;

- valeur du bien sur-estimé (qui offre quelle garantie à ce niveau ?)

- les difficultés financières du proprio empire, et le trésor public (ou l’Ursaff, ou autre créancier prioritaire) saisie/préempte son bien immobilier, rendant l’exercice de la garantie plus "délicate";


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 11/04/2011 20h34 → Achat-Vente à réméré : produit d'investissement immobilier

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Réputation :   401 

GoodbyLenine a écrit :

- les difficultés financières du proprio empire, et le trésor public (ou l’Ursaff, ou autre créancier prioritaire) saisie/préempte son bien immobilier, rendant l’exercice de la garantie plus "délicate";

Ce dernier risque que vous citez n’existe pas.
Au début du réméré, le bien immobilier vous est vendu, avec paiement des "frais de notaire". D’éventuels créanciers de l’ancien propriétaire ne peuvent rien faire contre vous ni saisir le bien.

Cela étant, ce type de réméré est moralement très condamnable, car:
- soit le propriétaire initial finit par trouver de l’argent dans les délais pour racheter son bien, et il aura payé un taux totalement usuraire pour l’argent prêté pendant le réméré
- soit il ne trouve pas cet argent ou hors délais, et il aura définitivement perdu son bien, en l’ayant vendu pour une bouchée de pain, c’est-à-dire avec une décote de 40%, voire plus.

Je connais plusieurs cas de personnes qui ont été ainsi ruinées à ce petit jeu.

Si le réméré immobilier existe néanmoins et accessoirement permet à des financiers de petite envergure de faire des gains importants au dépens de pauvres types, c’est qu’il répond à un besoin: le besoin d’emprunter de l’argent que peut avoir une personne dénuée de ressources régulières (chômeur, etc.) ou "suspectes" (interdits bancaires) mais possédant un bien immobilier de valeur.
Aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni, une personne de ce profile s’adresserait tout bonnement à sa banque, qui lui prêterait volontiers, et à un taux normal et pas usuraire, 60% de la valeur estimée de ce bien, en prenant juste une hypothèque sur ce bien.
En France, aucune banque n’oserait faire cela. Pour deux raisons:
- les banques sont habituées à regarder le flux de ressources actuelles (salaires, etc.) pour déterminer l’éligibilité d’un client à l’emprunt. Un chômeur ne pourra jamais emprunter 600 K€ même s’il possède un appartement valant 1 M€.
- la loi française (et plus encore, la pratique des tribunaux) est très sévère vis à vis des banques dans un tel scénario. Si l’emprunteur ne rembourse pas dans les délais convenus, il pourra rester dans les lieux 10 ans ou plus, empêchant la banque de vendre pour récupérer son argent.

Et comme toujours, une réglementation et une jurisprudence trop favorables aux emprunteurs se retournent contre ces derniers. Les banques ne prêtant pas, les personnes au profil ci-dessus ne peuvent se procurer de l’argent qu’auprès d’usuriers recourant au réméré immobilier.

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