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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/04/2014 19h35 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Bonjour , je poste cette annonce car j’aimerais commencer à investir (j’ai 21 ans) et je pensais à la Location saisonnière comme j’habite dans la Région Rhône-Alpes et qu’il y’a énormément de Station…

Je vise une Station en particulier , les Deux-alpes car grand domaine skiable , on peu monter jusqu’à 3520 m avec les remontées mécaniques et il y’a un des plus grands glaciers skiable d’Europe…

L’été aussi je pense pouvoir le louer car il y’a un grand domaines pour de la randonnée , VTT (mondial)…

Je pense pour un premier investissement viser dans les 80k€ - 120 k€ c’est large mais ça donne une idée…

Maintenant une location saisonnière il faut la gérer je ne dis pas ne pas en être capable mais avec mon travail cela risque de ne pas être évident , je travail de nuit et je fini souvent le Samedi matin vers 3h et environ 45 min de route pour rentrée , je travail à l’Aéroport…

Il faut compter de chez moi environ 1h35 pour monter aux Deux-Alpes et je me vois mal faire l’aller-retour tous les week-end en n’ayant pas dormi pour aller faire l’état des lieux et accueillir les nouveaux arrivant… Plus le coût , essence , péage , usure de la voiture…

Je pensais donc le faire gérer par une Agence mais qui aurait un coût aussi mais un gain de temps non négligeable…
Maintenant les coûts d’agence + impôt BIC (si j’ai bien lu) + prélèvement sociaux à 12.1% + taxe foncière et taxe d’habitation + le crédits vais-je mis retrouver financièrement ?

Réalisable ou complètement farfelu ? Si vous pouvez m’éclairer j’en serais ravi car je suis vraiment tous nouveau et jeune donc sans aucune réel expérience et aimerait éviter les mauvaises surprises !

Mots-clés : agence, location, saisonnière

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#2 27/04/2014 19h58 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Est-ce que la banque vous suivrait pour le financement, et si oui, quelles seraient les conditions ?

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#3 27/04/2014 20h03 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Très sincèrement je ne suis pas encore aller voir ma banquière…

Je voulais aussi rajouter puis-je m’occuper de trouver les locataires et seulement ça et le reste , accueil des locataire ect… pour l’AI ?

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#4 27/04/2014 20h07 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Vous posez des questions fermées qui appellent des réponses mono syllabiques.

Le mieux est d’identifier un bien avec vos critères même s’ils sont imprécis. Vous faites avec une études de cas que vous postez ici.

Cela va vous permettre d’apprendre, d’affiner vos critères et de lister tous les coûts pour y voir l’intérêt ou non.

Le plus dur, ce n’est pas d’identifier les paramètres mais de trouver le bien : rentable avec un bon taux de remplissage.

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#5 28/04/2014 07h15 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Il y a également un paramètre à prendre en comte, c’est celui de votre éventuelle pratique des sports d’hiver.
Par ailleurs, les PS ne sont (malheureusement) plus à 12,1 depuis 2011, mais à 15,5.

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#6 28/04/2014 08h31 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Avec mon âge cacochyme, le raisonnement date des seventies : à l’époque, pour les investisseurs d’appartements en montagne, on nous disait de faire très attention aux charges lourdes de copropriété
Est-ce la même chose actuellement ?
Je l’ignore, mais gardez en tête ce paramètre dans vos calculs et renseignez-vous avant de vous lancer !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#7 28/04/2014 08h59 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Avec le vieillissement de ces résidences on peux être sur que la situation s’est dégradée

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 28/04/2014 10h36 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Bonjour,

Pour avoir réalisé des audits ces dernier temps sur du "montagne" je peux vous dire que ce n’est pas reluisant.

Les copropriétaires ayant très peu investit dans leur immeuble, chalet, appartement, préférant une rentabilité aveugle, les immeubles sont extrêmement dégradés voir vétustes pour certains.
Les copropriétaires refusant toutes améliorations, juste le strict minimum.

Quant a la règlementation thermique qui va être obligatoire autant dire que la cocotte minute va vite faire pschiittttttttt.

Audit réalisé dans les hautes alpes principalement.

Quelques stations sortent du lot (Courchevel, Méribel et encore, Megève….) elles ont anticipé la rénovation.

Cdt

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#9 28/04/2014 16h58 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Bonjour à tous et merci d’avoir répondu ! J’avais bien l’intention de prendre les charges de copropriété en compte.

D’après tous les commentaires cette investissement ne semble vraiment pas être une bonne idée , je fais probablement fausse piste alors ?

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#10 28/04/2014 18h18 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Je continuais à lire beaucoup de forum et on trouve de tous , des gens qui réussissent et d’autre qui disent que c’est une mauvaise idée… Bref comme toujours il y’a le pour et le contre…

J’avais une question , si j’achète un bien meublé je peu me déclaré en LMNP si j’ai bien compris ?

En lisant certains forum il y’a un LMNP qui garanti un versement de loyer par un gestionnaire chaque moi , es que c’est bien le Censi-Bouvard ?

Celui-la par contre je vais le fuir mais j’aimerais savoir si son nom est bien celui-ci , c’est une bonne chose à savoir.

Pour le moment rien n’ai fixé , je me renseigne beaucoup , je lis beaucoup , je suis jeune et je suis la pour apprendre…

Le problème actuellement serait de le faire gérer par une agence sur place pour la remise des clés , état des lieux mais cela à un coût et je lis que parfois il y’a des surprises !

Je suis à l’écoute de tous commentaires , témoignage smile !

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#11 29/04/2014 23h47 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Quel type de logement viser vous ?Studio ,F2 ?car il est plus facile de louer quand vous avez une pièce a coucher séparé du salon .

N’oubliez pas que le saisonnier,vous n’aurez pas de revenu garanti ,donc c’est la surprise chaque année.

Je possède un logement dans une station beaucoup plus petite que celle que vous visez et cette année (sur les 8 ans que je possède le bien),la pire saison d’hiver (rempli a 60 %) .

Ensuite ,au niveau des frais a votre charge ,taxe foncière et habitation ,si vous n’avez pas de chance vous aurez la CET,les charges de copro ,les frais liés a la gestion(car vous ne serez pas sur place,trop contraignant ,même pour 1h30 de trajet),en cas de réparation soyez bricoleurs ,sinon ca va vous coutez !

Calculez tout ca ,faites une simulation de "loyer" bas et haut,regardez si par rapport a vos mensualités ca tient la route.

Pourquoi ne pas acheter "simplement " un bien en ville ou vous habitez ?

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#12 30/04/2014 04h13 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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bartissimo45 a écrit :

Je possède un logement dans une station beaucoup plus petite que celle que vous visez et cette année (sur les 8 ans que je possède le bien),la pire saison d’hiver (rempli a 60 %) .

Bonjour,

Vous qui avez de l’expérience sur les stations, pourriez vous nous en dire plus.
Moi même j’aurai aimé depuis des années, pour le plaisir, avoir un appartement. Mais je n’ai jamais osé franchir le pas

bartissimo45 a écrit :

Ensuite ,au niveau des frais a votre charge ,taxe foncière et habitation ,si vous n’avez pas de chance vous aurez la CET,les charges de copro ,les frais liés a la gestion(car vous ne serez pas sur place,trop contraignant ,même pour 1h30 de trajet),en cas de réparation soyez bricoleurs ,sinon ca va vous coutez !

Financièrement quels sont les vrai couts ?
Travaux, personnellement j’ai une mauvaise opinion des frais sur les travaux, de part mon métier qui doit fausser les données et mon analyses.

Merci de vos retours.
Cdt

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#13 30/04/2014 06h32 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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@Bartissimo45
Comme Bascarol , pouvez vous nous indiquer plus en détail vos frais et rentabilité de l’appartement en montagne.
La gestion par agence coute combien car avec des changements de locataire toutes les semaines il doit y avoir un forfait saison ? , combien coute le nettoyage du bien ?
La rentabilité totale serait intéressante à connaitre pour débattre par rapport à un achat plus traditionnelle , bien sûr il y a aussi l’aspect usage personnel et plaisir d’utiliser le bien.

@Mickensen
Je vous conseille plutôt dans un premier temps de prendre un bien hors station de montagne , un bien qui sera loué à l’année en RP.
La location sera mise en place et vous n’aurez pas de souci de remplissage etc ….
Vouloir prendre un bien à la montagne pour associer location et usage personnel n’est pas une bonne idée pour débuter dans le locatif car pour ce type de location il faut pouvoir assurer les mois avec charges et sans location.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#14 30/04/2014 19h55 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Tout d’abord ,cet achat est dans un premier temps affectif ,j’adore la montagne ,je vais au ski tout les ans depuis de très longues années sauf interruptions dues aux enfants en bas age et dans un second temps investissement aussi.

Il me coute environ entre 50 € et 100 € par mois de ma poche ,après c’est un choix.

Avec le recul ,voici ce que je pense:

- première chose ,due a la distance ,voir comment gérer le bien ,vous  êtes a 1h30 ,trop loin,maximum 30/40 minutes ,au dela c’est une perte de temps,donc vous n’avez pas trop le choix que de passer par quelqu’un

J’emploie une personne qui propose un service de prestation,cela me coute 30 € par location(studio)

-le choix de la station,choisir une station offrant de bonnes prestation hiver comme été ,a mon avis pour les 2 alpes vous ne prenez pas de grands risques.

-type de logement:privilégier une chambre séparé ,les familles apprécient ,tout dépend de votre budget.

Une fois le bien acheté ,la prospection !

Attention ,activité chronophage !

je passe par le boncoin ,avant j’avais un partenariat avec l’office de tourisme ,mais depuis 2 ans ,ils sont devenus très gourmand,vous devez avoir ce type de service aussi.

De mémoire,le tarif est de 115 € pour 6 mois ,je la refaisais toute les semaines,contraignant mais gratuit.

Viens le poste le plus important les dépenses,a votre charge:

-taxe habitation&foncière,éventuellement CET (exonéré si classé en meublé ,cout d’environ 150 €)
-taxe de séjour a reversé
-charges de copro(ca peut monter très vite)
-edf
-diverses petites réparations
-prestations de service

Niveau fiscal,vous serez LMNP ,donc vous ne serez pas impactez ,beaucoup de charges a déduire(toutes celles mentionnées plus hauts,plus intérêts,assurances etcetc)  ,en plus de l’amortissement du bien.

Comme dit au début ,l’appartement me coute ,mais je le savais ,a coté de ca c’est un plaisir d’y aller quand je veux ,minimum 1 fois par an.

Si vous voulez investir ,renseignez vous sur les montants des différents postes qui sont intégralement a votre charge ,le cout de votre crédit (a 21 ans ,allez sur un 20 ans minimum) et le cout du bien ,et faites des simulations de locations  entre 60 et 90 % de remplissage.

Je vous donnerais la rentabilité un peu plus tard ,le temps que je finisse ma déclaration ,mais les autres appartements me rapportent plus en nu ,je suis sur du quasi 9.5/10 % net.

Je rejoins philippe sur son avis de commencer par le nu ,beaucoup plus facile et moins contraignant ,malgré que l’achat en saisonnier soit mon premier bien !

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#15 30/04/2014 20h41 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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bartissimo45 a écrit :

Je rejoins philippe sur son avis de commencer par le nu ,beaucoup plus facile et moins contraignant ,malgré que l’achat en saisonnier soit mon premier bien !

J’ai parlé de RP mais pas de location nue , je n’ai pas été assez précis mais pour moi il s’agissait d’une location meublé à différencier de la location saisonnière comme évoqué en montagne

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#16 01/05/2014 23h45 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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@MickenseN :

Si mon avis vous intéresse, je pense que dans votre situation, vouloir "investir" dans de l’immobilier pour de la Location saisonnière dans une station de montagne, est une grosse erreur. Vous devriez facilement trouver d’autres manière plus pertinentes (et plus rentables à long terme) pour investir.

PS: Votre orthographe est toujours aussi horrible sad  (cf ma remarque du message #5 de votre présentation).


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#17 02/05/2014 17h26 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Merci GoodbyLenine pour votre commentaire , je vais essayer de faire un minimum de faute et encore désolé.

Du coup j’ai changé de plan et je vais chercher un investissement locatif en province , l’idéal serait à Meyzieu , proche de l’aéroport de Lyon , Tramway qui emmène directement à la Part-Dieu mais je n’ai rien trouvé en dessous de 100k€.

Par contre j’ai trouvé un appartement T1 de 25m² en Centre-ville de la Tour-du-pin , bail en cours , loyer 290 € pour un prix de 49k€

Si j’ai bien compris pour calculer la rentabilité :

Frais de notaire : 49 000 x 7 / 100 = 3430 €

Prix total de l’appartement 52 430 €

100 x (290 x 12) / 52430 = renta brut de 6,64 %

Merci de m’aider dans ma démarche et dite moi si j’ai fais un ou plusieurs erreurs smile

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#18 02/05/2014 19h40 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Les "frais de notaire" sont un peu plus élevé, pour un montant d’acquisition aussi faible (il y a des frais proportionnels au montant du bien, et des frais fixes). Utilisez un simulateur comme celui sur www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/ … ais-dachat pour les calculer.

Vous ne louerez pas systématiquement 12 mois chaque année : quand le locataire quittera les lieu (avec un T1, ça arrive assez souvent…), il y aura sans doute quelques temps sans locataire.

Vous devrez payer chaque année au minimum la taxe foncière, et il faut donc la retirer du montant des loyers pour calculer la rentabilité brute. Il y a aussi d’autres charges que vous devrez payer, et que vous ne pourrez pas refacturer au locataire (ce qui diminue d’autant la renta).

Commencer avec un bien petit me semble une bonne démarche pour apprendre. Cherchez à proximité de là où vous habitez, et soyez patient.


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#19 02/05/2014 20h56 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Merci de vos conseil , la taxe foncière ne faut-il pas la déduire pour obtenir la rentabilité "net" ?
Je vais prendre mon temps et une femme de mon travail qui à déjà des expériences dans ce domaine va me conseiller.
Je comptais bien commencer par un studio/ T1 et ne pas dépasser les 100k€ !

Merci de vos conseils , j’apprécie , vraiment ! smile

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#20 02/05/2014 23h03 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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En général, le rendement brut est celui qui serait obtenu par n’importe quel bailleur, indépendamment de sa situation et de son mode de financement, qui vont avoir un impact sur la fiscalité et donc sur le rendement net. La taxe foncière a un montant qui dépend seulement du bien, pas de la situation du propriétaire (sauf qqs cas particuliers, qui ne concernent pas les bailleurs à priori) ou son mode de financement.

Ensuite, pour obtenir la rentabilité nette (la seule qui compte en fait), il faudra en plus tenir compte des impôts (sur le revenu foncier, dont le taux va dépendre du montant de vos autres revenus, et aussi des frais financiers liés à l’investissement) et des prélèvements sociaux.


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#21 03/05/2014 01h54 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Je vois donc par exemple cette année j’ai déclaré 18471 € , je devrais rajouter la totalité de mes loyers perçu à cette somme ou alors c’est deux chose bien différente ?

Je suis célibataire sans enfant et cette année ils me demandaient 958 € , ce qui ma sauvé c’est mes frais kilométrique ( 25 000 km ) ce qui à fais un résultat de - 1 €..

Donc pour le résultat net il faut enlever 15,5 % de prélèvement sociaux , taxe foncière , charges et impôts ?

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#22 03/05/2014 02h41 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Pour les impôts sur le revenu (et les prélèvements sociaux), vous devrez déclarer votre "revenu foncier", qui sera en gros vos recettes (les loyers, je ne sais plus si c’est ceux facturés ou ceux effectivement perçus) moins vos charges déductibles (les intérêts et frais d’emprunts, la taxe foncière, les autres charges non récupérable qui seraient déductibles, c’est à dire qui ne correspondent pas à des travaux d’agrandissement par exemple) (vous trouverez une liste assez exhaustive sur ce forum, cherchez un peu….).

Le détail de ce revenu foncier sera à déclarer sur un autre formulaire (le n°2044 si je me souviens bien), avec un report du résultat global sur la cases 4BA de votre déclaration n°2042 (celle où vous indiquez aussi vos salaires, entre autres). 

Le fisc vous réclamera 15.5% de ce résultat au titre des prélèvements sociaux, et ce résultat sera ajouté à votre revenu imposable avant application du barème (donc il est très possible que vous ayez à payer 7.5% ou 14% de ce résultat, au titre de l’impôt sur le revenu, ou un peu plus ou moins avec la fameuse "décote". Pour le savoir exactement, faites une simulation sur le site des impôts).


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#23 03/05/2014 22h56 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Merci GoodByLenine pour toutes ces réponses !

J’ai cherché et on peu déduire :

-Taxe foncière
-Les primes d’assurances
-Les intérêts d’emprunt
-Les provisions pour charges de copropriété
-Les charges
Les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux,
- Les frais de dossier,
- Les frais de garantie,
- Les cotisations d’assurance emprunteur

Je suppose que les frais de dossier sont déductible que la première année ?

Un autre question me viens à l’esprit , pour ce qui est de l’eau , l’électricité , gaz , c’est au locataire de s’en occuper et de payer ?

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#24 02/03/2016 12h43 → Location saisonnière en montagne gérée par une agence ? (agence, location, saisonnière)

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Bonjour,

Je remonte ce sujet car j’étudie la possibilité d’investissement dans un bien en montagne dans une petite copropriété (chalet divisé) pour limiter les problèmes de charges et dans une grande station pour maximiser le taux de remplissage.

Je suis preneur de retours d’expérience, notamment pour la gestion des entrées-sorties (agence ou employé), c’est peut-être moins évident à trouver en station ?

Merci.

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