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#1 08/04/2014 22h20 → Investir dans 4 étages d'une copropriété, habiter et revendre... (achat copropriété, résidence principale, travaux)

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Bonjour à tous,

Voilà je viens de signer mon premier compromis mercredi dernier pour l’achat d’un local commercial et déjà j’ai un nouveau projet.
J’ai trouvé dans le centre de Vichy un bâtiment de 3 étages plus les combles, le RDC étant du parking.

Il s’agit d’un bâtiment dans une grande copropriété de Vichy. Le propriétaire n’a jamais fait de travaux dedans, il y a tout à faire. il s’agit de 3 plateaux nue de 70 m² chacun et des combles de même surface.

Le propriétaire en veux 38 000€ mais je pense pouvoir négocier car je le connais bien.

J’ai plusieurs projets pour ces plateaux.

Le premier étant simple, acheter au plus bas prix. Rendre les plateaux "propres" ( enlever tout le foutoir de dedans) et les revendre rapidement pour disons 40 000€ chacun  pour le 1er et 2ème étage et 60 000 € pour le 3 et 4ème étage ensemble. pour pouvoir faire de la plus value. Mon argument principal pour les futurs acquéreurs serait qu’il y a environ entre 50 et 80 milles euros de travaux par plateaux devis à l’appui. ils peuvent ainsi moduler comme ils le souhaitent et faire leurs appartements de 70 m² ou 140m² pour équivalent ou en dessous du prix du marché.


2ème projet : acheter au plus bas prix, faire au 1er et 2ème étage deux appartements F3 de 70 m² chacun les revendre au prix du marché, centre-ville, calme, bien exposé, neuf, tout confort, soit environ 120 000€ chacun. faire du 3ème étage et des combles mon appartement personnel un grand F4 de 140 m².

Mais à part le projet 1 ou le financement est clair, un prêt du montant de l’achat en ayant pour apport les frais de notaire. j’ai beaucoup d’interrogation sur comment financer le projet 2.

Tout d’abord sachez que d’après un ami chef de chantier, il m’a estimé pour le projet 2 un coût total des travaux à 200 000€ env. pour la totalité sans avoir eu plus de détails.
Ma gentille maman peut me prêter 50 000€ à condition que je lui rend autant dès la vente d’un appartement avec un petit plus pour la remercier.

Projet 2 financement :

En partant du principe que j’achète le bien pour 30 000€: un apport de 50 000€ (ma gentille maman) un prêt de 150 000€ et un prêt de 30 000 PTZ à taux zéro d’après les simulations je peux en bénéficier. Puis-je en bénéficier pour l’achat de l’ensemble des lots? en sachant qu’il s’agit de plusieurs appartements mais aussi de ma future résidence principale? (C’est là où je bloque. )

Projet 2 résultat :

240 000€ de ventes pour les deux F3 - 180 000€ de prêt = 60 000, 55000 pour ma maman et reste 5 000€ je suppose que les impôts passeront par là, mais dans l’histoire j’aurai financé ma résidence principale avec rien du tout et en l’espace d’un de six mois à un an. Je serai ainsi l’heureux propriétaire d’un appartement de 170 000€ au bas mot.

Projet 1 résultat :

2 ventes à 40 000€ et une vente à 60 000€ euros ou les futurs propriétaires doivent faire les travaux mais peuvent acheter sur plans. soit 140 000€ soit  110 000€ moins impôts. mais je reste locataire.

Je suis conscient que je n’ai pas encore de calcul précis notamment sur les impots sur plus value, conditions du prêt charges, taxe foncière, mais d’après vous quel est le meilleur projet? puis-je effectuer un prêt à taux zéro dans cette configuration?

Merci j’attends vos réponses avec impatience.

Cordialement.

Mots-clés : achat copropriété, résidence principale, travaux

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#2 08/04/2014 22h57 → Investir dans 4 étages d'une copropriété, habiter et revendre... (achat copropriété, résidence principale, travaux)

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Sans la rénovation je doute que vous puissiez revendre en tout cas rapidement.

Ceci sans connaître la ville de Vichy. Mais j’ai cru comprendre que le marché n’est pas fluide et beaucoup d’immeubles sont a vendre.

Donc si vous "persistez" ce sera le projet 2. J’y vois quelques points a régler :
- la banque vous prêtera t elle ?
- découpage en copropriéte pour pouvoir revendre les autres lots
- bien formaliser et déclarer le prêt de votre maman
- impôts sur la PV soit 40k€
- risque de requalification en MDB ?

Enfin, il faut se poser la question pourquoi le propriétaire actuel n’a pas tenté le projet 1.

Le cash est primordial dans votre projet.

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#3 08/04/2014 23h24 → Investir dans 4 étages d'une copropriété, habiter et revendre... (achat copropriété, résidence principale, travaux)

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Merci de votre réponse. J’ai rendez vous lundi prochain à la banque pour négocier le taux d’intérêt de mon prêt pour l’achat de mon local commercial je parlerai à la banque de mon projet.

Une de mes questions que je n’ai pas posée est la suivante: Peut on faire un prêt et commencer a rembourser au bout de 6 mois par exemple?

Pour le découpage des lots aucun problème, j’ai lu le règlement de copropriété et cela est autorisé. L’impôt sur la plus value pour un achat de 30k€ pour l’ensemble et revente de la moitié pour 240k€ est de 40k€ ? Cela me semble énorme ! Et compromise mon projet.

Enfin pourquoi le propriétaire actuel n’as pas fait la situation 1 c’est parce qu’il est à un autre niveau il possède des centaines d’appartement et d’autre. Ce bâtiment est une petite épine dont il a oublié de s’occuper.

Cordialement.    PS: désolé pour la forme du texte mais je n’arrive a rien sur l’iPad.

Dernière modification par Samy (08/04/2014 23h25)

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#4 09/04/2014 00h48 → Investir dans 4 étages d'une copropriété, habiter et revendre... (achat copropriété, résidence principale, travaux)

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Bonjour,

un rapide message pour vous alerter sur le fait qu’il y a plus à négocier avec la banque que le taux.

Pour votre histoire de 6mois, il s’agit d’un différé d’amortissement.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#5 09/04/2014 01h03 → Investir dans 4 étages d'une copropriété, habiter et revendre... (achat copropriété, résidence principale, travaux)

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On peut tout a fait faire un différé de remboursement pour un prêt immobilier et commencer a rembourser le capital 6-12-18 mois après l’acquisition.

Ensuite plusieurs questions se posent et j’imagine que vu l’heure, je vais en oublier smile :

1) Si le propriétaire a autant d’appartements et que le bâtiment est bien placé, pourquoi le vendre au lieu de faire l’opération. Cela a déjà été évoqué mais creusez un peu pour voir, ça coute rien et ça peut éviter d’acheter une "daube"

2) Vous dites que la division de lots est autorisée, c’est une des premières chose a vérifier en effet pour le projet 1 comme le 2. Quand est-il du grenier ? Est-ce mentionné dans le règlement de copro ? On ne parle plus de division mais de changement d’affectation.

3) Toujours concernant le grenier : Etes vous allé en mairie récupérer le règlement de la zone afin de vérifier que le bâtiment est agrandissable ? L’aménagement de grenier nécessite un permis de construire et pas une simple déclaration de travaux. Encore faut-il qu’il reste du cos disponible.
Il est possible au vu des surfaces que vous annoncez que vous deviez avoir recours a un architecte tout au moins pour réaliser le permis. A vérifier aussi le nombre de places de parking par rapport au nombre de logements. S’il n’existe pas de parking, faut-il payer une taxe parking ? Si oui, à combien s’élève-t-elle ?

4) Avez vous regardé un peu ce qui se vend sur Vichy ? Je suis pas un spécialiste de la ville même mais je suis de l’Allier, les tarifs de vente annoncé me semble être plutôt sur une fourchette haute. A faire estimer avant projet en mains par un notaire et un agent sérieux.

Concernant vos interrogations :
Il n’est pas possible de faire un PTZ pour financer autre chose que sa résidence principale il me semble. Donc dans le cas d’achat revente, c’est a oublier. Par contre dans le cas où vous faites votre RP au grenier, ça devrait pouvoir se faire.

Pour la plus value, vous ne pourrez bénéficier de l’abattement en cours (31/08/2014) donc comptez 35% de ce que vous gagnez.
Le calcul est a faire au lot. Ainsi dans le cadre du projet 2, si je reprend vos chiffres :
achat immeuble 30 000
Travaux 200 000
total 230 000
Prix par étage 57500 € (dont 2 vendus)
C’est schématisé car l’aménagement d’un grenier coute bien plus cher que l’aménagement d’un plateau mais c’est juste pour vous montrer la logique.

Vente 240 000 - achat 2 x 57 500 = 125 000 de base pour le calcul de la PV. Ce qui grosso modo fait 44 000 d’impôt a payer de suite (retenu sur la vente).
Au niveau financier : 240 000 - 30 000 (achat) - 200 000 (travaux) - 44 000 (PV) = - 34 000 €.
Difficile de rembourser maman dans ces conditions, vous seriez en cash flow négatif de 34 000 € wink . Ceci dit, c’est ce que va vous couter votre appartement T4 ; ce qui est peu vu la surface et exonéré de plus value en cas de revente.

Enfin comme Boubaka l’a justement fait remarqué, vous risquez dans un cas comme dans l’autre d’être requalifié en marchand de biens (autre fiscalité)

Le projet 1 semble moins compliquer a financer. Si vous en retirez du cash, vous pourrez l’investir dans un nouveau projet.

Bonne réflexion, ce type de projet n’est pas forcément simple a appréhender smile

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#6 09/04/2014 05h52 → Investir dans 4 étages d'une copropriété, habiter et revendre... (achat copropriété, résidence principale, travaux)

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Bonjour Samy,

Juste pour compléter et affirmer ce que vous on dit Boubouka et Immo03

1/ Il vous faudra un architecte car vous etes au dela des seuils. Donc permis de construire
Qui dit architecte, dit bureau de controle, SPS (si plus de 2 entreprises),

2/ rajoutez à tout cela les opérateurs (téléphone, ERDF, assurance, ect..) non prévu dans votre projet et ils sont pas gratuit.

3/ Qualification de Marchand de Bien inévitable, on sous estime souvent cet aspect, surtout que vous venez d’acquerir un commerce, le fisc n’aura aucune difficulté pour démontrer cela.

4/ PTZ oublié, c’est juste pour votre résidence principal et si vous parlez de PTZ, etes vous sur d’avoir la capacité financière de votre projet ? Avez vous cette possibilité d’endettement ?

5/ Réglement de copro autorise la découpe, OK, mais qu’elle est l’affectation aujourd’hui de ce bien ?  Allez à l’urbanisme avant, je vous le conseille

6/ Vous parlez de plateaux nus, et prévoyez 50k€ de travaux (fourchette basse) par plateau soit 715€/m², hummm je vous conseille de prendre un Economiste pour gerer un budget aussi serrez.

A rajouter à votre cout de construction, comptez environ 35 000 à 40 000€ d’honoraire (architecte, Bureau de controle, SPS, ect…).

Tenez nous au courant de la suite
Cdt

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#7 09/04/2014 06h59 → Investir dans 4 étages d'une copropriété, habiter et revendre... (achat copropriété, résidence principale, travaux)

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Samy a écrit :

Le premier étant simple, acheter au plus bas prix. Rendre les plateaux "propres" ( enlever tout le foutoir de dedans) et les revendre rapidement pour disons 40 000€ chacun  pour le 1er et 2ème étage et 60 000 € pour le 3 et 4ème étage ensemble. pour pouvoir faire de la plus value. Mon argument principal pour les futurs acquéreurs serait qu’il y a environ entre 50 et 80 milles euros de travaux par plateaux devis à l’appui. ils peuvent ainsi moduler comme ils le souhaitent et faire leurs appartements de 70 m² ou 140m² pour équivalent ou en dessous du prix du marché.

Un plateau c’est bien mais qui va acheter ce type de bien immobilier ?
Un plateau à 40.000 + 60.000 € de travaux soit 100.000 € et pour ce prix prix on trouve quoi sur Vichy ?
Un plateau mais il faut des parties communes , une façade , un quartier propre.

Pour avoir visiter Vichy en tant qu’investisseur il y a un mois , j’ai été surpris du nombre de biens en vente.

Votre opération de plateau me semble très hasardeuse en terme de capacité de revente.
Si vous ne revendez pas qu’elle serait alors votre situation ?

Réfléchissez et évaluez une situation sans revente avant 2 ou 3 ans.

J’ai constaté que le foncier est très cher sur Vichy alors rester avec des plateaux pour lesquels vous devez payer des taxes peux être délicat financièrement.

Samy a écrit :

2ème projet : acheter au plus bas prix, faire au 1er et 2ème étage deux appartements F3 de 70 m² chacun les revendre au prix du marché, centre-ville, calme, bien exposé, neuf, tout confort, soit environ 120 000€ chacun. faire du 3ème étage et des combles mon appartement personnel un grand F4 de 140 m².

Même réserve sur la revente des biens en fonction du quartier et du nombre de biens en vente.

Samy a écrit :

Tout d’abord sachez que d’après un ami chef de chantier, il m’a estimé pour le projet 2 un coût total des travaux à 200 000€ env. pour la totalité sans avoir eu plus de détails.

On a toujours des surprises et ce ne sont pas de bonnes en général.

Samy a écrit :

En partant du principe que j’achète le bien pour 30 000€: un apport de 50 000€ (ma gentille maman) un prêt de 150 000€ et un prêt de 30 000 PTZ à taux zéro d’après les simulations je peux en bénéficier. Puis-je en bénéficier pour l’achat de l’ensemble des lots? en sachant qu’il s’agit de plusieurs appartements mais aussi de ma future résidence principale? (C’est là où je bloque. )

Un PTZ pour trois plateaux de 70 m2 pour votre RP ….!

A partir du moment ou vous allez changer la destination de votre bien par la vente d’un plateau il y aura un prorata qui ne sera plus RP.
Ça sent l’acrobatie votre montage….

A combien se monte l’ensemble de l’opération ?
J’ai vu passer plusieurs chiffres 38 K€ + 50 K€ + 150 K€ + 30 K€ et pour cette somme il n’est possible de trouver un bien plus simple pour investir ?

Le type de bien qui tourne déjà , dans lequel il suffit de repeindre la cage d’escalier car acheter à 38 K€ c’est bien mais si il faut mettre 8 fois plus pour disposer d’un potentiel de revente ensuite ,êtes vous sûr d’avoir les reins assez solide pour ce type d’opérations ?

Je n’évoque pas l’aspect fiscal déjà traité mais avec ce type d’opérations , vous allez connaître de nombreux agents du fisc , c’est même trop facile pour eux.
Achat avec intention de revendre , intention spéculative  , la totale ….

Les aspects techniques ont aussi été évoqué.

Samy a écrit :

Je suis conscient que je n’ai pas encore de calcul précis notamment sur les impots sur plus value, conditions du prêt charges, taxe foncière, mais d’après vous quel est le meilleur projet? puis-je effectuer un prêt à taux zéro dans cette configuration?

Le calcul de la plus value est simple
Prix de vente - Prix d’achat - montant des travaux = Plus value imposable à 33 %
Et maintenant cela s’ajoute dans votre IRPP.
Plus-value immobilière : Calculs d’une plus-value immobilière | De Particulier à Particulier - PAP

Dernier point si vous faites un emprunt , une hypothèque se posé par la banque.
Vous revendez comment dans ces conditions ?

Une levée d’hypothèque induit le remboursement de l’emprunt …

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 09/04/2014 11h37 → Investir dans 4 étages d'une copropriété, habiter et revendre... (achat copropriété, résidence principale, travaux)

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Merci bien pour toutes vos réponses, très complètes et utiles.

Je me renseigne et modifie mon projet en conséquence. Je suis en train de voir une solution 3 avec pourquoi pas location des appartements du 1er et 2ème étages pour payer en partie le crédit.

Encore une fois merci, je me renseigne au mieux et j’essaie de vous tenir au courant de l’avancement de ce projet.

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