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Forums des investisseurs heureux

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#326 15/09/2016 19h33 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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InvestisseurHeureux a écrit :

D’un côté ils abandonnent le dividende payable en action […]

Même pas. hmm
Suite du communiqué :

Cominar a écrit :

Cominar a également annoncé aujourd’hui qu’il recommencera à émettre des parts dans le cadre de son régime de réinvestissement des distributions aux porteurs de parts (le « régime »). Le régime permet aux participants de recevoir leurs distributions mensuelles sous forme de parts additionnelles de Cominar. En outre, les participants auront le droit de recevoir une distribution additionnelle d’une valeur égale à 3 % de chaque distribution en espèces réinvestie dans le cadre du régime, laquelle sera réinvestie dans Des parts supplémentaires. Les porteurs de parts qui étaient inscrits au régime au moment de sa suspension et qui le sont toujours recommenceront automatiquement à participer au régime. Les porteurs de parts qui ne participaient pas auparavant au régime, mais qui souhaitent désormais y adhérer peuvent le faire en communiquant avec leur courtier en valeurs mobilières ou leur courtier en placements ou une autre institution financière qui détient leurs part

https://www.cominar.com/FRANCAIS/Docume … 9_16FR.pdf

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_cominar_drip.png

Le DRIP avait été suspendu fin janvier. On est que 10% au-dessus… C’est difficilement compréhensible, surtout en levant de l’equity à un faible cours.

Dernière modification par PierreQuiroule (15/09/2016 19h34)

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#327 15/09/2016 19h44 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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PierreQuiroule a écrit :

Le DRIP avait été suspendu fin janvier. On est que 10% au-dessus… C’est difficilement compréhensible, surtout en levant de l’equity à un faible cours.

Et pourtant, la famille Dallaire est important actionnaire de Cominar. Comme quoi cela ne protège pas d’une mauvaise allocation du capital.

Le dividende aurait du être réduit depuis longtemps, au lieu de ce "cirque" : retirer le dividende en actions, verser plus de 100% de l’AFFO, faire une augmentation de capital dilutive, remettre le dividende en actions.

Cominar est trop endettée et c’est tout. Elle n’a plus les moyens de verser la quasi-totalité de son AFFO en dividende.

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#328 15/09/2016 20h22 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Personellement, une REIT qui distribue >100% AFFO, c’est sortie immédiate sauf raison spécifique bien expliquée.

Cominar, j’ai fini de sortir en Aout, et si depuis Février, j’avais fais 9% + les dividendes mensuels, la situation me semblait trop dangereuse pour continuer.

Dream Office, par contre, où je suis maintenant en belle perte malgré un bon gain sur le premier trimestre, je garde parce que le dividende semble sûr et le cours très est très déprimé à cause de l’Alberta mais peut se reprendre rapidement je pense.

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#329 15/09/2016 20h51 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Je réalise surtout le problème: Il y avait 168,2 millions d’actions en circulation au 30 juin 2016. Rajouter 12,8 millions d’actions supplémentaires, c’est 7,6% de plus. L’AFFO par action va donc diminuer mécaniquement de 7,6%, alors que la distribution était déjà aux alentours des 100% de l’AFFO (+ les actions du DRIP qui vont se rajouter au fur et à mesure).

La probabilité d’une baisse du dividende prochainement augmente drastiquement sur ce coup-là…

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#330 15/09/2016 21h17 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Mevo a écrit :

La probabilité d’une baisse du dividende prochainement augmente drastiquement sur ce coup-là…

Grâce à la réactivation du DRIP, le cash payout ratio va nécessairement baisser, ce qui va permettre de maintenir artificiellement le dividende, mais ce n’est pas une bonne nouvelle…

Ce qui me frappe le plus, c’est la communication et la gestion catastrophiques. Annoncer la reprise du DRIP et une levée qu’equity à un cours très faible dans le même communiqué, c’est un cocktail détonnant. Tout ça pour affecter le capital levé à la réduction de "l’encours de la dette contractée aux termes de la facilité de crédit". Autant dire qu’ils ont financé le dividende avec de la dette à court terme qui leur coûte un bras (autour de 10% si j’ai bien suivi). Maintenant, ils bouchent le trou avec une augmentation de capital qui leur coûte 3/4 de bras et réactivent le DRIP parce que le dividende cash n’est clairement pas couvert par l’AFFO et tant pis pour la dilution.

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#331 15/09/2016 21h19 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Si on se fie a BMO  (analyse du 9/9/2016 soit avant la dilution du dernier financement)
AFFO prévu
2016 = 1,51$
2017 = 1,55$

Avec un dividende de 1,47$ la marge est trés mince pour soutenir le dividende (ils distribuent actuellement 98% de l’AFFO).

Souhaitons que les locations aillent bien  (certains sites Target ne sont pas encore reloués mais sont en travaux trés avancés, ce que j’ai constaté hier encore).

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#332 16/09/2016 08h54 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Gaspode a écrit :

Dream Office, par contre, où je suis maintenant en belle perte malgré un bon gain sur le premier trimestre, je garde parce que le dividende semble sûr et le cours très est très déprimé à cause de l’Alberta mais peut se reprendre rapidement je pense.

Rapidement, rapidement euh.
Oui si rapidement le petrole cote 90$ et que les petroliers investissent rapidement.
Pour une meilleure appreciation faudrait presque compter l’alberta pour zero dans la valo

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#333 19/09/2016 04h27 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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InvestisseurHeureux a écrit :

Le dividende aurait du être réduit depuis longtemps, au lieu de ce "cirque" : retirer le dividende en actions, verser plus de 100% de l’AFFO, faire une augmentation de capital dilutive, remettre le dividende en actions.

Cominar est trop endettée et c’est tout. Elle n’a plus les moyens de verser la quasi-totalité de son AFFO en dividende.

Pour ma part, j’aurais de loin preferre que Cominar coupe son dividende mensuel a CAD 0.10 (1.2 annuel, i.e. 80% de l’AFFO) pour allouer le reliquat au desendettement progressif plutot qu’une AK dilutive, reprise du DRIP dilutif, augmentation du nombre d’actions, qui tot ou tard va resulter ds une coupe du dividende de toute facon. Meme resultat, la dilution immediate en plus.

Je ne comprends vraiment pas comment les Dallaire peuvent justifier cette AK. Le feu brule-t-il ds la maison? Leur fallait-il lever du cash si rapidement? Le re-leasing des emplacements Target a l’air de bien progresser, meme si bien sur, c’est toujours un process un peu long. Cela donne un sentiment d’amateurisme, ou de decision precipitee. Dans tous les cas, la confiance actionnaire - management a pris du plomb dans l’aile sur cette affaire. Et ce malgre l’alignement des interets avec les Dallaire, principaux actionnaires.

Dernière modification par SerialTrader (19/09/2016 04h33)

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#334 03/11/2016 16h10 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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SerialTrader a écrit :

Je ne comprends vraiment pas comment les Dallaire peuvent justifier cette AK. Le feu brule-t-il ds la maison? Leur fallait-il lever du cash si rapidement?

En fait Cominar allait perdre sa notation Investment Grade.

Dans le rapport trimestriel T3-2016, qui vient de paraitre :

Cominar a écrit :

Dans le but de solidifier notre statut d’émetteur d’instruments de dette de qualité libellé « investment grade » et d’améliorer notre ratio d’endettement, nous avons pris la décision difficile, et réalisé plus tôt que nous l’aurions souhaité, une émission de parts de 200 millions $.

Si l’endettement a baissé (descendu à 51,8%), le résultat de cette AK à un mauvais moment, est une forte dilution de l’AFFO, qui ne couvre plus du tout le dividende :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20161103.gif

"Heureusement", avec le rétablissement du dividende en actions et un taux de participation à 20%, la sortie en cash effectif n’est "que" de la totalité de l’AFFO.

Ici, on peut voir l’évolution de l’AFFO trimestriel depuis 2014 :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20161103bis.gif

Si nous regardons l’Operating revenues – Cominar’s proportionate share, cela vivote, par contre l’AFFO s’écroule, du fait de la mauvaise allocation du capital (dividende payable en actions trop élevé, rachat d’actions à un cours supérieur à l’AK qui a suivi le trimestre suivant).

Cette mauvaise gestion financière est une vraie déception alors que les dirigeants sont également actionnaires et fondateurs de la société, et que la gestion opérationnelle est bonne.

Un argument en faveur de la diversification…

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#335 03/11/2016 19h18 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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La baisse (inévitable ??) de l’AFFO est catastrophique. D’ailleurs les résultats sont interprétés comme mauvais par le marché (-2% à l’heure actuelle). Même le taux d’occupation a diminué par rapport au trimestre précédent.

Ceci dit, Cominar a atteint son objectif de passer sous la barre des 53% de ratio d’endettement. On est à 51,8%. Ils ont même précisé qu’ils allaient bientôt clore la cession d’actifs. On ’est donc sur la fin de la diminution de l’AFFO (enfin j’espère).

Concernant les projets ou développements, pas de nouveautés (par rapport au trimestre précédent).

Il est urgent que Cominar redevienne acheteur et non vendeur.

Espérons que l’on ait un T4 2016 et et T1 2017 en amélioration vu que certains projets seront livrés et une partie des espaces de Target reloué (message IH n°305).

Dernière modification par Jeff33 (03/11/2016 19h24)


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#336 03/11/2016 22h36 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Jeff33 a écrit :

La baisse (inévitable ??) de l’AFFO est catastrophique.

C’est sûr que ça n’est pas bon, ni le fait que le taux de distribution passe au-dessus de l’AFFO. Maintenant, l’AFFO en soi ne baisse pas tellement (mais tout de même dû aux ventes (et occupation en baisse ? je ne connais pas l’historique)), c’est surtout l’AFFO par action qui baisse, et le problème derrière est l’inflation du nombre d’actions. L’augmentation de capital a été un élément, mais le DRIP va continuer le phénomène ;(

Donc oui, malheureusement, inévitable semble-t-elle, la baisse de l’AFFO par action. A moins d’arriver à augmenter les revenus. Une hausse soutenue et durable du taux d’occupation serait idéale, mais quant à ce qu’elle arrive …

En ayant mis le nez dans les comptes, l’équité au 30 septembre 2016 ressort à 3,8 Milliards $CA pour un total de 181,28 millions d’actions en circulation au 1er novembre 2016, la NAV par action ressort donc à 21,17 $CA par action.

La question à 100 points est celle de l’éventuelle baisse prochaine du dividende.

Dernière modification par Mevo (03/11/2016 22h57)

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#337 03/11/2016 23h09 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Exact. Ca me semblait logique pour l’AFFO par action. Mais vous avez raison de le signaler.

Pour faire suite sur les emplacements libérés par Target  (message IH 305). Cela avance, semble-t-il. Encore une fois, nous n’en verrons les résultats que pour les prochains trimestres, puisque seulement 50% de la surface est loué à l’instant T. Il y a pas mal de discussions sérieuses ou des baux acquis pour les prochains trimestres.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6039_mise_a_jour_target.png

Dernière modification par Jeff33 (03/11/2016 23h44)


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