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#1 01/04/2014 20h45 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

J’aurais besoin de conseils:

Mon locataire a prévu de s’installer durablement.
Après avoir fait un beau carrelage dans le séjour, il me demande l’autorisation pour changer la douche.

Si je ne me suis pas inquiété lorsqu’il a refait le carrelage du séjour, j’avoue que changer la douche me paraît plus olé olé notamment à cause des canalisations des années 70.

Je suis prêt à lui donner cette autorisation, mais comment me protéger s’il arrive un pépin ?

Par avance merci

Mots-clés : travaux

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#2 01/04/2014 22h29 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   69 

Prenez le temps d’étudier la question avec lui.

Si vous le sentez à l’aise, laissez faire, sinon, proposez lui de prendre des conseils auprès d’un pro à vos frais.

Je trouve qu’il serait normal que vous preniez à votre charge les matériaux.


Pourquoi pas Vous?

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#3 02/04/2014 07h32 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   313 

D’accord avec Pruls.

Il faut prendre en charge les matériaux , c’est normal.

De même sans diminuer le loyer , lui rétribuer le temps passé sous forme de forfait.

Une personne compétente qui refait des travaux dans un appartement  me semble est un gage de qualité du locataire et de pérennité de de sa présence.

Ils sont si rare qu’il faut le bichonner celui là

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 02/04/2014 09h20 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   61 

La question principale que je me poserais reste celle de sa compétence.
Un appartement refait par un bricolo reste un appartement à refaire.

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#5 02/04/2014 11h23 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   218 

Bien difficile d’arbitrer effectivement sur sa compétence…
Comment le carrelage est-il réalisé ?
A t-il déjà fait des travaux similaires ?
Je suis pleinement d’accord avec tout ce qui à été dit ; il faut le bichonner, si c’est mal fait c’est à refaire et il est normal que vous payez les matériaux.
Pour le remercier, je lui offrirais plutôt un bon restaurant ou un autre loisir qu’une rétribution sonnante et trébuchante pour rester dans la légalité.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 02/04/2014 21h08 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos remarques.
En ce qui concerne le carrelage qu’il a posé, c’est nickel pas de soucis.

Je compte bien entendu payer les matériaux, par contre pour le petit geste je ne sais pas encore peut être bloquer le loyer serait le plus simple/facile.

A+

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#7 03/04/2014 09h42 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   313 

Si vous bloquez le loyer comment allez vous expliquer à votre comptable ou agent du fisc adoré pourquoi un mois dans l’année le loyer a été plus faible ?

Cela s’appelle du travail dissimulé car en baissant le loyer , il y a une forme de rémunération occulte.

Un geste en liquide permet de bien dissocié les deux activités , location et rénovation.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 03/04/2014 10h23 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   88 

Salut

Me concernant, j’ai toujours laissé l’opportunité au Locataire d’utiliser jusqu’à 1 loyer par an
en materiel pour renover l’appartement.

Bilan en 10 ans, cela m’a "couté" 3,5 mois de loyer + 1 reprise de 1000€ pour une cuisine qu’une locataire avait posé, et face a une difficulté de la vie, n’a pas démonté et emmené.
Je lui ai pris en charge la reprise de la cuisine.

Sur présentation des factures de matos et photos des travaux finis, je l’autorise à minorer le montant du chèque du loyer, mais il a une quittance pour le paiement du loyer complet. Donc je déclare le loyer complet et paye des impots dessus.

L’appart à 23 ans, je n’ai jamais payé une renovation par un pro, et il est comme neuf ( exception pour la SDB qui doit être le prochain projet )

Visiblement cela plait.
L’ex locataire qui a remonté la pente me tanne tous les 6 mois pour que je ne l’oublie pas pour qu’elle puisse récuperer "son appart" des que le locataire actuel part…
Le locataire actuel à perdu son travail fin 2012 pour raison de santé ( grosse opération du dos ), mais fait tout pour payer son loyer. A eu 2 jours de retard et m’a envoyé les chèques de loyer jusqu’à septembre..

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#9 03/04/2014 11h31 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   313 

@Coyote

Vous avez effectivement déclaré les montants de loyer même si ils ont été perçu partiellement , c’est une méthode mais comme indiqué plus haut je préfère dissocié les choses.
Le locataire paye pour une prestation de logement et moi je paye pour une prestation de travaux.

Un danger réside dans la méthode de laisser l’initiative au locataire d’être juge et parti pour faire des travaux à raison d’un mois de loyer par an.
Cela peux pousser à la consommation pour des choses inutiles.

Visiblement il n’y a pas eu d’abus mais j’indique que c’est un risque

Merci pour votre retour d’informations , en ce qui me concerne je m’en occupe et ne sous traite pas donc je maîtrise les dérives potentielles

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 03/04/2014 14h01 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   88 

Merci pour votre retour.

a) Je n’ai aucun soucis pour faire les travaux moi-même, la seule chose qui me limite, c’est que l’appart est à plus de 200 kms de chez moi.

b) Concernant le risque, je sais que c’était un risque mais quand il y a plus de 10 ans maitenant,
les agences refusaient de gérer la location de l’appart parce qu’ils jugeaientt que l’appart nécessitait
une reno complête ( les devis me coutant entre 1 et 2 ans de loyers….)

J’ai oublié de préciser que je discute du projet avant avec le locataire. et je ne prends pas en charge
la tapisserie et la peinture ( sauf une fois ou le locataire  a repris des grosses fissures au plafond de la piece a vivre et du couloir, et qu’il a fait un ratissage complet après.

Je ne suis pas chiant en tant que proprio, un peu moins cher que le marché sur le loyer, mais je n’ai aucun frais à part ca et un déplacement à peu près tous les 24/36 mois pour un changement de locataire.

Je ne vends pas cet appart car je n’ai pas besoin des fonds, et je ne l’ai que depuis 23 ans,
sans doute pas loin de 100K€ de PVs si je devais le vendre à l’heure actuel, et rdmt de 15,3% sur PRU
et rdmt actuel de 5% brut.

Aucun soucis de location, 1 mois de vacances depuis 1991, j’ai deja 2 locataires sur la liste d’attente, et l’appart de trouvera a 100m d’une future gare du Grand Paris

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#11 03/04/2014 14h42 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

Membre
Réputation :   218 

coyote a écrit :

Sur présentation des factures de matos et photos des travaux finis, je l’autorise à minorer le montant du chèque du loyer, mais il a une quittance pour le paiement du loyer complet. Donc je déclare le loyer complet et paye des impots dessus.

En cas de contrôle ce seront vos comptes qui seront contrôlés et non les quittances de loyer. Comment justifier alors de loyers incomplets ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 03/04/2014 15h12 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

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Réputation :   127 

Il (coyote) peut toujours indiquer que le locataire a payé en liquide.
Le fisc ne va pas enquêter si un contribuable a "surdéclaré" ses revenus.

Par contre, au sens stricte de la reglementation, cela peut s’apparenter à du logement contre service. Je me demande si dans ce cas il faut pas payer des cotisations sociales.

Toujours au sens stricte de la reglémentation, car restons raisonable, je me demande si cette opération ne peut être vue sous l’angle de travail dissimulé.

Bien sûr, on peut avoir l’impression de sortir l’artillerie juridique lourde pour un petit phénomène. Je suis d’accord.

Pour conclure, l’approche de séparer les variables comme la préconisait Philippe me semble pour le bailleur plus sure le plan juridique.

Dernière modification par Boubouka (03/04/2014 15h18)

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#13 03/04/2014 15h23 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

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Réputation :   12 

Pour ma part, je serais bcp plus inquiet d’un éventuel dégat des eaux que d’un redressement ou pb fiscal!

Est-ce que l’assurance du locataire rentrera en matière si l’expert indique que la SdB à été refaite sans respecter certaine norme/DTU?

Est-ce que l’assurance de ne vas pas se défausser sur l’assurance du professionel qui a refait la SdB (qui n’existe pas dans ce cas la)?

Je ne suis pas très au courant des pratiques des assurances, mais il est sur que ce coté là me rendrait bcp plus inquiet que le volet fiscal.

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#14 03/04/2014 15h42 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

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Réputation :   313 

Les assureurs pinaillent toujours car ils sont comme les banquiers ils ont plus de faciliter à encaisser qu’à débourser.

Même une salle de bains récente refaite peut être sujette à un problème de plomberie , que des normes existent c’est une très bonne chose mais une soudure peut lâcher , un raccord peux fuir.

L’assureur va demander des factures   , la date de rénovation et alors vous avez perdu les coordonnées du plombier.
En terme de plomberie en rénovation , on se raccord sur l’ancien pour rebrancher du nouveau.

Les clauses des assureurs sont assurés floues et écrites en petit pour être sur de ne pas être remboursés.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 03/04/2014 16h10 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

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>> Est-ce que l’assurance de ne vas pas se défausser sur l’assurance du professionel
>> qui a refait la SdB (qui n’existe pas dans ce cas la)?
Est-ce que vous bricoler chez vous ?
Heureusement jusqu’à maintenant toute mes assurances m’ont couvert quand j’ai bricolé dans mes maisons ( et j’ai demandé explicitement à l’assurance avant ).

Et si un locataire, juste en essayant de resserrer un robinet le casse avec gros dégats des eaux.
Il ne sera pas couvert ?

>> Toujours au sens stricte de la reglémentation, car restons raisonnable,
>> je me demande si cette opération ne peut être vue sous l’angle de travail dissimulé.
>> Par contre, au sens stricte de la reglementation, cela peut s’apparenter à du logement contre
>> service. Je me demande si dans ce cas il faut pas payer des cotisations sociales.

Oui bien sur. j’aurais du le faire. Mais ne pensez vous pas qu’il y a plus simple ?
Je ne fais rien, en laissant pourrir l’appart, de toute façon, la seule fois ou j’ai mis une annonce
Le bon coin a 23H00, je l’ai arrêté le lendemain à 12:00 car j’avais 40 dossiers de candidature
complets. En plus j’améliore mon rendement.
L’appartement au dessus n’a jamais été renové depuis 23 ans et le loyer est 8% plus cher
mais je suis réglo…

Dans lequel appart aimeriez vous vivre ?

Dernière modification par coyote (03/04/2014 16h11)

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#16 03/04/2014 16h25 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

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Dans le votre bien sûr.

Ce qui est remonté des messages indiquent qu’il faut jouer la prudence car on ne sait jamais si des rapports avec un locataire ne peuvent pas changer.

Un voisinage envieux

La bêtise humaine et le souci d’être bon citoyen conduit parfois à des comportements totalement irrationnels vis à vis d’un arrangement que vous avez conclu avec votre locataire.

Je cautionne votre démarche mais je vous invite juste à être prudent sur la méthode mise en oeuvre.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 03/04/2014 19h33 → Mon locataire souhaite faire des travaux... (travaux)

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coyote a écrit :

>> Est-ce que l’assurance de ne vas pas se défausser sur l’assurance du professionel
>> qui a refait la SdB (qui n’existe pas dans ce cas la)?
Est-ce que vous bricoler chez vous ?
Heureusement jusqu’à maintenant toute mes assurances m’ont couvert quand j’ai bricolé dans mes maisons ( et j’ai demandé explicitement à l’assurance avant ).

Et si un locataire, juste en essayant de resserrer un robinet le casse avec gros dégats des eaux.
Il ne sera pas couvert ?

Il m’arrive de bricoler chez moi, mais justement chez moi… la responsabilité m’incombe totalement. ici la cas est un peu different, c’est un tiers qui bricole pour le propriétaire

Il y a une grosse différence entre resserrer un robinet et le casser (cela sera peut-être l’assurance responsabilité civile qui va marcher) et refaire un salle de bain avec pose de bac de douche, tuyaux encastrés dans les cloisons eventuellement, … qui vous dit qu’il n’y aura pas de soudure cachée derriere les faience, une pose non réglementaire du bac a douche, une mauvaise étanchéité sur la placo avant les faiences? etc…

Et a mon a vis tout cela dépend d’une assurance d’entrepreneur, non pas de l’assurance logement d’un particulier.

D’ailleurs en cherchant un peu sur le web, on trouve des cas ou des gens aillant fait des travaux eux-meme dans leur maison puis revendu sont reconnu responsable de malfaçon dans la période des 10 ans.

Ce fil est interessant:
Responsabilité pour les travaux effectués soi-mÀªme

[url=http://www.jurisprudentes.net/phorum/read.php?3,10891 a écrit :

Responsabilité pour les travaux effectués soi-mÀªme[/url]]

Coyotte, est-ce que votre assurance vous a confirmé la prise en charge de vos travaux importants par écrit?

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