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#1 01/04/2014 14h49 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

Je viens vers vous pour recueillir vos différentes expérience en matière de financement d’investissement locatif.

En effet, j’ai changé de région il y a 5 ans, je n’avais pas changé de banque car mon conseiller était tip top et réalisait les financements de mes différentes opérations les yeux fermés. Il a malheureusement changé d’agence et il lui est impossible pour lui de continuer à gérer mes comptes car entre temps, j’ai ouvert une entreprise et il me faut (soit disant) un conseiller spécialisé "professionnels" ce qu’il n’était pas. Bref, il est temps de mettre fin à 20 ans de fidélité au Crédit Agricole.

Pour résumer, j’ai environ une quinzaine de logements, loués vide, dont certains sont sous emprunts, d’autres non.
J’ai un peu de cash (disponible) et je me suis mis a faire le tour des banques pour financer une opération où je suis sous compromis. Grosso modo, la rentabilité nette moyenne de mon patrimoine est autour de 15%. L’acquisition en cours a une rentabilité équivalente
Je me suis dit "ça devrait pas être trop dur de trouver un banquier" . Grosse erreur.
Mon but est de trouver un partenaire qui pourrait me suivre régulièrement sur des opérations de ce type. 1 par an voir 1 tous les 2 ans.

Aujourd’hui, 4 banquiers différents rencontrés :

- La poste (service gestion de patrimoine immobilier): In intéressé par mon dossier. Enfin, il veulent bien que je mette mon cash chez eux (la bonne blague) mais ils ne financeront pas d’opération car mon patrimoine (payé à 65 %) est trop important pour la région. Heureusement qu’il me précisent "pour la région". Le jour où ils vont rencontrer un gars qui se pointe d’une grande ville avec un patrimoine a 10 M, je me demande bien ce qu’ils vont lui dire big_smile

- Caisse d’épargne : J’ai rencontré un conseiller en gestion de patrimoine qui m’a parlé pendant 2 heures des clients qu’il gère et qui ont 5 M de patrimoine ce qui n’est pas mon cas. En fin de RDV à la question "Au vu des éléments que vous avez vu aujourd’hui, êtes vous capable de me suivre sur un dossier a 15% de rentabilité dont les caractéristiques sont les suivantes ? " la réponse a été "il faut voir mais pour ne rien vous cacher, vous n’êtes pas notre cible principale" .
Et prend ça dans ta tête ! big_smile

- BNP : Encore en cours de négo, directrice d’agence à l’air réactive mais pour l’instant a part une simul avec un taux plus que moyen, on a pas trop avancé.

- Crédit agricole local : Crédit sur 15 ans maxi et 20 % d’apport minimum ce qui n’est pas compatible avec la défiscalisation sur les intérêts d’emprunt …

Je cherche une banque physique classique. Si certains ont des pistes …

Dernière modification par Immo03 (01/04/2014 15h22)

Mots-clés : banque, immobilier, investissement locatif

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#2 01/04/2014 17h48 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Un bon courtier saura quelle banque est partante pour un dossier comme le votre, encore faut-il rencontrer le bon.

D’autre part j’ai eu de bonnes expériences avec le crédit mutuel malgré des coûts de fonctionnement assez élevés.
En effet, votre interlocuteur est décideur de suite dans son bureau jusqu’à un certain niveau d’emprunt. Il y a 3 niveaux ; conseiller de base, conseiller d’entreprise (+/- sous directeur d’agence qui n’existe pas dans toutes les agences) et directeur d’agence. Selon le niveau, il peut accorder un crédit immo d’un montant entre 150 et 300K€ sans que la décision ne sorte du bureau. Ce niveau d’encours m’a été révélé par mon conseiller pro devenu depuis directeur de plusieurs agences, il y a quelques années et peut avoir évolué… Un conseiller pourra par confort demander malgré tout l’aval de son directeur. Généralement un conseiller ou dir d’agence n’avoue jamais avoir ce pouvoir en préférant se retrancher derrière une décision plus collective pour ne pas subir la pression du client.

Il me semble que la caisse d’épargne est la seule autre banque où la décision soit si locale. Je n’en connait pas par contre les "rouages".


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 01/04/2014 18h58 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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En plus de la piste du courtier qui suivant les personnes et organismes font des miracles de taux et d’acceptations de dossiers.

Vous avez le crédit foncier , pas de revenu à déposer , pas de compte à ouvrir , vous empruntez c’est tout mais les taux sont un peu plus haut.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 02/04/2014 00h04 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Merci pour vos réponses.

Pour le courtier, j’ai tenté meuilleurtaux.com mais ils m’ont rappelé m’expliquant que leurs partenaires ne faisait pas ce type de financement, ce dont je doute. Sinon, dans mon coin, les courtiers, ça court malheureusement pas les rues. La plupart sont des assureurs.

Pour le crédit foncier, c’est une piste qu’au départ j’avais écarté car je souhaite aussi changer de banque. Cependant les 2 ne sont pas incompatibles … à suivre

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#5 02/04/2014 07h29 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Pour avoir testé meilleurtaux , ils trouvent une banque et ensuite vous faites le restes des démarches.

Un meilleur courtier dans mon expérience est vousfinancez.com sinon il y a la piste du courtier , du vrai , le courtier de votre secteur qui n’a pas pignon sur internet et n’appartient pas à un groupe mais il faut mieux que l’on vous recommande une personne sinon c’est la loterie.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 06/04/2014 23h42 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Afin de suivre le sujet (ça peut servir a d’autres), à priori la BNP devrait suivre le projet assez facilement.
La seule chose qui me déroute, c’est qu’ils bossent pour peut être rien et ils en sont conscient ; je m’explique : Le dossier est actuellement en leurs mains, ils m’annoncent le financer mais ne m’annonce pas les conditions. J’ai suffisamment rencontrés de banquiers pour vous dire que ce n’est pas chose commune.
Donc en gros, le dossier est parti au siège pour étude, dés qu’il revient accepté, on négocie.
Sur le principe, ça ne me dérange pas plus que ça puisque ils prennent le risque de bosser pour rien si les conditions qu’ils m’annoncent ne me correspondent pas.
Mais c’est étrange tout de même, a suivre donc …

Je vous tiendrai informé

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#7 07/04/2014 06h42 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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A partir d’un certain niveau d’endettement , les dossiers ne sont plus uniquement validés après les agences locales mais montent au siège régional voir plus haut.

Qu’il travaille avant sur le taux et que l’accord régional soit refusé ou le contraire ne changent pas grand chose.

Dans votre cas ils attendent un accord sur votre dossier avant d’entamer la démarche commerciale et il est probable que la direction régionale donne des critères de prêts.

Rien d’anormal dans cette démarche qui fait plutôt gagner du temps et permet à l’agence locale d’avoir des critères dont elle ne doit pas sortir au vue de votre dossier.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 07/04/2014 12h51 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Immo03 a écrit :

Bonjour,

Je viens vers vous pour recueillir vos différentes expérience en matière de financement d’investissement locatif.

En effet, j’ai changé de région il y a 5 ans, je n’avais pas changé de banque car mon conseiller était tip top et réalisait les financements de mes différentes opérations les yeux fermés. Il a malheureusement changé d’agence et il lui est impossible pour lui de continuer à gérer mes comptes car entre temps, j’ai ouvert une entreprise et il me faut (soit disant) un conseiller spécialisé "professionnels" ce qu’il n’était pas. Bref, il est temps de mettre fin à 20 ans de fidélité au Crédit Agricole.

Pour résumer, j’ai environ une quinzaine de logements, loués vide, dont certains sont sous emprunts, d’autres non.
J’ai un peu de cash (disponible) et je me suis mis a faire le tour des banques pour financer une opération où je suis sous compromis. Grosso modo, la rentabilité nette moyenne de mon patrimoine est autour de 15%. L’acquisition en cours a une rentabilité équivalente
Je me suis dit "ça devrait pas être trop dur de trouver un banquier" . Grosse erreur.
Mon but est de trouver un partenaire qui pourrait me suivre régulièrement sur des opérations de ce type. 1 par an voir 1 tous les 2 ans.

Aujourd’hui, 4 banquiers différents rencontrés :

- La poste (service gestion de patrimoine immobilier): In intéressé par mon dossier. Enfin, il veulent bien que je mette mon cash chez eux (la bonne blague) mais ils ne financeront pas d’opération car mon patrimoine (payé à 65 %) est trop important pour la région. Heureusement qu’il me précisent "pour la région". Le jour où ils vont rencontrer un gars qui se pointe d’une grande ville avec un patrimoine a 10 M, je me demande bien ce qu’ils vont lui dire :D

- Caisse d’épargne : J’ai rencontré un conseiller en gestion de patrimoine qui m’a parlé pendant 2 heures des clients qu’il gère et qui ont 5 M de patrimoine ce qui n’est pas mon cas. En fin de RDV à la question "Au vu des éléments que vous avez vu aujourd’hui, êtes vous capable de me suivre sur un dossier a 15% de rentabilité dont les caractéristiques sont les suivantes ? " la réponse a été "il faut voir mais pour ne rien vous cacher, vous n’êtes pas notre cible principale" .
Et prend ça dans ta tête ! :D

- BNP : Encore en cours de négo, directrice d’agence à l’air réactive mais pour l’instant a part une simul avec un taux plus que moyen, on a pas trop avancé.

- Crédit agricole local : Crédit sur 15 ans maxi et 20 % d’apport minimum ce qui n’est pas compatible avec la défiscalisation sur les intérêts d’emprunt …

Je cherche une banque physique classique. Si certains ont des pistes …

Je confime pour La banque Postale:
J’ai toujours eu tous mes comptes chez eux et meme mon emprunt pour ma RP et quand j’ai annoncé que je voulais faire du locatif/RP, ils ont tout de suite refusé car j’arrivais à 35% de taux d’endettement, de plus j’achetais un immeuble qui ne leur allait pas.

Leur taux est souvent bien mais ils ne prennent vraiment aucuns risques si vous sortez un peu de l’achat traditionnel.

LCL: c’est la banque qui me suit sur ce projet, donc elle doit bien en suivre d’autres.

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#9 07/04/2014 13h43 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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J’ai souscrit 3 prêts pour des investissements locatifs dans 3 banques différentes:
- Crédit agricole: Financement à 80% d’un immeuble de rendement en 2008
- CIC: Financement à 100% d’un immeuble de rendement en 2009
- Société générale: Financement à 100% d’un studio en loi bouvard en 2011

Pour mon prêt à la SG, j’ai eu un taux intéressant comme j’ai mes comptes domicilié chez eux.
Par contre, coté CIC et Crédit agricole j’ai eu le taux moyen du marché comme j’ai seulement domicilié des comptes de SCI chez eux (et ils ne font pas de cadeau sur les frais de fonctionnement du compte)

Mais que ça soit pour la RP ou un investissement locatif, c’est de plus en plus dur d’avoir un financement à 100% en ce moment.
Les banques anticipent une baisse du marché et veulent que vous soyez capable de de rembourser le crédit en cas de revente rapide..

Sinon avez-vous pensé à contacter Boursorama?
Je les avais contacté il y a 2 ans pour étudier un rachat de crédit mais à l’époque ils ne faisaient pas de prêt pour des immeubles…

Dernière modification par tigrou (07/04/2014 16h24)

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#10 07/04/2014 14h54 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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J’avais contacté Boursorama sur un projet précédent et j’ai reçu la même réponse que vous.

Ce que la plupart essaie de faire c’est d’imposer les comptes perso en + des revenus liés à l’investissement financé. Cela ne me dérangerai pas puisque je cherche a quitter le CA, mais le plus embêtant ce sont les prêts en cours. Après une simulation grossière, le rachat de l’ensemble de mes prêts me couterait environ 20 000 € de frais pour remboursement anticipé. J’avais négocier cela lors de la réalisation des emprunts mais ils étaient inflexibles quand aux rachats de dettes par un concurrent.
20 000 € pour changer de banque, c’est quand même pas donné.
A priori la BNP n’est pas contre un virement permanent juste pour couvrir les échéances mais cela impose que je garde mes comptes encore au moins 15 ans au CA sad

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#11 07/04/2014 15h13 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Pourquoi tu ne donnes pas le RIb de ta nouvelle banque au CA pour le prelevement de l’échéance?

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#12 07/04/2014 17h02 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Cela fait partie des conditions dans les offres de prêts de domicilier ses revenus.
Il est clairement indiqué que les conditions effectuées le sont grâce aux domiciliation de revenus. En cas de non domiciliation, le taux peut augmenter de 1 %
Je compte jouer sur le fait que je domicilie les loyers des investissements financés dans un premier temps. Le temps que les locataires changent et que je donne aux nouveaux le nouveau RIB.

Donc si je leur envoie un RIB en leur disant de prélever ailleurs, je vais vite recevoir un RAR à mon avis.
En le faisant au fur et a mesure, ils ne s’en apercevront même pas tellement ils sont performants big_smile

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#13 29/04/2014 14h37 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Salut,

Ce n’est peut être plus d’actualité, mais en Auvergne, la banque populaire me suit (pour l’instant !).
Mes comptes sont chez eux par contre.

Bonne recherche !

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#14 15/12/2014 20h34 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonsoir

J’ai décidé de démarcher les banques par rapport à mon projet d’achat d’un immeuble pour de l’investissement locatif.

J’ai commencé par la banque postale le vendredi dernier et le monsieur m’a fait comprendre que la banque postale ne finance ni les rentiers ni un immeuble avec commerce. Avez-vous eu ce genre de réponse d’une banque?

Cette semaine je dois faire le tour des banques et je dois m’armer de patience à entendre toute sorte de réponse.
Un ami m’a parlé du crédit foncier mais je souhaite avoir des retours d’expérience si possible.

Phil

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#15 15/12/2014 20h51 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonsoir WES,

pourquoi ne pas passer par un courtier ? Il fera ça très bien à votre place.

Cordialement

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#16 15/12/2014 21h42 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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>J’ai commencé par la banque postale le vendredi dernier et le monsieur m’a fait comprendre que la banque postale ne finance ni les rentiers ni un immeuble avec commerce. Avez-vous eu ce genre de réponse d’une banque?

J’ai eu pire de la part de la banque postale. J’ai essuyé un refus d’ouverture de compte pro et lorsque j’aidemandé pourquoi la réponse a été : vous le savez tres bien,  demandez donc à la banque de france.

Au lieu de me dire que parce que je n’avais pas publier mes comptes aux greffes.

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#17 15/12/2014 23h13 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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@francoisolivier
Quand on fais référence à la banque de France c’est plus généralement par rapport aux fichiers qu’elle tient: FICP /FCC / FIBEN

Peut-être avez vous un homonyme (et même date de naissance ou la poste s’est trompé de date) qui a quelques chèques/crédit/effets impayés.

@wes49

Ne vous fiez pas à une enseigne, ça ne signifie presque rien, même si une banque peut
avoir tel ou tel politique de crédit,vous pouvez tombé sur un interlocuteurs partant mais
le délégataire ne l’ai pas ou sur un quelqu’un qui vous le refuse alors que le délégataire
l’aurait accordé… etc

Étrange la réponse de votre interlocuteur, moins en sachant que c’est la banque postale
je l’avoue mais bon.

Le crédit foncier a une approche plus précise du risque et une plus grande marge de
manœuvre , mais ça se paye dans le coût du financement (dû au business model du
crédit foncier à la différence d’une banque lambda) même si l’écart n’est pas forcément
énorme des fois

Dernière modification par Nek (15/12/2014 23h14)


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#18 16/12/2014 08h08 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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wes49 a écrit :

J’ai commencé par la banque postale le vendredi dernier et le monsieur m’a fait comprendre que la banque postale ne finance ni les rentiers ni un immeuble avec commerce. Avez-vous eu ce genre de réponse d’une banque?

Un petit conseil : changez de bureau de poste !

Nous avons 2 crédits pour des investissements locatifs à LaBanquePostale.
- le premier pour 3 lots (dont 2 commerces) dans un immeuble de rapport
- le deuxième pour un immeuble de 8 appartements

Tous 2 financés à 110%, tous 2 sur une durée initiale de 25 ans.

Sinon, comme Spiny, je vous recommanderais de passer par un courtier.
Même si vous n’avez pas encore trouvé quoi acheter, vous pouvez baser votre simulation sur le genre de biens que vous ciblez (niveau prix d’achat et revenus locatifs)
Nous venons de le faire pour racheter un des 2 prêts de LaBanquePostale et en sommes très satisfaits


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#19 16/12/2014 09h13 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour,

Je suis moi aussi dans le même cas que Wes49 (ne voulant créer un post, j’en profite), en  effet ayant encore le droit à l’accession aidée je dois faire une simulation auprès des banques pour connaitre le montant octroyé par ces dernières.

Je pensais aussi faire le tour des banques ( mais si j’ai compris en fin d’année elles sont surchargées..) je n’avais pas pensé aux courtiers.
Mais il vaut mieux choisir un indépendant ou du genre MeilleurTaux ( j’ai fait une simulation dessus mais au vu de mes renseignements préliminaires ils ne peuvent pas me faire d’offre, du moins hier soir, je pense que je vais avoir un appel de leur part)


Parrainages possibles: Boursorama/Fortuneo/Binckbank/Bourse Direct

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#20 16/12/2014 09h16 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Les courtiers en ligne sont très bien… Du moins quand ils répondent.

Je dois être black-listé chez l’un d’entre eux car j’ai failli faire affaire avec eux, mais choisi au dernier moment une banque que j’avais contacté en direct…

Sinon bonnes expériences avec MeilleurTaux et Empruntis.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#21 16/12/2014 10h30 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Et moi, Siocnarf, bonne expérience avec Cafpi et Ace…wink

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#22 17/12/2014 11h24 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Je vais passer par un courtier qui reste le meilleur dans ce genre de situation après je me dis que l’on n’est mieux servi que par soi-même. J’attends après les fêtes pour contacter un courtier et j’espère que ce sera un bon. C’est vrais que les interlocuteurs ont des avis différents dans chaque banque mais a voir avec le courtier.

Phil

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#23 22/12/2014 17h45 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Siocnarf a écrit :

Les courtiers en ligne sont très bien… Du moins quand ils répondent.

Je dois être black-listé chez l’un d’entre eux car j’ai failli faire affaire avec eux, mais choisi au dernier moment une banque que j’avais contacté en direct…

Sinon bonnes expériences avec MeilleurTaux et Empruntis.

Ah oui ? Blacklisté peut-être pas, mais bon… en tout cas, ça ne m’est pas arrivé avec des cabinets plus petits.


Tout sur la défisc avec Pinel http://www.la-loi-pinel.fr/

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#24 23/05/2015 16h17 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Bonjour à tous,

J’aurais une question à vous posez, je suis allé voir ma banque hier pour faire une demande de prêt qui a était accordé mais, j’aurais aimé savoir si vous me conseillé une banque plus qu’une autre, pour un projet d’achat immobilier anciens, le rénover puis le revendre, tous sa sur un objectif de 5 ans.

Une banque est t-elle plus spécialisée qu’une autre ?

En vous remerciant. Bonne journée

Maxence

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#25 23/05/2015 16h38 → Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ? (banque, immobilier, investissement locatif)

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Pour moi il n’y a pas de banque mieux qu’une autre. Suivant les périodes une banque offre de meilleurs taux qu’une autre et après cela change.
Pourquoi une meilleure banque qu’une autre? pour les taux? les assurances?
Il y a les courtiers qui peuvent vous conseillez et vous trouvez les meilleurs taux pour crédit ou assurances, tout en étant bien protégé.
Si vous voulez rester dans votre banque. Faut d’abord faire le tour et prendre rdv avec d’autres banques et ensuite demander à la votre  de s’aligner sur le meilleur.

Dernière modification par patito (23/05/2015 16h55)

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