Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 30/03/2014 15h36 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Je suis sur le point d’acheter un appartement pour du locatif en colocation.
J’ai signé la promesse de vente.

Appartement 4 Pièces à Argenteuil (95)
Prix d’achat : 115 000 €
Frais de notaire : 9 000 €

Total Achat : 124 000 €

Le tout financer sans apport.
Prêt total à 3.60% sur 25 ans

Charges

Charges Syndic : 280 € / mois
EDF : 50 € / mois
Assurance 18 € / mois
Internet : 20 € / mois
Taxe foncière : 1100 € / an
Taxe d’habitation : 1300 € / an

Octobre 2014 Prêt ravalement et changement de fenêtres : 150 € / mois sur 10 ans (14500 €)

Loyer
Je vais louer 1500 € ( 500 € par chambre)

Ce qui d’après mes calculs me fait une rentabilité Brut de 14.52 %.
Et un cash-flow de 170 € / mois avant impôt.

Je suis célibataire et imposé à 30 % pour un salaire annuel de 53187 €

Qu’en pensez vous ?

Étant déjà en RP comment puis je déclarer au moins coutant pour les impôts ?
(en meublé réel je pense) Car je paie déjà énormément. :-((

Quelle type de bail dois je faire ?

En vous remerciant de vos réponses

Mots-clés : appartement, colocation

Hors ligne

 

#2 30/03/2014 15h41 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   127 

C’est top votre truc ! Bravo.

Argenteuil,  je me pose la question sur cette commune que je découvre alors que je suis a moins de 10 km.
Mon interrogation concerne la demande solvable.

Comment êtes vous arrivé a retenir cette ville ?

Votre bien est dans quel coin ?

Au réel c’est ce qu’il y a de mieux. Un comptable est indispensable.

Hors ligne

 

#3 30/03/2014 16h13 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   

Merci pour l’encouragement.

Je vis à Argenteuil depuis toujours.
C’est à coté de chez moi dans le même immeuble pour la gestion c’est plus facile.
Niveau solvabilité je pense que c’est juste de bien choisir les locataires c’est comme partout.
Mais on n’est malheureusement pas à l’abri.
Le bien que je compte acheter est situé au Val d’Argenteuil.
L’appartement fait 74 M²

Concernant les déclarations que me conseiller vous de faire afin de ne pas payer d’impôt ?
Je déclarer les 3 colocataires ?
Comme ça sera 3 personnes différentes je ne suis pas obliger de déclarer tout le monde.
Je fais un bail global ?
Comment ça se passe pour la taxe d’habitation ?
C’est moi qui la paie et la répercute sur les loyer ?
Je paie déjà la mienne en RP dans le même immeuble.
(peut être que les impôts vont croire que c’est un doublon ;-) mais ça m’étonnerai)

Hors ligne

 

#4 30/03/2014 17h08 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   127 

Si c’est dans le même immeuble, ça vous simplifie énormément la vie. De plus vous allez vous intéressez davantage au conseil syndical.

Le hic, ce sera la jalousie (parlons franchement) que ce soit de la part de vos voisins ou des locataires. Faites vous discrets. Hyper discret.

Je n’ai pas d’expérience de la colocation. Mais c’est du classique. Faites signer des baux solidaires. Purls a étudié précisément la question.  Il vous répondra probablement. Mais rien de sorcier.

Concernant la taxe foncière … vous rêvez. Je n’imagine pas que vous êtes naïf au point d’imaginer que le fisc va faire une confusion. Le précédent propriétaire payait des taxes. Le fisc ne manquera pas de lui réclamer (ou au notaire) le nom du nouveau propriétaire. Chaque lot est clairement identifié.
La confusion sera probablement au niveau des releves des compteurs d’eau. Le syndic ou l’opérateur des compteurs peuvent mélanger les pinceaux.

Pour la taxe d’habitation, le mieux est de faire un courrier précis aux impôts. Ils sauront a qui s’adresser.

Aussi, faites attention au risque de "surpopulation". Des bailleurs louent parfois une chambre a une personne. Cette dernière finit par faire 3 enfants sans déménager. Le bien se fait frapper par arrêté d’insalubrité pour cause de surpopulation. Exemple réel. J’ai l’arrêté concernant un bien que j’ai visité récemment.  En cas d’insalubrite le bailleur doit loger a ses frais le locatire dans un logement décent.

En tout cas bravo. Bonne rentabilité. veillez juste a la solvabilité de vos locataires.

Enfin, surtout ne céder pas a la tentation des circuits non déclarés du fait que vous êtes sur place. Au moindre pb vous êtes dans une situation compliquée qui risque de vous coûter cher. Attention aux économies non rentables.

Déclarer tout, tout le monde tout le temps. Je suppose que c’est votre intention. Vous serez tranquille.

Hors ligne

 

#5 30/03/2014 22h42 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   219 

Boubouka a écrit :

Faites signer des baux solidaires.

Il me semble que la loi ALUR interdise prochainement cette possibilité…

Dernière modification par DDtee (30/03/2014 22h43)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#6 31/03/2014 12h30 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   127 

Paulan,

Vu que vous connaissez cette ville, pourriez vous dire plus sur le côté sud proche du pont de besons.

Je suis en train de regarder un immeuble dans ce coin.

Votre avis m’interesse.

Hors ligne

 

#7 31/03/2014 12h36 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   69 

Boubouka a écrit :

Je n’ai pas d’expérience de la colocation. Mais c’est du classique. Faites signer des baux solidaires. Purls a étudié précisément la question.  Il vous répondra probablement. Mais rien de sorcier.

Ha? Heu, qui me parle?

J’ai l’impression qu’on peut louer une chambre meublée en colocation au prix d’un studio meublé, ou d’un T2 nu et que cette approche est transposable si:
- la coloc est aménagée haut de gamme
- qu’elle comprend suffisamment de chambre pour faire jouer à plein la mutualisation des charges.

Personnellement, je ne proposerai pas d’appartement en coloc, la concurrence via des coloc en maisons est trop évidente à développer. Sauf si je possède tout l’immeuble et que cela booste ma renta.

Pour les baux solidaires, si vous souhaitez ne pas louer, c’est la bonne solution. Je suis persuadé que créer un frein à la sortie revient à créer un frein à l’entrée. Et si vous avez peur de l’impayé, n’investissez pas en immo.

Le hic se situe sur la gestion des dégradations des parties communes, là j’ai pas vraiment de solution si ce n’est faire confiance…

La Taxe d’habitation est à la charge de celui qui habite. Un bail par chambre clarifie les choses.

Dernière modification par Pruls (31/03/2014 12h37)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#8 31/03/2014 12h40 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   313 

Je connais un peu le secteur Argenteuil ,Asnières , Colombes , c’est quand même très moyen ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#9 11/04/2014 11h57 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   

J’ai le même genre de bien près d’une fac, un F4 loué en 4 chambres, baux séparés "nus avec prêt de meubles" à 4 étudiants. Ca marche très bien pour ce genre de location, surtout quand comme le mien il est impeccable et super équipé.
Dans mon coin le bail unique ne fonctionne pas car la concurrence offre les baux séparés.

C’est aussi ma 1ère année de déclaration 2044 pour ce logement, je recherche partout la définition d’un "local", puis-je appliquer les 20 euros forfaitaires par bail, donc par chambre (soit 80 euros) ?
La logique voudrait que oui…. car je gère 4 locataires, 4 dossiers, 4 fois les visites, etc….

Dernière modification par Marina (11/04/2014 11h58)

Hors ligne

 

#10 14/04/2014 15h13 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   

Dans le quartier du Val d’argenteuil, vous risquez d’avoir des dossiers très moyens, surtout à ce niveau de loyer. Il y a  plus de chance d’obtenir cette rentabilité du côté d’Argenteuil centre, encore que…
En tout cas, l’idée de la colocation est intéressante, tenez nous informés de cette opération.

Hors ligne

 

#11 15/04/2014 11h01 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   

Pour une colocation d’un appartement avec plusieurs baux, j’ai malheureusement la réponse :
"Par local, il convient de retenir :

- chaque bien donné en location, en ce compris ses dépendances immédiates dès lors qu’elles sont louées au même locataire que celui du local principal, même lorsque cette location donne lieu à plusieurs baux (ex : par local, il convient d’entendre l’ensemble formé par un logement principal et ses annexes telles que caves et garages) ;
   RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Frais d’administration et gestion

Hors ligne

 

#12 15/04/2014 12h17 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   127 

Marina, je ne comprends pas pourquoi vous dites "malheureusement" ?

Est ce pour les 20€ ? ça fait 60€ de charges comptables en différence …

Mais cela vous simplifie la vie, car vous n’êtes pas obligée de tenir une compta analytique par chambre.

Ai je compris ou quelque chose m’a échappé dans votre internvention ?

Hors ligne

 

#13 08/10/2014 01h59 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   

Voila comme promis je vous tiens au courant.

La vente s’est enfin faite début Aout malgré de nombreux coup de stress à cause de la loi ALUR :-)

J’ai refait à neuf tout l’appartement (peinture électricité plomberie cuisine et SBD) et j’ai tout meublé. à peu près 4500 € de travaux avec l’ ameublement et l’électroménager et 1 mois et demi pour les faire.

J’ ai fait 4 chambres au lieu de 3 prévues.
J’ai déplacé la cuisine dans le débarra et j’en ai fait une chambre de 12m² ;-) .
Soit 2000 € de loyer au lieu des 1500 € prévu.
Ce qui me fait aussi un F5, petit certes, mais un F5 au lieu d’ un F4.
Je pense que je gagnerai aussi à la revente.

J’ai 3 chambres de louer et le dernier emmenage samedi prochain.
J’ai pris une caution d’ 1 mois à chacun ( ça renfloue un peu les caisse après les travaux).
Bons dossiers et pas de soucis de paiement jusqu’à présent. ( je touche du bois)

Le secteur d’Argenteuil est pas plus moyen que certains quartiers de Paris.
De plus pour le prix d’achat au m² il est difficile de trouver mieux.
115000 € pour 74 m² soit 1554 € le m² à 15 min de Paris.
Sans compter le revenu locatif.
500 € pour une chambre c’est presque un studio dans paris ou un F2 en banlieue.

Beaucoup de personnes ne vois pas le potentiel réel de certains quartiers comme le val d’ Argenteuil.
Je préfère investir dans une banlieue que bcp trouve très moyen et avoir une excellente renta que de chercher absolument dans Paris pour espérer 8 ou 10%.
J’arrive quand même à plus de 19% de renta brut et un cash flow de 750 € (avant impôt).
Mais cette réticence permet aussi de trouver des appartements à très bas prix.

Je vais renflouer un peu les caisses durant quelques mois et je vais en reprendre un autre.
Tant que le prix des appartements ici reste abordable.

Hors ligne

 

#14 08/10/2014 10h14 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   127 

bravo encore !

Hors ligne

 

#15 08/10/2014 10h28 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   219 

Effectivement bravo, nous n’avons pas pour habitude de lire de tels taux de rendement en IDF !

Si Argenteuil ne fait peut-être pas rêver, en étant très sélectif sur les locataires (comme partout ailleurs) pourquoi pas…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#16 08/10/2014 10h48 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

comment avez vous prévu la gestion des entrées/sorties de la coloc’ et comment cela se traduit il dans le bail?

Merci d’avance pour votre réponse.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#17 08/10/2014 22h00 → Appartement F4 pour colocation : quelle déclaration aux impôts ? (appartement, colocation)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Bravo pour votre investissement

Très ingénieux de placer une 4ème chambre, mais 74m2 pour 4, n’est ce pas "juste"?

Pouvez vous nous dire qui sont vos colocataires (étudiants?)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech