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#1 29/03/2014 22h49 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

Membre
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Bonjour,

J’ai trouvé les analyses de SCPI réalisées par Wow bien intéressantes.

Pour prolonger sa démarche, je propose ci-dessous l’analyse de BTP Immobilier :

- Société de gestion : fiducial gérance

- Crée en 1982

- Capitalisation : 63,9M, capital variable mais nombre de parts maintenu constant

- Évolution du prix de la part: 327€ (2008) - 376€ (2013)

- Valeur de la part (376€) = 90% de la valeur estimée de reconstitution (418€)

- RAN par part au 31/12/2012 : 1,57€ (21 jours de loyer)

- TRI 10 ans: 10%

- Résultat courant 2012 / prix de la part : 5%

- Résultat courant attendu pour 2014 / prix de la part : 5,3%

- Taux d’occupation (31/12/2012) : 84,5%

- Qualité du patrimoine:
        Paris :23%, RP : 19%, Province : 58%
        Bureaux :20%, commerces : 80% .

- Frais de gestion: 6% HT, commission de souscription: 9% HT

- Evolution du résultat courant par part de 2018 à 2012 : 22.4€, 23.6€, 18.2€, 18.8€, 18.7€

- Moyennes des charges de 2008 à 2012 : 28% des recettes locatives brutes :
       8% frais gestion,
       7% entretien du patrimoine,
      6,2% charges financières
       9% charges locatives non récupérables

Cette SCPI est mal gérée : résultat courant en baisse depuis 2009, consommation du report à nouveau pour maintenir le dividende, biens laissés vacants depuis plusieurs années, capitaux provenant de cession d’immeubles non réinvestis…

La valeur de la part est décotée par rapport à la valeur de reconstitution.

Malgré ces problèmes, elle me semble présenter quelques avantages. Les frais de gestion sont modérés. Du fait de la décote, le rendement demeure correct. Étant essentiellement constituée de commerces, elle est, à mon avis, mieux à même de supporter une crise économique qu’une S.C.P.I. de bureaux. Si la société de gestion change de stratégie et se décide à régler les points noirs, il est possible que rentabilité et valeur de la part augmentent.

Je souhaiterai connaître vos avis.

Bien cordialement.

Mots-clés : scpi

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#2 30/03/2014 01h19 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

Modérateur
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Avez-vous pu identifier des informations sur :
  - le type de Conseil de Surveillance (y a-t-il des multi-cumulards ? est-il indépendant ? est-il Nuisible/Dormeur/Dilettante/Utile ?)
  - la réserve de plus-value immobilière ?  (pourquoi cette fixette sur le RAN, et ignorer la RPV ?)
  - l’état du marché secondaire (cf qqs actions commerciales récentes…)
  - ce qui expliquerait l’évolution divergente du prix de la part (augmentant) et du résultat net (baissant) depuis 2008/2009, et pourquoi ça pourrait changer à l’avenir (aurait déjà changé en 2013) ?

PS: Pour votre information, je crois savoir que le résultat net 2013 avoisinerait 20.50€/part (avec 19.10€ distribués) avec un TOF vers 91%, qu’il était question de distribuer une partie de la RPV (point à l’ordre du jour de l’AG 2013, résolution 18), et que le résultat prévisionnel 2014 avoisinerait 20.15€ hors éventuel effet de la vente d’un gros bien inoccupé (1.7 M€) et réemploi des fonds.


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#3 30/03/2014 03h26 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

Membre
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Bonjour,

il y a un autre scandale avec les SCPI, vous croyez que les murs du centre commercial Carrefour de Barentin valent 1 750 000€ ? et ce n’est qu’un exemple.
Regardez le rapport annuel et mettez les adresses dans Google Street View, il y a des perles.

Pour moi les expertises ont de moins en moins de valeurs, entre les experts plus ou moins indépendants, les copinages et les incompétents il faut faire très attention.

Je me permet de vous rappeler 3 règles dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, là c’est clairement du 3ème zone…


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#4 30/03/2014 04h11 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

Modérateur
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@Vic, 

En ce qui concerne le Carrefour de Barentin, à côté de Rouen (auquel je suis déjà allé, et qui n’était pas pire qu’un autre hyper, selon mes souvenirs), vous considérez qu’estimer 1.75 M€ les murs d’un hyper (de 1313 m² selon le Rapport Annuel) est "un scandale", sans même connaitre le montant du loyer, et les clauses du bail, en particulier la durée ferme sur laquelle Carrefour (qui ne doit pas avoir l’habitude de sur-payer un loyer si les murs ne le valent pas..) s’est engagé ?

Avez-vous des éléments concrets pour étayer ceci ? Connaissez-vous ce Carrefour de Barentin (ou d’autres biens) ? Parce que faire une estimation avec google street view, ça me semble très très léger…   
(Connaissez-vous d’ailleurs beaucoup d’hyper dont l’emplacement soit n°1, en plein centre ville ???)

Avez-vous des éléments concrets pour écrire "entre les experts plus ou moins indépendants, les copinages et les incompétents" ? Je veux bien qu’on puisse remettre en doute un peu tout. Mais ce serait plus sérieux de le faire avec des arguments concrets, et pas juste par soupçon de principe…

Avez-vous une idée de la manière dont les expertises sont réalisées ?
Pour ma part, je commence à en avoir une petite, et ce n’est pas du coté des expertises que je chercherai les scandales… En général l’expert visite à fond le bien immobilier une fois tous les 5 ans, et ajuste son estimation les années suivantes en fonction d’informations diverses, comme l’occupation du bien, le montant des loyers, et l’évolution des valeurs des autres biens à proximité.  En particulier un bien vacant voit sa valeur d’expertise baisser (et remonter quand il se loue à nouveau, surtout si c’est pour pas mal d’années de manière ferme).

De ce que j’observe, sur un nombre assez important de cessions (de SCPI), il y a certes des écarts entre les valeurs d’expertises et les montants des cessions, mais aussi bien dans un sens que dans l’autre, et ce n’est aps anormal (l’expertise immo n’est pas une science exacte) et souvent ces écarts sont explicables (par ex. des biens cédés parce que difficilement louables se vendent moins chers que l’estimation, ceux vendu "à maturité" souvent plus chers). Donc je ne pense pas qu’on puisse considérer que les expertises soient systématiquement biaisées. Un expert immobilier (comme celui de BTP Immobilier, qui est un des plus gros experts de la place) qui estimerait systématiquement à (par exemple) 20% plus haut que la vrai valeur de marché des biens, ne ferait pas long feu sur le marché….

Note: A ce jour, je n’ai aucune part de cette SCPI, et ce que j’ai en SCPI gérées par Fiducial représente moins de 5% de mes avoirs en SCPI.


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#5 30/03/2014 14h05 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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@GoodByLenine.

Vos remarques et interrogations m’aident à mieux appréhender la situation de cette SCPI.

GoodbyLenine a écrit :

- le type de Conseil de Surveillance (y a-t-il des multi-cumulards ? est-il indépendant ? est-il Nuisible/Dormeur/Dilettante/Utile ?)

Vous avez raison, savoir si le Conseil de Surveillance est actif ou dormant me paraît être une information indispensable. J’ignore comment procéder pour obtenir ce renseignement. Pouvez-vous m’indiquer une piste de recherche ?

GoodbyLenine a écrit :

- la réserve de plus-value immobilière ?

Dans le tableau d’analyse de la variation des capitaux propres, les seules réserves mentionnées sont le report à nouveau. J’en déduis que les plus/moins-values réalisées ont déjà été intégrées au report à nouveau.

GoodbyLenine a écrit :

- l’état du marché secondaire

2 877 parts (1,7% du capital) sont disponibles sur le marché secondaire.
D’après le rapport annuel 2012 :
« Durant l’exercice, il a été enregistré la souscription de 1 953 parts au nominal de 153 € et le retrait d’un nombre identique de parts.

Au cours de l’année 2012, 16 772 parts ont été échangées sans l’intervention de la société de gestion. Cet échange de parts, hors intervention de la société de gestion, a été effectué à un prix inférieur au prix de retrait. »

L’offre de vente excède l’offre d’achat. Cette situation est due, à mon avis, à la mauvaise gestion des biens en vente.

De mon point de vue, c’est une opportunité de pouvoir acheter des parts avec une décote sur la valeur de reconstitution.

GoodbyLenine a écrit :

- ce qui expliquerait l’évolution divergente du prix de la part (augmentant) et du résultat net (baissant) depuis 2008/2009, et pourquoi ça pourrait changer à l’avenir ?

L’évolution par part de la rentabilité depuis 2008 est la suivante :
                                    2008    2009    2010    2011    2012    2013
valeur de la part                    327    327    375    375    375    376
résultat courant par part    22,4    23,7    18,2    18,8    18,7    20,5
rentabilité                            6,8%    7,2%    4,9%    5,0%    5,0%    5,4%

Le prix de la part a augmenté de 15% entre 2009 et 2010. C’est probablement dû à une estimation que le résultat courant serait maintenu dans le futur au niveau de celui de 2009 (23,66/375=6,3%).  Comme cela n’a pas été le cas, le prix de la part n’a plus été modifié. Ce qui, compte-tenu de l’inflation, correspond à une baisse.

La rentabilité moyenne est de 5,7%. Je ne pense pas que le prix de la part augmentera tant que le ratio résultat courant / valeur de la part demeurera inférieur à cette rentabilité moyenne.

A mon avis, le résultat courant peut s’améliorer dans le futur si et seulement si les capitaux disponibles sont mieux employés : vente des biens vacants, meilleure utilisation de la trésorerie, …

Le résultat 2013 (20,5€/part) est en nette augmentation par rapport à 2012. Je ne sais pas comment il est généré. C’est probablement dû à une baisse des charges non récurrentes. Je pense qu’il vaut mieux tenir compte du résultat prévisionnel 2014 : 20,1€/part.

Merci à ceux qui prennent un peu de temps pour me faire part de leurs remarques concernant mon analyse de la SCPI BTP Immobilier.

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#6 30/03/2014 15h44 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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Bonjour,

C’est frustrant de répondre après GoodbyLenine car il n’y a plus rien à ajouter wink

Mai je vais essayer:

Je trouve intéressant le rapport du CS. Je ne sais pas s’il y a des cumulards ou pas mais le fait d’avoir:
- 1 membre APPSCPI dans le CS,
- les membres publient leur coordonnées,
- ils "osent" critiquer le gestionnaire,
me rassure (en tout cas, plus que la plupart d’autres SCPI)
Après, comme j’ai dit dans un autre poste, je n’aime pas la gestion pas très transparente de Fiducial.

Le RAN est presque épuisé mais ils ont un réserve de plus value confortable (2,5M, pierre007: page 16) qui permet de tenir encore quelques années.

Le bulletin Q4/2013 indique que le TOF annuel est augmenté, comme indiqué GbL --> signe de redressement?

Si je suis intéressée par cette SCPI, je passerai un coup de fils à Mme APPSCPI pour avoir l’avis d’un insider et quelques autres renseignements:
- Est-il envisagé d’augmenter le plafond du capital statutaire?
- Pourquoi le prix de part est fixé à 90% de la valeur constitution, pénalisant pour les actionnaires?
- Le litige de gestion de la trésorerie entre UFFI & Fiducial est-il réglé?

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#7 30/03/2014 16h26 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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@Vic

Les critères de pré-sélection des SCPI sont, pour moi, par ordre de priorité décroissante :
•    Disponibilité de parts à la vente
•    SCPI de commerce ou d’ « hébergement spécialisé »  (Hebergimmo…)
•    Frais de gestion modérés
•    Rentabilité 2014 (résultat courant/prix de la part) supérieur ou égal à 5%

Vic a écrit :

Je me permet de vous rappeler 3 règles dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, là c’est clairement du 3ème zone…

Je suis d’accord avec vous, l’emplacement est un critère fondamental. En ce qui me concerne, je suis incapable de connaître la qualité de localisation des biens gérés par les différentes SCPI.

Afin que je sache quelle SCPI analyser, pouvez-vous m’indiquer laquelle vous achèteriez si vous disposiez des fonds nécessaires ?

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#8 30/03/2014 16h51 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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@pierre007

Pistes de recherche (pour savoir si le Conseil de Surveillance est actif ou dormant, etc.) :
  - utiliser les "indices" disponibles : y a-t-il un rapport du CS dans les Rapports Annuels (voire les Bulletins d’Info) qui décrive la situation de manière appropriée (et pas juste "tout va bien, amen à la SdG", alors que vous constatez vous même qu’il y a des soucis au niveau de la gestion de la SCPI…) ?, y a-t-il tous les signes d’une gestion de la SCPI correctement contrôlée par le CS (description de ce qui est contrôlé, des actions correctrices mises en place, etc.) ?, tous les autres indices relevés par Wow, etc.,
  - vous pouvez interroger directement les membres du CS (c’est aussi un peu leur rôle de rendre compte aux associés du mandat qui leur a été confié !).   
  - (la mieux sans doute) demander à ceux qui devraient savoir, et sont indépendants (ne sont pas susceptible de gagner qqchose à mettre en avant telle ou telle SCPI). Je n’ai trouvé que l’APPSCPI pour m’aider à ce niveau.  (et mieux encore : une fois investi dans une SCPI, impliquez-vous un minimum, pour aider l’APPSCPI à encore mieux remplir son rôle, échangez avec les autres membres qui sont intéressés par cette SCPI, etc.)

A propos de la RPV :   A la page 16 du Rapport Annuel 2012, vous verrez qu’il y a (à fin 2012) 2 535 726€ de RPV, soit 14.92€/part, ce qui représente 9 mois de distribution. La même information figure en page 22 dans le ’’Tableau d’Analyse de la Variation des Capitaux Propres". Vous y noterez aussi que cette RPV a baissé de 241 595€ en 2012, suite à une(des) cession(s) ayant dégagé une moins value comptable..

"L’offre de vente excède l’offre d’achat", non pas comme vous l’écrivez "à la mauvaise gestion des biens en vente", mais parce que le prix de la part affichée par la Société de Gestion (pourtant assez proche du bas du tunnel autorisé par la loi) est considéré comme "trop élevé" par les éventuels acheteurs. Ceci arrive lorsque les perspectives de la SCPI (telles que perçues par les éventuels acheteurs, qui peuvent aussi se tromper) ne sont pas très bonnes, ou lorsqu’il y a beaucoup de parts mises en vente (par exemple suite à des successions vendeuses à tout prix, ou quand des associés sont forcés de vendre -par exemple pour honorer le remboursement d’un emprunt in-fine mal anticipé-) sans que la SdG ait mis en place une action commerciale suffisante pour les absorber (à présent, la SdG semble avoir mis en place une telle action commerciale, d’où le regain de popularité de cette SCPI un peu partout….et qui me l’a aussi faite étudier). 

J’ajoute que les informations sur lesquelles vous vous basez (surtout le RA2012) sont assez anciennes (le RA2013 devrait sortir d’ici qqs semaines), donc à considérer comme telles..


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#9 30/03/2014 17h15 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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Merci Wow pour votre participation.

A mon avis, le Taux d’Occupation Financier n’est pas très significatif parce que, d’après ce que j’ai compris, il ne prend pas en compte les locaux vacants. C’est simplement le rapport entre les loyers perçus et les loyers quittancés.

L’avis de APPSCPI est très négatif au sujet de BTP Immobilier : elle est classée dernière. J’espère que le rachat de UFFI-REAM par Fiducial Gerance va amener à une meilleure qualité de gestion.

Pour répondre à vos questions :

Wow a écrit :

- Est-il envisagé d’augmenter le plafond du capital statutaire?

C’est une SCPI fermée à de nouvelles souscriptions. Comme les frais de gestion sont modérés, je pense que la société de gestion préfèrera augmenter le capital des SCPI plus rentables pour eux plutôt que celle-ci.

Wow a écrit :

- Pourquoi le prix de part est fixé à 90% de la valeur constitution, pénalisant pour les actionnaires?

Le prix de la part est fixé à 90% de la valeur de reconstitution parce que les offres de vente de part ne trouvent pas d’acheteur. Si la société augmente le prix des parts, le rendement (résultat courant / prix de la part) sera inférieur à 5% et rendra toute transaction impossible.

Wow a écrit :

- Le litige de gestion de la trésorerie entre UFFI & Fiducial est-il réglé?

Ce problème est souligné par le conseil de surveillance dans le rapport annuel 2012. J’ignore de quoi il s’agit et, à plus forte raison, s’il est réglé.

Je pense que notre profil de recherche est similaire : SCPI ouverte à la souscription, commerce ou équivalent…

Après analyse des SCPI proposées, actuellement, BTP Immobilier et Foncia Herbergimmo retiennent mon attention. Et vous, vers quelle SCPI, va votre préférence ?

Si vous souhaitez échanger directement, n’hésitez-pas à me contacter par messagerie personnelle.

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#10 31/03/2014 00h26 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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@pierre007:

pierre007 a écrit :

C’est une SCPI fermée à de nouvelles souscriptions. Comme les frais de gestion sont modérés, je pense que la société de gestion préfèrera augmenter le capital des SCPI plus rentables pour eux plutôt que celle-ci.

Je reviens sur votre critère de pré-sélection pour le frais de gestion: comme vous le constatez, le frais de gestion (trop) modéré n’est pas forcément une bonne chose.

pierre007 a écrit :

Le prix de la part est fixé à 90% de la valeur de reconstitution parce que les offres de vente de part ne trouvent pas d’acheteur. Si la société augmente le prix des parts, le rendement (résultat courant / prix de la part) sera inférieur à 5% et rendra toute transaction impossible.

Pas forcément: exemple Novapierre & Interpierre France de Paref: rendement médiocre, prix de part = valeur de reconstitution, et leur marché de part est super fluide. Je n’ai pas trouvé la raison comment ils peuvent attirer autant de pigeons <-- bonne méthode marketing peut être.

pierre007 a écrit :

Après analyse des SCPI proposées, actuellement, BTP Immobilier et Foncia Herbergimmo retiennent mon attention. Et vous, vers quelle SCPI, va votre préférence ?

Permettez moi de commenter votre choix?
Foncia Herbergimmo, comme Pierval Santé de La Française sont crées l’année dernière. Il n’y a pas de recul pour évaluer, sauf les brochures marketing. Après, c’est comme l’introduction en bourse, il faut aimer les montagnes russes wink

Je vais dire comme tout le monde que le choix dépend de la stratégie/la vision/l’aversion aux risques de chacun et donc l’essentiel est que votre choix vous convient (vous trouvez mon choix dans un autre poste).

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#11 31/03/2014 18h43 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

@Vic, 
En ce qui concerne le Carrefour de Barentin, à côté de Rouen (auquel je suis déjà allé, et qui n’était pas pire qu’un autre hyper, selon mes souvenirs), vous considérez qu’estimer 1.75 M€ les murs d’un hyper (de 1313 m² selon le Rapport Annuel) est "un scandale", sans même connaitre le montant du loyer, et les clauses du bail, en particulier la durée ferme sur laquelle Carrefour (qui ne doit pas avoir l’habitude de sur-payer un loyer si les murs ne le valent pas..) s’est engagé ?

Bonjour GBL,

Je ne crie pas au scandale pour ce bien particulier, je m’étonne juste que l’on valorise un bien aussi cher que le prix de la construction + terrain alors qu’il a 30 ans. Justement Carrefour qui souhaite reprendre ses murs ne va-t-il pas en construire un nouveau tout proche ?
Il y a beaucoup de biens qui ont 30 ans dans cette SCPI.

GoodbyLenine a écrit :

De ce que j’observe, sur un nombre assez important de cessions (de SCPI), il y a certes des écarts entre les valeurs d’expertises et les montants des cessions, mais aussi bien dans un sens que dans l’autre, et ce n’est aps anormal (l’expertise immo n’est pas une science exacte) et souvent ces écarts sont explicables (par ex. des biens cédés parce que difficilement louables se vendent moins chers que l’estimation, ceux vendu "à maturité" souvent plus chers). Donc je ne pense pas qu’on puisse considérer que les expertises soient systématiquement biaisées. Un expert immobilier (comme celui de BTP Immobilier, qui est un des plus gros experts de la place) qui estimerait systématiquement à (par exemple) 20% plus haut que la vrai valeur de marché des biens, ne ferait pas long feu sur le marché….

Ce que je trouve scandaleux et vous l’expliquez très bien, c’est que les valorisations des biens difficilement louables sont trop élevés. Pour moi, il s’agit d’une dictature du prix/m2 moyen chez les experts qui ne peut s’en éloigné trop pour de multiples raisons. (comme les économistes d’ailleurs…) Du coup les biens difficilement vendables sont survalorisés, il doit y avoir un rendement à côté d’un bien difficilement vendable.

Il y a également un article dans les Echos sur l’immoblier de bureau mais on est plus ou moins dans la même situation sur le commercial : Immobilier de bureaux : la grande illusion

Certaines SCPI ont beaucoup trop de ces immeubles survalorisés (problème de l’emplacement).
On peut déplacer un supermarché de l’autre côté d’une petite ville de 5000 habitants, on ne peut pas déplacer les Champs Elysées.

Le bail… m’intéresse peu, ce qui m’intéresse c’est le coût de reconstitution des actifs, c’est ce qui me permet de faire mon estimation.

N’avez vous jamais vu un supermarché reconstruit à neuf juste en face ou très proche d’un ancien qui reste en déshérence ? J’ai 3 exemples en tête dans mon département de l’Oise et ces 3 supermarchés ont environ 30 ans…

Et si je pousse un peu plus loin, je pense qu’ils sont encore valorisé, vacant, dans les SCPI alors qu’ils ne valent que le prix du terrain.
Si quelqu’un a dans son portefeuille la foncière ou la SCPI qui est propriétaire de :
Ancien Intermarché à Bresles
Ancien Intermarché à Trosly Breuil
Ca m’intéresse fortement de connaitre les valorisations.
Le Match a Beauvais appartient à Altarea mais je n’arrive pas à trouver sa valorisation dans les comptes. Si quelqu’un a une idée ?

pierre007 a écrit :

Afin que je sache quelle SCPI analyser, pouvez-vous m’indiquer laquelle vous achèteriez si vous disposiez des fonds nécessaires ?

Bonjour Pierre,

Je suis malheureusement trop négatif sur les SCPI en ce moment, je pense qu’elles sont survalorisés car les estimations d’ANR mettent trop de temps à s’adapter au marché en baisse.

Les seules "pierre-papier" qui m’intéressent en ce moment sont : Argan et Digital Realty qui sont plutôt à mi-chemin entre le service et l’immobilier à mon sens.
D’ailleurs Jean-Claude Le Lan (President du conseil de surveillance d’Argan) rachète des parts en ce moment.

Dernière modification par Vic (31/03/2014 18h55)


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#12 31/03/2014 19h22 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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pierre007 a écrit :

A mon avis, le Taux d’Occupation Financier n’est pas très significatif parce que, d’après ce que j’ai compris, il ne prend pas en compte les locaux vacants. C’est simplement le rapport entre les loyers perçus et les loyers quittancés.

Je crois que vous vous trompez, car "Le TOF se détermine par la division (i) du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers (ii) par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué2. Les indemnités compensatrices de loyers sont intégrées dans le TOF en étant lissées sur leur période d’effet.", cf ce document.

Vic a écrit :

Ce que je trouve scandaleux et vous l’expliquez très bien, c’est que les valorisations des biens difficilement louables sont trop élevés. Pour moi, il s’agit d’une dictature du prix/m2 moyen chez les experts qui ne peut s’en éloigné trop pour de multiples raisons. (comme les économistes d’ailleurs…) Du coup les biens difficilement vendables sont survalorisés, il doit y avoir un rendement à côté d’un bien difficilement vendable.

Je constate que la valeur d’expertise des bien non loués diminue année après année (un bien non loué depuis 5 ou 10 ans ne vaudra pas lourd). Ca ne diminue peut-être pas assez vite au goût de certains…  mais lorsque ça se reloue, ça augmente aussi pas mal, et lorsque le bien est vendu (inoccupé) le prix est souvent proche de la valeur d’expertise.
Les valeurs d’expertises ne sont sans doute pas toutes exactes, mais les erreurs dans un sens et dans l’autre doivent largement se compenser. Et surtout, je ne pense pas que je puisse mieux évaluer la valeur de ces immeuble que ces "experts"….

L’article des Echos me semble discutable (en particulier la dernière de ses conclusions), car de toute évidence les valeurs d’expertise tiennent compte des franchises et autres mesures d’accompagnement (qui compensent d’ailleurs des coûts du locataire lorsqu’il change de locaux et prend possession des lieux, donc sont aussi lié à certaines réalités économiques). Il a cependant le mérite de faire allusion à la loi Pinel (en discussion) qui pourrait avoir un impact très important sur les baux commerciaux (et peut-être faut-il aussi lire cet article comme l’expression de divers lobbying vis à vis de ce projet de loi).


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#13 02/04/2014 18h32 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Je crois que vous vous trompez, car "Le TOF se détermine par la division (i) du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers (ii) par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué2. Les indemnités compensatrices de loyers sont intégrées dans le TOF en étant lissées sur leur période d’effet."

GoodbyLenine. Merci pour votre correction au sujet du Taux d’Occupation Financier. Vous avez raison, ce taux est, comme vous le signalez, le ratio entre les loyers perçus et la somme des loyers quittancés et des loyers potentiels des biens vacants. Il semble que l’évaluation  du loyer théorique des biens vacants est laissée à l’appréciation de la société de gestion.  Je me demande sur la base de quels critères est réalisée l’estimation?

Vic a écrit :

Je suis malheureusement trop négatif sur les SCPI en ce moment, je pense qu’elles sont survalorisés car les estimations d’ANR mettent trop de temps à s’adapter au marché en baisse.
Les seules "pierre-papier" qui m’intéressent en ce moment sont : Argan et Digital Realty qui sont plutôt à mi-chemin entre le service et l’immobilier à mon sens.

Je comprends que vous soyez réticent à investir dans des SCPI et que votre préférence aille à des placements autres. Je suis d’accord avec vous : il existe des possibilités d’investissement dans des parts de sociétés plus rentables que les SCPI. Toutefois, à ma connaissance, ces dernières ne peuvent être achetées à crédit. Ne pensez-vous pas que qu’il faudrait en tenir compte dans l’appréciation de l’investissement ?

Wow a écrit :

Je vais dire comme tout le monde que le choix dépend de la stratégie/la vision/l’aversion aux risques de chacun et donc l’essentiel est que votre choix vous convient (vous trouvez mon choix dans un autre poste).

Wow. Je suis intéressé par connaître la SCPI qui a votre préférence. Pouvez-vous m’indiquer le post dans lequel vous explicitez votre choix ?

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#14 02/04/2014 18h56 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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pierre007 a écrit :

Je comprends que vous soyez réticent à investir dans des SCPI et que votre préférence aille à des placements autres. Je suis d’accord avec vous : il existe des possibilités d’investissement dans des parts de sociétés plus rentables que les SCPI. Toutefois, à ma connaissance, ces dernières ne peuvent être achetées à crédit. Ne pensez-vous pas que qu’il faudrait en tenir compte dans l’appréciation de l’investissement ?

Je suis assez septique sur la notion de possibilité d’achat à crédit vs achat de titre (donc sans crédit).
Quand vous achetez des actions Argan, pour reprendre cet exemple, vous achetez une petite part de l’entreprise Argan, donc une partie de ses actifs et aussi vous êtes redevable d’une partie de ces dettes, limités à votre apport.
Argan justement, se finance environ pour 30% en capital et 70% en dette, c’est un peu comme si vous achetiez votre SCPI avec 30% de cash et 70% d’emprunt.
Le levier de l’emprunt est réaliser au niveau de l’entreprise. Ce n’est pas à vous de vous soucier de l’emprunt.
J’ai cité Argan mais de nombreuses entreprises qui ne sont pas dans l’immobilier se financent par emprunt. C’est même la normale et il est rare de trouver des entreprises qui ne se financent jamais par emprunt.

Quand j’investi à crédit, je le fait pour de l’immobilier physique.
Je suis très réticent à l’aspect boite-noire de la SCPI, en tout cas de sa gestion que je ne comprend pas toujours, j’ai malheureusement du mal à faire confiance aux gestionnaires.


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#15 04/04/2014 12h30 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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@Vic
Voici ce que j’appelle l’effet levier de l’emprunt:

Calcul grossier, sans inflation, sans frais de dossier, sans caution …

1) Achat de SCPI avec emprunt de de 100 000 €  sur 15 ans (2.90% Assur 0.18%)
    100 000 € empruntés sur 15 ans mensualités: 700 € / mois
                   Le tout investi en SCPI à 5.50 %  :  450 € / mois
                                                                      -------
                                         Epargne mensuelle:  250 € / mois

   Ne pas oublier que les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus
   au bout de 15 ans on a 100 000 € de SCPI (hors inflation)

2) Epargne de 250 € tous les mois placés à 5.50 %,   même épargne mensuelle que dans le cas 1)
     au bout de 15 ans (intérêts composés) : 69 074 €

Conclusion: 30 000 € d’écart au bout de 15 ans
                  c’est ce que j’appelle l’effet levier du crédit
                  car dès la première année, 1) on a 100 000 € qui rapporte
                                                          2) versus: 250 x 12 = 3000 € seulement

Dernière modification par saintout (04/04/2014 12h33)

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#16 04/04/2014 12h51 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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Petit complément à l’explication de saintout :

Le "levier" vient du fait qu’il y a ces 100 000 € (la première année, ensuite ça diminue au fur et à mesure que le capital est remboursé) empruntés qui rapportent 5.50 % et qui coutent 2.90% + l’assurance (les chiffres sont ceux de la simulation de saintout, un peu ’optimiste’ sans doute), donc que vous gagnez la différence, soit 2.60% - l’assurance avant impôts et PS.

Bien entendu, si jamais ce capital emprunté devait rapporter moins qu’il ne coute (en particulier si vous devez constater une moins-value à terme, ce dont on ne se rend compte que lors de la vente), le levier en question revient en boomerang, et peut faire très mal (au pire, on peut même perdre plus qu’on n’a investi en fonds propres)…..

Quel que soit le niveau auquel se pratique le levier (que ce soit votre emprunt, ou l’emprunt de la société dans laquelle vous investissez -comme Vic avec Argan-, ou la combinaison des deux), les impacts sont similaires : plus de rendement quand ça se passe bien (quand le financement coute moins cher que le bien financé ne rapporte), mais aussi plus de risque (et plus de perte quand ça se passe mal). 

Notez aussi qu’il semble y avoir de plus en plus de SCPI qui utilisent un peu de "levier" (avec des autorisations jusqu’à 25% de leur capi pour certaines), sans doute pour profiter du niveau bas des taux comparés au rendements des investissements qu’elles peuvent faire. La plupart présentent ceci comme une facilité de trésorerie pour être en mesure de saisir les bonnes opportunités d’investissement quand elles se présentent, et être plutôt en avance qu’en retard dans l’investissement de leur collecte (et éviter d’avoir une grosse trésorerie mal rémunérée).  Parmi les ’’grosses’’ SCPI (> 1Mds€ de capi), il y a au moins Immorente et Edissimmo qui le font (je n’ai pas été creuser toutes les grosses SCPI)…


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#17 08/06/2014 11h47 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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Je fais suite à mes précédents messages sur ce forum.

Mes critères de sélection des SCPI étaient les suivants :
- parts disponibles à l’achat,
- SCPI de commerce ou spécialisée
- frais de gestion modérés

Les SCPI étudiées de manière approfondie ont été  : BTP Immobilier (Uffi-Ream), Novapierre (Paref), Actipierre Europe (Ci-Loger) et Hebergimmo (Foncia).

Lorsque j’ai monté le dossier de demande de crédit, BTP Immobilier, malgré sa mauvaise gestion, m’a paru intéressante parce que, parmi ces SCPI préselectionnées, c’est celle qui est la mieux placée au niveau de la rentabilité (>5%), des frais de gestion (<8% TTC) et du Taux de Retour sur Investissement sur 10 ans (10%).

L’Assemblée du 2 juin ne me conforte pas dans mon choix parce que force est de constater que les frais vont augmenter et que le pouvoir de décision du Conseil de Surveillance va être  diminué.

Je suis contraint par les modalités de l’offre de prêt de ne pas attendre pour réaliser l’opération.

Est-ce que l’un de vous, peut-être GoodbyLenine, pourrait m’informer de l’importance des décisions prises en assemblée?

Merci pour l’aide apportée.

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#18 20/07/2014 20h57 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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Vic a écrit :

pierre007 a écrit :

Je comprends que vous soyez réticent à investir dans des SCPI et que votre préférence aille à des placements autres. Je suis d’accord avec vous : il existe des possibilités d’investissement dans des parts de sociétés plus rentables que les SCPI. Toutefois, à ma connaissance, ces dernières ne peuvent être achetées à crédit. Ne pensez-vous pas que qu’il faudrait en tenir compte dans l’appréciation de l’investissement ?

Je suis assez septique sur la notion de possibilité d’achat à crédit vs achat de titre (donc sans crédit).
Quand vous achetez des actions Argan, pour reprendre cet exemple, vous achetez une petite part de l’entreprise Argan, donc une partie de ses actifs et aussi vous êtes redevable d’une partie de ces dettes, limités à votre apport.
Argan justement, se finance environ pour 30% en capital et 70% en dette, c’est un peu comme si vous achetiez votre SCPI avec 30% de cash et 70% d’emprunt.
Le levier de l’emprunt est réaliser au niveau de l’entreprise. Ce n’est pas à vous de vous soucier de l’emprunt.
J’ai cité Argan mais de nombreuses entreprises qui ne sont pas dans l’immobilier se financent par emprunt. C’est même la normale et il est rare de trouver des entreprises qui ne se financent jamais par emprunt.

Quand j’investi à crédit, je le fait pour de l’immobilier physique.
Je suis très réticent à l’aspect boite-noire de la SCPI, en tout cas de sa gestion que je ne comprend pas toujours, j’ai malheureusement du mal à faire confiance aux gestionnaires.

Bonjour je suis assez d’accord avec vous concernant votre lecture globale du leverage cependant ne perdez de vue que lorsque vous vous endettez vous ammortissez l’emprunt et vous maitriser donc en quelques sortes votre deleveraging.

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#19 29/08/2014 08h59 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

Banni
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il y a qq temps je me posais cette question (capital bloqué)

Une partie de la réponse est donnée sur le site de primaliance.

extrait :

…/…
Si la taille réduite du patrimoine semble perçu par Fiducial Gérance comme un « handicap », le conseil de surveillance estime à l’inverse, « que la taille unitaire des actifs devrait permettre une mutualisation des risques suffisante ».
…/…

C est donc possible.

PS : pour info voici liste des membres du CS
SCI AVIP SCPI SELECTION, représentée par Pierre-Yves BOULVERT, Président
Jacques BALESSE
Francis BARTOUT, Vice-Président ( NB : appscpi)
Jean CHACCOUR
Hubert MARTINIER
Pascal SCHREINER, Secrétaire
APPSCPI, représentée par Jean-Jacques BONFIL-PRAIRE

Dernière modification par goiz (29/08/2014 09h12)

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#20 30/08/2014 09h49 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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Commentaire sur le compte-rendu intéressant de Primalliance.

BTP_immobilier présente des avantages certains : frais modérés, valeur de réalisation en augmentation régulière, conseil de surveillance indépendant, prix d’achat attractif… C’est pour ces raisons que j’ai investi dans cette SCPI.

Pour 2 points cités dans l’article, je ne suis pas d’accord.

L’endettement. Il est considéré comme négatif à cause de ses conditions. Il me semble que tant que le coût de l’endettement est inférieur à la rentabilité des biens financés à crédit, c’est un mode de financement créateur de valeur pour les associés. Au passage, je me demande pourquoi tant de SCPI utilisent les augmentations de capital dilutives au lieu du levier de l’endettement pour assurer leur croissance?

Arbitrages. Dans la mesure où la plus-value est redistribuée, liberté est laissée à la Société de Gestion de réaliser des arbitrages. D’ailleurs, en juin 2014, bien que les statuts de BTP_Immobilier soient parmi les plus corrects, une commission, validée par le Conseil de Surveillance, a été créée pour les opérations d’achat/vente. Je ne comprends pas. Il est logique que la SCPI cherche à vendre des immeubles non loués depuis longtemps; mais, pourquoi rémunérer la Société de Gestion alors que c’est elle qui est à l’origine de ces mauvais choix? Par ailleurs, pourquoi mettre en vente des immeubles rentables alors que les fonds provenant de vente antérieure n’ont pas été réinvestis et que le levier de l’endettement n’est pas pleinement utilisé ?

Il me semble que cette SCPI a beaucoup de qualités. Si le problème des arbitrages réussissait à être contrôlé, elle pourrait devenir, à mon avis, l’une des bonnes SCPI du marché.

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#21 30/08/2014 12h51 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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Pour une SCPI, continuer à collecter des fonds (via des AK) et emprunter n’est pas forcément antinomique : elles n’empruntent que lorsqu’elles ont une acquisition précise en vue, et pas le cash pour le financer, et anticipent que ce cash viendra par des AK futures.

Beaucoup de SCPI utilisent un certain levier d’endettement (en général assez modéré, souvent formé de lignes de trésorerie à court terme -pour lisser la trésorerie en fonction des opportunités d’investissement et de la collecte-, et parfois de dettes à plus long terme -plus structurelles-) pour tirer avantage de la différence entre le taux d’emprunt et la rentabilité des fonds. Mais ceci n’est pas sans quelques inconvénients (auxquels certains associés sont plus sensibles que d’autres) :
   - ce levier s’ajoute à celui des associés qui financent leur acquisition à crédit;
   - certains associés veulent maitriser leur niveau d’endettement, direct et indirect, et si la SCPI emprunte ils ne peuvent pas le faire aussi bien;
   - ce levier peut s’avérer pénalisant si le marché se retourne, qu’il devient difficile voire impossible de lever de nouveau capitaux (la collecte ne permettant plus de rembourser les prêts), que la rentabilité des fonds employés diminue (loyer baissant, ou vacances locative, ou prix des biens à la baisse) et le coût des emprunts augmente (de plus en plus cher et difficile de refinancer).

Pour la commission d’arbitrage, la plupart des sociétés de gestion la justifie par le fait que réaliser un arbitrage représente un travail qui n’est nullement couvert par les autres commissions. On peut discuter ceci (au moins le montant de ces commissions), en constatant que la plupart réalisent ces arbitrages en confiant des mandats à des intermédiaires qui leur trouvent des acheteurs potentiels (et qui sont rémunérés… par la SCPI). Le montant des commission n’est pas toujours calculé de la même manière d’ailleurs : dans certains cas elles n’incitent pas à vendre au plus cher ou à acheter le moins cher possible, dans d’autres elles récompensent une vente dégageant un belle plus-value ou à un prix de vente significativement supérieur à la valeur d’expertise. En général, ce ne sont pas les immeubles les plus rentables qui sont arbitrés, mais ceux qui sont considérés comme avec peu de perspectives, voire avec de potentiels (ou avérés) risques locatifs, ou qui nécessitent des travaux importants qui ne sont pas considérés comme rentables pour la SCPI. (J’ai aussi vu des cas où le locataire voulait racheté, et à défaut résiliait le bail pour déménager ailleurs, avec une étude financière indiquant qu’une cession au locataire était préférable).


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#22 30/08/2014 15h26 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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Certaines SCPI (PierreSelection, Immorente) pratiquent les arbitrages, d’autres (FonciaPierreRendement) s’abstiennent et ne prévoient pas de telle commission. Les performances, en terme de création de valeur pour les associés, sont généralement supérieures pour ces dernières.
Lorsque j’achète des parts de SCPI de rendement, c’est à fin de réaliser une activité  de location de biens commerciaux et non des opérations d’achat/vente.
Comme tout arbitrage induit des frais importants (frais de notaire, commissions…), sauf cas particulier, je doute fort de la rentabilité finale de ce genre d’opération.
À mon avis, un bien devrait être acheté et entretenu en vue de sa conservation.

Dans le midi, au cours des décennies 70 à 90, beaucoup de terrains, détruits par les incendies, sont devenus constructibles. À partir des années 2000, la loi a été modifiée et les terrains détruits par le feu maintenus inconstructibles. Les surfaces détruites par les incendies ont bien diminué. C’est peut-être une coïncidence, mais on peut se poser des questions.
Ne pensez vous pas que si les sociétés de gestion ne bénéficient pas des arbitrages, la nécessité de ces derniers pourrait être amenée à diminuer?

Pour BTP_immobilier, au lieu de créer une commission d’arbitrage s’appliquant à toute transaction, n’aurait-il pas été plus sain de rémunérer une agence pour vendre les quelques biens (bureaux) qui ne correspondent pas à l’activité principale?

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#23 30/08/2014 15h59 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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Bonjour,

pierre007 a écrit :

L’endettement. Au passage, je me demande pourquoi tant de SCPI utilisent les augmentations de capital dilutives au lieu du levier de l’endettement pour assurer leur croissance

Que choisirez vous entre:
- Je collecte de l’argent "gratuit" et au passage, j’empoche 8-10% de la collecte en commission. Finalement, dilutif ou relutif "ça m’est égal".
- Je monte le(s) dossier(s) de crédit, Dieu sait que c’est "chiant". Crédit obtenu, on me critique sur les conditions car je n’ai pas eu le temps de bien lire le bouquin de conditions générales (voyons je ne gagne pas un centime sur ce travail!)
wink

pierre007 a écrit :

Arbitrages. pourquoi rémunérer la Société de Gestion alors que c’est elle qui est à l’origine de ces mauvais choix?

Il me semble qu’au préalable de chaque achat/vente, la SG soumet la proposition au Conseil de Surveillance qui (s’il travaille bien) étudie la proposition et l’approuver ou la rejeter. Donc c’est un peu injuste de mettre tout sur le dos de la SG.

Aussi, il me semble que pour quelques SCPI de Fiducial que j’ai étudié, comme dit GbL, la SG facture la commission d’arbitrage ET le frais d’agence.

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#24 30/08/2014 18h20 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

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A ma connaissance, la SdG n’empoche pas 8-10% de la collecte en commission, car une bonne partie de ces 8-10% sert à rémunérer des partenaires commerciaux (ceux qui génèrent cette collecte) et les frais associés à cette collecte (frais administratifs, publicité, etc.), mais seulement une partie de ces 8-10%. Pour certaines SCPI, j’ai compris que cette commission était comptabilisée comme une charge de la SCPI, et donc diminuait le bénéfice fiscal des associés (anciens ou nouveau) ce qui peut avoir un certain intérêt.

La SdG profite aussi (indirectement) des dossiers de crédit qu’elle monte : gestion de trésorerie facilitée, meilleur rendement de la SCPI (se traduisant par plus de collecte, un encours plus élevé, un business qui se développe), et le travail en relation (faire un appel d’offre auprès de N banques et négocier le contrat avec le gagnant) n’est pas forcément énorme. Juste quelques chiffres : si une SdG obtient un prêt de 10 M€ pour sa SCPI, qu’elle investi ces fonds pour qu’ils génèrent 750k€ de loyers, sa commission sur les loyers générés avoisinera 70 k€/an (ou 0.7%/an du montant du prêt).

A ma connaissance, en cas d’achat ou de vente, toutes les SCPI supportent des "frais d’agence" (en charges), en plus (éventuellement) d’une commission d’arbitrage.

A ma connaissance, seule une partie (assez limitée) des sociétés de gestion soumettent au Conseil de Surveillance les propositions au préalable de chaque achat/vente. Il y a même des SdG qui s’y refusent par principe en indiquant que ce n’est pas le rôle du CS de s’impliquer dans la gestion, et certaines SdG m’ont même soutenu que l’AMF leur reprocherait d’impliquer trop le CS dans cette gestion (ce qui est un comble; ils me prenaient vraiment pour un c*n !). Le principal argument (assez réaliste) des SdG est que la décision nécessite parfois une réactivité rapide, pas compatible avec l’agenda des réunions du CS (même s’il existe d’autres moyens d’informer un CS que de le convoquer en réunion, et qu’un achat, et encore plus une vente, se décide rarement sur  un coup de tête). Je connais aussi des cas où la SdG n’a pas tenu compte de l’avis du CS et réalisé l’opération en dépit de l’opposition du CS.


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#25 31/08/2014 08h07 → BTP immobilier : analyse de la SCPI BTP Immobilier (scpi)

Banni
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merci pour le temoignage. Ca ne doit pas etre facile au quotidien de se positionner , entre etre ni un peu trop dans la gestion ni completement en dehors…

concernant BTP immobilier, on peut lire dans les statuts:

BTP Immobilier - Article 22 – Pouvoirs du Conseil de Surveillance a écrit :

Le Conseil de Surveillance a pour mission d’assister la Société de Gestion et notamment :
- De vérifier les écritures, la caisse, le portefeuille et les valeurs de la Société,
- De donner son accord sur les investissements étudiés et présentés par la Société de Gestion,
- De vérifier les conditions de réalisation desdits investissements ainsi que des emprunts,
- De présenter, chaque année, à l’Assemblée Générale qui examine les comptes de l’exercice, un
rapport sur la tenue des comptes et sur la gestion de la Société,
- De donner son avis sur les questions qui pourraient lui être soumises par l’Assemblée Générale,
- De contrôler la répartition aux associés des revenus de la Société.

Si on se tient à ce qui est écrit (au moins en gras), être membre du CS signifie avoir un boulot à plein temps, et je n imagine pas ceux qui ont plusieurs mandats…mais on est ici avec un scpi qui ne "bouge" pas beaucoup en termes de volume.

A titre de comparaison, voici les pouvoirs attribués aux membres du CS d’une scpi en plein développement :

Corum Convictions - Article 20 - Pouvoirs du Conseil de Surveillance a écrit :

Le Conseil de Surveillance a pour mission :
- d’assister la Société de Gestion,
- de présenter chaque année à l’Assemblée Générale un rapport de synthèse sur la gestion de la société dans lequel il signale, s’il y a lieu, les inexactitudes et les irrégularités qu’il aurait rencontrées et donne son avis sur le rapport
de la Société de Gestion ainsi que sur le projet des résolutions proposées ;
- à cette fin, il peut à toute époque de l’année, opérer les vérifications et les contrôles qu’il juge opportuns, se faire communiquer tous documents ou demander à la Société de Gestion un rapport sur la situation de la société,
- de donner son avis sur les questions qui pourraient lui être posées par l’Assemblée Générale

La, curieusement, ce qui est en gras laisse plus de marge (d’un côté ou de l’autre), mais on sent bien que  la SG peut impliquer le CS comme elle souhaite…et il y en a beaucoup d’autres de ce type, donc il est important de voir de quoi on parle, et surtout avec qui !

Dernière modification par goiz (31/08/2014 08h11)

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