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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 28/03/2014 13h06 → LMNP en petite couronne : où investir ? (lmnp, paris, rentabilité)

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Bonjour,

Présentation rapide de ma situation : 40 ans, marié, 2 enfants, propriétaire (appart entièrement payé), aucun crédit sur le dos, environ 400 k€ d’épargnes financières diverses, revenu du ménage environ 5 000 €/mois.

Je me pose la question d’investir dans l’immobilier physique.

Ma conviction est qu’il est compliqué d’investir loin de chez soi (car connaissance du marché insuffisante et réactivité moindre en cas de problème), donc ce premier investiment se fera à coté de chez moi ou ne se fera pas. smile
Je sais que les piliers du topic ne regardent pas en-dessous de 8% de rentabilité brute, mais le problème est que vers chez moi, il n’y a rien à ces tarifs là (92 première couronne).
Pour ne pas perdre les maigres % restants en IR, la location meublée me semble incontournable. La proximité de La Défense pouvant être un plus sur une clientèle de cadres en mission ?
Dans cette optique, je viserais un T2/T3 de 50m² environ, avec transport direct pour la défense, dans un bon quartier. Les annonces tournent autour de 200 k€ pour un bien à renover, 250 k€ pour des appartements nickels.
Avec les frais de notaire, 10k€ de mobilier mais la négo du prix, on peut partir sur 250 k€.
J’ai trouvé 2 ou 3 annonces de location meublée du même type, à 1500€ par mois, ce qui me parait beaucoup. Je pense qu’il faut être raisonnable et tabler sur 1350€.
Donc voilà, la rentabilité n’est pas fantastique, faut-il forcément rester à l’écart ? A coté de cela, j’ai une capacité d’emprunt inutilisée du coup…
Je précise que ma femme et moi aimons bien l’immobilier, donc il y a une composante affective à faire ce genre de placement, et je suis plutôt bricoleur.
Des avis (positifs ou négatifs) pour m’aider à me décider ?

Mots-clés : lmnp, paris, rentabilité

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#2 28/03/2014 13h47 → LMNP en petite couronne : où investir ? (lmnp, paris, rentabilité)

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En tout cas la demande existe avec des agences spécialisées sur ce créneau. J’ai eu affaire a l’une d’elle pour deux bien loués en 2013 même si j’ai fini par trouvé moi même.

En une semaine, l’agence m’avait trouvé 3 dossiers solides pour chaque bien.

Deux remarques :
- l’appartement doit être impeccable avec de bonnes prestations.
- mon expérience est pour des surfaces entre 25 et 30m2.

Enfin, le niveau de rentabilité recherché dépend de vos objectifs. Même si dans ce secteur il est difficile d avoir des renta a 2 chiffres.

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#3 28/03/2014 13h58 → LMNP en petite couronne : où investir ? (lmnp, paris, rentabilité)

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Merci pour votre réponse,

Je pensais que le créneau "business" était plutôt sur des appartements un peu plus grands, genre grand T2 de 50m², mais effectivement je peux me tromper.
Mon idée était en effet de fournir des prestations dans le haut du panier.
Qu’entendez-vous par "le niveau de rentabilité recherché dépend de vos objectifs" ?

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#4 28/03/2014 14h50 → LMNP en petite couronne : où investir ? (lmnp, paris, rentabilité)

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De mon point vue une bonne rentabilité est la seule garantie du bailleur pour les aléas potentiellement envisageables pour ce type d’investissement à long terme (travaux, fiscalité, impayés, chute des prix immo…). Cela semble difficile à trouver en Ile de France.
Si vous souhaitez, malgré cela favoriser une proximité, effectivement compréhensible, n’oubliez pas de mesurer l’éventuel impact de loyers plafonnés (ALUR)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#5 28/03/2014 19h44 → LMNP en petite couronne : où investir ? (lmnp, paris, rentabilité)

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Il y a des agences qui sont même spécialisées pour les expatriés recherchant des appartements familiaux meublés.

La question reste la taille du marché qui est inversement "proportionnelle" avec le nb de m2.

Sinon ce sont des pied a terre pour la semaine … pour des gens qui restent peu chez eux. Ils tavaillent beaucoup la semaine et rejoignent leur famille le WE. Le mieux est de contacter ses agences spécialisées pour appréhender la taille du marché et les biens les plus recherchés.

Tenez nous au courant.

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#6 31/03/2014 14h11 → LMNP en petite couronne : où investir ? (lmnp, paris, rentabilité)

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Pour l’instant je suis encore en phase de réflexion pré-investissement, j’évalue diverses possiblités, donc c’est loin d’être fait.
Mais je ne manquerais pas de vous faire mes retours si je passe à l’acte. smile

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