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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/03/2014 11h48 → Local commercial occupé sans bail écrit... (commerce, sans bail)

Membre
Réputation :   127 

Bonjour,

Dans le cadre de mes recherches, je suis tombé sur un bien à vendre avec un local commercial au RdC et curieusement mais sans bail écrit !

Mes recherches n’ont rien donné en terme de compréhesion de la situation juridique.

Le priopriétaire peut il évincé l’occupant ? y a t il une indemnité d’éviction comme dans le cas d’un bail commercial ?

Pour moi c’est flou … merci pour vos éclairages.

Mots-clés : commerce, sans bail

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#2 28/03/2014 15h04 → Local commercial occupé sans bail écrit... (commerce, sans bail)

Membre
Réputation :   313 

De quand date le début de la location ?

Regardez sur societe.com pour le début d’activité du commerce .

Si c’est récent , pour reprendre une célèbre réplique de 2012 quand c’est flou …

Si c’est plus ancien , renseignez vous auprès d’un notaire pour savoir comment un bail sans bail est considéré juridiquement.

Un contrat de travail n’a pas à être établi , il suffit d’être payé pour faire acte.
Pour une location d’habitation je ne sais pas mais je ne me risquerais pas à faire entrer une personne sans bail.

Merci de vos retours

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 28/03/2014 15h38 → Local commercial occupé sans bail écrit... (commerce, sans bail)

Modérateur
Réputation :   171 

Si c’est une occupation sans droit ni titre, il y a procédure d’expulsion.

L’occupant doit partir avec son fond de commerce et sa clientèle, sauf a prouver qu’il a un bail oral et qu’il a versé régulièrement un loyer à l’ancien propriétaire depuis son entrée dans les lieux ; mais en matière commerciale, je n’en connais pas l’existence ; c’est plutôt dans les baux ruraux qu’on rencontre ces situations.

Une autre solution est aussi de régulariser la situation et de faire signer un bail à l’occupant des lieux si toutefois vous ne voulez pas être propriétaire du fond de commerce afin de vendre un droit d’entrée au prochain preneur.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#4 28/03/2014 17h21 → Local commercial occupé sans bail écrit... (commerce, sans bail)

Membre
Réputation :   82 

Pas de bail écrit signifie que que c’est au locataire de prouver par tout moyen qu’il y a bien un bail (oral) ET qu’il respecte bien les conditions d’octroi du statut des baux commerciaux (art L145-1 et s Code de commerce | Legifrance .
Je pense notamment au fait qu’il y ait bien une activité commerciale (et pas libérale ou autre), et qu’il y ait bien une l’immatriculation au registre des sociétés ou répertoire des métiers .
Prouver par tout moyen veut dire preuve de la mise à disposition (sans contestation) du bien ET versement d’un loyer (nature ou espèce).

Lors du renouvellement il sera toujours temps de lui imposer un bail écrit ce n’est pas un probléme.

Bref, en clair pour vous ce n’est pas un soucis tant qu’on vous présente les encaissements du loyer et qu’après avoir bien visité le local, il n’y ait pas de problème avec la mairie, la copropriété ou le voisinage.

Dernière modification par BorderLine (28/03/2014 17h29)

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#5 28/03/2014 17h43 → Local commercial occupé sans bail écrit... (commerce, sans bail)

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Réputation :   

Borderline, oui je suis d’accord avec votre réponse mais ne vaut-il pas mieux imposer le bail dès le changement de propriétaire car le locataire peut sans bail partir du jour au lendemain du local?

Boubouka peut-il mettre une close dans le compromis d’achat du local? Comme obtenir un papier signé du locataire en place qu’il s’engage à établir un bail commercial aux mêmes termes (ou non) que le bail oral.

Sans bail écrit il n’y a de ce fait pas de date de renouvellement, j’imagine aucune révision des loyers et le locataire pourra contester plus facilement le paiement de charges car aucune preuve écrite. Ai-je raison?

Je signe pour ma part mercredi  le compromis d’un local occupé mais avec un bail en bonne et due forme  sans cela, je ne pense pas que je me serai lancé.

Sans ce bout de papier qui garanti loyer et paiement de charges il me semble difficile d’être serein.

Dernière modification par Samy (28/03/2014 17h51)

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#6 28/03/2014 19h26 → Local commercial occupé sans bail écrit... (commerce, sans bail)

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Après enquête, l’occupant actuel arrivé en 2011 a repris le bail du précédant commerçant signé en 2008 pour 9 ans.

Le vendeur, héritier,  n’était pas au courant.

Beaucoup de loyers sont donnés de la main a la main, yc, le commerçant !

Je décline, car bien que l’immeuble soit vraiment correcte, la relation des locataires avec le bailleur est douteuse. Ce qui explique le niveau faible des loyers, car c’est "nette d’impôts" avec des personnes qui ne peuvent pas supporter des loyers au niveau du marché. Même si au fond il est impossible de connaître le niveau de renta car rien n’est tracé.  Ni les accords, ni les paiements.

A mon avis, l’héritière vend car elle n’arrive pas a gérer le système mis en place par son père.

Prochaine visite, immeuble vide. Ouf !

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#7 28/03/2014 20h45 → Local commercial occupé sans bail écrit... (commerce, sans bail)

Membre
Réputation :   82 

@Samy : non ce n’est pas un probléme. Il suffit d’arriver à déterminer quel était le premier mois du contrat.

Dés lors le statut d’ordre public s’applique, le fameux 3-6-9, avec indexation triannuelle etc, plus déplafonnement possible dans certaines circonstances.

Le seul avantage possible quand c’est le bordel comme ça et que le fond à vraiment de la valeur, c’est de planter le locataire sur une des conditions légales du renouvellement qu’il ne doit pas vraiment connaitre (sinon ça serait carré) et de récupérer le fond sans indemnité d’éviction. Mais bon, cela doit valoir le coup et il faut être connaisseur pour s’aventurer sur ce genre d’histoires.

Il n’y aucune possibilité d’obliger le locataire à écrire le bail, sauf lors du renouvellement.

L’inconvénient majeur c’est que vous ne pourrez pas faire un bail triple net (en clair ce que vous touchez = argent de poche) ou introduire des clauses particuliéres que les juristes savent bien ficeler de nos jours (prions pour que Duflot et ses successeurs commencent pas à s’y engouffrer).

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