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#1 23/03/2014 19h21 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Bonjour, j’ai 66 ans, nous avons mon épouse et moi une  copropriété de 4 petits appartements, maison d’habitation que j’ai transformé il y a 20 ans environ en copropriété (j’étais entrepreneur et constructeur dans le bâtiment, aujourd’hui à la retraite).
J’ai mis en vente cette copropriété il y a 2 ans dans 2 agences (Finistère) 140 k€ sans aucune visite incroyable, il n’y a pas de travaux, entièrement  restaurée en 20 ans.
Le rendement frais déduit est d’environ 10 %, j’aimerais aujourd’hui récupérer du capital en vendant cette copropriété. Voir les plans et photo sur mon site landrevarzec.com
Comme je suis devenu " rentier ", retraité, je pars en voyage pendant de longue période 4 à 5 mois, ce qui me pose des problèmes, en cas soit de départ d’un locataire,  de l’arrivée ( par agence ) d’un locataire, d’une petite panne au niveau de la copropriété, d’un loyer non payé,  temps que j’étais en activité cela faisait partie de mon travail aujourd’hui c’est devenu un boulet pour moi je dois être présent, si je dois payer une personne ou une agence, les frais sont trop important, il est inutile de louer dans ce cas.
J’aimerais acheter la copropriété en tant que SCI , les loyers couvriraient l’emprunt, je pourrais déduire d’avantage de frais sur mes revenus ?
Payer une agence ou une personne, les avantages pour moi c’est du capital puis la déduction des frais d’entretien de la copropriété sur mes revenus ce que je ne peux pas  faire aujourd’hui.
Je n’ai plus d’emprunt depuis 5 ou 6 ans sur la copropriété.
Quels sont les possibilités ? Je n’ai jamais réalisé de SCI  ! les avantages et inconvénients dans mon cas.

Cordialement

Mots-clés : achat, copropriété, personnel, sci, vente

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#2 23/03/2014 19h47 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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bonjour,

Vous devriez peut être voir du coté de la banque pour voir si il serait prêt à vous faire un crédit à votre age , désolé mais c’est le point qui risque de poser problème.

Ensuite j’ai pas trop compris la manœuvre de vouloir vendre car si vous louer en agence cela ne vous rapporte rien par contre vous êtes prêt à le revendre à une SCI en le conservant en location.
En partant toujours en vacances pendant 4 à 5 mois…

Si votre bien est loué par une agence , les problèmes seront traitées par celle ci.
A moins que l’agence ne fasse que la recherche de locataire , solution qui personnellement n’a pas d’intérêt pour moi , soit je gère , soit l’agence gère.

Si vous reprenez un emprunt , vous ne gagnerez rien tous les mois car les loyers couvriront le remboursement.

Question indiscrète   , avez-vous des enfants ?
Si oui , Sont ils intéressés par ce bien ?

Quand à débattre des avantages et inconvénients d’une SCI , on va attendre que votre projet murisse car sinon c’est la boite d’aspirine assurée …..smile

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 24/03/2014 10h09 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Bonjour,
Réponse pas d’enfant.
Le but est de récupérer du capital et de plus rien gagner sur les loyers soit en donnant en gestion total à une agence soit à un employé ?
En agence recherche de locataire uniquement pourquoi ! Actuellement je ne peux déduire aucun frais, sur travaux réalisés, je suis en nom propre.
En mettant en gestion totale en agence en cas d’ absent,  un chauffe eau électrique  tombe en panne le plombier ne cherchera pas la panne, thermostat à 30 € ou résistance à 40 € et 1 heure d’intervention, il vous change le chauffe eau en entier et pas le modèle de base à 150 € d’une grande surface mais le modèle ou il fait 40 % de marge, j’en aurais pour 600 € au lieu de 70 à 80 €.

Pour moi la recherche de locataire par agence à de l’intérêt, publicité gratuite, contrôle par l’agence des moyens financiers des locataires, fiches de paies , (souvent des fausses aujourd’hui), des cautionnaires, états des lieux etc. surtout lorsque je suis en voyages.
Le reste c’est moi qui gère ce qui me pose problème aujourd’hui qui entrave ma liberté de mouvement.
Il s’agit de transformer la copropriété en SCI et de l’acheter ! puis de la donner en gestion total sans aucun bénéfice sur les loyers, Crédit plus rémunération agence ou autre, j’aurais le capital de la vente.
Depuis l’âge de 22 ans je suis dans la même banque sans aucun faux pas, achats de bien immobilier, achat de terrain> construction de maison> vente, malgré mon âge je pense avoir l’emprunt j’ai de nombreuses garanties, revenus, bien immobilier.
Peut être que d’ici là j’aurais un acquéreur ? j’ai l’impression que plus personne ne veut s’investir ?
c’est pourtant un bien rentable.

Cordialement

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#4 24/03/2014 11h07 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Je comprend votre démarche et votre mode de fonctionnement.

A la question des enfants , il s’agissait pour moi d’envisager un apport ou une vente ou ils seraint majoritaires.
Vous  avez  peut être de la famille qui pourrait s’associer à ce projet de rachat en étant associé dans la SCI.

Les problématiques à mon sens sont :
- Un emprunt aujourd’hui à 66 ans , renseignez vous auprès de votre banque.
- L’acceptation par la banque de vous refinancer sur un rachat via une SCI d’un bien en nom propre , les   banques ne savent pas trop faire et certaines assimiles cela à de l’abus de droit , une hérésie bancaire  de personnes ne comprenant rien.

La finalité que je comprend me pose problème :
- Vous avez aujourd’hui un bien qui vous rapporte une somme de XXX € annuels  - charges etc ….
- Vous allez prendre un emprunt qui va vous couter , à la somme annuelle de XXX € de revenu il faudra
soustraire le remboursement d’emprunt.
- Vous ne pourrez déduire fiscalement que les intérêts d’emprunt

Essayons de raisonner par un exemple fictif
Vous touchez 50.000 de revenus locatifs aujourd’hui et que vous payez 10.000 de charges globales
Vous êtes imposable sur 40.000 à la CSG à 15,5 % et dans votre imposition personnelle.
Soit 40.000 à 15.5 % = 6.200 de CSG
Il doit vous rester approximative 40.000 - 6.200 - surplus sur impôt personnel de 10.000 = 24.000 € net

Demain par un rachat vous toucherez toujours 50.000 € - 10.000 de charges - 9.000 de remboursement de l’emprunt = 31.000 € de trésorerie.
Sur la part de de remboursement de l’emprunt vous ne pourrez déduire que les intérêts d’emprunt disons 1.500 €
Si on recalcule cela donne
Vous serez imposable sur 40.000 - 1.500 = 38.500 €
La différence d’imposition viendra uniquement des intérêts d’emprunt MAIS vous disposerez de moins d’argent car il faudra rembourser la banque pour 9.000 € par an.

Le seul intérêt pour vous est de disposer de cash suite à la vente à une SCI.

Concernant les problématiques de chauffe eau , je les comprend mais à mon sens vous devriez du lest sur l’entretien et la gestion.
Un chauffe se change tous les 8 à 10 ans voir plus suivant le calcaire.

Si vous avez tout payer , faites fonctionner les artisans et passez les frais en charge en sirotant votre boisson préféré dans un lieu de villégiature….

Mettez tout en agence et profitez.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 24/03/2014 11h30 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Newanga a écrit :

J’ai mis en vente cette copropriété il y a 2 ans dans 2 agences (Finistère) 140 k€ sans aucune visite incroyable, il n’y a pas de travaux, entièrement  restaurée en 20 ans.
Le rendement frais déduit est d’environ 10 %

Je suis très surpris par ces données. Frais déduits c’est à dire net ?
Est-ce dans un tout petit village éloigné d’agglomération importante ?
Que vous disent les deux agences ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 24/03/2014 18h20 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Pas du tout,  proche de Quimper et de Briec, village de plus de 1500 habitants avec des zones industriels proches.
Frais déduits > de chauffage central collectif au gaz de ville, compteur électrique de la copropriété, taxe foncière, contrat d’entretien de la chaudière pièce et MO compris, entretien des parties communes = 2500 € annuel > non déductible pour moi qui suis un particulier, revenu annuel possible des 4 appartements  15 000 € /an.
Les loyers ne sont pas ceux de la région parisienne ou d’autres grandes villes de France, un studio 20 à 30 m² bien équipé entre 300 et 350 € / mois, un employé avec un salaire minimum est plus riche en Bretagne qu’à Paris.
Si achat du bien sans apport, frais de notaire inclus 140 000€, emprunt à 3,2 % annuel = 790 € /mensuel = 9500 € /an de remboursement du prêt sur 20 ans pour 12500 € de revenus locatifs charges de 2500 € déduites.
Mais je dispose d’un capital de  130 000 € moins la plus-value de 10 000€ = 120 000 € si j’ achète à sa valeur, je peux acheter moins 80000 € et payer 450 € de remboursement mensuel .
Mon objectif est d’avoir du capital rapidement, puis de vendre le bien à son juste prix par la suite,  même si je mets 5 ou 10 ans à vendre, en sachant que l’impôt sur les SCI en cas de vente est supérieur à celui du particulier 30 à 40 % .

Les agences disent que le bien est très intéressant, les appartements sont impeccables, pas de frais de travaux mais ils n’ont pas d’acquéreurs dans la région ?
Les investisseurs ne pensent pas à aller en Bretagne !

En ce qui concerne les chauffes eaux, un chauffe eau ne se change pas tout les 10 ans, j’étais, je suis pro en la matière, le corps de chauffe peu durée 20 ans, les éléments à changer tout les 5 à 10 ans sont la résistance, le thermostat, le groupe de sécurité, mais la plupart du temps l’artisan vous dit qu’il est foutu, c’est plus rentable pour lui, comme peu de personne sont capable de vérifier ils paient.
Il n’est pas possible de passer en charge les frais de travaux ou d’achats, je suis en nom propre et non en société ni en SCI c’est ce que j’essaie de dire depuis le début. Demain je fais refaire la couverture ou le ravalement (qui sont déjà réalisés) pour exemple, je ne pourrais pas déduire ces travaux le coup restera dans le bénéfice.
Il n’y a aucune déduction possible des revenus locatifs hormis celle prévue sur la feuille d’imposition lorsque l’on est un particulier, pas une entreprise, une société ou une SCI.

Cordialement

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#7 24/03/2014 18h25 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Changer une résistance plus joint plus la MO pour gagner 4 ans de plus sur un cumulus qui coûte neuf 150 euros et dont en moyenne la durée de vie est de 10 voire 15 pour les stéatites, faut le vouloir quand même.

De plus, c’est assez de mauvaise foi de dire qu’un plombier voyant que le groupe ne fonctionne plus facture 600 euros. 600 euros c’est matériel plus pose TTC d’un nouveau chauffe eau. Un groupe posé, c’est 100 euros max (et 20 euros si vous avez une pince sous la main et l’envie de le faire). Et comme l’agence demande généralement (selon son mandat) l’autorisation au propriétaire, c’est aussi à vous d’être vigilant et demander deux devis par d’autres artisans, et pas seulement celui de l’agence.

Pour revenir à votre sujet, avec 10% net de rendement, vous pouvez quand même vous permettre 1.5% de moins si vous le donner à une agence. C’est pas non plus a mer à boire.

De plus, vu comme vous le dites que vous êtes rentier retraité voyageur (5 mois en déplacement), je vois pas comment vous pouvez vous passer des services d’un artisan ou d’une agence. SCI ou pas, faudra bien que quelqu’un change le chauffe eau dans les 2-3 jours qui suivent le sinistre.

J’ai surtout l’impression que vous hésitez beaucoup entre vendre ou pas vendre. A mon avis, avec votre profil, je suis d’accord que garder ces appartements n’est pas forcément la meilleure idée, surtout que vous n’avez pas d’enfant, donc manger le capital n’est pas non plus un problème pour vous.

Pour le prix, à vous de voir si 1750 euros au m² est comparable au prix du marché. Demandez aussi aux agences qui l’on en vente pourquoi il ne part pas. Et mettez le aussi sur les sites d’annonces type leboncoin.

Dernière modification par BorderLine (24/03/2014 18h38)

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#8 24/03/2014 20h34 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Je n’hésite pas à vendre il n’y a pas d’acquéreurs !

En ce qui concerne le chauffe eau, changer la résistance et le joint fait gagner non pas 4 ans mais 10 ans, le remplacement de pièce et l’entretien est à la charge du locataire cela fait parti des menus réparations, changer un chauffe eau électrique en totalité c’est le considéré comme vétuste, même si il n’y avait que la résistance ou thermostat à changer, c’ est à la charge du propriétaire.

600 € pour changer un chauffe eau alors qu’il n’y avait que le groupe qui fuyait ce n’est pas de la mauvaise fois c’est une réalité, on vous dira qu’il est entartré qu’il y a du calcaire, j’ai été entrepreneur pendant 40 ans, tout corps d’état, lorsque je suis absent il m’est difficile de contrôler d’éventuels devis.
ou vous êtes artisan ou c’est vous qui êtes assez de mauvaise fois vous mettez la parole des autres en doute, je pense que bon nombre de personne pourrait témoigner ici de ce genre d’arnaque ?

Changer une résistance plus joint plus la MO pour gagner 4 ans de plus sur un cumulus qui coûte neuf 150 euros et dont en moyenne la durée de vie est de 10 voire 15 pour les stéatites, faut le vouloir quand même. -

un chauffe eau de 150 € plus le déplacement pour l’achat, plus la pose, ce n’est généralement plus le même modèle au bout de 5 à 10 ans, il faut remettre des tiges filetés dans les murs entre axes différents, ne me parlez pas de pieds il faut quand même mettre une fixation murale, on change le groupe de sécurité d’office, déplacement plus pose = 1 journée = 300 € total = 470 € si modèle de base à 150 €, sinon modèle à 300 € ou 400 € à charge du propriétaire.
Remplacer le thermostat = 1/2 heure plus 40 € de pièce plus déplacement moins de 180 € à charge du locataire si je suis là cela lui coûte que 70 €
Remplacer une résistance = 2 heures plus déplacement plus pièces 60 € = 220 € à charge du locataire. Si je suis la cela lui coute que 100 €
Ne croyez pas que la durée de vie d’un chauffe eau avec résistance en stéatite soit supérieur au résistance classique, le corps de mes chauffes eaux ont près 20 ans sans calcaire ni rouille, les pièces sont changées tout les 5 à 10 ans.

La gestion est de 3 à 4 % par une agence et ce n’est pas ce qui m’intéresse c’est de récupérer du capital pour en profiter !
C’est pourquoi je pensais à la solution SCI

Le prix de vente est  dans les prix du marché du Finistère  c’est le rendement qui compte et non pas le prix au m² ce n’est pas une maison d’habitation, avec un rendement de 10 %, le prix a été fixé par une agence mondialement connu. le prix au m² est au tour de 1000 à 1200 € ce n’est pas cela qui importe c’est toujours le rendement lorsque l’on investi.
Dans la région il n’y a plus d’acquéreur que se soit en maisons d’habitations ou de biens rentables il y a un manque de confiance dans l’avenir !
D’après ce que j’ai entendu le budget moyen dans la région serait de 80000 €.
Le boncoin c’est déjà fait sans résultat ainsi que des journaux pas de visite ? de demande ? le marché est mort !

Cordialement
Cordialement

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#9 24/03/2014 21h24 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Je comprends votre pt de vue pour les réparations et la fluidité du marché.

La question de la SCI est une fausse bonne solution. Pardon d’être direct.
Le pb du prêt ne sera pas la banque, mais l’assurance. Je doute fort qu’il y en aie une qui accepte de vous assurer au delà de votre 70eme anniversaire.

La meilleure solution est de vendre et de profiter de votre Capital. Vous avez travaillé dur. Vous méritez récompense.
Pour le vendre vous pouvez baisser le prix. Si votre coin est tendu pour les logements sociaux, vous pouvez tenter la location solidaire avec le conseil général. Ce ne sera pas une mauvaise option a mon avis, si toutefois le besoin est là.

Enfin, si vous n’avez pas d’enfants vous pouvez faire une donation a une fondation. C’est a la fois un moyen de réduire vos impôts et de parrainer un projet qui trouve du sens a vos yeux. Sans oublier qu’il est probable que le projet que vous auriez choisi vous fasse entrer dans l’histoire (on ne sais jamais). Les fondations ont l’habitude de gérer les donations. Renseignez vous.

Dernière modification par Boubouka (24/03/2014 21h31)

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#10 24/03/2014 21h25 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Je vais pas rentrer dans ce débat de sourd, je connais aussi bien le marché que vous.  Vous voulez changer la résistance? c’est la cuve qui lâchera, si c’est pas la cuve ce sera le bloc d’alim, puis le thermostat, puis le groupe etc. Chacun voit midi à sa porte cela dit.

Pour le reste, il est important de ne pas colporter des affirmations erronées.

Un cumulus, que ce soit le groupe, ou le détartrage n’est JAMAIS à la charge du locataire.

Pour le détartrage voir ici :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 octobre 2008, 06-21.633, Publié au bulletin | Legifrance

Pour le groupe de sécurité voir le décret limitatif des charges locatives partie IV : Plomberie
Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives | Legifrance

Pour finir, je suis un investisseur et je regarde en PREMIER et avant tout le prix au m² lorsque j’achète. Car c’est bien de parler de rendement, mais si le locataire vous plante dans le Finistère, vous en retrouverez un en quasi 24h comme dans une grande agglo ? J’en doute, et en ayant surpayé au m², avec en sus des revenus en baisse, le rendement s’écroule littéralement. Ce que vous demandez à l’investisseur c’est de payer un rendement (par nature ultra volatile) et non une valeur immobilière. Or,  en immobilier on cherche à avoir un capital d’investissement au pire stable, au mieux prenant un peu de valeur chaque année. Et surpayer un bien 15% ou 20% c’est déjà virtuellement perdre de l’argent. Un investisseur aime l’argent, mais il aime surtout ne pas en perdre. Et, acheter un bien surcoté dans une tendance générale baissière, c’est exactement ce qui arrive. Ne cherchez donc pas l’erreur sur la non-vente depuis longtemps de ce bien…

Ce ne sont que quelques considérations d’investisseurs, je comprend que vous cherchiez à récupérez le plus possible de votre bien pour profiter de votre retraite, et vous avez bien raison. Mais sur ce forum nous essayons d’avoir une vision financière très froide de l’investissement.

Un beau produit, c’est pas seulement un rendement. C’est au minimum un bien au prix ET avec un bon rendement, ou encore mieux, un prix légèrement décoté (ou beaucoup si travaux fait soi-même) ET un bon rendement.

Pour avoir les prix comparables, si tant est qu’il y ait eu des ventes dans un registre à peu prés similaire au vôtre, voir la base PATRIM du MINEFIP Transactions immobilières -Patrim : un outil en ligne pour estimer la valeur des biens immobiliers | Service-Public

Cordialement

Dernière modification par BorderLine (24/03/2014 22h07)

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#11 24/03/2014 21h35 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Newanga a écrit :

Le prix de vente est  dans les prix du marché du Finistère  c’est le rendement qui compte et non pas le prix au m² ce n’est pas une maison d’habitation, avec un rendement de 10 %, le prix a été fixé par une agence mondialement connu. le prix au m² est au tour de 1000 à 1200 € ce n’est pas cela qui importe c’est toujours le rendement lorsque l’on investi.

Effectivement c’est bien le rendement qui compte pour un investissement.
Cependant si votre prix au m2 est 35 à 40% plus cher que celui de la région, tous biens confondus (ce qui semble être le cas, si j’ai bien compris), il est peut-être plus intéressant pour un investisseur d’acheter un autre bien pour le louer en le transformant si nécessaire..?

Pour les estimations de l’agence "mondialement connue" j’ai déjà donné avec le plus grand doute, confirmé par l’expérience (et je modère mes propos !).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 24/03/2014 21h59 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Il faut d’abord trouver se bien à transformer à un prix raisonnable, faire réaliser les travaux ou les réaliser soit même , je vous mets au défi pour un prix de 130 000 € achat compris de faire 4 appartements aux normes d’ isolations actuel, chauffage central au gaz de ville, compteurs individuels, d’eaux, installations électrique avec consuel etc. et 500 m² de terrain agrandissement possible pas de COS.
Vous avez mal compris ou avez vos vu que j’étais 35 à 40 % au dessus des prix ? à moins 40 % la rentabilité serait de 20 % ça n’existe pas ou plus, j’ai construit vendu de nombreux bien, j’ai l’impression qu’ici il y a de nombreux rigolos prétentieux qui  sans aucune expérience pratique la désinformation,  je vais d’ailleurs abandonner ce site sans grand intérêt. Perte de temps avec quelques nanars.

Pour les estimations de l’agence "mondialement connue" j’ai déjà donné avec le plus grand doute, confirmé par l’expérience (et je modère mes propos !).

à mourir de rire.
c’est terrible dans tout les sites il y a toujours des qui veulent se faire passer pour des champions quand on est occupé par ses affaires on n’a pas le temps de passer des heures sur des sites comme celui là.

Ciao !

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#13 24/03/2014 22h22 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Un bien se vend toujours s’il est bon prix, suffit juste de le trouver.  Si vous vendez pas, c’est rarement la faute de l’acquéreur.

Pour le rendement c’est assez étrange:

je lis :
Locations des 4 appartements = 15379,80 €

Moins   les frais de chauffage et compteur électrique commun = 1000 €, taxe foncière = 850 € y compris ramassage des poubelles ( récupéré mensuellement dans les charges locatives 4€50 environ)  = 13529,80 € de revenu annuel ( les charges d’ eau, d’électricité et taxe d’habitation sont payés par les locataires )

J’ai 151300 Frais de notaire inclus HORS négociation.
Loyer 15379 - 1000 - 850 - (quid assurance PNO) - (quid nettoyage copro) - (petit travaux d’entretien par ci par là).

On arrive à 8% brut de fiscalité HORS négociation et HORS marge de sécurité de vacance.

En clair c’est un rendement normal voire faible à un prix surcoté de 8-10% selon les sites de références (peu fiable dans le sens où il y a que trés trés peu de vente dans votre secteur nous sommes d’accord).

Les avantages de votre bien : belle rénovation à priori, classement énergétique trés correct, copro vendue clés en main (compteurs individuels, RC et répartition déjà faites).

A mon avis, il vous faut baisser un peu, et remettre cela dans deux-trois autres agences en mandat non exclusif, et rebalancer sur leboncoin et compagnie.

Précisez également les baux (j’ai lu sur votre site 3-6-9 ans, cela n’existe pas en bail d’habitation) et leur occupation. Ou c’est meublé (1 an reconductible), ou c’est vide (3 ans au moins, reconductible). J’ai vu que vous faisiez du saisonnier aussi, est ce le cas?

Demandez aux agences si elles ont eu des appels, si oui, qu’est ce qui a freiné les visites?

Dernière modification par BorderLine (24/03/2014 23h31)

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#14 25/03/2014 20h16 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Bonjour

Philippe30 a écrit :

certaines assimiles cela à de l’abus de droit

Attention à un point : le rachat à soi-même peut ou peut ne pas constituer un abus de droit. Question de contexte. En disant "une hérésie bancaire  de personnes ne comprenant rien", vous laissez entendre que ce n’est jamais le cas, point sur lequel les tribunaux ne vous suivent malheureusement pas.

Newanga a écrit :

"Mais je dispose d’un capital de  130 000 € moins la plus-value de 10 000€ = 120 000 € si j’ achète à sa valeur, je peux acheter moins 80000 € et payer 450 € de remboursement mensuel"

Attention aussi. Dans le montage éventuel, la transaction doit se faire dans des conditions proches du marché, sinon le fisc va raler (sous valorisation --> diminution des droits de mutation --> fisc pas content)

Newanga a écrit :

"Il n’y a aucune déduction possible des revenus locatifs hormis celle prévue sur la feuille d’imposition lorsque l’on est un particulier, pas une entreprise, une société ou une SCI."

Petit rappel : une SCI peut etre IR ou IS. En IR, les déductions admises sont celles admises pour un particulier, ni plus, ni moins.

Second rappel : les travaux d’entretien (comme la réfection de la toiture) sont déductibles dans les deux cas.

(modif : ajout des balises de citation, c’est plus lisible avec)

Dernière modification par xa (25/03/2014 20h22)

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#15 25/03/2014 20h21 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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Newanga a écrit :

c’est terrible dans tout les sites il y a toujours des qui veulent se faire passer pour des champions quand on est occupé par ses affaires on n’a pas le temps de passer des heures sur des sites comme celui là.

Sans vouloir vous offenser, selon l’activité pratiquée, il peut rester du temps pour participer à quelques forums. Essayez un peu de vous renseigner sur le nombre de lots, un gestionnaire confirmé peut devoir gérer en parallèle.

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#16 25/03/2014 20h46 → Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI (achat, copropriété, personnel, sci, vente)

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xa a écrit :

Attention à un point : le rachat à soi-même peut ou peut ne pas constituer un abus de droit. Question de contexte. En disant "une hérésie bancaire  de personnes ne comprenant rien", vous laissez entendre que ce n’est jamais le cas, point sur lequel les tribunaux ne vous suivent malheureusement pas.

Merci pour votre commentaire très juste.

J’évoque les propos habituels de banques.
Bien entendu il faut être prudent sur ce type d’opérations , mettre un prix juste , avoir une justification patrimoniale , rachat par une SCI ou les enfants sont majoritaires par exemple.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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