Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 20/03/2014 08h56 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je viens essayer d’exposer mon projet et tenter de le décortiquer avec vous afin de voir…. où je me trompe ! Etant novice dans ce domaine, je pense faire des erreurs de débutants, et bien sur oublier des paramètres !!!

Le but de l’opération est de pouvoir travailler à mi-temps, voir 3/4 temps.

Premières données :
Marié, un enfant (pas encore, mais bientôt)
Revenu m’dame : 1100 net à 30 h hebdo
Revenu m’sieur : 900 à 1100 net à mi-temps ou 3/4 temps (données indicatives en fonction du salaire actuel)
Revenu visé : 2700 à 3000€ net par mois

Projet 1 :
Immeuble 180 m2. beaucoup de travaux.
Prix achat : environ 40000€ hors notaire
travaux : environ 180000€ mais…. 35% de prise en charge par l’ANAH + prime de 3000€ par logement
soit un coût réel de travaux de 102000 € (5 logements)
Loyer potentiel : environ 850€ (conventionnement social)
Taxe foncière : environ 1300€

Question :
La déduction des travaux ne porte que sur la partie réellement payée et pas la partie subventionnée je suppose ?

Projet 2 :
Immeuble 160 m2. peu de travaux, locataires en place (avec une bizarrerie : les vendeurs vivent dans l’immeuble et reste locataire par la suite…. bizarre non ?)
Prix achat : 160000 € hors notaire
Travaux : environ 8000 €
Loyer : environ 1200 €
Taxe foncière : 1300 €

Mais questions pour les deux projets :
Une idée de site pour faire des comparatifs, simulation d’impôts, cash-flow ?…
Comment savoir si il vaut mieux passer par un emprunt ou pas ? (le banquier me dit que oui :-) )
Que pensez vous de ce projet ?…
Le but est d’avoir environ entre 700 et 900  € net d’impôts et CSG…. pour les 10 prochaines années.
Ensuite, rebelotte…

Merci à tous, et bonne journée printanière !

Mots-clés : 3/4 temps, immobilier, travail mi-temps

Hors ligne

 

#2 20/03/2014 09h36 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   82 

Faites une simu sur le site que Philippe30 a posté

Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

180.000 euros sur 180m², j’espère que vous êtes soi trés aguerri en suivi de chantier, soit qu’il y a un maître d’oeuvre, parceque c’est pas de la tarte.

Quitte à vraiment choisir, le deuxiéme choix semble plus simple mais je n’ai pas approfondi les ratios.

Dernière modification par BorderLine (20/03/2014 14h13)

Hors ligne

 

#3 20/03/2014 09h58 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Ou se trouve votre projet 1? Je pense que pour le temps que vous allez y passer les rentabilités de ce projet n’est pas à la hauteur de vos ambitions.

De plus, veuillez noter que les déductions des travaux sur les revenus locatifs ne sont pas permis en cas d’agrandissement ou de construction.

Hors ligne

 

#4 20/03/2014 13h45 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   221 

Le niveau de rentabilité est trop faible sur ces deux projets, et ce malgré de nombreux travaux…

Pour commencer il est sans doute préférable de "vous faire la main" sur un plus petit. Un appartement à refaire par exemple, vous permettra d’apprendre avant de passer à plus grand ensuite… Gérer des chantiers de l’ampleur que vous décrivez ne s’improvise pas du jour au lendemain.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#5 20/03/2014 14h59 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   317 

La prise en charge par l’ANAH est un labyrinthe administratif suivi de contraintes locatives à ne plus en finir.
Une obligation de louer à des bas prix augmente la présence de population fragile avec des risques d’impayés , de dégradations etc …..

Votre premier projet est une bonne chose sans l’ANAH et si vous faites vous même les travaux sinon aucun intérêt car le coût et la durée de ces travaux vous mettrons en difficulté car pas de revenu locatif.
Les coûts sont toujours sous estimé et au final vous allez payer aussi cher que pour le projet 2.

Pour ces projets avez-vous contacté une banque avant de vraiment vous décidez car vous pourriez avoir des surprises et devoir réviser vos prétentions à la baisse en terme d’envergure de projet.

Désolé mais une certaine maxime stipule que l’on ne prête qu’aux riches , vos revenus me semblent trop faible pour un projet d’immeuble surtout si vous n’avez pas d’expérience dans l’immobilier.

Si il suffisait d’acheter un immeuble avec de petits revenus pour  pouvoir travailler à mi temps , beaucoup le ferait mais avant il faut passer par de plus petites surfaces et croyez moi les banques sont l’étape la plus difficile à passer.

Acheter plus petit , un T1 ou T2  ,rénovez le vous même , apprenez la rénovation , la gestion , la fiscalité.
Une fois cette première étape passée , recommencez puis ensuite envisagé plus grand via un immeuble , le risque d’erreur sera moins grand.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#6 20/03/2014 15h18 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Moi aussi, je débute dans l’investissement immobilier.

J’ai quand même un peu d’expérience et le projet 1 est à avorter.

Le projet 2 à quelques points positifs : locataire en place ( loyer tous les mois qui peuvent payer le crédit), bien que la rentabilité brute ne soit que de 8% si le bien est loué et avec peu de travaux c’est jouable après tout dépend de votre prêt. faite bien tous les calculs nécessaires et utiliser l’effet de levier.

Penser que vos locataires peuvent donner leurs préavis et partir en 3 mois si vide ou 1 mois si meublé. Comment allez-vous payer votre mensualité si vous n’avez plus de rentrée.?
J’ai récemment fait une demande de prêt moindre mais de 21500€ tout de même pour un local commercial qui est loué et le prêt s’autofinance donc malgré mes faibles revenu la banquière n’a pas hésité.

Essayer de passer par un courtier pour votre prêt, il y a des courtiers sur internet qui annonce 0€ de frais après je ne sais pas si c’est du spam mais c’est ce qu’il marque en gros sur leur site.

Si vous avez encore des doutes et si la banque ( et courtier) refuse votre prêt c’est que vous vous attaquer à plus gros poisson que vous et donc comme moi je vous conseille de la jouer sur pour le premier investissement quitte à se faire la main sur un appart ou un local commercial occupé,

En espérant avoir pu vous aider.

Samy de www.2020objectifrentier.com

Hors ligne

 

#7 20/03/2014 15h38 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   317 

@Samy

Merci d’avoir repris le sens de mon intervention en ajoutant l’adresse de votre blog et des fautes d’orthographes.

J’ai beaucoup apprécié le conseil suivant "si le bien est loué et avec peu de travaux c’est jouable après tout".

Non les courtiers ne spamme pas sur internet , ils sont simplement rémunérés en % sur le montant de l’emprunt si il est accepté pour des taux de rémunérations entre 1 et 2 % suivant des grilles tarifaires.

Reste la fin de l’intervention :
"vous vous attaquer à plus gros poisson que vous et donc comme moi je vous conseille de la jouer sur"

En immobilier on ne pêche pas l’investissement yikes

Sans rancune mais regardez la charte du forum car sinon votre présence sera brève sur le site  wink

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#8 20/03/2014 16h22 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   

@Philippe30

-Pardonnez-moi de mes fautes d’orthographe, je fais partie de cette génération dite texto et j’avoue ne pas avoir été très fort en dictée étant gamin, j’essaye au maximum cependant de les éviter Je vais essayer de faire des efforts en ce qui concerne l’orthographe.


-Pour l’adresse de mon blog, je viens de le mettre discrètement dans ma signature en espérant que cela est autorisé.

- Je suis vraiment venu ici pour continuer à me motiver à investir dans mon avenir.

- Pour ce qui est de mes conseils, je sens un ton d’ironie voire de moquerie dans votre " j’ai beaucoup apprécié le conseil suivant "si c’est le cas je ne voit pas ce qu’il y à de drôle dans ce que j’ai dit et concernant la pêche, c’est une métaphore évidemment que l’on ne pêche pas l’investissement mais un ami à mon père disait " Il vaut mieux être grand chez les petits que petits chez les grands. "

Cordialement.

Hors ligne

 

#9 20/03/2014 17h51 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   317 

Pas de soucis , vous avez remis discrètement votre adresse de blog en signature.

Pour l’orthographe , c’est un problème de génération mais c’est toujours mieux de sortir du mode texto et c’est un bon entrainement surtout que les fautes remontent lors de la saisie.

Ce qui m’a gêné avec votre "c’est jouable" , c’est qu’il faut bien analyser les paramètres avant de se lancer et le jouable peux être valable sur un premier achat de petite valeur mais quand on attaque les gros achats alors la moindre faute peux déstabiliser l’ensemble des achats en cours.

De même qu’il faut être bien au fait de la fiscalité car ça ne pardonne pas , un intervenant avec un bon patrimoine a évoqué sur ce programme la nécessité qu’il avait eu de prendre des souscrire un  emprunt pour payer ses impôts.

Quand sur d’autres messages , je dis explosion en vol  c’est une vérité car selon la loi de Murphy de l’emmerdement maximum ou la loi de Pareto 20/80 que l’on appliquer à l’immobilier par 80 % des emmerdements arrivent avec 20 % des biens.

Il est certes grisant d’acheter de ne pas trop payer la première ou deuxième année mais c’est comme les entreprises qui fonctionnement entre 2 et 3 ans , le coup de bambou arrive sur la troisième année car les plus gros frais d’achats , de rafraîchissement sont passés  et voici venir alors le temps de payer l’état.
Si aucune information ou précaution n’a été prise la situation devient alors délicate , en ajoutant quelques problèmes de paiement et vous êtes dans la situation de la loi de Murphy.

Je l’ai vécu en 2010 ( impayés , huissier , difficulté pour payer le foncier de fin d’année , vacance locative , charges importantes dans des biens ) , la totale concentré sur un an.

De récent messages et interventions relatent des achats par des "petits jeunes" via SCI IR ou en nom propre , je les ai mis en garde de la location en nu sans amortissement.

Les revenus fonciers sont très taxés  , malgré les beaux calculs faits le passage de la troisième ou quatrième année sera délicate.

Il faut aussi savoir qu’une refonte de la taxe foncière est en cours avec une harmonisation par le haut tant qu’à faire et qu’aucune refonte n’avait eu lieu depuis les années 70.
Attention forte secousse foncière en vue dans un an.

Vous avez raison d’investir , mais ne brûlez pas les étapes , prenez le temps de voir l’impact des vos investissements , la variation de votre fiscalité.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#10 20/03/2014 18h04 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Modérateur
Réputation :   1084 

Rentabilité max (hors aléas et fiscalité) du Projet 1 :  (850*12 - 1300) / (40000*1.1 + 102000) = 6.1%
Rentabilité max (hors aléas et fiscalité) du Projet 2 :  (1200*12 - 1300) / (160000*1.08 + 8000) = 7.2%

Aucun de ces projets ne me semble présenter un ratio rendement/risque justifiant d’y aller.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#11 20/03/2014 22h46 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   

GoodbyLenine a écrit :

Rentabilité max (hors aléas et fiscalité) du Projet 1 :  (850*12 - 1300) / (40000*1.1 + 102000) = 6.1%
Rentabilité max (hors aléas et fiscalité) du Projet 2 :  (1200*12 - 1300) / (160000*1.08 + 8000) = 7.2%

Aucun de ces projets ne me semble présenter un ratio rendement/risque justifiant d’y aller.

Bonjour Lenine, tu estimes à combien le ratio justifiant d’investir dans un immeuble?

Joffrey.

Hors ligne

 

#12 20/03/2014 23h21 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   82 

Les ratios ont leur fait dire tout et n’importe quoi. Je connais des investisseurs qui ont acheté les murs de plusieurs locaux commerciaux sur les grandes artéres de l’écusson à Montpellier et qui tournent à 5-6%. Pour certains, il ne faudrait pas y aller, pourtant ce sont les meilleures mines d’or des temps modernes.

Il faut analyser le rendement, les difficultés liées au travaux, à la copropriété, la possibilité que le bien prenne de la valeur en capital, les opportunités locales de développement (piétonnisation, rénovation, tramway etc.).

Moi ce qui m’inquiète dans votre projet, c’est que 180 m² pour 40.000 euros (soit 222 euro le m²), c’est que vous êtes forcément dans un village relativement perdu. Le risque ce sont les vacances locatives et le sérieux des locataires. Le danger il est plutôt là.

A Montpellier, trouver des appartements à plus de 10% dans le centre (oui parcequ’en deuxième et troisième couronne, aucun soucis sur le papier, mais pour louer, c’est là que les soucis arrivent) c’est quasi impossible. On tourne actuellement à 6-7%.

Conclusion pour faire du 15-20% faut prendre un certain risque et s’éloigner des centres ou des grandes agglos. Et là, eut égard à la localisation, nous sommes d’accord que pour seulement 7% le risque est trop grand.  Un 7 ou 8% pleine campagne n’a pas du tout la même valeur qu’un 7% plein centre (qui prendra en plus bien souvent de la valeur en capital).

Dernière modification par BorderLine (20/03/2014 23h28)

Hors ligne

 

#13 21/03/2014 00h25 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   

Oui je regarde les immeubles et avoir du 10% en centre ville travaux compris c’est loin d’être évident.

Après plusieurs recherche je suis tombé sur un bien à rénover pour un peu plus de 8% brut, on est quand même loin des 10% minimum que prodigue certain, je ne dis pas que c’est pas réalisable mais faut du temps et/ou faire les travaux soit même pour trouver une opportunité.

Hors ligne

 

#14 21/03/2014 01h35 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Modérateur
Réputation :   1084 

Bigbil a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Rentabilité max (hors aléas et fiscalité) du Projet 1 :  (850*12 - 1300) / (40000*1.1 + 102000) = 6.1%
Rentabilité max (hors aléas et fiscalité) du Projet 2 :  (1200*12 - 1300) / (160000*1.08 + 8000) = 7.2%

Aucun de ces projets ne me semble présenter un ratio rendement/risque justifiant d’y aller.

Bonjour Lenine, tu estimes à combien le ratio justifiant d’investir dans un immeuble?

Joffrey.

Ca va beaucoup dépendre de ce qu’on estime comme potentiels aléas (et upside), de la fiscalité qu’on anticipe, et des objectifs qu’on a. Mais à 6-7% brut au maximum sur des projets (sans doute trop gros pour la surface financière de flipflap) avec autant d’aléas (surtout pour un "novice" de son propre aveux), je n’irai assurément pas. Avec de tels rendement il faudrait au moins n’avoir quasiment aucun aléas (pas de travaux, bons locataires déjà en place), et des pistes d’upside (amélioration du rendement).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#15 21/03/2014 09h28 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses !!!!

Alors pour tenter de répondre :
Les cas présentés se trouvent dans l’Est Haute-Loire, à 30 minutes de Saint Etienne, gros pôle de plasturgie, population relativement jeunes. Les prix de l’immobilier ici sont dans les plus hauts d’Auvergne (après Clermont et villes adjacentes).
Bon potentiel locatif, les biens proposés ne restent pas longtemps en ligne….

Voilà pour ce qui est de la localisation.

Ensuite, la banque me suit sans problème, les salaires présentés sont ceux dans l’hypothèse d’un mi-temps (ce qui n’est pas le cas ce jour). De plus, un capital en banque actuellement me permettrait d’avoir un faible emprunt (40K€ environ), pour le cas numéro 2 (d’ailleurs, correction l’immeuble fait 174 m2 et les travaux serait moindre : 1 pallier à terminer, 1 chaudière gaz vieillissante).

Je me suis penché sur ce cas et en prévoyant :
Taxe foncière, 1200 € de travaux / an, impôts et taxes, + 8000€ de travaux la première année (au cas où je reste tout de même sur ce montant) avec un emprunt d’environ 40K€, j’arrive à un cash flow aux alentours de 650 €.

Quand on parle de cash flow, c’est du tout compris ? (c’est à dire emprunt, impot, travaux, provisions…. déduits).

Bon 8h30, pas encore à mi-temps , il est donc l’heure d’y aller.

Bonne journée !!

Hors ligne

 

#16 21/03/2014 11h14 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Je me permet d’intervenir dans cette discussion pour poser une question: dans un immeuble de rapport loué en nu, comment faire baisser au maximum et durablement les impôts ( pour le meublé c’est a peu près clair mais pour le nu)?
Merci de vos réponses. Discussion très instructive !!!!!

Hors ligne

 

#17 21/03/2014 11h41 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   15 

Pour la location nue, à ma connaissance les deux principaux leviers pour faire baisser les revenus fonciers sont les intérêts de l’emprunt bancaire et les travaux déductibles (cf. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3943-PGP).

En terme de structure d’achat du bien qui sera loué en nu, une structure à l’IS permettra, entre autre, l’amortissement du bâti sur plusieurs années, et donc une diminution des revenus fonciers imposables.

Hors ligne

 

#18 28/04/2014 16h21 → Investir dans un immeuble de rapport pour travailler à mi-temps ? (3/4 temps, immobilier, travail mi-temps)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Petit retour après un mois :

J’ai abandonné ces deux projets (d’ailleurs toujours en vente, comme quoi ce n’était pas des pépites).
Je me concentre plus sur le département de la loire.

A suivre…

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech