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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/03/2014 19h47 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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Bonjour,

Je projette d’acheter des combles aménageables au 5° étage d’une copropriété de centre ville. 22m² en loi carrez. L’objectif aurait été de transformer ce grenier en studio pour le louer en meublé.

Du coté de la copropriété, pas de problème, ces combles sont une partie privative, elles sont désignées par un lot spécifique et j’ai obtenu un extrait du règlement de la copropriété qui précise "ce grenier pourra soit être utilisé à usage d’habitation soit être relié par un escalier intérieur aux lots du 4e étage. iL pourra recevoir toute lucarne de type velux".

Ma question, à laquelle je n’arrive pas à trouver de réponse est la suivante : sera-t-il possible de déduire le montant des travaux des revenus locatifs? ou alors la transformation en studio va être considérée par le fisc comme une dépense de construction / agrandissement non déductible? Sachant qu’ici, ce ne sont pas des travaux de rénovation simples mais bel et bien de création d’un appartement

Merci infiniment pour vos éclairages..

Mathieu

Mots-clés : combles, grenier, investissement

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#2 10/03/2014 21h50 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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Bonsoir, comme vous l’avez indiqué et malheureusement pour vous, ce sont bien des dépenses de construction/agrandissement. les dépenses de travaux ne sont donc pas déductibles sauf dans le cadre d’une SCI à l’IS (uniquement IS).
De plus, faites attention au fait qu’il n’y ai pas de création de SHON, ce que je ne pense pas si les combles sont "aménageable" car c’est en général un des critères (parmis d’autres) qui fait que l’on doit s’acquitter de la taxe parking qui en général est assez lourde financièrement.
cdt.

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#3 10/03/2014 23h21 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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Ça se discute. Si on considère que ce sont des dépenses d’amélioration. J’avoue que le texte laisse entrevoir des subtilités.

Définition des dépenses d amélioration :  Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Déductiblité : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - CaractÀ¨re déductible de la dépense

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#4 10/03/2014 23h51 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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Je serais vous , je ne discuterais pas avec le Fisc wink
Si vous déduisez les travaux hors d’une SCI à l’IS, en cas de controle , je peux vous dire que vous etes assuré d’avoir un redressement fiscal assez piquant, une création d’appartement dans un grenier est considéré comme de l’agrandissement/ construction, pas la peine de tergiverser la dessus.
Vous pouvez en cas de doute (je suis sur de moi) vous rapprocher d’un centre des impots pour confirmation.

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#5 11/03/2014 09h11 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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Bonjour,

pasdequoi a écrit :

Je serais vous , je ne discuterais pas avec le Fisc wink
.

C’est la pire des solutions, qui est mieux placé que le Fisc pour parler fiscalité. De plus ce ne sont pas des ogres mangeurs d’homo sapiens, mais des femmes et hommes très utile dans les informations.

Un contrôleur fiscal est là aussi pour renseigner, testez les, vous serez surpris du niveau d’informations qu’ils peuvent vous fournir.

Je discute très souvent avec mon contrôleur, ce qui m’évite très souvent les foudres du fisc.

pasdequoi a écrit :

Je serais vous , je ne discuterais pas avec le Fisc wink
…..
Vous pouvez en cas de doute (je suis sur de moi) vous rapprocher d’un centre des impots pour confirmation.

En fin de compte, faut leur parler….

Cdt

Dernière modification par bascarol (11/03/2014 09h19)

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#6 11/03/2014 09h24 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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Bonjour,

Mat2942 a écrit :

L’objectif aurait été de transformer ce grenier en studio pour le louer en meublé.

Location en meublé = BIC et non revenu foncier. Les travaux ne sont pas déductibles mais amortissables si vous choisissez le statut de LMNP au régime réel simplifié.

Si vous pensez arriver à un coût de revient bien inférieur au prix de marché (en faisant les travaux vous-même par exemple), vous pouvez faire estimer la valeur du bien par un notaire ou un agent immobilier à la fin des travaux. L’expert-comptable prendra cette estimation comme base pour le calcul des amortissements.

A vous de faire le calcul pour chaque option :
- Frais d’acquisition en charges + amortissement du bien et des travaux
- Amortissement du bien rénové selon l’estimation d’un professionnel

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#7 11/03/2014 10h51 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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bascarol a écrit :

En fin de compte, faut leur parler….

Cdt

ma phrase "je ne discuterais pas avec le Fisc" était un petit clin d’oeil en retour à l’affirmation de Boubouka disant "ça se discute".
Mais effectivement en cas de doute se rapprocher du fisc est un bon réflexe.
Cdt.

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#8 11/03/2014 11h08 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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La question se pose différement pour la location nue ou meublé.

A- Dans la location nue, il faut bien distinguer les travaux d’entretien, d’amélioration et de construction/agrandissement.

B- En meublé, comme ça risque d’être > 500€, toutes les dépenses ont le même sort comptable (amortissement) et donc la distinction importe peu car le résultat est le même pour le fisc. En BIC, ma compréhension, est que tout est "déductible" ; soit en charge (one shot) soit en amortissement (en lissant comptablement la dépense) avec une durée à déterminer par le compable.

Je ne pense pas (c’est une hypothèse) que l’administration fiscale vient vous embêter car vous n’avez pas rangé les dépenses dans la case comptable du moment où le résultat fiscal est le même. Ils ne sont pas des puristes de la comptabilité mais plutôt cherchent à augmenter les recettes fiscales. Sans oublier qu’au préalable il y a eu 2 filtres le comptable et le CGA.

En conclusion, en meublé le résultat est prévisible. En nue, il faut l’organiser au préalable pour que la répartition des dépenses ne porte pas à discussion.

Pour réponde à Mat2942, la réponse me semble dans le §B.

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#9 11/03/2014 11h31 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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Bonjour,

Le sujet est très intéressant. Je me pose également la même question pour un grenier et deux dépendances dans un immeuble que je souhaite acheter. L’immeuble est constitué actuellement de 5 appartements, un grenier aménageable (100m²) et deux dépendances (35m² chacunes).

Donc si je loue ces logements (Dépendances et grenier) en meublé je peux choisir le régime LMNP et ainsi amortir ces travaux sur plusieurs années ? Mais si je loue en vide je me retrouve à payer l’intégralité des travaux sans compensations.

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#10 11/03/2014 11h35 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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Oui c’est presque cela. En nue, l’agrandissement et la construction peuvent être considérés au même titre que le prix d’acquisition. Après si vous faites faire les travaux, veillez à demender à bien faire la distinction sur la facture … même si cela risque de "gonfler" votre artisant.

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#11 11/03/2014 17h22 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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Toujours beaucoup de réticence pour ce type de projet qui s’avérera
  -  beaucoup plus coûteux que prévu.
  - une isolation des combles
  -  une déclaration H2
  - une montée de l’eau et surtout une évacuation.
  - tirer une ligne électrique avec un nouveau compteur avec respect des normes NF 15-100
  - passage du consuel pour acceptation des travaux.

Dans tous les cas ce type de travaux nécessitent pas mal de ressources et n’a pas vocation à être suivi pour ma part sauf dans des régions ou les prix sont tendus.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 11/03/2014 21h05 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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Bonjour et merci pour vos réponses, il est vrai qu’en meublé le régime d’imposition est différent.. En, BIC avec l’amortissement, je pourrai donc déduire chaque année une partie du cout des travaux ainsi que du coup du bien?
Mais comment déterminer la durée et le montant des amortissements?

Cdt,

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#13 11/03/2014 21h54 → Investir dans des combles aménageables... (combles, grenier, investissement)

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D’abord l’amortissement est linéaire. Donc une division simple du montant par le nb d’années.

Il y a des règles simples pour le nb d’années en fonction des éléments concernés. Cela a été plusieurs fois débattu sur ce forum. Néanmoins votre comptable appliquera "ses" règles qui sont dans la fourchette admise par l’administration fiscale. Le plus simple est d’adresser le devis a votre comptable. Sachez que cela varie globalement  entre 7 ans et 30 ans en fonction de l’élément concerné.

Derrière ce lien vous avez un tableau (200) avec les éléments et les durées. Ça illustre bien.

BIC - Amortissements - RÀ¨gles de déduction - Durée et taux d’amortissement - Durée normale d’utilisation des biens amortissables

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