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#1 09/03/2014 22h09 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Bonjour,
Nous avons été visité un immeuble de rapport vendredi:
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=7_s

Je voulais savoir ce que vous en pensiez:
-3 des 4 appartement sont loués. Nous n’en avons vu que deux sur les quatres.
- électricité a refaire, l’ensemble des appartements a besoin d’un gros coup de propre, cuisine et salle de bain a refaire (carrelage a été fait sur le plancher bois) .
- facade a repeindre, quelques petites fissures (l’immeuble fait partie des bâtiments de France).
- Sur une partie de la façade arrière, il a été mis des pierre de parements récentes  (l’agent n’a pas été fichu de nous dire pourquoi).
-  sur les poutres il y a des petits trou (l’agents de dis qu’il n’y a rien…)
- Une porte avec peinture au plomb.
- Tuyau d’évacuation des eaux usées en amiante. Elle nous a dit de ne pas le changer, de le laisser, comme ça…..
- L’arrivée d’eau a été refait a neuf, il reste un tuyau en plomb, elle ne sait pas ce que c’est….

Qu’en pensez-vous ? Pensez-vous que c’est "trop risqué", pas intéressant?  Nous pensions lui proposer un prix très en dessous de celui affiché?

Merci de vos avis.

Mots-clés : immeuble de rapport

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#2 09/03/2014 22h12 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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J’ai oublié, la toiture est en petite tuile, plein de mousse, l’’immeuble est une maison qui a été divisée en deux, et la toiture de l’autre maison commence a montrer des signes de faiblesse, des tuiles se décollent, si nous devons refaire le toit, comment ça se passe pour une toiture commune (si je dois refaire que mon coté?).

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#3 09/03/2014 23h26 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Si vous achetez un immeuble c’est pour être seul maître a bord. Cette histoire de toiture est a creuser mais pas avec l’agent immobilier qui joue les naïfs pour boucler la vente.

Les pierres de parement c’est probablement un cache misère. A creuser.

Refaites une visite avec un homme de l’art.

Viser une rentabilité a 2 chiffres.

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#4 09/03/2014 23h27 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Merci de votre premier jet, et concernant l’amiante?

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#5 10/03/2014 00h15 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Les tuyaux sont visibles ? Sont accessibles ? Ils sont poreux ? Ils évacuent correctement ?

Le jour où il y a un problème et qu’une entreprise intervienne dessus, c’est une autre affaire. Donc, il faut évaluer la probabilité de la nécessité d’intervention.

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#6 10/03/2014 07h59 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Les agents immobiliers sont là pour ouvrir les portes , pour les reste il doivent toujours voir avec le propriétaire.
Ils sont juges et parties et ne sont pas là pour conseiller l’acheteur mais pour favoriser la vente et on sait pourquoi

Sur vos questions :

électricité a refaire, l’ensemble des appartements a besoin d’un gros coup de propre, cuisine et salle de bain a refaire (carrelage a été fait sur le plancher bois) .

Premier signal d’alerte , c’est n’importe quoi de faire du carrelage sur du parquet
Comment est la dalle en dessous , comment à travailler celle ci , le parquet doit être bien pourri de toute façon.
C’est un gros chantier

L’électricité ne parait trop mauvais au vue des prises mais pas vu le tableau électrique

- facade a repeindre, quelques petites fissures (l’immeuble fait partie des bâtiments de France).

J’ai pas vu les fissures sur la façade mais en bâtiment de France c’est toujours plus compliqué et plus cher ….

- Sur une partie de la façade arrière, il a été mis des pierre de parements récentes  (l’agent n’a pas été fichu de nous dire pourquoi).
-  sur les poutres il y a des petits trou (l’agents de dis qu’il n’y a rien…)

Deuxième signal d’alerte
Parements récents pour cacher des plus grosses fissures ?
Petit trou dans les poutres , présences de termites , les termites adorent le bois et les lieux humides donc outre le fait que ces petites bêtes peuvent réduire votre patrimoine en poussière , c’est aussi une signe d’humidité.

Le bâtiment bouge , les termites attaquent les poutres  , les parements , le carrelage ( récent ? ) sur le parquet ….

- Une porte avec peinture au plomb.
- Tuyau d’évacuation des eaux usées en amiante. Elle nous a dit de ne pas le changer, de le laisser, comme ça…..

Pas grave , il suffit de changer la porte
Idem pour l’évacuation , si c’est étanche il suffit de faire un coffrage ou de peindre le tuyau.

- L’arrivée d’eau a été refait a neuf, il reste un tuyau en plomb, elle ne sait pas ce que c’est….

Si il reste un tuyau en plomb ,cela signifie qu’il n’est pas seul , la partie plomberie a été refaite pour les parties visibles mais pas pour le reste , si le bâtiment bouge , les tuyaux en plomb bougeront avec et ce sera la fuite impossible à trouver , c’est aussi peut être pourquoi il y a eu des reprise de plomberie.

Voila je vous ai noircit le tableau mais si vous avez un doute passez votre chemin à moins d’être en mesure de tout évaluer.

Certains points se regroupent , mouvement et fissures , poutres en bois , parquet cachés et trous , reprise de plomberie.

Le bâtiment est en pente sur la rue , il peut aussi subir des contraintes du bâtiment voisin

Bonne réflexion

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 10/03/2014 09h55 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Bonjour

Je rejoins l’avis de Philippe (carrelage sur parquet,  parement…)

C’est du cache misère comme le font beaucoup de vendeurs! Donc découvrez la misère pour voir ce qui est caché derrière.

Pour la plomb, dans la majorité de cas les plombiers ne l’enlèvent pas, car le client ne paie pas la décharge!
Cela ne signifie pas qu’il soit encore alimenté.

Regardez en amont du compteur, l’arrivé d’eau doit être en "plastique" ensuite seul moyen: suivre le tuyau du compteur jusqu’au robinet qui devrait être en cuivre.
Sinon demandez un CREP au vendeur (diag plomb) qui est obligatoire de toute façon vous devrez le fournir pour votre location.

Pour le tuiles, la mousse montre que c’est une toiture qui n’a jamais été entretenue. Donc prévoir des réparations (anti mousse, nettoyage, remplacement des tuiles cassées et des tuiles qui seront cassées lors du nettoyage…),  c’est une partie commune donc à la charge de la copro.

Pour les termite un diag le validera ou pas.

Amiante, les EU sont en fibro-ciment donc contenant de l’amiante. Deux solutions ;
  - Le confinement et/ou la neutralisation comme l’explique Philippe
  - L’enlèvement maintenant, tant que vous êtes dans les travaux je vous recommande de le faire maintenant car aujourd’hui enlever l’évacuation en fibro-ciment coutera 6 fois moins cher que l’enlever le jour ou il sera dégradé. Le travail n’est pas le même.

Dans le premier cas c’est la transport et la déchetterie qui coute.
Dans le second cas, c’est la décontamination, le transport et la déchetterie.

Pour les EU ne vous faite pas d’illusion, vu l’agressivité des eaux chargées  la canalisation d’évacuation se dégrade dans le temps. Ce n’est qu’une question de temps.

De plus on ne connait pas la "futur" réglementation sur l’Amiante, mais les professionnels pari sur un enlèvement total avant 2020/2025. Et là vous allez voir les prix partir à la hausse de manière significative deux ou trois ans avant.

Cela rejoint les conseils que je donne toujours, quand vous vendez, si vous rénovez ne faite pas du cachez misère.

Pascal

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#8 10/03/2014 10h12 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Le diagnostic plomb ne donnera que ce qui est visible , tuyau ou peinture ancienne des portes ( c’est toujours le cas et c’est pour ça qu’elles sont encore présentes car elles tiennent dans la durée ).

Par contre pour les tuyaux en plomb non visible , personne ne le saura ni le verra. 

Comme l’évacuation en fibro est visible , il est effectivement intéressant de la changer , si vous êes un minimum bricoleur , un bon coup de masse dans le bazar avec un masque et hop un beau tuyau en PVC diamètre 100 pour le remplacer.
Cela peux nécessiter de démonter les WC au premier étage afin de repasser le tuyau , il est certain que ce ne sont les travaux les plus agréable ….

Pour la déchetterie si ils sont un peu pointilleux  il faut mettre les morceaux de fibro dans des sacs poubelles. 

Les diagnostiques sont toujours sous réserve d’accessibilité  donc le racket immobilier continue car tout le monde s’en moque , personne ne le regarde mais il faut signer 40 à 50 pages de blabla n’engageant personne.
C’est bien sûr un avis personnel

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 10/03/2014 12h38 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Pour le tuyau en amiante, c’est un très gros tuyau entre 40 et 50 de diam, c’est très gros !!!!!!!! Et d’une longueur d’au moins 3.5 mètres.

C’est pas une copropriété, c’est une ancienne maison divisée en deux. La toiture est "commune", on va dire c’est une seule toiture mais bien 2 immeubles différents !!!!!!!

A votre avis, je passerais mon chemin a moins que ce soit très bas? Prix de vente 168000, avec une proposition a 60 000 vu les travaux qui m’attendent ?

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#10 10/03/2014 13h52 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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lenaig77 a écrit :

A votre avis, je passerais mon chemin a moins que ce soit très bas? Prix de vente 168000, avec une proposition a 60 000 vu les travaux qui m’attendent ?

Je crains qu’on ne vous prenne pas au sérieux avec une telle proposition. Autant je suis partisan de la négociation mais diviser le prix par presque 3 faut peut-être pas pousser !

Une descente avec tuyau en amiante me semble pas être un gros handicap pour un bien (je dirais pas la même chose d’une toiture !)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 10/03/2014 14h45 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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vous pouvez toujours faire une offre raisonnable, même si elle est "agressive". Mais pas diviser par 3.

ça transparait que vous avez un doute.

est ce votre premier achat ? avez vous le droit à l’erreur ? quelle est votre marge de manoeuvre pour la suite ?

Tenter les 100k€ en mettant en avant ces éléments. En espérant que ce montant n’obère pas vos capacités futures en cas d’"erreur". De toute façon, rien ne vous oblige à acheter même si le vendeur accepte votre offre. Ce fera partie de votre "apprentissage".

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#12 10/03/2014 15h03 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Philippe30 a écrit :

Comme l’évacuation en fibro est visible , il est effectivement intéressant de la changer , si vous êes un minimum bricoleur , un bon coup de masse dans le bazar avec un masque et hop un beau tuyau en PVC diamètre 100 pour le remplacer.

Pour la déchetterie si ils sont un peu pointilleux  il faut mettre les morceaux de fibro dans des sacs poubelles. 

Philippe

Brutozorus lol

Pour la déchetterie, il sont plus conciliant pour un particulier, pour une entreprise il vous faudra le BSDA (Bordereau de Suivi des Déchet Amianté) .

lenaig77 a écrit :

Pour le tuyau en amiante, c’est un très gros tuyau entre 40 et 50 de diam, c’est très gros !!!!!!!! Et d’une longueur d’au moins 3.5 mètres.

40 - 50cm ?

Vous êtes sur que c’est les Eaux Usées et pas une ancienne cheminé ?
Enfin ca change pas le problème…

lenaig77 a écrit :

C’est pas une copropriété, c’est une ancienne maison divisée en deux. La toiture est "commune", on va dire c’est une seule toiture mais bien 2 immeubles différents !!!!!!!

Qu’elle est la limite de propriété ? car vous parlez de 2 immeubles (j’ai vu les photos)

Si vous êtes 2 immeuble sur le même terrain vous êtes donc en copropriété. Donc toit = partie commune
Si juste votre immeuble est sur une propriété, ben c’est pour vous tout seul.

Au vu des photos je pense que vous en êtes de votre poche.

Cdt

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#13 10/03/2014 15h42 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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pour corroborer les propos de bascarol, j’ai en tête un immeuble que j’ai visité.

Le proprio et l’agent immobilier m’ont indiqué la limite de l’immeuble.

Quand j’ai demandé l’ensemble des pièces pour étudier le dossier, à ma surprise il y avait dedans un règlement de copropriété !!! Tiens, je peux revendre par lot , je me suis dit. Or, à la lecture du règlement je me suis apperçu que l’immeuble en question partageait avec l’immeuble mitoyen pas mal d’éléments ; notamment les fondations, le sol et les clôtures.

Donc entre ce qui est présenté et la réalité juridique il peut y avoir un écart. Pas forcément par mal intention mais probablement par méconnaissance. Un agent immobilier, pour lui c’est un bien à vendre c’est tout. Ensuite c’est l’affaire de l’acheteur, du vendeur et du notaire. Aussi, si c’est un héritage les héritiers ne sont pas souvent au fait de subtilités qui peuvent exister.

En tout cas, vous avez intérêt à tout épulcher pour éviter les mauvaises surprises ou les surprises tout court.

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#14 10/03/2014 21h54 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Bonsoir,

J’essaye de répondre aux questions:

oui, c’est mon premier investissement en matière d’immobilier (hors rp). Je souhaite faire du meublé pour le fisc.
Niveau sous: Nous sommes proprio de notre rp sans credit, nous avons environ 130 ke de liquidité (d’ailleurs faudra vraiment un jour que je m’y penche). Et souhaite garder un maximum de liquidité pour parer, justement, a toute éventualité ….. Mais je ne veux pas investir sur un bien qui ne serait pas rentable !!!!! Ce petit bien, géographiquement est pas mal , dans le sens ou il est a 30 kms de chez moi (sommes de la seine et marne, vers Melun) et les prix en ile de France sont très cher !!!!!!

En tout cas, merci pour tous vos avis super intéressant, même si ce ne sera peut-être pas ce bien, j’aurai beaucoup appris.

Niveau papiers a avoir pour savoir si le toit est commun ou pas, comment puis-je le savoir?
Merci de vos avis !

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#15 10/03/2014 23h02 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Demander au vendeur tous les éléments a passer a votre notaire comme si vous étiez réellement acheteur. Éplucher tout. Vous allez apprendre. Aller voir votre notaire avec le dossier. Vous n’etes pas a l’abri d’une bonne affaire (même si c’est peu probable). Votre décision vous la prenez le plus tard possible.

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#16 11/03/2014 09h17 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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lenaig77 a écrit :

Bonsoir,

Niveau papiers a avoir pour savoir si le toit est commun ou pas, comment puis-je le savoir?
Merci de vos avis !

Prenez l’adresse exact, allez sur cadastre.gouv.fr

Cela vous donnera le plan cadastrale du bâtiment et les limites de propriété, de la vous verrez si vous êtes seul ou en copropriété avec le bâtiment dit "voisin".

Cdt
Pascal

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#17 17/03/2014 22h31 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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je voulais vous raconter la fin de cette "aventure’.
J’ai donc proposé une faible somme vu les travaux. L’agent immobilier en charge du bien l’a mal pris. Ce que je peux comprendre. Par contre, elle m’a dit "qu’elle ne présentera pas la proposition a l’acheteur et préfère continuer a gérer tranquillement le bien" (le bien est actuellement loué pour environ 1000 euros par mois).
Là, ou ça m’interpelle, n’a-t-elle pas obligation de quand même lui faire ma proposition, même si pour elle, elle est dérisoire (en même temps il est a la vente depuis 1 an et a vraiment beaucoup de travaux !!!!). Je me demandais pour une prochaine fois ou pourquoi pas dans 6 mois, comment l’obliger a laisser le choix au propriétaire et pas prendre la décision à sa place?

.

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#18 18/03/2014 07h57 → Investir dans un immeuble de rapport à Malesherbes... (immeuble de rapport)

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Lorsque vous baissez significativement le prix du bien , il faut pouvoir le justifier.

Prix au mètre carré sans travaux.
Estimation des travaux en fonction de l’état et de la surface.

Pour cela il faut avoir des connaissances que les AI n’ont pas forcement , faire appel à un artisan pour obtenir un devis des travaux.

Le fait que le bien soit en vente depuis 1 an n’implique pas que le vendeur va la brader sinon il l’aurait déjà vendu…..
Si vous avez repéré ce bien depuis un an cela indique qu’il vous intéresse aussi et que vous essayer de faire un coup dessus et cela l’AI a du le comprendre aussi.

Quelle proportion de baisse avez vous appliqué ?

10 % passe sans problème au dessus il faut avoir une bonne raison

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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