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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 13/05/2016 11h29 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

Membre
Réputation :   159 

Bonjour,

J’ai lu en vitesse le blog, et je suis ….. surpris, voire un tantinet énervé. Bon, je ne suis déjà pas de bonne humeur aujourd’hui, ca doit jouer aussi. Mais …

1) Un bien avec une renta de 13% brut qui ne s’autofinance pas ???

Déjà, ca me surprend, et ca m’irrite. Parce que sans forcer, on trouve sur 15 ans un financement à moins de 570 euros par mois, alors que le loyer est de plus de 1000 euros HC. En poussant sur 20 ans, toujours sans forcer, on descend à moins de 480. Si les 500 restants ne financent pas les quelques charges non imputables au locataire et l’imposition (alors qu’on est à 30% de TMI) … Il y a un trou pour moi.

Dans le même temps, vouloir développer un gros parc immo sans arriver à l’autofinancement avec un rendement dépassant 9% …. Ca m’irrite ! Vraiment.

2) vendre une prestation de recherche d’appart, avec un fixe initial + une commission.

Déjà, c’est une profession qui existe. Donc se renseigner un  peu serait pas mal. Ca permettrait de voir que c’est une profession réglementée, nécessitant la carte T que vous n’avez pas. Et donc que proposer ce service sans posséder les droits nécessaires est illégal. Accessoirement que pour exercer il faut donner son numéro d’agréement, y compris sur votre blog puisque vous faites la pub de cette activité, votre numéro d’assurance et votre montant de garantie financière. Des mentions légales obligatoire sous peine d’amendes. Enfin que le client ne peut être amené à payer que si la prestation est réalisée.

3) société / holding / etc
- la banque demandera des garanties sur votre revenu, donc votre revenu sera une limitation pour les emprunts
- elle demandera des exercices comptables ou un gros apport en cash (si vous mettez 100k de cash pour sécuriser le paiement des échéances, la banque sera plus souple)
- compta / fiscalité / tréso : pour l’instant, vous semblez léger sur ces points. Or simuler avec une entreprise implique d’être précis.
- l’imposition dans la société est une chose. La sortie vers votre poche perso implique un salaire (charges sociales + IR) ou des dividendes (IR + PS). Il faut donc cumuler les deux impositions, si vous comptez vivre de ces loyers internes à la société.
- l’utilisation des moyens de la société à des fins personnelles, avant que vous ne vous posiez la question est au mieux un avantage en nature (fiscalisable) au pire un  abus de bien social (--> prison).

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#27 13/05/2016 11h46 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Merci à tous pour vos réponses, ca m’aide beaucoup.

@Maxime: Votre message me fait sacrément plaisir! Pourquoi avoir mis le gros locatif sous une SCI IS ? Vous vous êtes associé avec quelqu’un du coup ?
Si vous percevez un salaire de la SCI vous allez  payer l’IS puis l’IR non ? Pourquoi pas une SAS(U) ?

De manière generale, j’ai bien compris que ce qui compte c’est le cash flow et donc le taux d’endettement.
Je vais passer mes deux crédits à 20 ans (voir 25 ans non ? ).
Je pense que ça devrait faire chuter mon taux d’endettement.
Je pense qu’en utilisant uniquement des crédits sur 25 ans, avec 6-7 appartement à mon compte je peux déjà dégager un salaire correct (2000€) si j’arrête mon emploi d’ingénieur.

@xa: Mon appartement s’auto-finance, me ramène même du benefice. Il y a quelques semaines je me suis rendu compte de certaines erreures commises à cause d’une personne qui m’a mal conseillé et de mauvaise auto formation. L’article est déjà en cours de correction mais merci pour votre remarque.
Pour le service que je propose, je ne savais pas que c’était si réglementé. L’article a été retiré.

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#28 13/05/2016 11h58 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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"Pourquoi avoir mis le gros locatif sous une SCI IS ?"

peut être parce qu’activité civile et non commerciale, donc pas de nécessiter d’utiliser une structure commerciale plus couteuse et contraignante qu’une société civile. Avec une SASU aussi, on paye l’IR sur les dividendes, et les cotisations si salaire.

"Mon appartement s’auto-finance, me ramène même du benefice"

Ca me rassure, parce que rater l’autofinancement avec 13% de rendement, ca tient de l’hérésie.

"Pour le service que je propose, je ne savais pas que c’était si réglementé."   

On est en France. Pour caricaturer, c’est plus facile de compter les métiers non réglementés que les métiers réglementés. Mais en gros dès qu’il s’agit de l’argent de particuliers, c’est une profession réglementée (avec plus ou moins de contraintes). Pas interdit de se lancer, mais il faut respecter la réglementation, et obtenir les titres ou "les emprunter" et prendre les assurances obligatoires.

Si vous voulez faire le chasseur d’appart, parce que ce métier vous intéresse plus que le vôtre, cherchez une agence immo ou une société de chasseurs d’appart. Elle vous apportera la carte T en question. Vous commencez ce travail comme salarié commissionné, vous passez les diplômes permettant à terme de demander la carte T plus rapidement qu’en restant simplement salarié (avec les bons diplomes, c’est 2 ans, sans c’est 10 ans d’exercice), et ensuite vous pourrez demander la carte T et travaillez en indépendant.

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#29 13/05/2016 12h14 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

Membre
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ibay77 a écrit :

Je pense que ça devrait faire chuter mon taux d’endettement.
Je pense qu’en utilisant uniquement des crédits sur 25 ans, avec 6-7 appartement à mon compte je peux déjà dégager un salaire correct (2000€) si j’arrête mon emploi d’ingénieur.

@xa: Mon appartement s’auto-finance, me ramène même du benefice. Il y a quelques semaines je me suis rendu compte de certaines erreures commises à cause d’une personne qui m’a mal conseillé et de mauvaise auto formation. L’article est déjà en cours de correction mais merci pour votre remarque.
Pour le service que je propose, je ne savais pas que c’était si réglementé. L’article a été retiré.

C’est bien beau. Mais tout ce que tout le monde vous dit, c’est qu’il faut arrêter de penser !!!

Posez vous quelque jours, posez les chiffres et vos objectifs à plat ! Et tracez la route pour les atteindre.

Déjà, avant d’avoir 6 à 7 biens, il faudra un peu de temps. La situation juridique, fiscale et sociale peut évoluer. Votre situation personnelle aussi (ex: couple …).

Par ailleurs, quid d’ici 4 ans si vous arrêter votre job ?! Plus de salaire fixe. Vous aurez les reins solides pour faire face aux imprévus ? défendre votre dossier auprès des banques ?

Je répète, pour moi le principal premier pas serait de vous poser, et surtout peut être de changer de job ou de boite si votre poste actuel ne vous convient absolument pas !

Setanta

Dernière modification par Setanta (13/05/2016 12h15)

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#30 13/05/2016 12h19 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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ibay77 a écrit :

@xa: Mon appartement s’auto-finance, me ramène même du benefice. Il y a quelques semaines je me suis rendu compte de certaines erreures commises à cause d’une personne qui m’a mal conseillé et de mauvaise auto formation. L’article est déjà en cours de correction mais merci pour votre remarque.
Pour le service que je propose, je ne savais pas que c’était si réglementé. L’article a été retiré.

Quels sont les changements que vous réalisez pour atteindre l’auto-financement ?
J’en voit 2 : emprunt et fiscalité.
Serait il possible de les décrire (c’est intéressant pour voir comment optimiser un bien après coup)

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#31 13/05/2016 12h32 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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En effet c’est la fiscalité qui n’est pas bonne (mal calculé) , j’ai pris en compte les cotisation sociales d’après mes souvenirs.
Je vais réétudier mon article ce soir car je n’ai pas vraiment le temps en journée.

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#32 14/05/2016 14h19 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Edit

Dernière modification par Jo0505 (14/05/2016 16h34)

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#33 14/05/2016 16h09 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour Jo0505,

Vous oubliez dans votre simulation l’avantage majeur d’un bien détenu à l’IS à savoir l’amortissement de celui ci, donc vos calculs sont faux

Faites une recherche, on a bien travaillé avec Papy, Setanta, Xa et autres sur la simulationIS/IR  il y a quelques jours seulement

SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

Bonne réfléxion

Dernière modification par Tssm (14/05/2016 16h40)

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#34 14/05/2016 16h09 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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J’espère que vous m’excuserez d’être direct, mais je vois tellement d’anomalies [*] que je résumerais par : oubliez ce message #32, très simpliste, et allez plutôt chercher ailleurs des informations pertinentes (par exemple ici ou ); quand on n’y connait pas grand chose, mieux vaut s’abstenir… 

[*] amortissement des biens immobilier (hors terrain) en société IS, impact de l’impôt sur les plus-values (pas d’abattement pour durée si IS, et l’amortissement entre dans le plus-value), pas exactement les mêmes charges déductibles selon la structure, pas exactement les mêmes règles de cotisation sociales sur les rémunérations selon le type de structure, possibilité dans les structures IS de capitaliser et de choisir quand les revenus sont externalisés (le TMI IR ne restant pas stable dans le temps), etc.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#35 14/05/2016 16h42 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour Tssm et GoodbyLenine,

J’ai édité mon message qui, effectivement occultait beaucoup trop de données pour être pertinents surtout dans le cas d’achat de biens immobilier en direct.
J’aurais dû préciser que je pensais initialement à de l’achat de parts de SCPI, parts qui ne s’amortissent pas mais qui bénéficient d’abattements à l’IR comme à l’IS (certes très différent).
Nous ne sommes alors plus du tout dans le schéma évoquez par l’auteur du topic.

Veuillez m’excusez.

Dernière modification par Jo0505 (14/05/2016 16h44)

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#36 18/05/2016 08h59 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour,

On peut imaginer créer une holding patrimoniale ou immobilière afin de remonter des dividendes de sociétés sans que ceux-ci ne soient taxés à l’IR avant d’être réinvestis.
Dans ce cas, quels types de biens immobiliers peut posséder cette holding ou une société qui serait sous cette holding?
J’imagine que ça ne pose pas de problème tant que c’est de l’immobilier à vocation locative?
Est-ce possible par exemple de détenir une résidence secondaire sans aucune vocation locative, ou est-ce de l’abus de droit?

Certains membres ont-ils réalisé ce genre de montage? Des témoignages sont-ils possibles?

Merci par avance smile

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#37 06/09/2016 17h33 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour à tous,

Cherchant à développer mon patrimoine immobilier en vue de pouvoir en vivre par la suite (et poursuivre son développement), je suis en recherche d’un moyen d’optimiser le développement (l’accélérer, payer moins d’impôts, autres, bref).

Je suis dernièrement tombé sur des investisseurs, qui géraient leur patrimoine immobilier via une structure de type SASU.

Curieux de nature, je cherche à me renseigner sur les avantages/inconvénients de telles solutions.

D’après mes recherches, ce que j’en ai conclu :
- on paie moins d’impôts (on les paie uniquement sur le salaire, puisqu’on laisse l’argent de l’immo dans la structure)
- du coup on développe son patrimoine plus rapidement
- les avantages de posséder une entreprise (notes de frais déductibles, etc).
- Le fait de pouvoir gérer une activité d’achat/revente, afin d’accélérer le développement du patrimoine

Les inconvénients :
- ceux inhérents à une entreprise : charges, urssaf, etc (je ne suis pas encore familier avec ces points là)

Petites questions :
- est-il possible, en vu de limiter les charges (urssaf, etc), de ne se payer qu’en dividendes ? je précise qu’attendre un an pour les toucher n’est absolument pas un soucis.
- peut-on gérer une activité de location, et des achats reventes dans la même structure (sans être LMP, ou MdB) ?

Merci pour vous réponses.

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#38 07/09/2016 09h22 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour,

ImmoLove a écrit :

D’après mes recherches, ce que j’en ai conclu :
- on paie moins d’impôts (on les paie uniquement sur le salaire, puisqu’on laisse l’argent de l’immo dans la structure)

Je n’ai pas compris. Vous payerez en SASU (comme toute boite) des impôts:
- sur salaire s’il y en a (charges patronales, taxes sur les salaires, taxe apprentissage etc…)
- sur les bénéfices de la société s’il y en a (IS)

Bien sûr du chiffre d’affaire de la SASU, vous pourrez déduire un certains nombre de charges afin de diminuer le résultat.

ImmoLove a écrit :

- du coup on développe son patrimoine plus rapidement

Un peu hâtive comme conclusion. Plus rapidement que quoi ? qu’en direct ? non c’est loin d’être évident. Sachez qu’un banque a beaucoup plus de mal à prêter à une société qu’un particulier par exemple (cas personnel)
Par ailleurs, une société est plus lourd à gérer administrativement. Ce sont les situations particulières qui peuvent nécessiter un montage SASU, SCI etc.

ImmoLove a écrit :

- les avantages de posséder une entreprise (notes de frais déductibles, etc).

Dans la limite du raisonnable et de la loi, bien évidemment.

ImmoLove a écrit :

- Le fait de pouvoir gérer une activité d’achat/revente, afin d’accélérer le développement du patrimoine

Aucune idée.

ImmoLove a écrit :

Les inconvénients :
- ceux inhérents à une entreprise : charges, urssaf, etc (je ne suis pas encore familier avec ces points là)

Renseignez vous bien alors. Noter que vous aurez besoin aussi de payer un expert comptable.

ImmoLove a écrit :

Petites questions :
- est-il possible, en vu de limiter les charges (urssaf, etc), de ne se payer qu’en dividendes ? je précise qu’attendre un an pour les toucher n’est absolument pas un soucis.

Oui en SASU, non en SARL. Notez tout de même que si vous vous payez uniquement en dividende, au delà de l’aspect annuel, vous n’aurez aucune couverture sociale (à prévoir ailleurs donc).

Par ailleurs, ces dividendes feront l’objet de l’IS avant distribution (15% en dessous de 38120€ de résultat, puis 33,33%), puis des PS sur la totalité des dividendes bruts, puis de l’IR sur les dividendes avec 40% d’abattement.

ImmoLove a écrit :

- peut-on gérer une activité de location, et des achats reventes dans la même structure (sans être LMP, ou MdB) ?

Aucune idée.

ImmoLove a écrit :

Merci pour vous réponses.

Au plaisir.

Setanta

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#39 07/09/2016 10h17 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

Membre
Réputation :   -4 

Merci pour votre réponse, elle semble pleine de bon sens.

En fait, l’intérêt principale que je vois là dedans c’est diminuer ma note fiscal perso, puisque je ne paierai plus d’impôt sur mon CA (Loyer) mais sur le bénéfice (Loyer - mensualité de prêt). ce qui me situera clairement en deçà des 38120€ de bénéfice.

Le fait de payer moins d’impôts là dessus, me laissera donc plus de cash à ré investir, et comme je paierai moins d’impôts, je pourrais faire des apports en capitale pour mettre du "carburant" dans la machine.

Je suis actuellement dans la tranche a environ 30%, et payer des impôts sur des loyers imputés de mensualité, ce n’est pas très "jojo", et a terme amoindri ÉNORMÉMENT la rentabilité …

Je n’étais pas au courant de la réticence des banques à prêter au société, d’où, peut-être voir un montage en SCI.

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#40 07/09/2016 10h44 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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"je ne paierai plus d’impôt sur mon CA (Loyer) mais sur le bénéfice (Loyer - mensualité de prêt)"

?

1) en direct, vous ne payez pas vos impots sur le montant des loyers, mais sur loyer - déductions. En régime micro, la déduction est forfaitaire et appliquée par le fisc, donc vous déclarez l’ensemble des loyers. En régime réel, vous déduisez vos charges, dont les intérêts du financement.

2) en société, vous ne déduisez pas la mensualité du prêt, mais uniquement la partie charge financière (intérêts donc). Certes, vous avez la possibilité de déduire plus de charges  qu’en direct sur un bien nu (en meublé, on applique en régime réel strictement la même comptabilité qu’une entreprise IS)

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#41 07/09/2016 12h29 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

Membre
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Ouhlala, il me semble que vous n’avez pas bien compris les calculs de fiscalité autour de l’immo.

En plus de la réponse de xazh qui rectifie l’erreur, attention à un point :
- SCI est aussi un type de société. Ca ne change (quasi-)rien vis à vis de la SASU si elle est à l’IS et elle est transparente à l’IR, c’est-à-dire liée à vous directement personne physique.

- Vous semblez oublier que votre société aura des frais de fonctionnement que vous n’auriez pas en tant que personne physique. Frais de création, expert comptable pour les comptes annuels etc. Même s’il sont déductible en charge de la société, n’oubliez pas qu’il faut les payer !

- Le cash de la société : vous dites n’en avoir pas besoin, que vous souhaitez le laisser dans la société pour réinvestir et que vous êtes à 30% de TMI déjà.
Ce qui vrai qu’avec juste un IS à 15% c’est beaucoup de fiscalité sur le résultat.

Certes, mais un jour ou l’autre j’imagine quand même que vous souhaitez obtenir les fruits de votre investissement:
- en dividende : et alors dans ce cas vous aurez 15% d’impôt sur le résultat, puis 15,5% sur les dividendes brutes et l’IR sur les dividendes après abattement… (si votre TMI diminue à 14% ou moins à ce moment là, vous serez plutôt perdant du coup. Par ailleurs, on ne peut prédire l’évolution de la fiscalité)

- en vendant ou transmettant ce patrimoine : attention ! si le patrimoine est dans une société à l’IS (SCI ou SASU) le bien aura été amorti comptablement. Et si ce moment se trouve être dans 20 ou 30 ans vous aurez une PV égale à 100% du prix de vente du/des bien(s).
(sauf en cas de montage complexe et prévu dès le départ, cf une répond de xazh dans une file sur les SCI IR / IS).

Prenez votre temps. Il faut faire les choses en connaissance de cause.

Setanta

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#42 07/09/2016 13h00 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Un bilan plus précis :

Je suis actuellement salarié, à 2KNet.

J’ai réalisé les opérations suivantes :
1° opération 2014 :
Achat de 2 appartements :
Valeur : 60K€
Apport : 30K€ (erreur de jeunesse)
Loyers : 450€/Chacun

Prêt : 30K€
mensualité : 200x2
Durée : 7 ans (5 ans restant et 20K)

Type de baux : meublé, micro BIC (abattement 50%)

Je sais, cette opération n’est pas la meilleure, avec un TRI qui aurait pu être largement amélioré, je considère cette opération comme une erreur de jeunesse, bien qu’elle est été ré itérée ci dessous.

2° opération 2016 :
Achat de 2 appartements :
Valeur : 60K€
Apport : 30K€ (erreur de jeunesse)
Loyers : 330 (location nue, habité par une grand mère, je la laisse tranquille) + 450€ prochainement (on est sur la fin des travaux)

Prêt : 30K€
mensualité : 200x2
Durée : 7 ans (7 ans restant et 28K)

Type de baux :
Pour celui à 330€ : location nue
-------------450€ : futur meublé micro BIC

Le fait d’avoir fait un apport n’était pas top, je sais, mais mon entourage insistait pour me transmettre de l’argent via cet investissement.
De même, je suis sur l’abbatement de 50%, car les travaux étaient payés par un proche, donc plus avantageux vu la situation.

3° opération 2016 (prochainement) :
Achat de 3 appartements :
Valeur : 90K€
apport : 0€
loyers : 400 (loué) + 400 (loué) + 450 (à retaper, loyer prévisionnel donc)

Prêt : 90K€
mensualité : 400€ environ
durée : 25 ans

Type de baux :
Les 2 à 400€ : location nue.
celui à retaper sera en meublé, 50% abattement.

Pour ma situation en prévisionnel, par mois :
CA :
2K de salaire
450+450+450+450 de revenu BIC (abattement de 50%) = 1800€ dont 900€ imposable
330+400+400 de revenu foncier = 1100€ imposable plein pot.
=> 2000+1800+1100

Charges :
200*4 pour les 4 premiers appartements
400 pour l’acquision des 3 prochains
d’où : -1200

D’où le cashflow :
Salaire : 2000€
BIC : 450+450+450+450-200-200-200 = 1600
foncier : 330 + 400 + 400 - 200 - 400 (je compte la mensualité du prochain prêt pour les 3 appartements ici) = 500
=> 4100€

Revenu Net imposable (au moment où tous les travaux seront terminés, donc dans un moment) :
2000+(450*4)/2+ 330 + 400 x 2 = 4030

Mon but est de faire travailler l’argent de l’immo, et de le réinvestir, quitte à faire des apports avec mon salaire si je suis en sasu.

Mon soucis est le niveau d’imposition, qui je pense va exploser une fois que tous ceci sera en place.

Piste pour améliorer la situation :
=> Génerer plus de cashflow en remboursant les prêts BIC, je garderai la meme imposition, mais augmenterai la marge
=> ouvrir une SCI IS ou SASU, qui séparerait mes revenu foncier (pas BIC) de mon salaire, me ferai payer moins d’impots sur mon salaire, et aussi moins d’impot sur l’imo
(voir quels bien mettre en sasu, parce que je pense que garder des biens en BIC peut-être intérréssant pour la suite)
A noter que le fait d’ouvrir une sasu me permettrait de pouvoir faire une activité d’achat/revente, pour générer plus de cashflow, et le réinvestir.

Je vous avoue ne pas encore avoir songés au dispositif de defic (borloo ? connais pas, Pinel ? grosse bétise, autre ? à voir)

Je dois voir un comptable sous peu, mais je sais qu’ils ne sont pas non plus toujours au fait des moyens de defisc.

Objectifs :
- Poursuivre mes investissements tout en limitant les impôts

A long terme : quitter progressivement mon boulot, pour l’entreprenariat.

Pour les courageux étant arrivé ici, avez-vous des idées/ pistes à étudier ?

Merci d’avance.

Dernière modification par ImmoLove (07/09/2016 15h11)

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#43 07/09/2016 13h18 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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"De même, je suis sur l’abbatement de 50%, car les travaux étaient payés par un proche, donc plus avantageux vu la situation."

???

L’abbattement de 50% remplace la déduction des charges déductibles. En meublé, vous pouvez déduire … toutes les dépenses liées à la location + les intérêts d’emprunt + l’amortissement du bien.

Donc prenons le premier "deux apparts".
- micro : imposition sur 450 euros
- réel : 900 - 400 (soit 200 x 2) - 135 (amortissement, estimation sur la base des 60k de valorisation) - les maigres travaux - l’amortissement des meubles - les intérêts d’emprunt - ….

Il y a une estimation d’amortissement à affiner, mais on a une imposition calculée sur 900 - 400 - 135 < 900 / 2.

Dernière modification par xazh (07/09/2016 13h18)

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#44 07/09/2016 13h48 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Oui, mais comme dit précédemment, les travaux m’ont été "offert", et l’amortissement + charges + tf ne compensent pas les 50%.

Dernière modification par ImmoLove (07/09/2016 15h12)

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#45 07/09/2016 13h50 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Idées/ pistes à étudier : Lire www.google.fr/search?q=site:www.devenir … eductibles et comprendre qu’il y a des charges déductibles, qui diminuent le revenu imposable, aussi bien en cas de revenu foncier (location nue) que de BIC (location meublée) si vous n’optez pas pour le régime micro (qui est souvent moins intéressant).

Parmi ces charges : intérêts d’emprunt, taxe foncière, amortissement de l’immeuble (que pour les BIC), assurance PNO, charges de comptabilité, etc.

Les messages que vous avez posté indiquent clairement que vous êtes très loin d’avoir compris la fiscalité qui s’applique à vos investissements immobiliers.

PS : En ce qui concerne votre "travaux étaient payés par un proche", c’est une autre problématique (du genre "donation non déclarée" ou "présent d’usage"). En début d’activité de location meublée, vous faites expertiser le bien, vous l’inscrivez au bilan de l’activité pour cette valeur, et vous l’amortissez, indépendamment du prix qu’il a couté. Il faut avoir un expert comptable (sauf éventuellement si vous êtes vous même du métier, ce qui ne semble être pas le cas).


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#46 07/09/2016 14h02 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour GoodByLennine,

Il me semble pourtant avoir fait le calcul :

valeur d’achat : 30000€
amortissement : 50€/mois, 600€/an
TF : 450/an
charges : 30€/mois, 360/an
Intérêt d’emprunt : 269€/an
meubles + travaux : aucun

Nous sommes donc à 1679€, ce qui constitue 3.7 mois de loyer.

Il me semble qu’on est en dessous des 50% non ?

Dernière modification par ImmoLove (07/09/2016 14h03)

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#47 07/09/2016 14h02 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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ImmoLove a écrit :

Oui, mais comme dit précédemment, les travaux m’ont été "offert", et l’amortissement + charges + tf ne compensent pas les 50%.

Il y a un truc qui cloche dans votre description. Vous nous annoncez 900 euros de loyer pour ces 2 premiers appartements + 400 euros de charges. Reste 50 à trouver pour que le réel soit meilleur que le micro, or l’amortissement du bien est supérieur à 100 euros.

Les travaux offerts … Outre la question de qui a apporté l’argent, ces travaux ont été effectués, vous avez des factures le prouvant, ils sont déductibles. Sauf si les travaux n’ont pas été payés.

EDIT :
Ok, donc vous avez mélangé dans votre présentation des données mensuelles et des donnée annuelles, et nous devons nous débrouiller pour comprendre dans quel cas on est en annuel ou en mensuel ……..

meubles + travaux : aucun --> pas de travaux effectués, pas de meubles acquis ni de vaisselle. Vous êtes sur que vous êtes en meublé ?

Si les 400 euros pour ces deux appartements sont en annuel, effectivement.

GBL a écrit :

En début d’activité de location meublée, vous faites expertiser le bien, vous l’inscrivez au bilan de l’activité pour cette valeur, et vous l’amortissez, indépendamment du prix qu’il a couté.

Désolé, mais je ne suis pas d’accord. On n’amortit le bien après expertise que si ce bien n’a pas été acquis dans le cadre de l’activité. Sinon on amortit la valeur d’acquisition, les frais d’acquisition et les travaux payés post acquisition.

Dernière modification par xazh (07/09/2016 14h08)

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#48 20/10/2016 13h51 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour à tous;

Je reviens vers vous dans le cadre de la question de l’immobilier à l’Is (Ex: SCI), ou à l’ir.

Suite aux rendez-vous avec mon notaire, et mon expert-comptable, les avis sont formels :
l’ir est plus avantageux :
- Pour faire une plus-value à la revente sur le long terme (abattement sur la plus-value).
- Pour générer du déficit, cela peut être intéressant notamment pour les professions libérales, puisqu’elles peuvent générer un déficit reportable sur les revenus d’activités.

L’Is est plus avantageux (principalement fiscalement) :
- Puisqu’on ne paie plus d’impôts sur le revenu pour le foncier, mais sur l’Is, et que le barème est largement meilleur.
- L’État faisant plus attention aux entreprises, on est moins susceptible d’avoir des changements.
- Car on est imposé à la fin d’un exercice, on peut donc contrôler l’impôt en limitant le bénéfice.
- On ne paie des impôts que sur les bénéfices, et pas sur le CA, contrairement à l’IR, où on paie des impôts sûrs de l’argent qu’on ne touche pas (mensualités de prêts)
- On bénéficie de tous les avantages d’une entreprise : indemnité kilométrique non imposable, note de frais, dividendes partiellement imposables.
- Phase de capitalisation largement plus courte, grâce aux points abordés ci-dessus.
- Contrôler son impôt sur les revenus, on prend exactement ce dont on a besoin.
- Le gros point faible de l’Is étant l’impôt sur la plus value dû aux amortissements, lors de la revente des biens.

En bref, si vous voulez faire de l’immobilier en contrôlant vos impôts (IR et IS), et grossir rapidement => IS
Si vous visez la revente en profitant de l’abattement (et encore, je vous invite à calculer) => IR

Pour ceux qui diraient que l’Is est défavorisant pour l’accession au prêt, je pense être un contre-exemple, puisque dans le cadre d’une SCI, je me fais financer à 100% sur 20 ans sans problème.
Dans le cadre d’une SAS, SARL, SAS, ou autres structure du type sociétale : attention à la durée du prêt, il n’est pas rare de ne se faire financer sur 7 ans (ce qui plombe complètement l’intérêt de l’Is)

TL; DR :
moins d’impôts, logique d’acquisitions => IS
Si vous voulez contribuer au remplissage des caisses de l’État, où faire des achats/reventes (attention, calculer selon le cas) => IR.

À bon entendeur;
Immolove

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#49 20/10/2016 14h18 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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"On ne paie des impôts que sur les bénéfices, et pas sur le CA, contrairement à l’IR, où on paie des impôts sûrs de l’argent qu’on ne touche pas (mensualités de prêts)"

Inexact ou mal décrit. Vous semblez dire qu’en IR, on paye sur un loyer sans pouvoir déduire le financement du bien, ce qui est faux (les frais financiers sont déductibles), tout en laissant penser qu’en IS on pourrait déduire intégralement la mensualité de crédit, ce qui est tout aussi faux (l’amortissement du prêt n’est pas une charge financière).

En pratique, en IS, on peut déduire un peu plus de choses qu’en IR et imputer l’amortissement du bien lui même, amortissement qui dépend du bien sans aucun lien avec le financement (on peut tout aussi bien amortir un bien acheté cash ou apporté qu’un bien financé à crédit). C’est justement du fait de l’amortissement qu’en cas de revente, on constatera une plus value calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle en comptabilité, ce qui fait qu’après l’amortissemnt total, la plus value vaut le prix de vente.

"Car on est imposé à la fin d’un exercice, on peut donc contrôler l’impôt en limitant le bénéfice."

???

Actuellement, en IR, on est aussi imposé sur les revenus fonciers nets de l’année précédente. Rien ne vous empêche de faire les dépenses déductibles nécessaires pour "controler le revenu imposable". Reste que l’effet fiscal ne sera, dans les deux cas, qu’une fraction de la dépense réellement supportée.

"indemnité kilométrique non imposable, note de frais"

Attention néanmoins à ces notions : les indemnités kilométriques sont imputables en note de frais si les déplacements correspondant sont justifiables par rapport à l’activité de la structure. Il ne s’agit pas d’imputer n’importe quoi n’importe comment.

"Pour ceux qui diraient que l’Is est défavorisant pour l’accession au prêt, je pense être un contre-exemple, puisque dans le cadre d’une SCI, je me fais financer à 100% sur 20 ans sans problème."

Difficile à dire. La banque aurait elle refusé de vous suivre sans SCI IS ? L’IS est surtout défavorisant parce que les taux sont plus élevés, les frais bancaires applicables à une structure IS sont en général plus important. Après, ces frais sont imputables comptablement (alors qu’ils ne le sont pas en IR), ce qui gomme ce surcoût.

La vraie problématique de l’IS, c’est la revente et son coût. Souvent, je croise des personnes m’expliquant qu’elles n’ont pas l’intention de vendre, et donc que c’est un faux problème. Mais la plupart de ces personnes oublient / omettent / renient la mortalité des associés de la structure, et les conséquences potentielles. Lorsqu’on part sur une structure IS, il ne faut surtout pas se contenter de regarder la fiscalité du moment, il faut anticiper beaucoup d’autres points.

Après, correctement envisagé, c’est un outil puissant.

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