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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/03/2014 10h44 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour à tous,

Novice en la matière, je suis actuellement en cours de montage d’un rachat de parts d’une SARL avec 2 autres associés.
Le montage que nous avons retenu est un financement du rachat des parts par holding personnel.
La remontée de dividendes en provenance de la SARL permettra à chacun des associés de rembourser son emprunt bancaire.
En parallèle, nous seront gérants salariés de la SARL.
Au regard des discussions que j’ai pu voir sur les échanges de cette communauté, c’est un montage tout à fait traditionnel.
Avantages:
- Pas d’IR sur la remonté de dividende qui permet le remboursement du prêt.
- Déduction fiscale des intérêts d’emprunt
Inconvénients:
- Imposition forte sur la plus value à la revente.
Le niveau de rémunération provenant de la SARL est supérieur à mes besoins personnels.
J’ai donc le souhait de diminuer mon niveau de rémunération afin d’accentuer la remontée de dividendes au sein de ma holding personnel.
1- Est-il possible de mettre en place une remonté de dividende différente pour chacun des associés sachant que la répartition de parts est 1/3-1/3-1/3 ?
2- Cette remontée de dividendes permettra d’alimenter le compte courant de la holding. Est-il possible d’investir au nom de cette holding sur des projets immobiliers visant à toucher une rente dans 15-20 ans ? Création d’une SCI à mon nom chapeautée par la holding qui apportera les fonds nécessaires? Au solde des emprunts, quid des loyers? Comment les sortir de la SCI ? Et enfin comment procéder pour éventuelle revente de l’immeuble ?

Je serais heureux de bénéficier de votre expérience et de votre vision sur le sujet !

Mots-clés : investissement immobilier sci holding

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#2 06/03/2014 19h23 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour Portik,

Question 1 Non, chaque actionnaire doit toucher le même montant de dividendes sauf à créer des parts à dividende prioritaire mais c’est très compliqué pour une SARL classique.

Question 2 quand vous dîtes holding personnel, quelle est la fiscalité IR ou IS? Parce que la holding peut détenir une SCI si c’est prévu dans son objet social mais le traitement fiscal sera bien différent selon la fiscalité de la holding et toutes les réponses à vos questions en dépendent.

Une SCI est à vous, à la holding, partagée entre les deux mais pas à votre nom chapeautée par la holding.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#3 06/03/2014 23h42 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonsoir,
Quelle est la forme de votre holding personnelle ? Quel est son régime fiscal ? Est elle déjà créée ?
Tenez vous particulièrement à vos statuts de salariés ?
Je ne saurai que trop vous conseiller de vous rapprocher d’un conseil fiscal. Et vous invite à réfléchir au montage suivant : holding perso = société civile IS détenant 1/3 des parts de la SARL. Vous et un autre des associés,voire, tous les 3, formez un collège de gérance majoritaire, et ainsi êtes TNS (travailleur non salarié), rémunérés par la SARL.
Les dividendes qui remonteront aux holding bénéficieront d’un régime fiscal intéressant (régime mère fille), c’est à dire qu’ils seront imposés sur la base de 5% de leur montant, au taux d’IS de 15% pour la part n’excédant pas 38120 €, le solde étant imposé à l’IS au taux normal (33,33%).
Le résultat net d’IS pourra être utilisé au gré des associés.
Le holding patrimonial pourra prendre des participations dans tout type de société. Notamment des SCI, pour une quote part mini de 5% (pour bénéficier du régime mère fille) le solde étant reparti à au moins un associé (vous et/ou votre conjoint).
L’autre avantage du régime mère fille est de permettre à la mère les avances de trésorerie (rémunérée bien sûr) sans contrevenir à la loi bancaire.
L’imposition du résultat de la sci sera le suivant (s’i elle ne fait que de la location d’immeuble nu à destination d’habitation) : détermination du résultat selon 2 méthodes. Règles des BIC pour imposition de la quote part revenant au holding ; règles des revenus fonciers pour la quote part revenant aux personnes physiques. En fait la SCI est transparente et ses résultats sont imposés entre les mains de ses associés. Idem à la revente de l’immeuble : les règles d’imposition de la plus value sont celles propres à chaque associé.
C’était un peu long et j’espère ne pas vous avoir noyé sous une tonne de details. Mais encore une fois je vous invite à vous entourer d’un conseil fiscal et/ou d’un expert comptable.

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#4 10/03/2014 12h02 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Merci à tous les deux pour vos retours.
Le holding n’est pas encore crée, il me faut encore faire le choix de son statut.
J’hésite encore entre une EURL et une SASU.
Mais j’ai un peu de difficultés à percevoir les incidences du choix de l’un ou l’autre de ces statuts.
Quel serait selon vous le statut le plus judicieux en termes de fiscalité, de gestion et de souplesse d’investissement (sci, achat de parts…) ?
Enfin, en cas de création d’une SCI à partir de la holding, une fois le prêt immo totalement soldé, comment faire ressortir les loyers perçus ?

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#5 11/03/2014 00h13 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonsoir,
Quel que soit le statut choisi entre EURL et SASU, le résultat sera imposable à l’impôt sur les sociétés. Pour la souplesse d’investissement, ça sera identique aussi, attention à la rédaction de l’objet social dans les statuts. Pour la gestion de l’entreprise proprement dite, les obligations comptables seront les mêmes. Les seuils de nomination d’un commissaire un comptes sont plus rapidement atteints dans une sas (total bilan=1M€ et CA=2M€) que dans une EURL (respectivement 1,55M€ et 3,1M€).
Il y a un peu de marge, mais c’est toujours bon à savoir.
Ne négligez pas la forme de société civile. A l’IS, ça ne change rien sur les obligations comptables, mais il me semble que cela offre davantage de souplesse dans l’organisation des statuts. Aucune contre indication pour les investissements et prises de participations.
Si le holding à une participation dans une SCI. Le résultat de la SCI est imposé entre les mains de ses associés. Que le prêt bancaire de la sci ait été soldé ou non. Il n’y a pas de corrélation. Tant que la sci dégage une perte, la quote part correspondante vient diminuer le résultat fiscal du holding, et dès que la SCI dégagera un bénéfice, la quote part de résultat viendra augmenter le résultat fiscal du holding.

Cordialement

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#6 22/04/2014 13h40 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour,

Je vais démarrer une activité de marchand de bien sous une forme sociétaire SAS ou SARL.
Avec cette structure, j’ai comme objectif évident de générer des gains…
Quel montage permet d’optimiser l’utilisation de ces gains pour investir dans de l’immobilier?

Par exemple, une holding permet-elle bien de remonter des dividendes depuis une société dans la holding et de redescendre ces dividendes dans une SCI appartenant à la holding afin d’investir de façon ’classique’? Ceci évite-t-il bien la taxation à l’IR de ces dividendes?

Les biens acquis le cas échéant par cette SCI doivent-ils être utilisés par la hloding dans un but précis, doivent-ils générer des revenus locatifs ou est-il possible de loger par exemple une résidence secondaire dans cette SCI? Ne pourrait-on pas imaginer qu’utiliser à des fins personnelles un bien appartenant à une société est une forme d’abus de bien social?
Une SCI n’est d’ailleurs peut être pas la meilleure forme sociétaire?

Merci par avance pour vos contributions smile

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#8 22/04/2014 14h41 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Notez bien qu’une SAS ou SASU qui contrôle une autre société (ie + de 40% des parts en général), ou qui est contrôlée par une autre société, doit obligatoirement avoir un CAC, quelques soient les montants de CA ou de bilan. Et le CAC, c’est de l’ordre de 3-4k par an. En plus du comptable bien sûr.

Ce n’est pas le cas pour une SARL ou pour une SC.

Par ailleurs le gérant majoritaire d’une SARL (même si majoritaire par détention indirecte ou détention de parts par d’autres membres de la famille) doit cotiser au RSI même s’il ne reçoit pas de revenus.
Le dirigeant de SAS ne cotise pas s’il n’a pas de revenu. Le gérant de SC non plus.

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#9 13/05/2016 00h27 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour à tous,

Je suis actuellement consultant informatique de 26 ans, celibataire sans enfant.
J’ai 2 appartement à mon actif. Un que je loue très bien (renta brute 13% environ)  et un autre qui me sert de résidence principale.

Je souhaite passer à la vitesse supérieur dans l’immobilier pour vivre de ça d’ici 5 ans (maximum)

Je prévois d’acheter tous type de bien immobilier, appartement, bureaux, parking etc …
Le prochain sera surement un bureau.

Avant d’acheter mon prochain bien je pense à créer mes structures juridique et je prévois de faire le système suivant et j’aimerais avoir votre point de vue d’expert:
-Création d’une SASU dans l’immobilier avec laquelle je vais acquérir mes biens
-Création d’une SARL en holding possédant la SASU à 100%

Dans le futur si je souhaite lancer des commerces (restaurant/bars) je souhaite créer une SARL appartement à ma holding.

plusieurs questions se posent:
-ce schéma est-il fiscalement adaptée à mes objectifs de carrière ?
-puis-je changer le propriétaire de mes appartements pour les mettre sous ma SASU ?

pour les plus courageux d’entre vous:
Si j’achète un bureaux dont le loyer génère 300€ de benefice.
Quels sont les différents moyen pour moi de toucher l’argent de la SASU et comment vais-je calculer les impots que je vais payer en fonction des différent moyen de me rémunérer ?

D’avance je tiens à mes excuser pour ce manque de précision, je ne suis vraiment pas à l’aise avec la fiscalité, notamment celle des entreprises.

Merci infiniment
Ibrahim

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#10 13/05/2016 07h40 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Vous etes vous renseigné sur vos capacité d’emprunt ?
Vous semblez avoir de grande ambitions:

ibay77 a écrit :

Je prévois d’acheter tous type de bien immobilier, appartement, bureaux, parking etc

ibay77 a écrit :

je souhaite lancer des commerces (restaurant/bars)

Soit vous possédez une grosse trésorerie soit un tres bon banquier.

Cree une holding a des couts, vous etes vous renseignez si ce système est adapté a votre cas ou si il ne serait pas plus simple d’acheter en nom propre ou en SCI?

Vous prévoyez d’acheter de beaucoup mais vous ne dites pas pourquoi? location? revente?


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#11 13/05/2016 08h07 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Merci Julien pour vos réponses.

Avec des crédits sur 20 ans et de forte rentabilitié, cela vous permet de dégager pas mal de revenus.

L’objectif c’est effectivité de louer à des très bons taux, et pourquoi pas faire un peu d’achat revente si une excellente opportunité se présente.

Créer une holding a effectivement des couts mais c’est plus dans l’esprit "je met en place mes structures, qui vont me couter un peu d’argent maintenant mais qui vont m’etre rapidement utile afin de croitre comme je le souhaite "

Merci

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#12 13/05/2016 08h32 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Avant de cree quoi que ce soit allez voir votre banque.

Beaucoup de membre de ce forum sont confronté a des refus des banques au bout de 3 ou 4 achats alors meme qu’ils ont un cash flow largement positif.
Le faire dans le cadre d’une SARL ou SASU vous mettra encore plus de bâton dans les roues
De plus vous orienté vers du bureau et du commercial augmente la complexité, faire de l’investissement locatif n’est pas toujours évident pour les banques alors du bureau et du commercial elles seront encore plus frileuse a vous prêter.

Vous avez déjà deux prêt en cours j’imagine, quel sont leur montant restant? leur durée?
Vous éspérez en vivre d’ici 5ans max donc j’imagine arrêt de votre activité salarié, comment allez vous faire en cas d’impayé ou d’un gros incendie sur un immeuble?

Vous etes jeune ne partez pas dans tous les sens et renseignez vous bien, quand je voie que vous souhaitez acheter a tour de bras pour loué et en plus cree des commerces je pense que vous ne réalisé pas le temps que cela demande

Il y a quelques membres qui ont 20 ou 30 logements en location, demandez leur le temps que cela prend
C’est 20 a 30 fois plus de travaux, de recherche de locataire, d’état des lieux…
Ouvrir a coté en plus un bar ou un restaurant , ou les deux puisque vous dites ; "je souhaite lancer des commerces" je pense que vous ne réalisé pas le temps que cela demande
Nous avons aussi ici des commerçants et ils connaissent rarement les 35h…


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#13 13/05/2016 09h09 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Pourquoi des batons dans les roues ? Beaucoup de personnes qui ont réussit disent que payer l’IS est mieux que de payer l’IR.

De plus, j’ai rendez-vous à la banque demain justement pour en parler.

Une autre question, acheter des bureaux déjà bien loué avec un bail 3/6/9 devrait rassurer les banques non ? Le Bail 3/6/9 reste une sécurité pour le propriétaire.

J’ai 2 prets en cours. Un sur 10 ans initialement et l’autre sur 15. Il doit me rester environ 140K à rembourser.

Je sais la quantité de travail que ça represente mais lorsque vous avez  20 ou 30 appartements, vous pouvez soit tout gérer vous même et  seul et ca devient votre principale activité soit vous sous-traitez (dans l’ésprit de la semaine de 4 heures un peu) quitte à perdre 2 ou 3% de renta.

Dernière modification par ibay77 (13/05/2016 09h20)

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#14 13/05/2016 09h15 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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ibay77 a écrit :

Avec des crédits sur 20 ans et de forte rentabilitié, cela vous permet de dégager pas mal de revenus.

Sauf que seul 70% (voir 50% dans certains cas) des revenus locatifs sont pris en compte par la banque.

Que même avec un excellent rendement, le taux d’endettement monte.
Exemple :
Je donne des chiffres annuels pour la démo simplifié
vous gagnez 60.
Vous achetez un bien 100 avec une mensualité à 6 et un loyer à 15.
Soit un endettement à 8,5%
Vous acheter un 2nd bien identique :
Votre endettement passe à 14,8%

Notez que j’ai pris un rendement élevé pour la démo (15%).

Donc avec 2 achat très rentable, vous approchez déjà de la limite difficile de 33%.

Ensuite, il faut prendre en compte les objectifs du commercial.
Un prêt RP est simple à monter et permet de capter un client.
Un prêt locatif est plus compliqué (surtout pour un multi investisseur) et ne permet que rarement de capter un client.
Donc priorité aux RP.
Même logique avec des structures financières, ce qui explique que les indépendants ont plus de mal à se faire financer!

Dernière modification par gunday (13/05/2016 09h15)

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#15 13/05/2016 09h31 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Merci pour votre point de vue.
Néanmoins arriver à certains niveau de revenus, la banque est censé tenir compte du "reste à vivre" me semble-t-il non ?
Dans ce cas là, avoir un taux d’endettement, même de 40% sur des revenus par example à 6000€ ne vous empechera pas de vivre, loin de là.

Dans ce cas, je ne comprends pas comment certains ont peut investir autant dans l’immobilier en partant de rien (comme moi).  J’ai des rentabilités très bonne qu’on ne trouve quasiment nul part, donc si j’ai du mal avec ma rentabilté comment font les autres ? J’avou être perdu dans ce cas.

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#16 13/05/2016 09h32 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Payer l’IS est mieux que payer l’IR si vous etes a un taux d’IR elevé
Si vous etes a un TMI de 14% il est plus interessant de payer l’IR que l’IS puis l’IR

Monter une société ne vous dispensera pas de payer de l’IR sauf si vous vous ne payer pas….
Avez bien étudié la fiscalité des SCI/SASU/SARL?

Commencez pas étudier l’imposition du SCI a l’IS , vous comprendrez qu’il n’est pas toujours interessant de passer par une société.
En fonction de votre profil financier mais aussi en fonction du type d’achat les solutions sont différentes.
J’ai 2 logements en LMNP et je suis entrain d’acheter un 3eme logements que je vais loué en nue au reel avec convention ANHA social ( borloo ancien ) car plus adapté pour cette acquisition.

J’ai vue sur votre blog que vous ne générez pas de cash-flow sur votre 1er appartement qui a pourtant une bonne rentabilité, est vous sur d’avoir fait les bons choix fiscaux ?

Vous voulez enchaîner les achats mais ce premier investissement sera déjà un boulet a votre pied et le fait de complexifier le dossier avec une SASU n’arrangera pas la situation.

Vous avez des prets assez court, 10 et 15ans, qui ne sont pas compatible avec votre stratégie:
-Si vous auriez 50ans et souhaitez profiter d’une rente pour la retraite dans 10 ans tout en faisant un effort mensuel pendant ce temps des prets court sont parfait
-Or vous souhaitez enchaîner les achats , et pour emprunter il faut de la capacité d’emprunt.
Pour augmenter la capacité d’emprunt , il y a pas 36 solutions, soit augmenter vos loyer ( mais le marcher reste le marcher ) soit augmenter votre salaire ( pas toujours évident ) soit augmenter la duré de vos emprunts et donc diminué vos mensualité.

Vous souhaitez aussi cree une ou des entreprises, n’oubliez pas qu’une banque ne prête pas a un commerçant sans avoir 3 années de bilan.
Vous serez donc bloqué pendant 3 ans avant de pouvoir acheter de nouveau et encore si vous présentez des bilan positif ce qui n’est pas toujours evident

Vous etes plein d’ambition c’est tres bien mais adapté vos ambitions a la dure réalité des banquiers


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#17 13/05/2016 09h43 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Exactement, comme cela a déjà été expliqué, votre trop plein d’ambition vous empêche de voir la réalité. Avant de réfléchir à de usines à gaz pour gagner 1% d’impôt, nous vous invitons à regarder de plus prêt votre capacité d’endettement.
Par ailleurs, si vous souhaitez multiplier les projets (c’est ce que l’on vous souhaite), il faut que vous soyez en mesure de générer du cash flow positif. Cela se traduit par:
-un prix d’achat faible
-des loyers conséquents (% de rentabilité)
-une fiscalité adaptée à votre situation (LMNP, SCI IS,…)


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#18 13/05/2016 09h55 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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En fait vous voulez à la fois :
- acheter beaucoup d’immobilier ce qui nécessite d’accéder au prêt bancaire
- faire aussi bien du locatif que de l’achat-revente
- vous verser beaucoup de revenus pour être rentier d’ici 5 ans
- optimiser la fiscalité.

L’outil optimal qui permet d’atteindre tous ces objectifs à la fois n’existe probablement pas. Par exemple, l’imposition à l’IS permet de payer peu d’impôts tant que les sous restent dans la société. Dès lors que vous vous versez des dividendes, ils seront imposés à l’IR. "Faible imposition" et "se verser assez de revenus pour en vivre" peut donc être contradictoire.
De même, les banquiers peuvent être très frileux à prêter à une entreprise nouvellement créée. Donc optimisation de la fiscalité (par la création d’une entreprise) et accès au prêt bancaire à des niveaux élevés ne sont pas très compatibles.

A mon sens, je pense que vous devriez :
1) préciser le projet. L’immo locatif, ce n’est pas pareil que l’achat-revente. L’immo locatif d’habitation, ce n’est pas pareil non plus que les commerces et bureaux.
2) ensuite, prendre conseil d’auprès d’un bon expert-comptable.

Vous dites que julien répond avec des "batons dans les roues". Vous confondez de légitimes mises en garde avec des bâtons dans les roues. Si vous partez tout feu tout flamme, vous risquez quand même de grosses déconvenues par la suite.

Vous voudriez aussi qu’on vous donne des conseils optimums alors que vous ne donnez pas les infos les plus élémentaires sur vous : votre revenu actuel, votre TMI, votre épargne disponible.

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2016 10h02)

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#19 13/05/2016 09h55 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Merci Julien d’avoir pris le temps de jeter un coup d’oeil sur mon blog et de me répondre.

Ma TMI est de 30%, mais sinon je suis d’accord avec vous. 30% de TMI signifie que pour tous es appartes qui me dégage du cash flow je paye 30% d’impôt dessus. (autant payer l’IS avec la SASU c’est 15% en dessous de 32K de benefices environ il me semble mais ensuite je me demande s’il faut pas mettre ces revenus de votre société dans lz declaration de l’IR puisque vous touchez un salaire ? Assez perdu la dessus)

En effet, je suis complètement en phase avec vous sur le cash flow que dégage mon premier investissement et ma RP.

J’ai compris que j’avais fais une erreur il y a quelques mois et j’ai déjà pris rendez-vous à la banque demain pour passer mes crédits sur 20 ans (les deux) donc en effet, pour diminuer le taux d’endettement le plus facile c’est de diminuer ses mensualités.

J’ai honnêtement passer pas mal de temps à lire des articles et études sur internets sur l’imposition des entreprise mais j’en suis encore à mes débuts et reconnait ne pas être à l’aise avec le sujet.

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#20 13/05/2016 09h58 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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ibay77 a écrit :

Merci pour votre point de vue.
Néanmoins arriver à certains niveau de revenus, la banque est censé tenir compte du "reste à vivre" me semble-t-il non ?
Dans ce cas là, avoir un taux d’endettement, même de 40% sur des revenus par example à 6000€ ne vous empechera pas de vivre, loin de là.

Dans ce cas, je ne comprends pas comment certains ont peut investir autant dans l’immobilier en partant de rien (comme moi).  J’ai des rentabilités très bonne qu’on ne trouve quasiment nul part, donc si j’ai du mal avec ma rentabilté comment font les autres ? J’avou être perdu dans ce cas.

Discutez avec votre banquier, il n’y a pas que le reste a vivre et le taux d’endettement qui rentre en jeux.
Au CIC par exemple ils prête au maximum en investissement locatif 6 fois votre revenu annuel.
Vous etes seul , je vais pendre au pifomètre 25k€ de revenu pro ( deja tres bien a votre age ) , vous pouvez emprunter au max 150k€

Regarder sur le forum il y a plusieurs personnes qui ont deja étais confronté a ce souci alors qu’ils généraient parfois plus de 1000€ de cashflow /mois

Ajouter en plus une partie SASU/SARL holding et c’est foutu, vous avez deja eu l’expérience de demande de pret ( a 12 banques differente ) pour une entreprise et vous avez pu constaté la difficulté.

ibay77 a écrit :

Merci Julien d’avoir pris le temps de jeter un coup d’oeil sur mon blog et de me répondre.

Ma TMI est de 30%, mais sinon je suis d’accord avec vous. 30% de TMI signifie que pour tous es appartes qui me dégage du cash flow je paye 30% d’impôt dessus. (autant payer l’IS avec la SASU c’est 15% en dessous de 32K de benefices environ il me semble mais ensuite je me demande s’il faut pas mettre ces revenus de votre société dans lz declaration de l’IR puisque vous touchez un salaire ? Assez perdu la dessus)

En effet, je suis complètement en phase avec vous sur le cash flow que dégage mon premier investissement et ma RP.

J’ai compris que j’avais fais une erreur il y a quelques mois et j’ai déjà pris rendez-vous à la banque demain pour passer mes crédits sur 20 ans (les deux) donc en effet, pour diminuer le taux d’endettement le plus facile c’est de diminuer ses mensualités.

J’ai honnêtement passer pas mal de temps à lire des articles et études sur internets sur l’imposition des entreprise mais j’en suis encore à mes débuts et reconnait ne pas être à l’aise avec le sujet.

Vous ne payez pas 30% mais 45.5% d’impôts sur une partie de vos loyer.
30% de TMI et 15.5% de CSG RDS.

Cree une socité c’est bien mais vous ne maîtrisez pas du tout la fiscalité, consulté un expert comptable.
Avant chaque achat je consulte mon comptable pour connaitre la meilleur stratégie et savoir exactement ce que je vais payer comme impôts.

Effectivement avec une société vous allez payer 15% d’IS sur le résulta de votre entreprise mais si vous vous versez un salaire vous aller payer des charges social et payer l’IR sur ce salaire soit une triple imposition.
En général avec ce genre de montage les personnes se verse des dividendes qui sont aussi imposé sur l’IR mais après un abattement de 40%
Le fait d’avoir une activité commercial permet d’amortir le bien mais lors de la revente vous payerez beaucoup de plus value car la valeur comptable de votre bien diminue au fur et a mesure de l’amortissement ( ce qui n’est pas le cas en LMNP )

Vous pouvez aussi vous penchez sur le fait de faire du déficit foncier pour diminuer votre imposition et ce sans besoin de créer une société

Personnellement quand j’achète un bien je fait la simulation avec ma comptable sur 10ans en nue au reel, au nue au forfait , en LMNP au reel en LMNP au forfait et en SCI a IS

Et je ne prend pas en compte le borloo , scelier et autre dispositif fiscal.

Je demande toujours avis a la communauté qui parfois en sais plus que ma comptable!

Sans comptes les lois qui change ( 3 années que je suis en LMNP et 3 fois que la loi change sur les frais  de CGA et de compta ), il faut vous remettre en question pour chaque achat et ne pas croire que vous possédez la recette miracle.
Et surtout n’oubliez pas les frais , cree une SASU pour un investissement de 80k€ a 10% de rentabilité vous coûtera plus cher que de payer des impôts

Dernière modification par julien62 (13/05/2016 10h14)


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#21 13/05/2016 10h13 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Merci Bernard2K et Flyz57.
Vous avez répondu à certaines de mes questions, tout comme Julien.
Un plaisir de vous lire.

Comme dis je suis consultant informatique avec un salaire correct (32K net environ) mais je deteste ce metier et cherche un moyen d’y sortir le plus vite possible sans forcement gagner beaucoup plus.

Donc mon objectif à partir de maintenant va etre de degager du cash flow pour pouvoir quitter ce boulot qui me bouffe la vie privée.

Ma RP va être louer, très bien louer même si je l’a met en location, je ne compte pas rester dedans très longtemps, je souhaite acheter ailleur. J’ai déjà un locataire de prévu et très serieux.

Essayez de vous projet dans 2 ans par exemple, je n’ai plus mon job d’ingenieur.
Je dois préparer d’eventuelle structure pour ce nouveau "type de vie"

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#22 13/05/2016 10h15 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Bonjour,

A l’instar des autres membres, je trouve que vous partez dans tout et n’importe quoi. C’est bien de vouloir, mais il faut rester posé et pragmatique.

ibay77 a écrit :

Le prochain sera surement un bureau.

Avant d’acheter mon prochain bien je pense à créer mes structures juridique et je prévois de faire le système suivant et j’aimerais avoir votre point de vue d’expert:
-Création d’une SASU dans l’immobilier avec laquelle je vais acquérir mes biens
-Création d’une SARL en holding possédant la SASU à 100%

Dans le futur si je souhaite lancer des commerces (restaurant/bars) je souhaite créer une SARL appartement à ma holding.

Avez-vous bien étudié les baux commerciaux ? C’est quelque chose de très libre et très particulier. Mon avis est de se faire aider par un pro des baux commerciaux (ex: notaires).

Des plus, vous dites achetez ci, créer une entreprise de restaurants.
Franchement, renseignez-vous ! Créer une entreprise (à fortiori dans le monde de la nuit ou de la restauration), c’est long et difficile. Il vous faudra tout un tas d’autorisations, trouver un loca, un business plan original et différenciant, recruter etc.
C’est beau comme projet mais je doute que vous arriviez à mener de front autant de choses sans vous planter en beauté.

ibay77 a écrit :

pour les plus courageux d’entre vous:
Si j’achète un bureaux dont le loyer génère 300€ de benefice.
Quels sont les différents moyen pour moi de toucher l’argent de la SASU et comment vais-je calculer les impots que je vais payer en fonction des différent moyen de me rémunérer ?

C’est là que c’est rigolo de déjà "vendre vos conseils" sur votre blog. Franchement, vous êtes tout débutant. Sortir de la tréso d’une société c’est soit en salaire soit en dividendes. Et ne rêver pas, dans tous les cas vous payerez l’impôt (PS, IRPP, etc. même sur les dividendes) et des cotisations sociales sur salaires.

ibay77 a écrit :

Ma TMI est de 30%, mais sinon je suis d’accord avec vous. 30% de TMI signifie que pour tous es appartes qui me dégage du cash flow je paye 30% d’impôt dessus. (autant payer l’IS avec la SASU c’est 15% en dessous de 32K de benefices environ il me semble mais ensuite je me demande s’il faut pas mettre ces revenus de votre société dans lz declaration de l’IR puisque vous touchez un salaire ? Assez perdu la dessus

Avez vous étudier les SCI ? J’imagine que non. Plus d’infos ici : http://www.devenir-rentier.fr/t7685

Cf supra, une fois payer l’IS dans la société, il faut encore sortir la tréso. Et en dividende, même si vous avez un abattement, vous payerez les PS sur dividendes bruts et l’IR …

Par ailleurs, créer une société vous demande des coûts : création + statuts, dépôt, expert comptable à payer pour la compta etc…

julien62 a écrit :

Vous souhaitez aussi cree une ou des entreprises, n’oubliez pas qu’une banque ne prête pas a un commerçant sans avoir 3 années de bilan.
Vous serez donc bloqué pendant 3 ans avant de pouvoir acheter de nouveau et encore si vous présentez des bilan positif ce qui n’est pas toujours evident

Ce point est très juste. D’expérience personnelle, malgré une SARL bénéficiaire en k€ après 6 mois d’exercice, nous avons du batailler 6 à 7 mois pour trouver une banque qui finance notre second établissement… Et cela à pris 2 mois pour boucler le prêt car nous faisions via une SCI, structure pour laquelle les banques prennent en compte le bilan personnel des associés.
Et ce n’est pourtant pas le reste à vivre qui pose problème, nous avons environ 8k€ de revenus / mois et un reste à vivre de 4,5k€ environ…

Setanta

EDIT :

ibay77 a écrit :

Donc mon objectif à partir de maintenant va etre de degager du cash flow pour pouvoir quitter ce boulot qui me bouffe la vie privée.

Pourquoi ne pas déjà penser à changer de boîte ou de boulot ? Vous êtes jeune … J’ai déjà changé 3 fois de boîte en 7 ans après l’école d’ingé …

ibay77 a écrit :

Ma RP va être louer, très bien louer même si je l’a met en location, je ne compte pas rester dedans très longtemps, je souhaite acheter ailleur. J’ai déjà un locataire de prévu et très serieux.

Avez-vous regarder la plus-value avant ? Si PV à la revente alors que c’est votre RP, pas d’impôt sur la PV. Si revente d’une location avec PV, alors impôts …

ibay77 a écrit :

Essayez de vous projet dans 2 ans par exemple, je n’ai plus mon job d’ingenieur.
Je dois préparer d’eventuelle structure pour ce nouveau "type de vie"

Ok, sauf que vous partez dans tous les sens et que vous avez encore beaucoup à apprendre !! C’est bien de changer de vie pour mieux mais il ne faut pas y aller à l’aveugle !

Prévoyez-vous des vacances locatives dans votre projet ? apparemment non.
Vous semblez manquer toutes les bases lié à la fiscalité sur l’immo, aux structures juridiques et possibilités d’investissement.
Vous l’avez dit, vous avez fait une erreur sur votre premier investissement. Ce n’est pas grave en soit, on apprend mieux de ses erreurs, mais il faut quand même éviter de les enchaîner.

Vous ne prévoyez pas de changement de vie personnel (social j’entends) ? Etrange…

A mon humble avis, prenez le temps de vous formez, de lire les sujets des membres qui ont bien investis (cricri, Z6XR, ddtee etc.).

Calmez-vous, prenez une semaine de vacances et formez vous !

Dernière modification par Setanta (13/05/2016 10h23)

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#23 13/05/2016 10h31 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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ibay77 a écrit :

Néanmoins arriver à certains niveau de revenus, la banque est censé tenir compte du "reste à vivre" me semble-t-il non ?

Oui, mais jusqu’à un certains montant d’encours de crédit.
Et ça dépend de la banque, du conseiller de l’enveloppe de crédit, du gain que fera la banque à vous financer (produit complémentaire), …
Donc loin d’être aussi simple.

ibay77 a écrit :

J’ai des rentabilités très bonne qu’on ne trouve quasiment nul part, donc si j’ai du mal avec ma rentabilté comment font les autres ? J’avou être perdu dans ce cas.

Votre rentabilité est peut être bonne, mais le cash flow est négatif, donc, ça vous plombe votre capacité d’endettement et votre possibilité de reproduire le même type d’investissement.
J’ai décris mon diagnostic dans votre profil.
Vu que vous parlez d’allonger la durée, faites plutôt renégocier.
Ca augmentera un peu vos impôts, mais diminuera le crédit!

ibay77 a écrit :

30% de TMI signifie que pour tous es appartes qui me dégage du cash flow je paye 30% d’impôt dessus.

Plus 15,5% de PS.
Par contre, tout les loyers ne sont pas soumis à la même imposition.
SI vous acheter un bien avec des travaux, vous déduisez les travaux de vos loyers.
Si les travaux sont importants, vous êtes tranquille pour des années.

Il y a aussi, le meublé, en amortissant les murs (voir un comptable pour plus de détail).

Pour votre situation, vous pouvez également envisager le borloo intermédiare au changement de locataire.
Il faut regarder les plafonds liés à votre ville et vous caler dessus.
Cela réduira vos impôts.

Après, les montages avec société, je ne connais pas.

ibay77 a écrit :

Essayez de vous projet dans 2 ans par exemple, je n’ai plus mon job d’ingenieur.
Je dois préparer d’eventuelle structure pour ce nouveau "type de vie"

J’ai un profil similaire au votre : mercenaire informatique (ou "viande" pour certains clients).
Un peu mieux payé, car plus d’ancienneté et spécialisé dans un domaine à la mode.

Je me projette bien dans 2 ans, vu que c’est à peu près le moment où j’escompte quitter mon boulot.
Mais cela n’empêche pas de bien réfléchir et de savoir où on va.
Le projet, ça fait un moment que je le construit.
Indirectement depuis 5 ans (quand je me suis inscrit ici), plus directement le projet d’être rentier plus de 3 ans que je le construit, et dans 2 ans, je serai encore loin du statut de rentier. (même si j’espère liquider mon emprunt RP d’ici ce qui m’aidera pas mal)

Donc les 5 premières années vont être tendu, surtout le seuil des années 3 et 4. (fin du 1er crédit locatif)
Mais c’est un choix que je fais. (puis j’ai un grand terrain, me suffira de planter des pdt! wink )

Dernière modification par gunday (13/05/2016 10h42)

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#24 13/05/2016 10h33 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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Si votre boulot vous bouffe la vie pourquoi ne pas en changer?
J’ai changer 5 fois de travail en 7 ans, je gagne moins qu’avant mais pour une meilleur qualité de vie.
Vous semblez aimer l’immobilier pourquoi ne pas vous former pour devenir agent immobilier.

N’oublier pas qu’investir dans l’immobilier c’est aussi se bloquer géographiquement, changer de régions avec une RP et des biens en location est bien plus compliqué qu’en étant locataire.

Vouloir brûler les étapes peux vous faire tout perdre.
Renseignez vous bien sur votre activité de conseil, un agent immobilier a une assurance en avez vous une?
Etes vous pret a perdre votre RP et votre bien en location pour un mauvais conseil?
Ne vous faut-il pas une autorisation pour etre courtier en pret ?

Si vous n’avez plus de job les banques ne vous prêterons pas pour de l’immobilier a moins de nantir la même somme sur une AV.

Ne regardez pas a 2ans mais au moins a 10.


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#25 13/05/2016 11h17 → Holding : investissement immobilier à travers une holding ? (investissement immobilier sci holding)

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ibay77 a écrit :

Bonjour à tous,

Je suis actuellement consultant informatique de 26 ans, celibataire sans enfant.
J’ai 2 appartement à mon actif. Un que je loue très bien (renta brute 13% environ)  et un autre qui me sert de résidence principale.

Je souhaite passer à la vitesse supérieur dans l’immobilier pour vivre de ça d’ici 5 ans (maximum)

Je prévois d’acheter tous type de bien immobilier, appartement, bureaux, parking etc …
Le prochain sera surement un bureau.

Avant d’acheter mon prochain bien je pense à créer mes structures juridique et je prévois de faire le système suivant et j’aimerais avoir votre point de vue d’expert:
-Création d’une SASU dans l’immobilier avec laquelle je vais acquérir mes biens
-Création d’une SARL en holding possédant la SASU à 100%

Dans le futur si je souhaite lancer des commerces (restaurant/bars) je souhaite créer une SARL appartement à ma holding.

plusieurs questions se posent:
-ce schéma est-il fiscalement adaptée à mes objectifs de carrière ?
-puis-je changer le propriétaire de mes appartements pour les mettre sous ma SASU ?

pour les plus courageux d’entre vous:
Si j’achète un bureaux dont le loyer génère 300€ de benefice.
Quels sont les différents moyen pour moi de toucher l’argent de la SASU et comment vais-je calculer les impots que je vais payer en fonction des différent moyen de me rémunérer ?

D’avance je tiens à mes excuser pour ce manque de précision, je ne suis vraiment pas à l’aise avec la fiscalité, notamment celle des entreprises.

Merci infiniment
Ibrahim

Bonjour Ibrahim,

ça faisait longtemps que je n’étais pas intervenu sur le forum mais votre post attire mon attention, nous avons le même âge et tous deux certaines ambitions, ce que je trouve salutaire et positif !!!

Il y a un an j’ai passé la vitesse supérieure en lançant une petite activité de marchand de biens avec une SAS.
Pour le gros du locatif c’est une SCI (l’ensemble est à l’IS) et j’envisage à moyen- long terme de consolider le tout dans une Holding. Ce n’est pas spécifiquement que je sois fan de ce type de montage mais je sais qu’au niveau bancaire s’est souvent apprécié car la banque peut via des nantissements de parts de holding obtenir une garantie sur l’ensemble du groupe de société par effet de cascade.
Actuellement je détiens via ces deux structures une petite quarantaine de lots en locatif et j’essaye de dynamiser le tout avec une activité de marchand de biens.

Dans le cadre de votre démarche, sachez que le nerf de la guerre c’est le cash, le cash, le cash puis l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement des biens que vous comptez acquérir.

Si vous souhaitez vous développer il va vous falloir de la trésorerie à gogo si vous voulez que la banque vous suive ! (ou un garant qui a de la trésorerie en pagaille). Et oui on ne prête qu’aux riches.

Vous aurez beau présenter un bien avec une superbe rentabilité, un cash flow prévisionnel superbe ect… au bout de 3 ou 4 ou 5 opérations vous allez avoir tous les feux au rouge auprès de la banque…. sauf si vous avez du cash de coté. La banque vous demandera de souscrire un compte à terme et de nantir ce compte à terme (en quelque sorte ils hypothèquent votre cash le temps de l’emprunt).

Je vous souhaite vivement du courage et de la persévérance ainsi qu’une solide connaissance fiscal-comptable-juridique. En effet, en tant que ’’jeune’’ nous avons tout à prouver à la banque donc il faut que vous ayez réponse à tout. (à titre perso j’ai vécu des situations assez folles de demandes de banques et/ou de banquier à la compétence plus que douteuse).

Si vous avez actuellement un bien avec une belle rentabilité et que vous avez des blocages pour obtenir des prêts, si votre bien est bien placé j’aurai tendance à vous dire vendez le ! Vendez le avec un taux de rendement ’’normal’’ et récupérez du cash, issu de votre plus-value et de la capitalisation des loyers. De cette façon vous allez montrer à la banque que bien qu’étant jeune vous avez su tirer profit du marché.


Dans un premier temps je ne peux que vous conseiller de maximiser votre cash en caisse, c’est ce qui détermine votre notation bancaire.

Au niveau des baux commerciaux, documentez vous beaucoup en allant voir directement les articles du code de commerce et étudiez la jurisprudence, il y a beaucoup de chausses-trappes et beaucoup de ’’on dit’’ sur la question. N’écoutez surtout pas l’agent immobilier sur ce sujet là, il y a 95% de chance qu’il n’y connaisse rien ou très peu ou seulement des ’’on dit’’.
Ne vous limitez pas à lire quelques vagues commentaires sur les baux commerciaux sur internet.
Achetez un livre récent sur les baux commerciaux, à jour de la loi Pinel, connectez-vous sur legifrance et comme diraient les intervenant du forum actions ’’faites vos devoirs !’’.

Concernant votre idée d’ouvrir des commerces ( à titre perso c’est quelque chose que j’aimerai faire mais plutôt dans le domaine des hôtels) sachez qu’actuellement il est beaucoup plus difficile d’obtenir des lignes de crédit pour financer une activité HCR (hôtel café restaurant) que pour financer de l’immobilier… sauf si vous avez beaucoup de cash en collatéral à apporter ou à nantir.

Je visualise bien ce que vous voulez faire puis qu’ayant également 26 ans j’ai des projets de développement important (j’ai commencé il y a 5/6 ans avec un studio de 18m² et 4K€ en poche puis j’ai été bien accompagné et soutenu) mais je ne peux que vous conseillez de faire les choses dans l’ordre et pas tout de front en même temps.

A titre perso j’ai commencé par :
1/ immobilier locatif classique pendant 4 ans
2/ lancement d’une petite activité de marchand de biens,
3/ aujourd’hui étude de promotion immobilière et/ou hôtellerie.

Même si j’ai une solide formation juridique-comptable-fiscale je suis bien conscient qu’il m’aurait été impossible de lancer tout ça en même temps, à la fois pour des raisons financières mais aussi pour des raisons de disponibilités financières, bancaires, d’agenda, d’énergie…

Bon courage et si je devais résumer en un seul mot…. formez vous, documentez vous par vous-même et bossez bossez bossez et réinvestissez vos gains.

C’est un job passionnant à faire mais n’oubliez pas que rien n’est simple, méfiez vous de tout ce qui vous est dit et non prouvé, vérifiez tout !

Maxime

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