Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 27/03/2011 11h19 → Fonds immobiliers allemands : votre avis sur les fonds immobiliers allemands ? (fonds immobilier allemand)

Membre
Réputation :   197 

A l’instar d’un certain nombre d’entre vous, j’ai des SCPI en portefeuille. Je m’intéresse depuis un moment pour le marché immobilier allemand et ses spécificités. En faisant le tour des SCPI de la place française on se rend rapidement compte qu’à l’exception d’Actipierre Europe (dont 27% du patrimoine actuel se trouve en Allemagne), aucune n’offre une exposition significative à notre voisin d’outre-Rhin.
C’est d’autant plus dommage que le marché allemand est un marché de long terme (souvent avec des baux de 12 ou 15 ans pour les commerces), avec des locataires très solides et dont la santé économique actuelle peut faire des jaloux.

On trouve en Allemagne des fonds ouverts (un peu à l’instar des OPCI) : longtemps vantés pour leur sûreté et liquidité, la crise a eu raison d’un certain nombre d’entre eux : blocage des retraits sur près de 2 ans (maximum de la durée légale), vente forcée des actifs à prix cassés, perte en capital pour les porteurs. Le plus dur est néanmoins passé, et on peut croire que les fonds les plus solides attireront à nouveau des investisseurs.

On trouve aussi des fonds fermés, dont le fonctionnement est assez différent des SCPI à capital fixe françaises :

- La société présente un projet chiffré sur toute la durée prévisionnelle du fonds (entre 10 et 30 ans en général) : les versements de dividendes attendus annuellement et leur progression éventuelle, le prix attendu lors de la liquidation du fonds. Ce sont évidemment des estimations et sur de si longues périodes cela pourrait sembler hasardeux. Les meilleures sociétés de gestion présentent cependant un historique flatteur, avec plus de 80% de leurs fonds qui se sont déroulés de la manière prévue (ou de manière encore plus favorable). On trouve à côté de ça des fonds qui ont été des échecs et dont il ne fait pas bon être associé : plus de dividendes depuis des années, difficulté extrême de sortir même à un prix bradé (alors même qu’il existe une bourse qui centralise le marché secondaire de ces fonds) etc…

- On peut acquérir ces fonds par des courtiers en ligne (voir liens ci-dessous). Je n’ai pas encore franchi le pas pour une raison simple : les projections de la société de gestion sont évidemment basées… sur la fiscalité allemande pour un résident fiscal allemand. Il faut prendre divers critères en compte : les fonds ont pour la plupart recours à l’emprunt, souvent à hauteur de 30-50% du capital, l’investisseur allemand peut amortir son investissement mais sans doute pas le résident fiscal français etc.

Les courtiers avec lesquels je me suis entretenu n’ont pu lever ces interrogations, il faudrait avoir l’avis d’un expert de la fiscalité franco-allemande… à moins que quelqu’un sur ce forum n’ait déjà ce type de fonds en portefeuille et souhaite partager son expérience?

Evidemment, ce sont des investissements de long terme et peu liquides malgré un marché secondaire beaucoup plus structuré qu’en France. Par ailleurs, il est recommandé de souscrire comptant (les fonds utilisant déjà l’effet de levier). Ils peuvent néanmoins avoir un intérêt certain pour structurer un portefeuille : un rendement d’environ 6%, régulier et connu d’avance (sous réserve de mauvaises surprises), indexé sur l’inflation, sur un marché immobilier beaucoup moins spéculatif que le marché français (même si on constate une plus grande volatilité depuis la crise).

Liens (en allemand)
Geschlossene Immobilienfonds Deutschland: Aktuelle Angebote im Vergleich

https://www.tapir-geschlossene-fonds.de … chland.htm

Mots-clés : fonds immobilier allemand

Hors ligne

 

#2 27/03/2011 12h07 → Fonds immobiliers allemands : votre avis sur les fonds immobiliers allemands ? (fonds immobilier allemand)

Membre
Réputation :   401 

Lisant mal l’allemand, je n’ai pas pu parcourir en détail vos liens.
Cela étant, je comprends et je partage votre intérêt pour l’immobilier commercial allemand. Mais je préfère investir sur les foncières allemandes cotées, ayant le statut d’exonération fiscale dit  G-REIT. Elles sont assez peu nombreuses, moins d’une dizaine, contre une quarantaine de SIIC françaises. Plusieurs sont intéressantes (et l’étaient bien plus avant leur fort rebond de décembre 2010).
La fiscalité allemande sur les foncières cotées  est plus simple à comprendre et plus légère (uniquement une retenue à la source sur les dividendes, qui donne droit à un crédit d’impôt équivalent en France)  que sur les fonds immobiliers allemands.
Il faudrait vraiment qu’un fonds allemand soit très performant ou momentanément très décoté, puisqu’il puisse m’intéresser davantage qu’un G-REIT.

De plus, les foncières G-REIT, même petites, font l’effort de publier une partie de leurs informations (communiqués de presse, rapports semestriels et annuels, présentations analystes) en anglais, car étant cotées en bourse, elles visent aussi les investisseurs non allemands: certes, pas les petits porteurs non allemands, mais les institutionnels.

A l’inverse, mon impression est que les fonds immobiliers non cotés ne publient qu’en allemand, car ils visent uniquement les investisseurs locaux.

Dernière modification par zirk (27/03/2011 12h12)

Hors ligne

 

#3 27/03/2011 13h00 → Fonds immobiliers allemands : votre avis sur les fonds immobiliers allemands ? (fonds immobilier allemand)

Membre
Réputation :   197 

Vous avez tout à fait raison : c’est une offre qui s’adresse à une clientèle locale, à tout le moins germanophone. Par déformation « professionnelle » j’oublie parfois que l’allemand n’est pas si international que ça…

Comme vous le releviez lors d’une de vos interventions récentes, les acheteurs de foncières cotées sont amenés à arbitrer assez régulièrement (si l’on raisonne à l’échelle du cycle immobilier). L’avantage de ces fonds immobiliers fermés là c’est de pouvoir se projeter sur la durée du fonds (donc en décennies), et de ne plus avoir à s’en soucier entretemps. Evidemment, ça ne correspond pas à tous les styles de gestion ni à tous les tempéraments.

Hors ligne

 

#4 29/03/2011 22h26 → Fonds immobiliers allemands : votre avis sur les fonds immobiliers allemands ? (fonds immobilier allemand)

Membre
Réputation :   116 

zParisien a écrit :

Il faudrait vraiment qu’un fonds allemand soit très performant ou momentanément très décoté, puisqu’il puisse m’intéresser davantage qu’un G-REIT.

J’avais regardé il y a quelques temps déjà, le marche allemand des REIT (ou l’équivalent ). J’avais été frappé par la faiblesse des dividendes versés, à part quelques exceptions plus ou moins bancales comme GAGFAH.

Les G REIT dont vous parlez, auraient-elles des qualités autres que le simple dividende ???

Dernière modification par Rodolphe (29/03/2011 22h27)

Hors ligne

 

#5 04/04/2011 21h26 → Fonds immobiliers allemands : votre avis sur les fonds immobiliers allemands ? (fonds immobilier allemand)

Membre
Réputation :   

question a kapitall,qui semble connaitre et s interesser au marché allemand.
que faut il penser d’arcandor?
l entreprise est en redressement judiciaire allemand, et vaut 10centimes, alors qu elle était montée jusqu à 20…
je discutais avec un allemand ce we qui m a parlé brievement de ce titre en tant qu opportunitée. ce n était pas tres argumenté mais bon…
est ce jouer au casino ou est ce une opportunité selon des critères objection de valorisation?

avis aux connaisseurs

Jean

Hors ligne

 

#6 04/04/2011 23h20 → Fonds immobiliers allemands : votre avis sur les fonds immobiliers allemands ? (fonds immobilier allemand)

Membre
Réputation :   197 

Bonsoir Jean,

Comme l’entreprise est en redressement depuis 2009, elle ne fait pas partie de mon univers d’investissement.

J’ai survolé rapidement l’information disponible ce soir, et mon sentiment est qu’à ce stade c’est un billet de loterie. La direction doit être jugée, on leur réclame des dommages et intérêts potentiellement colossaux, on ne sait pas avec certitude ce qu’il en est du bilan (ce qui rend toute analyse type "daubasses" difficile, tant que le liquidateur ne se sera pas prononcé) etc.

Je n’y toucherai pas, mais votre ami allemand a peut-être des informations plus "sensibles" qui l’amènent à prendre un risque calculé!

Hors ligne

 

#7 05/04/2011 07h32 → Fonds immobiliers allemands : votre avis sur les fonds immobiliers allemands ? (fonds immobilier allemand)

Membre
Réputation :   

danke Kapitall fur ihre antwort.
mon ami allemand a surtout "les moyens" de mettre un billet sur ce cheval, au delà d une gestion prudente et responsable pour beaucoup de gens (dont je suis)..
Amateur de bonnes choses il m a dit que le groupe était propriétaire de lieus ( restaurants, brasseries? je n’ai pas bien compris) uniques dans certaines villes allemandes…
affaire à suivre.

Jean

Hors ligne

 

#8 05/04/2011 07h39 → Fonds immobiliers allemands : votre avis sur les fonds immobiliers allemands ? (fonds immobilier allemand)

Membre
Réputation :   

danke Kapitall fur ihre antwort.
mon ami allemand a surtout "les moyens" de mettre un billet sur ce cheval, au delà d une gestion prudente et responsable pour beaucoup de gens (dont je suis)..
Amateur de bonnes choses il m a dit que le groupe était propriétaire de lieus ( restaurants, brasseries? je n’ai pas bien compris) uniques dans certaines villes allemandes…
affaire à suivre.

Jean

Hors ligne

 

#9 14/06/2012 12h28 → Fonds immobiliers allemands : votre avis sur les fonds immobiliers allemands ? (fonds immobilier allemand)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

La fiscalité des non-résidents pour ce type de placement est de 26,38% à partir du moment où des bénéfices sont réalisés. Impôts à régler en Allemagne.

Sans déflorer le sujet de ces présentations, les achats se font à 60% de la valeur d’expertise judiciaire et la revente dans les 2-3 ans à 80% de cette même valeur.

Valeur qui n’a rien à voir avec celle du marché.

Comme tout bon commerçant la plus-value se fait à l’achat.

Ceux qui achètent les immeubles après 2-3 ans de détentions sont des institutionnels, collectivités…

Votre conseil sur la question devrait savoir cela?

Belle journée

Yotta

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech