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#1 25/03/2011 22h15 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Tesfran est l’une des quelques dizaines de foncières françaises cotées.
Mais c’est assurément la plus simple à analyser et la moins risquée:

- elle n’a pas de filiale ou de participations dans d’autres sociétés
- elle ne possède qu’un seul actif immobilier, une tour de bureaux à La Défense
- qui n’a qu’un seul locataire, le groupe Technip, dont la solvabilité ne fait pas de doute
- qui a signé un bail ferme jusqu’en 2021, avec un loyer de 28-29 M€/an, bail ferme donnant ainsi une visibilité extraordinairement bonne des cash flows futurs de Tesfran, sur les 10 prochains années: aucun risque ou presque d’impayés de loyer, de vacance locative, ou de renégociation à la baisse du loyer comme cela s’est trop souvent vu ces 2 dernières années

De plus, Tesfran:
- n’a aucune dette financière,
- n’a pas de salarié (donc pas d’incertitude sur les charges salariales futures et pas de risque de voir les salariés décider soudain se goinfrer en stock options et en actions gratuites au dépens des actionnaires)
- est entièrement gérée par son actionnaire principal (une société du groupe espagnol de BTP Sacyr), pour un coût modeste de moins de 200 K€/an

En fait, Tesfran possède en tout et pour tout un immeuble à La Défense valant au minimum 450 M€ hors droit, soit 13,50€/action et une trésorerie de 166 M€ environ  à fin 2010, soit 5 €/action. En retranchant la dette, qui est ici nulle, on obtient l’ANR hors droit de 18,50€/action.

Or, et c’est là que cela devient intéressant, l’action Tesfran, qui a été introduite en bourse en 2006 à 20€, pour bénéficier du statut SIIC, a coté quasiment toujours entre 9€ et 12,50€ en 2009 et 2010. Contrairement à la plupart des autres foncières, son cours n’a pas rebondi après mars 2009.
Alors qu’à l’évidence, son profil de risque est bien plus faible que celui d’une foncière normale:
- absence d’endettement et donc absence de tous les risques liés à la dette
- visibilité des cash flows grâce au bail ferme avec un locataire solide, courant jusqu’en 2021 (pour rappel, la plupart des locataires de bureaux signent un bail classique 3/6/9, où ils ne s’engagent de manière ferme que sur 3 ans).

Cette décote énorme peut en (petite) partie s’expliquer par:
- la faible liquidité, Sacyr détenant aujourd’hui 99% du capital, avec un flottant réduit à 270.000 actions environ, ce qui fait que les institutionnels ne peuvent s’intéresser à ce titre
- la faible solidité de ce groupe de BTP très endetté, alors que justement la trésorerie de Tesfran est prêtée à Sacyr

J’ai appris par hasard l’existence de cette société le 14 juillet 2010, quand j’ai rencontré un camarde d’école, qui s’est révélé être petit actionnaire de Tesfran. Il venait d’assister deux semaines plus tôt à son AG annuelle, où parait-il d’autres petits actionnaires avaient chahuté les administrateurs espagnols, tous salariés de Sacyr.

OPR quasi inévitable à court terme, pour l’une quelconque des 3 raisons suivantes
1- Demande en ce sens de l’AMF
L’étude des documents relatifs à Tesfran, tant sur son site que sur celui de l’AMF, depuis l’introduction en bourse de 2006, m’a pris juste quelques heures (c’est une société très simple à analyser, cf. ci-dessus). Cela m’a aussi montré que la société était probablement en infraction avec la réglementation française sur deux points et devait assez vite lancer une OPR sur les minoritaires.
2- Perte de la raison justifiant la cotation, et faible coût de l’OPR
De toute manière, la cotation en bourse n’avait plus de sens, sauf pour garder le statut fiscal SIIC. Or justement Sacyr, ne voulant pas redescendre de 99% à moins de 60% du capital de Tesfran, allait fin 2010 faire perdre à cette dernière ce statut. D’où l’intérêt pour Sacyr de faire une OPR, pour éviter les coûts de cotation, sachant que le coût de l’OPR (moins de 1% du capital à racheter à 20€/action maximum, soit 6 M€ maximum) est facilement à la portée d’un groupe aussi grand, même s’il est endetté
3- Intérêt de vendre l’immeuble de La Défense, pour désendetter Sacyr
Si les deux raisons précédentes ne suffisaient pas, la vente de l’immeuble s’impose, pour apporter 450-500 M€ de cash à Sacyr, très endetté. D’autant plus que ses actifs espagnols, en ce moment, sont bien plus difficiles à vendre et surtout très décotés.
Or, si l’immeuble est vendu, Tesfran n’aura plus d’actifs immobiliers, et devra être retirée de la cote.

Enfin, dans le cas improbable où malgré tout, l’OPR n’a pas lieu rapidement, il n’y a pas de grand risque à devenir actionnaire d’une foncière solide, avec une aussi grande visibilité. Ce sera un investissement long terme, mais rentable et peu risqué, même si dans ce cas on pourrait être collé quelques années avec des titres peu liquides (mais ce n’est pas pire alors qu’avec des parts de SCPI).

Malgré la faible liquidité du titre, il y avait des échanges de 300 à 2000 titres, en gros un jour sur trois. Mon ramassage a commencé rapidement, et j’ai réussi à rafler une bonne partie de ces échanges, entre mi juillet 2010 et début mars 2011, quand j’ai arrêté avec 13.500 titres, avec un PRU de 11.20€.

Et aujourd’hui, l’inévitable est arrivé: l’action Tesfran est suspendue pour cause d’OPR prochaine, à un prix encore inconnu mais très probablement proche des 18,50€ d’ANR.
Jolie plus-value en perspective, pour un risque pris bien plus faible qu’avec une action d’une société ordinaire
, a fortiori une action d’une "daubasse", qui est souvent un canard boiteux, décoté certes par rapport à la valeur de ses actifs, mais boiteux quand même …

Pourquoi je vous raconte cela? Pas pour me vanter bien sur, bien que je réussisse plusieurs beaux coups en bourse chaque année. Mais parce que c’est à la portée de tout le monde.
En fait, je suis sûr que plusieurs centaines de personnes connaissaient la situation de Tesfran. Mais très peu ont agi, en achetant comme moi (si beaucoup s’était mis à acheter, le cours se serait envolé rapidement vu le peu de titres proposés à la vente).
Bizarre ….

Dernière modification par zirk (25/03/2011 23h04)

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#2 25/03/2011 23h00 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Joli coup. Bravo !

Avant l’OPR, la faible liquidité, le faible flottant, l’absence de dividende, et l’absence de communication financière (hormis le minimum légal) expliquent sans doute que le cours soit resté à ce niveau. La probabilité d’ORP était importante, mais je ne serais pas allé jusqu’à "OPR quasi inévitable à court terme".

Tesfran a été introduite en 2006 (http://www.tesfran.fr/tesfran/recursos/ … nique2.pdf) avec "vocation à investir, détenir, exploiter, gérer en France, dans l’immobilier tertiaire, principalement des bureaux en Ile-de-France et dans une moindre mesure dans les grandes villes de province." et sans s’interdire "d’examiner toute opportunité dans le domaine de l’hôtellerie et des centres commerciaux.". Depuis, Sacyr a échoué dans sa prise de contrôle de Eiffage, et rencontré quelques soucis sur ses terres natales, d’où ce changement de cap…


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#3 26/03/2011 12h19 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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GoodbyLenine a écrit :

La faible liquidité, le faible flottant, l’absence de dividende, et l’absence de communication financière (hormis le minimum légal) expliquent sans doute que le cours soit resté à ce niveau.

L’absence de dividende est un problème si c’est parce que la société fait des pertes ou réinvestit son cash flow de manière stupide ou peu rentable.
Mais ici le cash flow net annuel est très élevé. En effet, c’est le loyer versé par Technip + intérêts générés par la trésorerie, moins des frais de fonctionnement extrêmement faibles (2,5% des loyers, contre 10 à 15% pour les autres foncières), moins zéro frais financiers (dette inexistante), moins de l’IS à payer maintenant que le statut SIIC est perdu.
Un calcul simple aboutit à un rendement (Cash flow net par action/Cours) de 8,1% avant perte statut SIIC et 6,3% après.
C’est un rendement excellentissime, vu le profil de risque assez faible de la société et en particulier l’absence de dette.
Bien sûr, il aurait mieux fallu que ce rendement soit distribué chaque année en dividende. Il ne l’était pas, et ce cash s’accumulait et augmentait de mois en mois mais appartenait toujours  à l’actionnaire.
Bref, l’absence de dividende n’était pas ICI un inconvénient majeur.

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#4 26/03/2011 20h24 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Chapeau bas M. ZIEK

Quelques remarques et questions

1/ n’avez vous jamais craint une OPR opportuniste, sans réelle prime ?
Quel est l’intérêts pour la société d’offir une telle prime? la réglementation ? 

1/: Je ne connais pas vos moyens et patrimoine mais, sauf mauvaise interprétation, j’ai cru comprendre que vous avez ramassé pour plus de 100Keur d’actions de cette société.? Il fallait vraiment y croire et être téméraire, sauf à ce que ce montant constitue une faible partie de vos avoirs…

2/ C’est bizarre alors que je feuillete souvent les canards boursiers, cette société n’a sauf erreur jamais fait l’objet d’un article….
les journalistes ne connaissent pas ou c’est comme les coins à champignon….??

3/ si vous avez d’autre pistes en ce sens….(sauf si vous considérez vous aussi que c’est comme les coins à champignons..)
Moi je pensais à FINATIS qui cote 65eur et qui a des fonds propres part du groupe de plus de 1 000eur…
que faut il en penser?

cordialement

Jean

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#5 26/03/2011 20h56 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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jean a écrit :

n’avez vous jamais craint une OPR opportuniste, sans réelle prime ?
Quel est l’intérêts pour la société d’offir une telle prime? la réglementation ?

L’intérêt de l’actionnaire à 99% de la société est bien sûr de faire l’OPR au prix le plus bas possible.
On saura bientôt si ce prix est malgré tout très proche de l’ANR hors droit.
Mais je suis confiant pour les raisons suivantes:
- l’enjeu pour cet actionnaire est faible, puisque même un rachat à 20€ l’action (donc prix de l’introduction en bourse en 2006, au dessus de l’actuel ANR) ne va lui coûter que 7 M€, ce qui est rien à l’échelle du groupe Sacyr, qui pèse plusieurs milliards d’euros. Donc il ne va pas se battre pour grappiller 1 ou même 5 € /action, si cela va lui coûter cher en temps et en argent (avocats, …) dépensés pour contrer l’AMF.
- Justement, l’AMF dans les 3 ou 4 rares cas d’OPR sur foncières de ces 10 dernières années, n’a donné son visa qu’à des prix d’OPR >= ANR hors droit. Ce n’est pas gravé dans la loi, et rien ne dit que l’AMF ne changera pas de position dans le futur. Mais cela me rend néanmoins raisonnablement confiant que le prix proposé sera d’au moins 18 ou 18,5€/action. On verra bien dans quelques jours ou semaines quand ce prix sera rendu public.

jean a écrit :

1/: Je ne connais pas vos moyens et patrimoine mais, sauf mauvaise interprétation, j’ai cru comprendre que vous avez ramassé pour plus de 100Keur d’actions de cette société.? Il fallait vraiment y croire et être téméraire, sauf à ce que ce montant constitue une faible partie de vos avoirs…

Evidemment, la taille de mon patrimoine (cf. ma présentation) m’aurait permis le cas échéant de garder ces actions pendant 3 ou même 5 ans, sans trop souffrir. Il aurait été fortement déconseillé de s’endetter pour ces acquisitions! N’oublions jamais que l’action Tesfran était ces derniers mois un billet de loterie gagnant à coup sûr, mais dont la date de tirage était inconnue!

jean a écrit :

2/ C’est bizarre alors que je feuillete souvent les canards boursiers, cette société n’a sauf erreur jamais fait l’objet d’un article….
les journalistes ne connaissent pas ou c’est comme les coins à champignon….??

Les journalistes de la presse dite patrimoniale ne sont pas des as de la finance, sinon ils ne seraient pas journalistes.
De plus, ils ont en général deux sources d’inspiration pour leurs articles:
- les présentations des sociétés: chaque fois qu’une société cotée publie ses résultats trimestriels ou annuels, ou au minimum une fois par an lors des annuels, elle invite les analystes et les journalistes à une présentation.
Mais depuis 2007, Tesfran ne publiait que des comptes succincts (le minimum exigé par la réglementation) sur son seul site internet, sans faire ces présentations analystes et journalistes. Ces derniers avaient ainsi oublié son existence.
- les études des analystes financiers: mais les analystes ne publiaient plus rien sur Tesfran depuis fin 2007, car leur clientèle à eux sont les investisseurs institutionnels (qui les paient). Or les institutionnels n’étaient pas intéressés par Tesfran, vu le flottant très limité (moins de 4 M€). Alors même que Tesfran n’est nullement une micro-cap, puisque ses fonds propres et la valeur de son patrimoine dépassaient les 500 M€. Donc aurait mérité une étude d’analyste.

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#6 26/03/2011 21h09 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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jean a écrit :

Moi je pensais à FINATIS qui cote 65eur et qui a des fonds propres part du groupe de plus de 1 000eur…

??????

Peut-être qu’on peut arriver à un chiffre de ce genre en divisant la somme des fonds propres des sociétés du Groupe Casino (dont Finatis est la holding de tête) par le nombre d’actions de Finatis.
(imaginez une cascade de 50 holdings, la tête à un K de 1 M€, qui a été utilisé juste pour souscrire à 100% du capital de la seconde qui a aussi 1 M€ de K, etc. Chaque holding aura 1 M€ de fonds propres…)

Mais :
  - les fonds propres ne sont pas l’ANR
  - il faut tenir compte du % réellement contrôlés par Finatis (donc des minoritaires)

En prenant la structure du groupe et les valeurs des participation "diverses" dans le Bilan 2009, et les capitalisation au cours de bourse actuel, on arrive a faire quelques calculs (très simplistes donc très approximatifs, car pas tous sur des données à la même date) suivants :
    Finalic possède 89.2% de Foncière Euris qui a une capi de 474M€
                et une dette fin de 120 M€ fin 2009
      …. ceci donne un ANR de Finalic = 474*0.892 - 120 = 302 M€
      … à comparer à une capi de Finalic de 365 M€

    Foncière Euris possède 57.7% de Rallye (capi de 1378M€),
                  et des invest immo valant 163 M€ fin 2009 
                  et une dette fin de 398 M€ fin 2009
      …. ceci donne un ANR de F.Euris = 1378*0.577 - 398 +163 = 560 M€
      … à comparer à une capi de F.Euris de 474 M€

    etc.   

Pas de décote gigantesque à priori.

Dernière modification par GoodbyLenine (26/03/2011 23h55)


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#7 26/03/2011 22h01 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Bien sûr que les fonds propres ne sont pas l’ANR. Nous en sommes bien d’accord.

.
Mais oui, j’ai retenu les fonds propres des comptes consolidés divisés par le nbre d’actions FINATIS.
En revanche, je ne maitrise pas assez les régles de consolidation pour faire une étude et une critique pointue sur les chiffres évoqués.

Le cas des holdings casino est un cas un peu à part peut être mais, par exemple, quand on l’on dit l’action CA SA décote sur ses fonds propres, j’imagine que là aussi on prend les fonds propres du groupe…de même pour BOUYGUES (conglémat)…
De même LVMH est aussi en quelque sorte un holding et présente des comptes consolidés et donc des fonds propres "groupe" non?

Des experts comptables peuvent ils éclaircir les choses?

Jean

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#8 03/04/2011 11h01 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Bonjour zParisien,

Je suis content de voir que des esprits structurés s’intéressent à Tesfran. Ce peut être utile dans le cadre de l’OPR à annoncée.

Pour info :
- L’AMF a reçu voici quelques mois une demande d’actionnaire expliquant pourquoi l’AMF devait imposer une OPR.
- La Société et ses Conseils ont été sensibilisés à la vigilance d’un petit groupe d’actionnaires sur les conditions de l’OPR.
- Une réflexion construite a été élaborée sur la base de l’évaluation CBRE mentionnée dans le rapport annuel 2010. Conclusion opérationnelle prévue en début de semaine.

Ce n’est pas un sujet à détailler sur un forum. Si vous pensez utile de vos joindre à nos réflexions, vous pouvez me contacter par mail (je crois que le système du Forum le permet; j’ignore comment; si vous ne trouvez pas non plus comment, un fil a été lancé sur le forum Tesfran de Boursorama).

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#9 03/04/2011 12h34 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Arturo a écrit :

- Une réflexion construite a été élaborée sur la base de l’évaluation CBRE mentionnée dans le rapport annuel 2010. Conclusion opérationnelle prévue en début de semaine.

Rapport annuel 2010? Mais il n’est pas encore sorti, à ma connaissance. Tesfran attend en général quasiment le dernier jour (30 avril de l’année N+1) pour publier ses rapports annuels, en respectant ainsi in extremis la réglementation boursière.
Peut-être que cette année ils sortiront le rapport un peu plus tôt, en raison de l’OPR …

Quant à échanger avec vous, bien volontiers. Mais vous comprendrez que pour moi, ce dossier est quasiment bouclé et ne vaut pas la peine de trop s’y attarder, SAUF si le futur prix d’OPR se révèle inacceptable.
Le minimum me semble être :
- l’ANR hors droit au 31.12.2010, à condition que cet ANR soit incontestable et donc que la valeur de l’immeuble ne se révèle pas sous-estimée, dans le but de racheter les minoritaires à bon compte. Justement, puisque vous dites avoir contacté les conseils de la société, contactez aussi CBRE pour attirer leur attention sur la nécessité d’une évaluation encore plus incontestable que celles des semestres précédents, sinon la responsabilité de CBRE sera engagée.
- à quoi s’ajouteront les cash flows sur les 4 premiers mois de 2011, soit 7,5 à 8 M€, à diviser par le nombre d’actions de Tesfran. Pourquoi 4 mois? parce que ce sera peut-être la date de fin d’OPR. Mais si l’OPR se termine après le 30 avril, il faudra ajuster en conséquence.

Bref, je prendrai contact avec vous si le prix se révèle au dessous de ce minimum.

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#10 03/04/2011 13h15 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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jean a écrit :

De même LVMH est aussi en quelque sorte un holding et présente des comptes consolidés et donc des fonds propres "groupe" non?

Il faut prendre part du groupe. Pour Finatis, c’était 545 M€ fin 2009 contre 358 M€ de valorisation ou 96€ par titre. C’est une ANR industriel. Pour ma part, je regarde en prennant le cours de bourse de Casino on ajoute les autres actifs et on retranche les dettes, on proratise à chaque étage de la holding. On arrive à 112 € /action.

Dernière modification par JesterInvest (03/04/2011 13h15)

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#11 29/04/2011 20h54 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Le prix de l’OPR sur Tesfran vient d’être rendu public: 20,10€.
Ma plus-value est donc de 13.500 actions x (20,10€ - PRU de 11,2€), soit 120.000 €.
Pas mal, pour un pari assez peu risqué.

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#12 29/04/2011 22h10 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

#13 01/05/2011 10h46 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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zParisien a écrit :

Le prix de l’OPR sur Tesfran vient d’être rendu public: 20,10€.
Ma plus-value est donc de 13.500 actions x (20,10€ - PRU de 11,2€), soit 120.000 €.
Pas mal, pour un pari assez peu risqué.

Bah là chapeau !…..

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#14 01/05/2011 11h17 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

Membre
Réputation :   94 

zParisien a écrit :

Pas mal, pour un pari assez peu risqué.

Cher zParisien, ne minimisez pas ce coup : l’argumentaire que vous avez développé en début de file montre que vous avez une très bonne maîtrise financière qui sert une capacité d’analyse certaine. Cette plus-value, qui ne doit pas occulter l’apport financier qu’il a bien fallu vous constituer, sont le fruit de votre travail.
Débusquer cette opportunité et identifier un "pari peu risqué" n’est possible qu’à un petit nombre de gens compétents.
J’enfonce sans doute des portes ouvertes mais il me semble utile de "recadrer" ceci pour éviter la tentation de lecteurs de prendre cet exemple pour illustrer "l’argent facile".
Bonne continuation.


Mon blog : Ma méthode d'optimisation des cash-flows    |     parrainages Boursorama, Fortuneo et Binck ;)

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#15 01/05/2011 15h53 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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zParisien a écrit :

Le prix de l’OPR sur Tesfran vient d’être rendu public: 20,10€.
Ma plus-value est donc de 13.500 actions x (20,10€ - PRU de 11,2€), soit 120.000 €.
Pas mal, pour un pari assez peu risqué.

Ha oui quand même ! Vous aviez une ligne de 150 k€ sur Tesfran !

Même s’il est difficile d’arguer devant un tel succès (avec votre +Value, vous pouvez acheter quasiment l’ensemble de mon portefeuille-titre !), je ne suis pas totalement convaincu que l’opération était si peu risquée que cela.

D’une part, Tesfran n’avait plus le statut SIIC, dont n’était plus du tout contraint de reverser ses dividendes à ses actionnaires. En conséquence si l’opération avait mis des années à arriver, vous auriez pu pendant des années vous retrouvez avec 150 k€ "immobilisé" pour rien.

D’autre part, plutôt qu’une OPR, il y a aurait pu y avoir ce qui s’est passé avec La Lucette, qui a été avalée par Icade via une OPA avec une décode de 30% sur l’ANR (bon compte-tenu de votre PRU, vous auriez été quand même légèrement gagnant).

Par contre, comment avez-vous réussi a construire une position de 150 k€ sur cette valeur ?

Je regardais l’historique de cours/volume sur Boursorama :
Graphique TESFRAN, cours TESFRAN - Boursorama

La liquidité est hyper faible. Souvent une seule action échangée en cours de journée, parfois quelques centaines. Et vous avez réussi à en obtenir 13 500 !

Donc en admettant qu’il n’y ait pas eu cette opération, je ne vois pas comment vous auriez pu "sortir" de la valeur, avec une telle position, sans y laisser des plumes.

Ou alors c’est le contrat de liquidité qui se déclenche quand on passe un gros en ordre et qui est capable de "l’avaler" ?

Quoiqu’il en soit, félicitation pour ce gain exceptionnel et totalement hors norme eu égard de mon propre patrimoine ! :-)

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#16 24/05/2011 19h01 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Réputation :   401 

Je suis heureux de vous annoncer une décision AMF de ce jour , qui a toutes les chances de faire jurisprudence et qui améliore les droits des actionnaires minoritaires des foncières cotées.

L’AMF a en effet  obligé Tesfran et son actionnaire dominant Testa de relever à 20,33€ le prix de l’OPR, initialement fixé par Testa à 20,10€.

Cette hausse peu paraître symbolique (même si dans mon cas, 0,23€ x 13.500 actions = 3100€ de gain supplémentaire quand même).

Les 20,10€ sont l’ANR/action dans les derniers comptes connus, au 31 décembre 2010.

Mais le projet d’OPR date de fin avril 2011, et pendant ces 4 mois, l’ANR a évidemment continué d’augmenter:
- d’une part, la valeur de l’immeuble a un peu augmenté, avec la légère hausse des prix des bureaux à La Défense (où se situe l’immeuble de Tesfran). Ce point a été hélas négligé par l’AMF, en l’absence d’une nouvelle évaluation de l’immeuble par un professionnel indépendant
- et surtout, en 4 mois, le cash flow (loyers nets - frais de gestion - intérêts sur la dette + intérêts sur la trésorerie) a continué d’augmenter.
C’est ce cash flow, estimé ici conservativement à 0,23€/action en 4 mois, qui a été rajouté au prix de l’OPR.

Autrement dit, les actionnaires des foncières françaises savent désormais qu’on ne pourra plus les faire sortir à un prix inférieur à l’ANR, et surtout que cet ANR sera calculé, non pas au 31 décembre de l’année précédente, mais augmenté du cash flow couru venant des loyers, entre le 31 décembre N-1 et la date de l’OPR.
Cela semble évident, mais n’avait jamais été pris en compte par l’AMF dans le passé. Il a fallu le cas Tesfran, et sans doute les protestations de quelques actionnaires minoritaires pour que l’évidence l’emporte.

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#17 24/05/2011 21h13 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Merci zParisien pour cette information relativement importante sur le fond…

Cela incitera peut-être aussi les sociétés à accélérer les démarches d’OPR dans des cas comme celui-ci…

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#18 25/05/2011 08h33 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

Administrateur
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Il n’y a plus qu’à faire la chasse à toutes les foncières susceptible d’une OPR !

Il faudrait imposer cette règle aussi dans le cadre des OPE (cf. La Lucette).

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#19 25/05/2011 09h44 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Attention, ne vous trompez pas sur la signification de cette jurisprudence.
La nouvelle règle AMF s’appliquera en cas d’OPR ou de retrait obligatoire.

Quand c’est une simple OPA ou OPE, à laquelle le minoritaire n’est pas obligé de répondre oui, alors l’initiateur de l’OPA reste libre de proposer le prix qu’il veut, même très bas. Libre à chacun de refuser, et peu importe si quelques gros actionnaires, pour des raisons qui leur appartiennent, répondent oui.

Exemple: la future offre sur Eurosic, en cours de préparation mais déjà annoncée. Le prix sera l’ANR hors droit au 31/12/2010, diminué du dividende versé en avril ou mai 2011, et PAS augmenté des cash flows issus des loyers, entre la date du 31/12/2010 et la date d’aujourd’hui. Autrement dit, les minoritaires qui apporteront leurs actions à l’OPA renonceront à 5 à 6 mois de loyers nets et seront donc lésés.

Ce prix est ainsi trop bas par rapport à la jurisprudence "Tesfran" de l’AMF, et pourtant je pense que l’AMF ne va pas objecter. Parce que l’OPA n’est pas obligatoire et que personne n’est obligé d’apporter ses titres. Bien sûr les deux actuels actionnaires majoritaires (Nexity et BPCE) ont d’ores et déjà accepté ce prix un peu trop bas. Mais c’est parce qu’ils ont besoin de cash et n’ont visiblement pas trouvé un acheteur d’Eurosic qui soit plus généreux.

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#20 26/05/2011 14h57 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Un peu dans la même configuration que Tesfran, il y a Docks Lyonnais.

Un actionnaire majoritaire à 94,03%, abandon du statut SIIC, faible liquidité.

Elle cote 34,96 contre un ANR de 51,59 €.

Par contre le LTV est énorme : 90,11% et la société est gérée de façon active.

Le dividendes 2007_2008-2009 est de 0,30-0,33 €, soit un rendement inférieur à 1%, donc rien pour patienter et jouer comme zParisien l’avait fait une OPR.

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#21 26/05/2011 19h06 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Encore une fois, j’avais investi sur Tesfran parce que je savais à 99% que l’OPR est certaine dans un avenir prévisible, et pas parce que c’est quelque chose qui pouvait ou non se produire dans les 10 prochaines années.
Deux raisons obligeaient l’actionnaire minoritaire à faire l’OPR, dont l’une était qu’il avait déclaré dans un communiqué de 2007 qu’il était monté à plus de 95% du capital et allait lancer une OPR, avant de renvoyer cela un an plus tard aux calendes grecques. C’est quelque chose que l’AMF ne pardonne pas, surtout quand en plus cet actionnaire conserve plus de 95% du capital. L’AMF allait l’obliger à le faire, mais il fallait d’abord que des actionnaires minoritaires la saisissent .

Comme je le disais alors:  Tesfran est un billet de loterie gagnant et on sait que le tirage sera d’ici 24 mois. Mais on en ignore la date exacte.
Docks Lyonnais n’est pas vraiment dans la même configuration. Le minoritaire risque d’attendre très très longtemps l’OPR et ne jamais la voir. De plus, son LTV n’est pas sécurisant du tout …

Dernière modification par zirk (26/05/2011 19h15)

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#22 26/05/2011 19h40 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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zParisien , faut il comprendre que une fois passé les 95% le majoritaire DOIT lancer une OPR dans un délai raisonnable.?
pour ma part, j avais joué l OPR de ELF par TOTAL et j’ai été chanceux car je n’ai pas attendu lontemps et le prix a été sympathique…
mais je savais pas quand cela arriverait…

Dans la cote actuelle, le marché attend toujours l’offre sur COLAS mais cela fait bien longtemps que ca dure alors que BOUYGUES pointe a 96%…
l’AMF s est il manifesté??

Jean

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#23 26/05/2011 19h54 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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Dans le cas de Total / Elf, à ma connaissance, Total avait lancé une première OPR il y a 10 ans.
Du coup, il n’était plus obligé de lancer une deuxième. La deuxième et son timing dépendait alors du bon vouloir de Total, parce que le raisonnement de l’AMF est le suivant:
Après la première OPR, les encore actionnaires avaient librement choisi de ne pas apporter leurs titres. Donc tant pis pour eux s’ils se retrouvent avec un titre peu liquide. Ils savaient à quoi s’attendre. Ils ne peuvent pas exiger une deuxième OPR.

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#24 09/06/2011 17h27 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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zParisien a écrit :

Docks Lyonnais n’est pas vraiment dans la même configuration. Le minoritaire risque d’attendre très très longtemps l’OPR et ne jamais la voir. De plus, son LTV n’est pas sécurisant du tout …

Il y a aussi foncière Massena. Elle vient de perdre son statut de SIIC et le groupe des assurance du crédit mutuelle est actionnaire à 99%.

Le LTV est faible à 32,3%, par contre elle ne décote pas bcp sur son ANR. Cours à 11,81 € (mais vu la liquidité quelque achat le feront monté rapidement) et ANR (pas clair s’il est de liquidation ou non) à 13,41 €.

Il y a un dividende (0,38 €) mais la décote est trop faible pour jouer l’OPR.

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#25 09/06/2011 17h44 → Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

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zParisien a écrit :

Dans le cas de Total / Elf, à ma connaissance, Total avait lancé une première OPR il y a 10 ans.
Du coup, il n’était plus obligé de lancer une deuxième. La deuxième et son timing dépendait alors du bon vouloir de Total, parce que le raisonnement de l’AMF est le suivant:
Après la première OPR, les encore actionnaires avaient librement choisi de ne pas apporter leurs titres. Donc tant pis pour eux s’ils se retrouvent avec un titre peu liquide. Ils savaient à quoi s’attendre. Ils ne peuvent pas exiger une deuxième OPR.

Dans le cas de Total sur Elf, il y avait aussi dans la boucle des plans de stock options des ex dirigeants de Elf.

Et comme par hasard, quelques semaines apres l’expiration de ces plans, le retrait etait lancé.

Pour Colas, il y a le dossier du FCPE maison, au sein du plan epargne groupe. Ce sont les salaries de l’entreprise qui detiennent ces titres via le FCPE. Comment Bouygue va gerer cela, je n’en sais rien du tout.

Tout cela pour dire, que ces offres de retrait ne sont pas toujours facile a gerer d’un point de vue interne. L’interet de l’entreprise pourrait etre de lancer le retrait, mais cela peut potentiellement aller à l’encontre de salriés ou dirigeants de l’entreprise.

Bref, pas facile.

A+
Zeb

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