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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 22/02/2014 09h20 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

Membre
Réputation :   56 

1200 € pour 30 m²?? au 5ème étage?
pour ce loyer, j’ai une maison de 120 m² avec 1000 m² de terrain chez moi…en cherchant bien, j’ai même la piscine avec….

mais si vous avez eu des demandes, pourquoi pas?


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#27 22/02/2014 09h32 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

Membre
Réputation :   12 

Bonjour,

Je vous donne quelques billes pour le prix du marché.

Le prix du marché dans le 11ème arrondissement
Prix immobilier Paris 11ème arrondissement (75011)

Le prix du marché rue des boulets et alentours:
Rue des Boulets, 75011 Paris

Vous pouvez aussi vous rendre sur le site du ministère de l’économie et des finances puis vous connecter dans votre espace et "rechercher des transactions immobilières" pour connaitre les dernières transactions effectuées rue des boulets et aux alentours, et à quel prix elles ont été réalisées (cet outil est impressionnant):
Impots.gouv.fr - Accueil

Philippe

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#28 22/02/2014 10h48 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

Membre
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1) Je connais ces indicateurs mais ils existaient déjà en 2000, en 2005, en 2008, etc. La démographie sur Paris et son agglomération est positive, le taux de divorce augmente chaque année (augmentation potentielle des foyers donc demande de petites surfaces), le taux de natalité est fort (en particulier en RP grâce ou à cause du 93) et c’est le poumon économique de la France, sans compter la demande internationale qui peut croître du jour au lendemain et faire augmenter les prix.
Et à Londres, pensez-vous que les revenus sont corrélés avec les prix de l’immobilier ? C’est quasiment 2x plus cher que Paris pour le centre de Londres (qui a une population comparable à Paris) car Londres est une très grande ville qui est comparable à Paris + petite couronne voire une partie de la grande couronne avec.
2) Il y a un marché de niche sur le meublé. Beaucoup de demandes (la preuve ma fausse annonce). Surtout pour les personnes qui veulent trouver rapidement et qui en ont marre de déposer 35 dossiers, ils sont prêt à mettre le prix. Après effectivement à ce prix, le turnover sera élevé mais selon moi (type je viens sur Paris pour un stage de 6 mois), c’est un point positif. Qui a envie que son locataire y reste 10 ans ? (pas moi car pas possibilité d’augmenter le loyer de beaucoup et si envie de revente, obliger d’attendre 2 ou 3 ans si bail nu ou le revendre loué avec décote de 10%).
Jeune couple ne veut pas dire bébé. Je pense justement qu’un jeune couple lorsqu’il a un bébé revend et achète un 3 pièces (mais vu les prix de Paris, il vaut mieux acheter petit et vendre au fur et à mesure). Et puis beaucoup de couples ne font pas le choix d’avoir des enfants (exemple par exemple des homosexuels hyper représentés dans la capitale par rapport à toute la RP).
J’ai conscience que la martingale d’Elise Franck n’existe plus. Les propriétaires qui ont achetés il y a 20 ans ont eu de la chance mais vaut-il mieux se contenter d’une plus value à long terme minime avec un rendement potable (5%) dans un quartier qui a mon sens a toute ses chances de prendre de la valeur ou vaut-il mieux investir dans des villes du 92 qui sont souvent mal desservies (surtout celles qui ne touchent pas Paris) et surcôté par rapport à ce que l’on a pour le prix (obligation d’avoir une voiture qu’on oublie souvent dans le calcul, pour un couple sur 10 ans c’est une économie de 60000€) ou la province avec la nécessité de sous-traiter à une agence et l’éloignement qui psychologiquement est difficile. Enfin, je ne parle pas des autres départements de la RP car étant moins riches, ils ont plus de chances de baisser encore (après il faut étudier ville par ville) car les personnes gagnant 1500€ par mois ne peuvent pas s’endetter indéfiniment tandis qu’il reste une marge pour un parisien ou 92 et 78 (apport en cash important).

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#29 22/02/2014 10h52 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

Membre
Réputation :   

Merci beaucoup Philippe.
Je connais Meilleur agents et le prix indiqué est net vendeur (il ne prend pas en compte les frais d’agence) et comme je compte le vendre (pas tout de suite plutôt long terme) en PAP. On peut augmenter le prix de 5% sans compter qu’il y a à boire et à manger dans ces prix (un 80m² vaut moins cher au m² qu’une petite surface, un appart avec beaucoup de travaux fait baisser la moyenne, les rdc, les appartements sombres ou avec de gros vis à vis, etc.).

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#30 22/02/2014 12h51 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Bonjour,
Je voudrais juste savoir une petite chose: le blocage des loyers va aussi toucher le meublé? Comment concrètement ça va se traduire?
cdlm

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#31 22/02/2014 20h21 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Nu ou meublé même problème …

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#32 22/02/2014 20h36 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Franck88 a écrit :

Après effectivement à ce prix, le turnover sera élevé mais selon moi (type je viens sur Paris pour un stage de 6 mois), c’est un point positif. Qui a envie que son locataire y reste 10 ans ? (pas moi car pas possibilité d’augmenter le loyer de beaucoup et si envie de revente, obliger d’attendre 2 ou 3 ans si bail nu ou le revendre loué avec décote de 10%).

A votre place, je me méfierais de ce raisonnement. Notamment à cause de la loi Alur.

Franck88 a écrit :

J’ai conscience que la martingale d’Elise Franck n’existe plus.

Je dirais surtout qu’elle travail beaucoup pour quelqu’un qui est soit disant devenue rentière en 4 ans, vous ne trouvez pas?

Franck88 a écrit :

Enfin, je ne parle pas des autres départements de la RP car étant moins riches, ils ont plus de chances de baisser encore (après il faut étudier ville par ville) car les personnes gagnant 1500€ par mois ne peuvent pas s’endetter indéfiniment tandis qu’il reste une marge pour un parisien ou 92 et 78 (apport en cash important).

C’est vrai pour toutes les villes. Paris ne fait absolument pas exception en ce qui concerne les salaires.

Ce qui fait que Paris résiste généralement mieux est l’offre limité (c’est le cas pour certaine villes fortifiées aussi par exemple). Mais, si la demande ne suit plus, ça baisse de la même manière (-35% en 6 ans dans les années 90 par exemple).

En ce qui concerne les riches étrangers à Paris, c’est un fantasme sur-vendu. Ça ne représente que quelque %. Et, ils achètent seulement les beaux endroits de la capitale. Ils ne vont pas acheté rue de boulets…

De plus, les lois actuelles n’encourage pas l’investissement étranger dans la pierre parisienne.

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#33 23/02/2014 00h50 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Bonjour,

Pour que ce fil soit utile à d’autres, je met le lien où pour 10 euros, vous avez accès 40 annonces de la base Bien selon vos critères (dans un rayon autour d’une adresse, surface, et date de vente).
Immo Notaires Argus | Chambre de Paris

Skype,
Je l’avoue, la loi Alur me fait un peu peur. A voir comment elle va être mise en place. Et à quelle sauce allons nous être manger sur les meublés. Je vais quand même acheter ce bien car c’est une occaz que je ne suis pas certains de retrouver dans les mois qui viennent (et j’ai aussi peur d’une remontée des taux). Au pire des cas, si la nouvelle loi est trop contraignante, je le revends. A voir maintenant si cette nouvelle loi va compliquer les prêts bancaires …

La martingale d’Elise Franck a existé notamment en 2008-2009 lorsqu’on pouvait encore faire des rentabilité de 9-10% sur Paris. Mais ce n’est pas pour autant qu’on devenait rentier en quelques années …

Je pense que l’apport personnel pour Paris joue beaucoup par rapport à de nombreuses autres villes (beaucoup achètent quasi cash) et que l’on se recentre de plus en plus en centre ville (exemple des hypermarchés en périphérie qui perdent de plus en plus de parts de marché, du développement du commerce de proximité), la voiture revient de plus en plus cher. J’en reviens à l’exemple de mon ami qui habite sur Reuil. Après effectivement, l’histoire nous a montré que les prix peuvent s’effondrer. Mais on le voit sur le marché, même à 8000€ le m² à Paris et la loi Alur, la demande reste très forte et en particulier sur les petites surfaces alors même et c’est paradoxal qu’elles sont très courantes à Paris (je cherche depuis des mois donc je l’ai observé de près). C’est un pari sur l’avenir, rendez vous dans 20 ans… car personne ni vous ni moi, ni les économistes ni les auteurs d’études ne peuvent le prédire. Je me dis qu’au pire un appart sur Paris me servira toujours plus qu’une action qui ne vaut plus rien ou un appart à Montargis et qu’en cas de revente à perte, j’aurais toujours les moyens de me loger car les autres logements auront baissés dans des proportions similaires.

Pour les internationaux, c’est un mythe aujourd’hui mais on voit les conséquences qu’elles ont sur Londres par exemple. Les prix de tous les arrondissements peuvent être tirés vers le haut. Après c’est comme un futur ascenseur, un renouveau de la place de la nation, c’est hypothétique mais possible. Les lois peuvent changer (regardez les qataris qui sont bien privilégiés d’ailleurs).

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#34 23/02/2014 10h15 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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RatRacer a écrit :

Je n’ai plus la source mais la loi Alur sur l’encadrement des loyers dit que si le logement a des caractéristiques « exceptionnelles », un complément de loyer pourra être demandé mais cela pourra être contesté par le locataire.  Commission de conciliation puis appel à un juge, si nécessaire.

En gros si vous refaites a neuf profitez en pour bien l’équiper (lave linge, sèche linge, lave vaisselle etc), histoire de justifier un surplus de loyer.

C"est un peu un autre sujet mais pour moi il y a une telle demande sur Paris qu’a mon avis cette loi ne sera pas appliquée convenablement, je n’y crois pas.
Vous l’avez vu, 15 réponses en une journée. Peut être de faux dossiers dans le tas, ca existe, mais vous pouvez facilement trouver quelqu’un de safe a loger dans toutes ces demandes.

Je l’ai déjà évoque sur un autre sujet mais j’ai eu plus de 100 demandes de visites (!) en 4 jours pour mon studio refait a neuf tout équipé (lave linge, lave vaisselle etc) a Brochant, a 750 euros pour 16m2.
J’ai du retirer l’annonce de PAP et du bon coin pour arrêter les demandes et deux personnes dans la 10aine sélectionnée étaient prêtes a me payer un an de loyer en avance.

Croyez bien qu’avec Alur, le problème est que ce genre de pratiques va se généraliser.

+10 000,dans le pire des scenarions,ça resolvabilise des candidats qui sont exclus du quartier et ça augmente la demande.Aucune chance que cette loi ait un effet positif(à part faire circuler de l’argent liquide).

On nous a déjà fait le coup de la régulation de la finance ou d’empecher la spéculation sur les matieres alimentaires.Vaste blague de politique.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#35 23/02/2014 22h52 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Par contre la loi alur crée un climat anxiogene qui peut être utile à la négociation


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#36 23/02/2014 23h06 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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toudoucement a écrit :

RatRacer a écrit :

Je n’ai plus la source mais la loi Alur sur l’encadrement des loyers dit que si le logement a des caractéristiques « exceptionnelles », un complément de loyer pourra être demandé mais cela pourra être contesté par le locataire.  Commission de conciliation puis appel à un juge, si nécessaire.

En gros si vous refaites a neuf profitez en pour bien l’équiper (lave linge, sèche linge, lave vaisselle etc), histoire de justifier un surplus de loyer.

C"est un peu un autre sujet mais pour moi il y a une telle demande sur Paris qu’a mon avis cette loi ne sera pas appliquée convenablement, je n’y crois pas.
Vous l’avez vu, 15 réponses en une journée. Peut être de faux dossiers dans le tas, ca existe, mais vous pouvez facilement trouver quelqu’un de safe a loger dans toutes ces demandes.

Je l’ai déjà évoque sur un autre sujet mais j’ai eu plus de 100 demandes de visites (!) en 4 jours pour mon studio refait a neuf tout équipé (lave linge, lave vaisselle etc) a Brochant, a 750 euros pour 16m2.
J’ai du retirer l’annonce de PAP et du bon coin pour arrêter les demandes et deux personnes dans la 10aine sélectionnée étaient prêtes a me payer un an de loyer en avance.

Croyez bien qu’avec Alur, le problème est que ce genre de pratiques va se généraliser.

+10 000,dans le pire des scenarions,ça resolvabilise des candidats qui sont exclus du quartier et ça augmente la demande.Aucune chance que cette loi ait un effet positif(à part faire circuler de l’argent liquide).

On nous a déjà fait le coup de la régulation de la finance ou d’empecher la spéculation sur les matieres alimentaires.Vaste blague de politique.

A Paris il y avait eu une étude je vais essayer de la retrouver qui montrait que 60% des dossiers étaient falsifiés. Je ne peux pas croire qu’un couple de "pharmaciens" avec 85k de revenus aille payer un 5e étage sans ascenseur de 30m2 1200 euros, c’est invraisemblable surtout qu’il existe bien mieux !

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#37 23/02/2014 23h24 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Pharmacien ne signifie pas forcement gérant de pharmacie. C’est comme "banquier". Il peut être salarié.

L’annonce qui a été publiée donne un indicateur intéressant même si dans les appelants il doit y avoir des rêveurs, des blagueurs et même des tricheurs. Statistiquement il y aussi des gens sérieux.

Roudoudou, vous donnez l’impression (fausse probablement) d’avoir une idée arrêtée de la question et de rejeter toute possibilité différente. Votre cas personnel n’est plus la règle aujourd’hui pour les nouveaux baux. On trouve meme des locataires qui paient 15 €/m2/mois. Ça dépend de l’ancienneté du bail et parfois de l’objectif du bailleur (philanthropique ou patrimonial)

C’est encore le pb de la moyenne ou de la médiane. La médiane où personne n’est y. 50% sont a + et 50% sont a moins.

La médiane n’est pas la norme. Mais cela on ne le comprends pas si on ne plonge pas dans les stat’. Peu de personnes le font. Et ce sera un pb (de plus) de la loi ALUr.

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#38 24/02/2014 00h52 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Bonsoir,
Je vous laisse ci-dessous la réponse formulée par mail :
Bonsoir,

Jeune couple de pharmaciens nous venons de
trouver un emploi en région parisienne. Nous
sommes intéressés par votre appartement.
Etant donné que c’est notre premier emploi
nous avons chacun un garant.
Serait-il possible de convenir d’une date pour
le visiter?
Bien cordialement,
Laura *** et Stéphane ***

En tappant leurs noms sur google, je suis tombé sur leurs viadeo et Linkedin respectifs (encore une fois, ils peuvent être truqués mais bon de là à s’inventer des stages, et 150 contacts bidons …).

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#39 24/02/2014 10h01 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Pour répondre très factuellement ayant moi même loué un 2P dans le 12e assez récemment :

Votre loyer cible est surévalué de 30% mini

29 m² ce n’est pas un 2P mais un studio.

Un cadre ne s’abaissera pas à grimper 5 étages sans ascenceur un étudiant oui mais il ne paiera pas ce prix.

800 metre à pied de nation est beaucoup trop loin pour considérer qu’on puisse y prendre le métro quotidiennement.

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#40 24/02/2014 10h30 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Ils peuvent toujours prendre le métro Rue des Boulets à 150m et effectuer le changement à Nation.
Je sais que le loyer est surévalué mais j’ai eu beaucoup plus de demandes que ce que je pensais (je voulais vérifier que les loyers à la Elise Franck pouvait permettre de recevoir des demandes de bons profils). Beaucoup de gens ne veulent pas louer par agence (mauvaise expérience et souhaite louer en PAP) et l’offre en meublé est plutôt rare. Les gens n’ont pas envie d’acheter les meubles, etc surtout s’ils ne comptent rester qu’un an ou autre. Et malgré ce qu’on peut croire, avec un prix comme celui-ci, les "mauvais dossiers" s’auto-éliminent car pas dans leur budget … Cela ne veut rien dire mais j’ai eu pas mal de demandes d’étudiants avec des prénoms et noms à consonance bourgeoise (un étudiant de l’ESC Toulouse : Amaury, une nana de l’ESCP qui s’appelait ----, etc.). Je n’ai pas investigué plus car c’était juste pour tester le marché. D’autres étudiants avec des parents dont les revenus dépassent les 6000€ nets.
Dans le pire des cas, je peux toujours abaissé le loyer à 1000€, cela me laisse une rentabilité de 5,80% (supérieur au rendement actuel de Total par exemple) mais je me dis que si en une journée, j’ai autant de demandes, j’aurais toujours un locataire dans le lot prêt à payer le prix.
Je viendrais sur ce forum donner mon feedback lors de la mise en place de mon 1er locataire. Pour l’instant j’en suis loin… Je n’ai pas encore signé le compromis et par expérience dans une indivision tout peut arriver …

EDIT modération : quelques noms effacés pour préserver leur vie privée.

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#41 24/02/2014 10h47 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Je ne doute pas que vous louerez à quelqu’un. Par contre vous aurez à n’en pas douter des locataires à la hauteur de votre proposition.

C’est pas une critique c’est juste un constat.

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#42 24/02/2014 22h33 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Boubouka a écrit :

Pharmacien ne signifie pas forcement gérant de pharmacie. C’est comme "banquier". Il peut être salarié.

L’annonce qui a été publiée donne un indicateur intéressant même si dans les appelants il doit y avoir des rêveurs, des blagueurs et même des tricheurs. Statistiquement il y aussi des gens sérieux.

Roudoudou, vous donnez l’impression (fausse probablement) d’avoir une idée arrêtée de la question et de rejeter toute possibilité différente. Votre cas personnel n’est plus la règle aujourd’hui pour les nouveaux baux. On trouve meme des locataires qui paient 15 €/m2/mois. Ça dépend de l’ancienneté du bail et parfois de l’objectif du bailleur (philanthropique ou patrimonial)

C’est encore le pb de la moyenne ou de la médiane. La médiane où personne n’est y. 50% sont a + et 50% sont a moins.

La médiane n’est pas la norme. Mais cela on ne le comprends pas si on ne plonge pas dans les stat’. Peu de personnes le font. Et ce sera un pb (de plus) de la loi ALUr.

Bonjour,

Je suis convaincu sur la question car j’ai pratiqué le marché des deux cotés. Mon bail date de 2012 c’est pas la nuit des temps, les baux ont pris 40% depuis ? J’ai juste cherché pendant 3 mois et j’ai été très réactif : pas compliqué. J’avais 3 possibilités de conclure sur des prix entre 25 et 27 euros du m2.

Je ne dis pas qu’il ne trouvera pas de locataire, je dis juste que des gens avec revenus confortables et bons dossiers (paradoxalement) arrivent a louer moins cher comme moi et n’iront pas nécessairement sur des baux a ce tarif. Je suis choqué que vous ne trouviez pas ce niveau de loyer complètement déconnecté de la réalité. Et je peux vous le dire j’ai été bailleur.

Pour les pharmaciens je ne faisais bien sur pas allusion a ceux qui possèdent une pharmacie, bien évidemment, mais plutôt a des salariés en pharmacie qui ont des revenus autour de 3/4k par mois chacun, ce qui colle avec les 85k

Cdt,

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#43 24/02/2014 22h39 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Franck88 a écrit :

Ils peuvent toujours prendre le métro Rue des Boulets à 150m et effectuer le changement à Nation.
Je sais que le loyer est surévalué mais j’ai eu beaucoup plus de demandes que ce que je pensais (je voulais vérifier que les loyers à la Elise Franck pouvait permettre de recevoir des demandes de bons profils). Beaucoup de gens ne veulent pas louer par agence (mauvaise expérience et souhaite louer en PAP) et l’offre en meublé est plutôt rare. Les gens n’ont pas envie d’acheter les meubles, etc surtout s’ils ne comptent rester qu’un an ou autre. Et malgré ce qu’on peut croire, avec un prix comme celui-ci, les "mauvais dossiers" s’auto-éliminent car pas dans leur budget … Cela ne veut rien dire mais j’ai eu pas mal de demandes d’étudiants avec des prénoms et noms à consonance bourgeoise (un étudiant de l’ESC Toulouse : Amaury, une nana de l’ESCP qui s’appelait ----, etc.). Je n’ai pas investigué plus car c’était juste pour tester le marché. D’autres étudiants avec des parents dont les revenus dépassent les 6000€ nets.
Dans le pire des cas, je peux toujours abaissé le loyer à 1000€, cela me laisse une rentabilité de 5,80% (supérieur au rendement actuel de Total par exemple) mais je me dis que si en une journée, j’ai autant de demandes, j’aurais toujours un locataire dans le lot prêt à payer le prix.
Je viendrais sur ce forum donner mon feedback lors de la mise en place de mon 1er locataire. Pour l’instant j’en suis loin… Je n’ai pas encore signé le compromis et par expérience dans une indivision tout peut arriver …

EDIT modération : quelques noms effacés pour préserver leur vie privée.

Bonjour,

Je ne comprends pas pourquoi vous comparez votre investissement au rendement de total ? Comment le pouvez vous sachant qu’une majeure partie du rendement a terme proviendra de la performance de l’actif et que vous ne connaissez nu l’évolution de total sur les 3 prochaines années ni celle de l’immobilier parisien.

D’autre part je réitère, vous n’avez aucune marge de manœuvre et avec la loi ALUR il ne sont même plus praticables apparemment.

Cdt,

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#44 27/02/2014 06h39 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Pour moi, vous êtes unpeu un doux rêveur. Outre le fait qu’avec machine à laver et frigo achetés sur le bon coin, cuisine Ikea de base , travaux faits par vous-même, si j’ai bien lu, donc plus ou moins bricolés a priori, je ne crois pas que vous puissiez trouver à louer cet appartement, sans ascenseur, au 5° et dans un quartier moyen, au prix que vous voulez demander. Par ailleurs, intégrez le fait que, même à Paris, nous sommes très vraisemblablement dans une situation de bulle immo et que dans quelques années vous risquez de revendre comme vous le souhaitez à 20% mais peut-être…de moins. Scénario qui n’a rien d’invraisemblable.
Comparer le rendement à celui de Total n’a guère de sens. Tenez compte aussi du temps que vous allez passer: réparations, démarches, ennuis divers, impondérables, et des frais… Je reste persuadé que l’immobilier n’est plus, pour les prochaines années, la poule aux oeufs d’or qu’il a été  et comme on le dit en bourse, les performances passées ne préjugent pas des résultats à venir. Mais ce n’est qu’une opinion…

Je peux parrainer Bourse Direct, Binck Bank, Linxea, Ing.

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#45 27/02/2014 07h14 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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@Franck88

J’ai lu vos interventions et surtout les arguments qui vont été avancé , vous ne semblez pas les avoir écouté , sûr de votre super opération.
Vous semblez avoir des contacts pour louer , c’est un très bonne chose , vos deux pharmaciens vont pouvoir faire fonctionner leur appareil cardio vasculaire le temps de s’installer sur Paris mais très vite ils chercheront ailleurs si ils veulent rester.
Vous n’aurez que des locataires de passage avec des vacances locatives que vous n’avez pas incluse dans vos calculs.
Durant certaines périodes , départ en fin d’année , vous aurez du mal à relouer pendant plusieurs semaines.
Votre cible n’étant pas les étudiants vous avez un risque d’impayé pour ce loyer très élevés et ce n’est pas avec une belle machine à laver que vous allez convaincre les gens de monter 5 étage par jour.

Vous semblez convaincu car le must actuellement réside dans le fait que les taux d’intérêt sont bas , c’est de la dopamine pour inciter à acheter mais même un différentiel de 1 % en plus n’est rien en comparaison avec un prix adapté au marché et encore mieux un prix en dessous du marché.
Si aujourd’hui vous achetez trop cher un bien délicat à louer , vous ne revendrez pas sans perte.

Les arguments qui été avancé par plusieurs sont tout a fait justes.

L’immobilier reste un bon moyen d’investir mais il est très dommage que vous employez votre capital sur un bien qui vous causera des déceptions.

Dire que vous préférez des locataires qui ne restent pas est une ineptie , un locataire qui reste dans les lieux entretient l’appartement , un locataire qui part vous oblige à des frais fréquents de rafraichissement.
Quand à vouloir augmenter constamment , c’est une autre ineptie car déjà quand vous aurez loué votre pigeonnier soyez bien content que les locataires restent dans les lieux et surtout ne les augmenter pas car cela les fera fuir et vous devrez alors relouer au prix initial voir moins cher.

La course à la rentabilité que vous semblez vouloir suivre est le signe que votre investissement est tendu , je connais Paris mais je n’irais jamais investir dans cette ville.

La province est la source d’un bon investissement car les locataires sont plus stables , les biens plus abordables et la vie est plus douce.

Regardez ce que vous pourriez acheter en province pour le prix de votre 5  ième étage , en ciblant bien une ville de province , vous pourriez trouver un immeuble avec 2 ou 3 appartement qui vous assurerait une garantie de location et de rentrée d’argent  avec 2/3 des logements loués , le dernier tiers étant le bonus.

Une dernière chose acheter pour revendre en cas d’erreur induit les frais de mutation , les diagnostiques techniques , les frais d’agence , le remboursement anticipé de l’emprunt  , c’est pour cela qu’il faut être rationnel car sinon la raison financière vous rattrape et cela coute cher.

Bon courage pour la suite

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#46 27/02/2014 07h20 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Boubouka a écrit :

J’ai un avis tranché sur la question.

Si on appliquait la loi Dufflot la moitié des parisiens s’exilait l’autre moitié mettait les tribunaux en dénie de service.

Dufflot, avec son intelligence suprême, a voulu baisser les prix. Elle a oublié de regarder le % du parc locatif privé dans le totale des logements (25%).

Premier effet, se voit sur le neuf.

La suite ? Blocage des transactions d’achat avant le blocage des déménagements … pour aboutir a l’abrogation de cette loi. Entre temps on aura assisté au relèvement des loyers les plus bas et a l’exclusion des plus fragile. Cette loi amènera malheureusement un drame social doublé d’un désastre écologique.

C’est juste mais cela fait social comme démarche , les politiques sont là pour leur intérêts avant tout.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#47 27/02/2014 10h03 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Franck88 a écrit :

En tappant leurs noms sur google, je suis tombé sur leurs viadeo et Linkedin respectifs (encore une fois, ils peuvent être truqués mais bon de là à s’inventer des stages, et 150 contacts bidons …).

Mieux que la recherche viadeo/linkedin qui peut être falsifié, vous avez l’Ordre des pharmaciens (idem pour vétérinaires, médecins, peut-être kiné). Vous saurez s’ils sont vrais ou pas avec certitude.

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#48 27/02/2014 15h57 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Franck88 a écrit :

cela me laisse une rentabilité de 5,80% (supérieur au rendement actuel de Total par exemple) mais je me dis que si en une journée, j’ai autant de demandes, j’aurais toujours un locataire dans le lot prêt à payer le prix. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?&pid=88243#p88243

]Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces… (2/2)[/url]
Woah ! belle absurdité écrite ! Vous donnez vraiment l’impression d’essayer de vous auto-convaincre. Parce qu’oser comparer le travail et le risque énormes pris en achetant à Paris + travaux et un schéma rentable uniquement au cordeau avec le fait d’acheter des actions Total… c’est fort ! Heureusement, que la rentabilité nette nette dans vos calculs est supérieure à avoir des actions Total… vu l’immense différence de risques et de temps passé (temps pendant lequel on peut gagner de l’argent en faisant plein de choses, et je les fais, comme revendre des vieux timbres, une partie de son grenier, faire du consulting, étudier d’autres entreprises ou… prendre du bon temps). J’en reste sans voix !

Le but de l’investissement immobilier (et il y a d’excellents cas sur ce site, Philippe30 etc.) c’est :
- utiliser le bon côté de l’effet levier de la dette
- et avoir une rentabilité calculée (car il y a tjs des impondérables) nettement supérieure à une blue chip dont le dividende augmente depuis des années voire des décennies !
- en bonus pour les gros patrimoines/revenus réduire l’impôt significativement (mais peu vrai pour des jeunes investisseurs)
Sinon à quoi bon tant de risques et souci ??!!

Ce n’est pas d’être difficilement à 1 % au-dessus d’un investissement diablement moins risqué et, la denrée la plus rare au monde, bcp moins chronophage ! Vous devriez, je pense, écouter beaucoup plus ce que vous disent quasiment l’intégralité des routiers de ce forum… au lieu de citer encore et encore Elise Franck.

Concernant la discussion sur la loi ALUR… aaah l’enfer est pavé de bonnes intentions. Eh oui les motifs du gouvernement sont bons, oui il fallait que les politiques agissent (car parfois l’impulsion ne peut venir que d’eux malheureusement) mais de là à pondre cette loi kafkaïenne et typiquement franco-ronds-de-cuir… il y a un monde particulièrement désespérant sad


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#49 27/02/2014 16h58 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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@franck88
Je ne suis pas souvent d’accord avec les boursiers , j’ai une autre approche patrimoniale mais "l’animal politique" a tout à fait raison.

Effectivement comparé une action totale  où vous avez juste à passer un ordre d’achat pour encaisser le dividende annuellement me parait beaucoup plus raisonnable que d’investir dans un pigeonnier ( dans les deux sens du terme ….).

En dessous de 10 % de rentabilité pas de salut  pour l’investisseur immobilier.

Vouloir absolument acheter dans Paris pour dire j’ai un pied à terre à Paname me semble dénué de tout bon sens.
Investir en immobilisant de l’argent personnel sans effet de levier dans un bien qui présente les caractéristiques du boulet à monter au 5 ième étage est insensé.

Dans votre immeuble au cinquième sans ascenseur , il n’y a pas du tout d’ascenseur ou est-ce qu’il s’arrête au étages inférieurs ou est-ce une double chambre de bonne accessible uniquement par des escaliers de service ?

Attention si une partie est desservie par un ascenseur pour serez astreint aux charges d’ascenseurs.

Dans tous les cas étant au cinquième vous allez être assujetti aux parties communes jusqu’en haut.
Ce point n’ pas été abordé me semble t’il mais un bon investissement est situé entre le 1 étage et la troisième , pour des raisons de vue on peux monter dans les étages jusqu’au 3 ième mais les étages inférieures assurent le minimum de parties communes.

Je n’aime pas les RDC car plus difficile à louer mais c’est nettement mieux qu’un 5 ième étage , le seul avantage du RDC est de ne pas payer pour l’ascenseur.   

C’est votre argent , c’est vos certitudes , ce sera votre problème et c’est pas faute d’avoir été averti..

Philippe

J’ajoute un lien vers un bailleur qui a des difficultés à louer un cinquième étage…..
Annonce de location immobilière : quelles mentions à ne PAS mettre ?

Dernière modification par Philippe30 (28/02/2014 16h22)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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