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#1 21/02/2014 13h43 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Bonjour,

Je vais signer chez le notaire la semaine prochaine pour un 2 pièces de 29,5 m2 carrez dans le 11ème arrondissement. Au niveau du métro Rue des Boulets et à 800m de Nation (4 lignes de Métro + RER A). C’est une situation idéale pour Paris car très bien desservit en transport en commun.
En 2018, au sud de Nation (côté 12ème donc) sera construit le futur nouveau campus de la Sorbonne qui accueillera 18 000 étudiants. De plus si Mme Hidalgo devient maire (les sondages la donne favorite), dans son programme, elle prévoit le prolongement du T3 (tramway) jusqu’à Nation durant son mandat.
Ce 2 pièces est au 5ème sans ascenseur (seul point faible de l’appart).
Les charges sont faibles (pas d’ascenseur, gardien, etc.). Seulement : 48€ par mois.
Le ravalement, toiture, et escaliers ont été refaits il y a moins de 4 ans.
Il dispose d’un balcon (1,5 m2) et une cave au sous-sol (5m2) qui ne sont pas compté dans la surface. Il dispose d’une double exposition (salon avec balcon exposé sud sur rue calme) et chambre sur cour (avec peu de vis à vis car l’immeuble en face n’à que 4 étages). Il est très lumineux.
Il y a quelques travaux mais qui ne vont pas chercher bien loin : 5000-7000€ (en comptant les meubles + électroménager, je compte réaliser les travaux avec mon père et le mettre à neuf avec cuisine américaine, sdb moderne avec meuble vasque).
Je compte louer ce 2 pièces en meublé à la manière d’Elise Franck. Seulement voilà, à une semaine de signer j’ai un doute avec la nouvelle loi Alur …
Cet appartement est vendu 185 000 (soit 6235€ du m2) via une ami agent immobilier. C’est une succession. Il est très en dessous du prix du marché (depuis le temps que je cherche, j’en suis certain à 100%). Avec les travaux et les frais de notaires, je peux minimum le vendre 10 000€ de plus (estimation très basse, regardez les annonces sur Seloger !).
J’ai mis une annonce sur Leboncoin.fr pour le louer 1200 € par mois pour estimer la demande en meublé en précisant bien que c’est un 5ème sans ascenseur (j’avais peur que cela rebute avec le prix). J’ai reçu 15 réponses en une journée avec de bons profils (couple de pharmaciens, étudiants dans de grandes écoles avec des parents avec bons dossiers, consultant ayant déclaré 85000€ de revenus en 2012 à la recherche d’un pied à terre). Pour la cave à 50€ par mois, j’ai reçu plusieurs demandes mais on voit que la demande est faible sur ce type de produit (gros turnover à mon avis genre je déménage je stocke pour un mois) mais c’est toujours bon à prendre.
Donc à priori la rentabilité potentielle dépasserait les 7% (budget total estimé entre 205 et 208k euros). Seulement la loi Alur me fait peur, pensez vous qu’un 2 pièces dans ce quartier en meublé puisse se louer moins de 950€ par mois avec cette foutue loi ? (à 950€ par mois, ma rentabilité serait toujours de 5,5% brute toujours plus rentable que mes placements). PS : Je compte revendre cet appart à long terme (10-20 ans) sauf si les prix augmentent. En cas de grosse plus value, je compte vivre dans le logement quelques mois pour être dans ma résidence principale.

Que pensez-vous de mon projet ?
Est-il raisonnable ? (J’apporte 80 000€ d’apport).

Mots-clés : paris meublé

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#2 21/02/2014 15h53 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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En cherchant un peu sur internet (je n’ai aucune certitude s’il s’agit bien de la référence mais j’essaie juste de faire avancer la file), j’ai trouver ça :

Loyers Médians | Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP)

Sur ce site, pour un 2 pièces dans le 11ième arrondissement de 29 m2, on obtient :

PARIS 11eme pour 2 pièces     Loyer au m² hors charges     Loyer mensuel pour 29 m²
Médiane minorée                                15 €/m²                             435 €
Médiane                                                21,4 €/m²                     621 €   
Médiane majorée                                25,7 €/m²                     745 €

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#3 21/02/2014 16h14 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Merci beaucoup,
Je constate qu’un studio de même surface se loue plus cher qu’un 2 pièces ce qui me laisse perplexe.
En effet, la médiane majorée est de 30€ / m2 pour un studio.
Après un studio à Nation se loue beaucoup moins cher qu’un autre à République ou Bastille mais plus cher qu’à Ménilmontant. Je me demande bien sur quelle base va reposer la référence du loyer …
Reste à voir sur quelle base un meublé va t-il être pris en compte (tolérance de 100€ en plus par exemple). C’est un peu stressant mais j’imagine que les particularités du meublé vont être prises en compte (machine à laver, four encastrable, lit, canapé, etc.).
Enfin, les loyers me semblent vraiment très bas. Qui peut trouver aujourd’hui un 2 pièces de 30m2 à 600€ dans Paris ? C’est le prix d’un studio et encore sans les charges ou alors à Barbès …
Ce serait absurde de tirer autant les prix vers le bas. Quid des propriétaires qui ont des prêts à rembourser ?

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#4 21/02/2014 16h22 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Bonjour,

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, mais si l’appart est aussi bien que vous le dites, vous faites une super affaire, ça reste cher, mais après un petit coup de home staging il y a moyen de déclencher un coup de coeur à 9000€/m².

Ok pour sortir Bastille et République ne valent pas Nation, mais pour le calme et la situation géographique y’a rien de mieux.

Si jamais vous n’en voulez pas, j’en connais plein qui bondiraient sur l’occasion!

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#5 21/02/2014 16h23 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Enfin, les loyers me semblent vraiment très bas. Qui peut trouver aujourd’hui un 2 pièces de 30m2 à 600€ dans Paris ? C’est le prix d’un studio et encore sans les charges ou alors à Barbès

Vous avez raison si vous regardez les prix du marché en 2014.

l’OLAP prend en compte l’ensemble des loués et non pas uniquement les baux (donc le marché) signés en 2014.

Si je prend mon cas personnel, je suis dans mon logement depuis 4-5 ans et mon louer est de 30 euros/m2. Pour le premier arrondissement, ce n’est pas chère, surtout au vue de la situation géographique. Mais je n’ai pas signé mon bail en 2014. Ca correspondait plus ou moins au marché quand j’ai signé.

De plus, il s’agit de louer hors charge et, comme vous l’avez noté, de location nue

Dernière modification par skype (21/02/2014 16h44)

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#6 21/02/2014 16h31 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Franck88 a écrit :

Bonjour,

En 2018, au sud de Nation (côté 12ème donc) sera construit le futur nouveau campus de la Sorbonne qui accueillera 18 000 étudiants. De plus si Mme Hidalgo devient maire (les sondages la donne favorite), dans son programme, elle prévoit le prolongement du T3 (tramway) jusqu’à Nation durant son mandat.

Bonjour,

Je connais très bien ce projet,
- il y a 8 ans devait ce construire le ministère de l’agriculture, projet de Jean Nouvelle, ils avaient juste oublié 150 000 000€ de cout de construction.

Il y a quelques mois a été annoncé le projet de la Sorbonne en extension….
- il manque 100 000 000€ pour le construire,
- le concours n’a toujours pas été lancé,
- ils ont des problèmes de parcelle,
- le ministère de l’agriculture n’a toujours pas évacuer les lieux dans sa totalité,
- il y a des élections entre temps
- Il y a un monument historique sur le terrain qui pose problème
- Il y a l’ancien monastère
- L’ONF est en place et doit évacuer que sur 2015

Alors ce projet avant qu’il sorte de terre, allez au bas mot pas avant 2022, les politiques annonces, les années passent.

Et puis, il va falloir comme en 2000, trouver les 100 à 200 000 000€ parce que avec les normes de construction d’aujourd’hui et celle de 2020, ils ont pas fini de bouffer le budget.

rajouter à tout cela le tram T3 de Madame Hidalgo… va falloir quelques Millions, mais notre taxe "spécial investissement Grand Paris" que nous avons tous eu plaisir de payer sur nos impôts Locaux et régionaux de 2012 et 2013 fera l’affaire dans.. 132 ans à ce rythme.

Sauf si la taxe spécial investissement augmente.

Excusez moi du hors sujet.

Cdt

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#7 21/02/2014 16h37 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Je n’ai plus la source mais la loi Alur sur l’encadrement des loyers dit que si le logement a des caractéristiques « exceptionnelles », un complément de loyer pourra être demandé mais cela pourra être contesté par le locataire.  Commission de conciliation puis appel à un juge, si nécessaire.

En gros si vous refaites a neuf profitez en pour bien l’équiper (lave linge, sèche linge, lave vaisselle etc), histoire de justifier un surplus de loyer.

C"est un peu un autre sujet mais pour moi il y a une telle demande sur Paris qu’a mon avis cette loi ne sera pas appliquée convenablement, je n’y crois pas.
Vous l’avez vu, 15 réponses en une journée. Peut être de faux dossiers dans le tas, ca existe, mais vous pouvez facilement trouver quelqu’un de safe a loger dans toutes ces demandes.

Je l’ai déjà évoque sur un autre sujet mais j’ai eu plus de 100 demandes de visites (!) en 4 jours pour mon studio refait a neuf tout équipé (lave linge, lave vaisselle etc) a Brochant, a 750 euros pour 16m2.
J’ai du retirer l’annonce de PAP et du bon coin pour arrêter les demandes et deux personnes dans la 10aine sélectionnée étaient prêtes a me payer un an de loyer en avance.

Croyez bien qu’avec Alur, le problème est que ce genre de pratiques va se généraliser.

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#8 21/02/2014 16h46 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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J’ai un avis tranché sur la question.

Si on appliquait la loi Dufflot la moitié des parisiens s’exilait l’autre moitié mettait les tribunaux en dénie de service.

Dufflot, avec son intelligence suprême, a voulu baisser les prix. Elle a oublié de regarder le % du parc locatif privé dans le totale des logements (25%).

Premier effet, se voit sur le neuf.

La suite ? Blocage des transactions d’achat avant le blocage des déménagements … pour aboutir a l’abrogation de cette loi. Entre temps on aura assisté au relèvement des loyers les plus bas et a l’exclusion des plus fragile. Cette loi amènera malheureusement un drame social doublé d’un désastre écologique.

Pour répondre a la question initiale, il n’y a pas de risque.

Maintenant si vous avez un doute vendez. Un sommeil de qualité cela n’a pas de prix wink

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#9 21/02/2014 16h51 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Je rajoute et c’est finalement ce qui me tient aussi a coeur : cette loi est un crime républicain et cela est inacceptable.

Créer une loi en sachant a l’avance qu’elle ne sera pas appliquée est une attaque en règle aux valeurs de la République. C’est a mes yeux le plus choquant sur le plan des principes.

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#10 21/02/2014 16h55 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Bonjour,

Vous confirmez ce que je pensais déjà c’est pour cette raison que je voulais partager mes interrogations. Petite précision pour ma fausse annonce, j’avais mis des photos d’un 2 pièces de 26m2 (d’un appart avec home stagging). De plus, je n’avais pas fait part du balcon et je n’avais pas laissé mon numéro de tel ce qui à mon avis a un impact sur le nombre de réponses. Un numéro de tel et c’est facilement 30% de réponses supplémentaires. Sur Paris, il y a tellement de "merdes" que les parents d’étudiants qui ont les moyens sont prêt à payer pour avoir quelque chose de qualité et de beau.

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#11 21/02/2014 19h12 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Je suppose qu’avec cela vous êtes pas très loin d’un CF > 0.

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#12 21/02/2014 21h16 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Boubouka,

A priori oui car je dispose d’un bon apport (j’ai beaucoup d’épargne qui ne rapporte rien et je suis anti-bourse : je ne souhaite pas investir plus que 5000€). Et mes assurances vie sont trop récentes (donc immobilisation du capital trop longue pour un jeune comme moi qui pourrait avoir des projets dans l’avenir). Je compte faire un emprunt sur 15 ans car sur 20 ans, les intérêts sont trop importants avec une clause pour pouvoir rembourser en anticipé pour réduire d’encore un peu mes intérêts. En me mettant en régime du meublé au réel, je peux réduire considérablement mon imposition (pour combien de temps ?).
J’ai pas encore été voir les courtiers pour parler de taux, etc. mais je pense que c’est le moment pour les taux. Dans 2 ans, cela risque d’être trop tard. Certains diront que ce n’est pas le bon timing, que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. D’autres diront comme moi, que le plus important c’est l’optique très long terme (15-20 ans). Je préfère 7% à Paris avec turnover important mais pas de vacance locative qu’un 7,5% à Bordeaux ou Lyon (car obligé de faire faire les travaux (même si je peux me rendre sur place mais mon père ne voudra jamais m’aider et sans mon père, ce sera compliqué, je ne sais même pas comment on pose du carrelage et je ne savais pas il y a un an ce qu’étais une VMC lol), de déléguer à une agence sans compter la vacance locative plus forte en province). L’inconvénient : la gestion du meublé et de l’électroménager et petits travaux éventuels.
Après chaque personne se fait son idée du marché parisien. Une revente avec coup de coeur a plus de chances de se faire à Paris qu’en province (car les parisiens achètent souvent cash) mais tout peut aussi s’écrouler.

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#13 21/02/2014 23h30 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Boubouka a écrit :

Je rajoute et c’est finalement ce qui me tient aussi a coeur : cette loi est un crime républicain et cela est inacceptable.

Créer une loi en sachant a l’avance qu’elle ne sera pas appliquée est une attaque en règle aux valeurs de la République. C’est a mes yeux le plus choquant sur le plan des principes.

Et louer 29 m2 a nation au 5e sans Ascenseur ni cave incluse au prix de mon 2p de 43m2 au 2e avec ascenseur cave et parking dans le 17e levis c’est pas un crime républicain ?

Ce qui est choquant c’est le niveau indécent pratique pour les prix a la location par certains dont frank88 pour une course a la rentabilité a la "elise frank". 1200 euros pour 29m2 c’est du délire ! Et au 5 e sans ascenseur.

On s’étonne ensuite que ce pays soit malade, les prix pratiques dans l’immobilier sont symptomatiques de la maladie…

@frank88 vous pensez faire une affaire en payant 7000 le m2 un bien avec cet énorme défaut ? Mon humble conseil est de ne pas acheter ce bien, surtout avec la loi alur (il suffira de solliciter l’observatoire des loyers pour faire baisser un bail) et la baisse du marche bien réelle enclenchée.

Dernière modification par roudoudou (21/02/2014 23h42)

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#14 21/02/2014 23h38 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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FrancoisM a écrit :

Bonjour,

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, mais si l’appart est aussi bien que vous le dites, vous faites une super affaire, ça reste cher, mais après un petit coup de home staging il y a moyen de déclencher un coup de coeur à 9000€/m².

Ok pour sortir Bastille et République ne valent pas Nation, mais pour le calme et la situation géographique y’a rien de mieux.

Si jamais vous n’en voulez pas, j’en connais plein qui bondiraient sur l’occasion!

Les prix de transaction sont très loin d’égaler ce que vous annoncez dans la zone, même avec un bien ayant du marbre au sol de plus il y a un défaut qui fait mal, surtout dans le marche actuel : il n’y a pas d’ascenseur et on est au 5e étage !

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#15 21/02/2014 23h48 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Roudoudou,

Oui, je pense faire une bonne affaire car à la revente il sera vendu plus cher qu’à 7000€ du m² (vérifié avec la base Bien des notaires pour 10 € en ligne).
Sur un post précédent, à l’époque, on me disait qu’il était impossible de trouver un studio qui pourrait être revendu plus cher en incluant les frais de notaire + les travaux car les frais de notaire étaient trop important. N’oublions pas qu’il sera refait à neuf et donc potentiellement revendu "clé en main".
Sans compter que l’avantage d’un 5ème sans ascenseur est qu’en cas de travaux hypothétique pour un ascenseur (à horizon 20 ans car pas du tout d’actualité, les copropriétaires sont de très bons gestionnaires d’après les PV d’AG, si obligation légale par exemple car l’immeuble a 6 étages), la plus value serait conséquente. Encore une fois c’est hypothétique mais franchement sur Paris et en particulier les locataires et la cible (jeunes en pleine santé) s’en fichent de monter 5 étages à pieds surtout s’il est loué clé en main (j’habite moi même un 4ème sans ascenseur).

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#16 21/02/2014 23h59 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Donc cela vaut le coup de risquer 200k plus des travaux plus fatigue pour faire une pv de 10ke (imaginaire pour l’instant) ?

D’autre part vous n’avez pas répondu pour les loyers le niveau que vous proposeriez est bien trop élevé, vous avez 0 marge de sécurité dans votre investissement et vous ne parlez que de plus value (vous achetez pour une unique raison, vous pensez que ça vaudra plus demain ou dans 10 ans)

Moi je dis que ça sent mauvais votre histoire et que votre niveau de loyer est hors marche ou tendu comme un string

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#17 22/02/2014 00h01 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Et pour être honnête, un immeuble avec ascenseur, je n’aurais pas acheté car trop de charges (trop de lobbying des ascensoristes en oligopole pour remettre aux normes, ils sont capables d’en créer de nouvelles, les locataires comme vous qui s’en foutent royalement parce que ce ne sont pas eux qui paient peuvent vite le détériorer => coût supplémentaire). Entre 50€ et 100€ de charges c’est 600€ par an, ça paie une semaine de vacances wink. Surtout que le locataire lui il regarde le coût global et pas que le hors charges donc il serait beaucoup moins rentable pour des investisseurs avec optique rentabilité long terme.

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#18 22/02/2014 00h12 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Je vous conseille de vous renseigner car vous ne semblez pas bien maitriser le sujet.

J’argumente : vous dites qu’un locataire paierait plus cher avec Ascenseur ? Comment expliquez vous donc mon exemple ou je loue 1.5x votre surface avec un Ascenseur et un pking dans un meilleur arrondissement pour 1200 CC (mon loyer est de 1000 hc). On est dans le parfait contre exemple donc votre argument ne peut pas tenir.

D’autre part les locataires "comme moi" ne détériorent pas les ascenseurs (peut être d’autres donc ?), je ne peux pas vous permettre ce jugement de valeur, merci. D’autant plus que j’ai été bailleur avant vous dans le passe donc je sais de quoi je parle :-)

C’était juste un conseil, vous pouvez bien sur ne pas en tenir compte !

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#19 22/02/2014 00h13 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Bien sûr que j’ai une marge de sécurité car avec 80k€ d’apport. Sur 20 ans, j’ai une mensualité de 750€ ou 900€ sur 15 ans d’après Meilleur Taux (au pire je peux mettre 90k€). Donc il reste financable avec un loyer moindre. Dans le pire des cas, à mon retour sur Paris l’année prochaine, je peux l’occuper, ce sera le prix d’un loyer économisé. Après, il y a toujours une prise de risque mais qui est selon moi mesurée. J’ai un ami en couple qui a acheté un 75m² refait à neuf à Rueuil Malmaison (à 2,5 km de la gare de Nanterre et 2,5 km de la gare de Reuil autant dire à perpet’) pour 420 000€ fdn inclus. A mon avis, le risque qu’ils vendent à perte est plus grand car ville qui ne fait pas rêver, loin de tout (pas à côté de la gare, pas de commerces à proximité, galère pour circuler). Et obliger d’avoir une bagnole. Or, on l’oublie souvent mais une voiture coûte en moyenne 3000€ par an … Donc 2x3000=6000€ sans compter les charges (ascenseur) et la taxe foncière qui est sur une surface comparable 2x plus cher que Paris.

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#20 22/02/2014 00h16 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Je ne dis pas qu’un locataire paie plus cher un ascenseur, je dis qu’il regarde le prix et que la différence de charges, c’est dans ma poche, c’est tout.

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#21 22/02/2014 00h31 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Et pour la "référence au locataire comme vous", il ne faut pas le prendre pour vous, je suis moi même locataire wink

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#22 22/02/2014 00h42 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Vous allez faire quoi comme travaux ?

Quand vous dites signer. C’est du compromis que vous parlez.

Détaillez votre plan de financement si vous voulez réellement des conseils précis. Sinon, gardez 5k€ de votre apport pour les imprévus surtout si vous faites des travaux.

Bonne chance.

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#23 22/02/2014 00h44 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Votre bien , je le loue 700 euros grand max , c’est ce que je vous donne et encore faut que j’ai ma petite  avec moi car vu mon salaire vous aller le refuser etant donné que je ne gagne pas assez .

1200 e un 29 m2 , Elise et franck vous ont peut etre pas tout dit .

ils sont devenus rentier en vendant leurs rêves mon cher ami .
mais c’est toujours beau de rêver ,généralement  c’est le reveil qui est dure ,

après le déni , l acceptation .

Bonne continuation dans vos projets

Amadieu

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#24 22/02/2014 01h28 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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Pour les travaux : Sols (35€ du m² pour du parquet massif) + cuisine (Ikea à 1200€ avec électroménager (hotte+four+plaques vitro) + cloison en plâtre + plan de travail). Achat du frigo + machine à laver sur leboncoin pour 200€(mon père sait les réparer, j’ai un lave vaisselle qu’il a réparé 3 fois en 10 ans lol) donc il saura voir l’état. Salle de bains : 15€ par m² pour la faience (plus moderne) sinon elle est propre et nikel + 500€ d’électricité (fait par un pote à mon père donc ne demandera pas plus + 3 radiateurs électriques à 25€). Les peintures ont été refaites en blanc par un des héritiers (qui a vécu dedans pendant quelques mois), à voir si je repeins certains murs (40 € le pot de peinture). Ensuite, il y a le changement de la serrure de la porte (cher je pense car c’est une porte blindée peut-être 300€). Lit coffre en 190 + sommier + matelas Bultex (bon plan de ma copine qui travaille pour une grande chaîne d’hôtel à 350€ pour l’ensemble). Il y a déjà des rangements dans la chambre. Canapé convertible + chaises de bar + chaises pliables + table pliable (Leboncoin pour peut être 300€ max). Plante sur le balcon + chaises pliantes jardin (30€ les 2 chez Ikea)+ caillebotis (je ne sais plus mais 60€ max). Meuble (100€) + vasque (40€) + mitigeur (30€) pour la sdb. Et la plomberie pour la cuisine, quasi gratuit, mon père fait tout. En gros, sur le budget, j’ai été large car l’appart est en bon état. Il faut juste le valoriser. Il a vraiment un potentiel. Les pièces sont bien disposées, peu de perte de place. Pas de cloison à casser et à réaménager pour modifier la répartition des pièces. Bref, je pense que c’est une bonne affaire en rapport avec le marché. Et puis, je vais apprendre à faire des travaux ce qui est important car mon père ayant 62 ans, il ne pourra pas m’aider éternellement). Même aux ventes aux enchères, des biens comme celui-ci ne partent pas à ce prix. Et c’est idéal pour les connexions de transport qui pour moi est le plus important (ex de mon pote à Rueil). La plus value à 10 ans n’est pas assurée mais je réduis mes risques. En 2009, en pleine crise, on disait que les prix avaient atteint leur maximum, ils ont pris plus de 20% depuis. De plus, c’est un produit qui conviendrait parfaitement à un jeune couple (contrairement à un 15m² par exemple donc achat coup de coeur possible). Les prix à Mannathan (1,6 millions d’habitants pour une agglomération de New York de 10 millions : 13 000€ du m², les prix à Londres n’en parlons pas, à Moscou non plus, Tokyo non plus. Et il faut comparer des villes avec des agglomérations similaires (pays riches avec une agglomération + ou - 10 millions d’habitants). On a tendance à comparer Paris à Bruxelles, Berlin, Barcelone mais on ne peut pas comparer des agglomérations de 3-4 millions et de plus de 10 millions selon moi. Encore une fois, tout peut s’écrouler. J’essaye juste de limiter le risque au maximum.

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#25 22/02/2014 08h13 → Investissement immobilier à Paris dans un 2 pièces... (paris meublé)

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juste une précision je connais bien le marche NY manhattan et les prix sont a 13 k $ et non euros donc semblables à ceux de Paris. Seulement, vous oubliez que les salaires y sont plus de deux fois plus élevés.

C’est dommage car vous semblez avoir bien travaillé et étudié les travaux mais à mon sens vous vous trompez sur :

1) l’évolution probable potentielle à venir des prix (énormément d’indicateurs ne plaident pas pour une augmentation similaire aux dernières années (votre +20% de 2009 à 2011))

2) Le profil de vos futurs locataires : pourquoi un jeune couple avec des revenus entre 4 et 6000 euros par mois irait louer un 30m2 au 5e etage sans ascenseur à 1200 euros alors que sur le marché il n’existe quasiment que des biens moins chers et de "meilleure qualité" (au sens emplacement/ascenceur/etage).

De plus qui dit jeune couple dit bébé, et avec un bébé le 5e sans ascenseur vous pouvez oublier. Le seul intérêt justement d’un étage élevé sans ascenseur (au dessus du 3e) c’est de payer le bien beaucoup moins cher que le marché et de le louer légèrement en dessous du marché pour être compétitif !

Je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter le centre ville, vous avez raison dans votre analyse par rapport aux villes paumées et non desservies, je dis juste qu’il faut faire attention au timing et que la martingale Elise Frank & co n’est peut être pas reproductible sur les années à venir.

my 4 cents

Dernière modification par roudoudou (22/02/2014 08h21)

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