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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/02/2014 16h16 → Investir en immobilier : comment faire une plus value à la vente ? (plus value immobilier)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour à tous,

toujours en pleines réflexions pour investir en immobilier, je recherche depuis environ 1an le bien qui me mettra le pied à l’étrier.

1 an, c’est long, je commence à perdre patience et à me demander si mon approche est la bonne, ce que je pourrais améliorer.

Je propose donc de partager ici quelques une des mes réflexions ou découvertes sur le sujet dans l’espoir de vous intéresser et de découvrir vos propres réflexions.

Tout d’abord, il me semble que la plus value réside en partie dans le réseau de contacts. La bonne affaire ne se fait pas seul, lorsqu’un agent immobilier visite un bien, il doit penser à vous pour être le premier sur l’affaire.
- Pour cela, il faut être crédible, donc tenir un discours cohérent, réaliste.
- Il faut également être présent, la rencontre physique étant plus efficace que l’échange virtuel, même si je me demande si passée la première vente, cela ne peut pas changer.
- Les personnes à cibler sont les agents immobiliers, les entreprises réalisant les diagnostics, les notaires, les entreprises réalisant les chiffrages de travaux (liste à compléter). En clair, les personnes qui peuvent être les premières à avoir connaissance de la vente d’un bien.

La plus value réside également dans la capacité de négocier le prix d’achat. Donc de se positionner pour être quasiment le seul acheteur du bien, ou être capable de l’acheter plus cher que les concurrents.
Pour cela il faut étudier son marché, et envisager un positionnement de niche qui serait négligé ou à créer.
- Cela peut être par exemple la location courte durée à des employés d’entreprises avec des implantations locales. A vous de développer le réseau de clients dans ce sens et d’adapter l’offre à cette demande particulière.
- Cela peut être la colocation (c’est mon choix) en cherchant à offrir un service de qualité en lien avec la cible (étudiant, jeune actif, célibataire après un premier mariage, sénior…). Par exemple, la maison familiale classique possède une chambre desservie par le séjour, ce qui ne colle pas avec la colocation, à vous de trouver la configuration qui convient.

Une autre approche réside dans le home staging, mais je reste assez sceptique sur ce point dans la mesure où les gens ont tendance à appliquer un ratio sans tenir compte de l’habitabilité d’un logement.
Une variante serait la création de surface dans la mesure où le prix de vente au m² est supérieur au cout de la création de cette surface bien sûr. Je suppose également que la surface est bien mesurée, et non pas arrondie à la louche.
- On peut envisager retirer une cheminée et le conduit de fumée, ou
- isoler par l’extérieur en retirant l’isolant intérieur ce qui a l’avantage d’améliorer le fonctionnement thermique du logement.
- Il est également envisageable dans certaine maisons d’aménager le garage en proposant une configuration harmonieuse.
- La création d’une mezzanine si la hauteur sous plafond le permet est encore une option envisageable.

Voilà où en est ma réflexion, je suis preneur de vos retours pour plus d’efficacité.

Cordialement.

Mots-clés : plus value immobilier


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#2 16/02/2014 19h25 → Investir en immobilier : comment faire une plus value à la vente ? (plus value immobilier)

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Il faut pouvoir bien estimer le cout de rénovation et le prix de vente… pas si simple.

Je vous rejoins sur l’aspect réseau.J’ai laissé la gérance de mon dernier locatif acheté à l’agence par laquelle je suis passé pour l’achat un peu dans cette optique.Le courant passe bien,j’espere que le jour ou je déciderai de réinvestir,nos "relations" me permettront d’être dans les premiers à bénéficier d’un "bon coup"

je ne sais en revanche pas si on peut apparaitre crédible sans un minimum d’ancienneté ou d’experience.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#3 16/02/2014 21h44 → Investir en immobilier : comment faire une plus value à la vente ? (plus value immobilier)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Le réseau est important, mais je pense qu’il ne faut pas rêver, votre contact aura toujours de meilleures relations avec sa femme - sa maitresse -son ami d’enfance - le gendre du voisin (rayez la ou les mentions inutiles)
Vous ne serez que le contact de secours pour éviter que l’affaire ne parte chez un concurrent.

J’ai un peu l’impression que vous espérez trouver le filon miracle rapide, efficace (même si j’ai l’impression que vous êtes prêt à bosser pour cela)
Cherchez, et ratez parfois des affaires, vous en ferez un jour.

En décembre, je me vantais d’avoir trouvé un immeuble à plus de 12% brut. Cette affaire m’est passé sous le nez parce que l’agent avait omis de me dire qu’il manquait l’accort du tribunal (SCI en faillite) qui a refusé et préféré la vente aux enchères.
Pas dramatique, mais rageant.

En résumé, faites du classique, sans rêvez mais en cherchant la bonne affaire, vous la trouverez…

Frédéric

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#4 16/02/2014 22h36 → Investir en immobilier : comment faire une plus value à la vente ? (plus value immobilier)

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Réputation :   69 

Bonsoir Fréderic,

d’abord merci pour vos encouragements, j’avais oublié la patience dans mon message…

Quand j’écoute Olivier SEBAN, je me dis qu’il y a quand même des idées à avoir et une manière d’aborder une visite pour identifier la bonne affaire.

Et j’ai du mal à me résoudre à tordre le bras au vendeur, bien que l’exemple récent du dermato qui n’a jamais vu la maison m’aide à me décomplexer…

Il parle par exemple de créer une chambre dans un T2 de grande taille pour le revendre en T2 et demi.

Le filon rapide et efficace ne me semble pas exister, mais je suis persuadé qu’il y a des méthodes gagnantes, de bon sens mais pas évidente au premier abord.
Virer une cheminée à Paris, vu le prix du m², c’est vite rentable.


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#5 16/02/2014 23h18 → Investir en immobilier : comment faire une plus value à la vente ? (plus value immobilier)

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Votre fil m’a fait repasser le film des diverses acquisitions que j’ai signées pour trouver le point commun. Probablement pour apporter une pierre soit elle petite a votre édifice. La récolte est maigre !

Pas un seul agent immobilier ou autre intermédiaire pour plusieurs affaires. Les vendeurs etaient tous différents aussi.
Probablement l’envie de conclure et aussi la chance d’être en face du vendeur.

Le marché étant bloqué et le niveau d’exigence eleve des membres du forum (emplacement, rentabilité, plus value) rendent les dossiers éligibles moins nombreux.

Il ne faut pas se décourager. Probablement dans votre cas, pour un immeuble il y aura moins de "prétendants". J’y vois aussi  d’autres avantages. S’il y a rénovation vous avancez pas a pas ; en équipements cela me semble plus simple et enfin vous compartimentez (???) vos risques. Je ne sais plus pourquoi vous avez écarté cette piste.

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#6 16/02/2014 23h34 → Investir en immobilier : comment faire une plus value à la vente ? (plus value immobilier)

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Je ne l’ai pas écarté, le marché ne bouge pas chez moi, je n’ai plus fait de visite d’immeuble depuis au moins 6 mois.

Par contre, j’ai ouvert à la colocation.


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#7 17/02/2014 16h17 → Investir en immobilier : comment faire une plus value à la vente ? (plus value immobilier)

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Bonjour,

Je profite de votre post pour rebondir sur cet aspect.
Je pense que cela permet de louer plus cher mais implique donc de louer en meublé. Dans le cas d’une durée d’occupation supérieure à trois mois, comment envisager-vous la rédaction des baux sachant qu’en LM(N)P la durée du bail doit être d’une année ou de neuf mois dans le cas d’étudiant.

Quid du cadre en déplacement dans la région pour 6 mois: location saisonnière?

Dans la cas où la personne n’y établit pas sa résidence principale cela ne semble pas poser de problème de faire signer un bail inférieur à une année mais dans le cas contraire je m’interroge..

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