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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/02/2014 10h23 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour,
je voudrais avoir des témoignages sur des investisseurs habitant en ile de France: ou investissez-vous (ile de France, province et ou en province)….
Je cherche, je cherche, mais les prix sont extrêmement chers en ile de France, la rentabilité pas là, j’avoue que je désespère un peu de trouver quelque chose.

Je regarde en province: orleans, troyes, sens,…. ou investir a votre avis pour avoir de bonnes rentabilité? Pensez-vous que le nu reste quand même intéressant ou vaut-il mieux ne rester que sur du meublé?

Bref, j’aimerai avoir des témoignages de parisiens , personnes vivant en ile de France et qui ont investit…. Je cherche, je cherche et ….. ne trouve rien ….. ou alors j’ai pas la bonne methode etc !!!!!!
Je m’interroge !!!!!

Mots-clés : ile de france et province, investissemnt

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#2 14/02/2014 10h30 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Je vous confirme que c’est extrêmement difficile. Pour vous convaincre, regarder le site d’Elise Franck par exemple sur l’onglet "nos réalisations". Vous verrez que dans cette salle des trophées, il y en a peu en 2013.

J’ai en tete un bien dans le 17ième; 40m²; loué 1600€; avec une rentabilité de 7%. Cash flow pendant 20 ans !!!

Je ne pense pas qu’il n’y pas a une recette. Il faut chercher beaucoup. Personnellement je suis acheteur. Mon dernier achat en juillet 2013 a eu lieu à Levallois Perret. CF < 0. A l’époque je me suis dit : "ah, j’aurai du trouver mieux". Depuis je continue à chercher sans trouver un meilleur investissement.

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#3 14/02/2014 10h40 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Ce site me semble donner une assez bonne analyse des rentabilités moyennes, ville par ville, à nuancer sans doute dans certains cas Palmarès des prix immobiliers en France | LaVieImmo.com
Une excellente base pour commencer à chercher…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 14/02/2014 10h51 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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lenaig77 a écrit :

Bonjour,
je voudrais avoir des témoignages sur des investisseurs habitant en ile de France: ou investissez-vous (ile de France, province et ou en province)….
Je cherche, je cherche, mais les prix sont extrêmement chers en ile de France, la rentabilité pas là, j’avoue que je désespère un peu de trouver quelque chose.

Je regarde en province: orleans, troyes, sens,…. ou investir a votre avis pour avoir de bonnes rentabilité? Pensez-vous que le nu reste quand même intéressant ou vaut-il mieux ne rester que sur du meublé?

Bref, j’aimerai avoir des témoignages de parisiens , personnes vivant en ile de France et qui ont investit…. Je cherche, je cherche et ….. ne trouve rien ….. ou alors j’ai pas la bonne methode etc !!!!!!
Je m’interroge !!!!!

En province, surtout dans la partie plus "centrale" du genre nevers, saint-etienne, roanne etc … tu devrais pouvoir trouver de meilleurs rendements qu’en IDF car tous ces coins sont assez décotés (pas la mer, pas vraiment plus de soleil, moins de pression du foncier, moins de choix de boulots qu’en IDF).
Le problème c’est que si tu n’habites pas dans le coin, le surplus de rendement que tu peux y trouver sera vite bouffé par de la gestion à distance (prendre un intérmédiaire ou te déplacer avec le train ou la voiture pour gérer les soucis, ça risque de vite plomber la rentabilité).
Je ne sais pas ta situation, mais si tu es bloqué en IDF pour le boulot, ça risque de rendre moins rentable un investissement à distance.

Dernière modification par zetrader (14/02/2014 10h54)

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#5 14/02/2014 11h08 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour,

je suis moi aussi en recherche depuis plus d’un an maintenant sans succès.

J’ai fait 2 offres qui ont été refusées.

J’ai également pas mal fait évoluer ma réflexion sur mon secteur pour envisager un positionnement différent des autres investisseurs, de manière à intéresser vendeurs, agent immo, et futur locataire.
C’est un des leviers, à mon sens, pas applicable partout.

Mon conseil est de vous focaliser sur un secteur bien précis pour le connaître et donc pouvoir être réactif.

Personnellement, je suis devenu familier des projets politiques, de l’équipe sortante mais aussi de l’équipe d’opposition, donc des coins sur lesquels il y a du potentiel d’évolution positive.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#6 14/02/2014 15h01 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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je pose encore une question: pensez-vous que ce soit encore intéressant d’investir dans du nu si on trouve du 10% de rendement (je pense a des zones comme reims, nevers)?

Merci de vos témoignages !

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#7 14/02/2014 22h49 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Nevers est à environ 2 heures de Paris. C’est toujours pareil avec des taux de rentabilité de 10% le risque est plus élevé. Notamment risque de vacances locatives et difficulté à la revente entraînant une baisse des prix et/ou loyer.

J’ai habité 2 ans la Nièvre (2011 - 2013), l’activité est difficile, les entreprises ferment. Les gens vont chercher du travail ailleurs.
Jusqu’à quand l’Université de Bourgogne proposera des formations dans cette ville avec les économies qui vont se profiler ?
Le secteur est difficilement accessible hormis pour aller à Paris (Autoroute Paris - Magny-court !!!).
Compter 2h30 pour aller à Dijon.
Par contre très accessible et agréable pour une résidence secondaire.
Vous vendez un studio à Paris et vous avez 200 - 250 M2 dans le coin.

Personnellement je n’investirais pas là-bas

Après je vous rejoins sur les annonces, je suis dans le même cas que vous mais en province.
Ville de + 250 000 habitants et en développement.
Les studio sont très rare, les gens les gardent me disait un agent immobilier. Et lorsqu’un bien à -20% du prix du marché c’est un vrai assaut.

Dernièrement un propriétaire d’un studio idéalement placé vendait même au plus offrant. J’ai refusé de participer à cette enchère.

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#8 15/02/2014 11h17 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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#9 15/02/2014 12h00 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour,

personnellement j’ai acheté ces dernieres années plusieurs maisons dans des villages à une cinquantaine de km de Reims (entre Reims et Laon si vous connaissez un peu)
une achetée 50 000 frais inclus sans travaux déjà louée 550
une achetée 63 000 frais inclus avec a peu pres 4000 euros de travaux, louée 580

Dans mon cas les logements rénovés et loués dans les petits villages (3000 habitants) sont loués à des familles percevant la CAF, bien souvent les allocations couvrent presque le loyer, les charges ne sont jamais incluses (les locataires paient les charges) de plus le prix des maisons étant relativement bas, on peut faire des prix de loyer au m² entrant dans le dispositif borloo ancien.

cdt

Dernière modification par gamdy (15/02/2014 12h02)

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#10 15/02/2014 14h05 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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gamdy a écrit :

Dans mon cas les logements rénovés et loués dans les petits villages (3000 habitants)…on peut faire des prix de loyer au m² entrant dans le dispositif borloo ancien.

Votre expérience est intéressante, comment cela se passe t-il au niveau des vacances locatives ? Trouvez vous facilement des locataires ? Quels ont étés les éléments qui vous ont permis de choisir ce(s) village(s) plutôt que d’autres ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 15/02/2014 14h52 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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L’avantage dans les villages c’est qu’il y a moins de turn over que dans les grandes villes,
Les familles qui trouvent une maison rénovée ou en bon état avec un garage et une cours (la plupart des petites maisons de villages sont ainsi faites) avec un loyer modeste reste longtemps.

Pour la dernière maison que j’ai mis en location, j’ai mis une annonce sur le bon coin deux semaines avant la fin des travaux.

Je l’ai mise le vendredi matin, le samedi nous avions 7 visites, le soir notre choix etait fait, les critères sont les dossiers classiques et surtout le feeling avec les locataires (quitte à perdre deux semaines de location à leur préavis)

Pour le choix du village, ca à était plutot une évidence qu’un choix pour nous, 
un village que nous connaissions bien ( college, ecole,piscine, commerce de proximité, centre de loisirs, bibliotheque, activité divers etc..)
pas trop mal desservie (une gare à 4km, autoroute à 12km, situation entre plusieurs villes de moyenne importance).

De la famille habitant le village (ce qui peut etre fort utile)

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#12 15/02/2014 16h43 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Sur cet exemple intéressant,

vous louez en meublé ou nu ?
Si vous voulez revendre quelle est la liquidité de ce marché ?
Je suppose que vous êtes a un CF > 0 impôts compris ?

Dernière modification par Boubouka (15/02/2014 16h44)

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#13 15/02/2014 17h58 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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nous louons nu

les biens sont achetés via des sci

fiscalement les sci sont à l’ir

nous essayons de générer du déficite foncier via des travaux et les interets d’emprunt

notre objectif principal étant de créer un patrimoine pour améliorer notre retraite et pouvoir transmetre à nos enfants, vendre n’a pas été envisagé.

Nous essayons de diversifier notre investisement afin de palier à d’eventuels besoins (d’ou ma presence sur le forum)

0 impots j’aimerai

mais nous dévions du sujet de lenaig77, qui préférerait je pense avoir d’autre retour d’expérience

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#14 15/02/2014 22h51 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Merci pour vos témoignages, tout est intéressant. Et sens? Troyes?
J’aimerai trouver une zone ou concentrer mes recherches, pas évident !!!!! reims, je laisse tomber !

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#15 16/02/2014 06h33 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Lenaig77,

L’autre zone très accessible de Paris, c’est la métropole lilloise.

Prenez par exemple Roubaix ou Tourcoing, villes auxquelles on accède très facilement de Lille par métro ou Tramway, dans lesquelles il y a beaucoup de biens à vendre avec des rentabilités qui peuvent être élevées car la réputation de ces villes n’est pas très bonne. Le TGV Lille-Paris, c’est 1 heure avec un départ toutes les 1/2 heure en heures de pointe.

Après, il faut bien choisir les quartiers et privilégier les petits lots près des écoles post-bac pour les étudiants.

En tous les cas, le choix de la ville est important, car d’Ile de france, si vous envisagez de multiplier les achats, je ne vous imagine pas acheter un lot à Orléans, un autre à Troyes et le 3ème à Reims. Je pense qu’il est plus facile de bien choisir sa ville, puis de s’y investir afin de bien connaître le quartier, le marché, éventuellement quelques professionnels de confiance pour les travaux quand on n’est pas bricoleur ou pas sur place.

Si vous vous décidez pour le Nord et que vous souhaitez des informations locales, n’hésitez pas à me demander.


Yann - Parrain sympa pour Binck et Bourse Direct

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#16 17/02/2014 09h49 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour,

J’habite également en Ile de France et j’ai commencé à investir dans en province pour des raisons similaires. Les taux de rentabilités sont de 9-10% brut.

Avec un T3 dans lequel le locataire est le même depuis 3 années le côté gestion ne pas chronophage d’autant que la gestion est confiée à une agence.
Par contre, pour les quelques réparations courantes (problème électrique et sanitaire) j’ai fais intervenir des entreprises immédiatement après les pannes pour des montants élevés. C’est un des inconvénients de la gestion à distance (j’entends par la une heure de route).

J’ai également investi dans deux studios à 2h au nord de Paris avec encore une fois des rentabilités intéressantes.
Cette fois-ci j’ai choisi de gérer en direct et l’investissement n’est plus le même: annonce, recherche de locataires, visites, état des lieux entrants et sortants, petites réparations…
En contrepartie, les petites dépenses qui font baisser le rendement sont nettement diminuées.
Mon retour d’expérience sur la location en direct est qu’il faut être réactif pour les visites sinon les locataires vont voir ailleurs. Pour compenser ce point faible, mes biens sont refait à neuf avec une déco moderne et des meubles neufs ce qui me permet de sortir un peu de l’offre traditionelle dans ces villes.

Sur trois biens, j’ai fais le choix d’investir dans deux villes différentes pour des raisons d’opportunités mais aussi de prix au m² moins élevés en fonction de l’éloignement avec l’IDF.

J’aimerai poursuivre mes investissements mais je vais temporiser un peu pour prendre un rythme de croisière à la fois sur le plan fiscal (location nue et LMNP), sur l’organisation des changements de locataires, sur les différentes copropriétés…
Dans mon cas, j’envisage sur le moyen terme de quitter l’IDF pour m’éloigner de ces biens pour des raisons professionnelles ce qui fait que la question de poursuivre ces investissements est compliquée.

Avoir une personne de confiance sur place serait la meilleure solutions ainsi qu’un réseau d’entrepreneur sur qui compter.

Voici quelques éléments pour compléter votre réflexion est faire le bilan sur la mienne wink

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#17 17/02/2014 11h34 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour,

J’investi toujours en province et je dirais même dans la province profonde. Les villes dans lesquelles j’investis ne font jamais plus de 5000 habitants.

J’ai deux maisons dans l’Aveyron , 200 habitants
J’ai un immeuble dans le lot et Garonne , 500 habitants
et je suis entrain d’acheter un immeuble dans la champagne- Ardennes, 5000 habitants

Ces investissements m’ont permis des rentabilité très forte mais surement quelques difficultés pour la revente. Néanmoins si votre objectif est de créer un parc immobilier ce n’est pas un problème

Par expérience, il est possible d’investir dans l’immobilier partout en France !

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#18 17/02/2014 14h00 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Pumbadu77 a écrit :

Bonjour,

J’investi toujours en province et je dirais même dans la province profonde. Les villes dans lesquelles j’investis ne font jamais plus de 5000 habitants.

J’ai deux maisons dans l’Aveyron , 200 habitants
J’ai un immeuble dans le lot et Garonne , 500 habitants
et je suis entrain d’acheter un immeuble dans la champagne- Ardennes, 5000 habitants

Ces investissements m’ont permis des rentabilité très forte mais surement quelques difficultés pour la revente. Néanmoins si votre objectif est de créer un parc immobilier ce n’est pas un problème

Par expérience, il est possible d’investir dans l’immobilier partout en France !

je suis en campagne mais j’évite les villages sans services et un peu éloignés des bassins d’emplois tout de même.

Pour le reste,je suis à peu près d’accord mais en évitant les zones en total déclin(soldes migratoires positifs et perspectives.

Une connaissance visait un immeuble en Champagne Ardennes mais il lui est passé sous le nez,ce serait drôle que ce soit le même!!!


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#19 17/02/2014 14h40 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Le problème potentiel (pour investir dans la province profonde, dans des villes de moins de 5000 habitants.) ne se situe pas qu’à la revente. Il faut aussi être sur de pouvoir trouver un locataire (solvable), maintenant et à l’avenir, et être en mesure de faire le suivi (gestion au quotidien) des biens.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#20 17/02/2014 15h50 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Je n’ai jamais eu de problème avec ca et j’ai toujours géré moi même la location. malheureusement j’ai du déménager sur Paris donc c’est un peu plus dur à gérer à distance mais j’ai des artisans de confiance dans tous les villages dans lesquels j’achète.

Je ne cherche pas forcement des gens solvables… Ca ne garantie rien !

Pour toudoucement : Ce ne doit être pas être le même puisque rien n’est signé pour l’instant.

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#21 17/02/2014 16h07 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour Pumbadu77,

Votre expérience de la gestion à distance en direct m’intéresse (situation similaire voir message #16)

Comment faites-vous pour gérer les visites dans le Lot ou l’Aveyron?
Pourquoi avoir choisi ces régions?
Pourquoi éclater autant les lieux d’investissements?

Je rejoins GBL dans sa remarque. Pour le propriétaire bailleur, il est préférable d’avoir le choix entre plusieurs candidats plutôt que de se "sentir obligé" d’accepter le premier venu même avec un mauvais dossier dans le cas d’un rapport entre l’offre et la demande en déséquilibre.

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#22 17/02/2014 16h27 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Je suis originaire de Toulouse, à ce moment là j’ai acheté dans l’Aveyron, c’était une affaire (voir ma présentation) puis j’ai déménagé à Bordeaux et j’ai trouvé un bien dans le lot et Garonne, une bonne affaire également. Je considère que gérer un bien à moins de 2h de route c’est faisable sans soucis.

Vivant maintenant en Ile de France il est en effet plus difficile de gérer ces biens, néanmoins, je m’arrange pour bien m’entendre avec les locataires et ils font eux mêmes les visites pour leurs voisins. je descend seulement pour faire la rencontre de la personne que j’aurai sélectionné et faire signer les papiers.

J’ai en effet la volonté de regrouper mes achats, pour une question pratique, néanmoins, il ne faut jamais avoir tous les œufs dans le même panier !

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#23 17/02/2014 16h30 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Ravito a écrit :

il est préférable d’avoir le choix entre plusieurs candidats plutôt que de se "sentir obligé" d’accepter le premier venu même avec un mauvais dossier dans le cas d’un rapport entre l’offre et la demande en déséquilibre.

Attention messieurs, il ne faut pas avoir la même vision en campagne que dans les grandes métropoles. Le choix est beaucoup plus réduit et de fait, les gens qui prennent des T2 dans un village de 500 habitants n’ont évidemment pas les revenus nécessaires pour avoir un "bon" dossier.

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#24 17/02/2014 19h13 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Pumbadu77 a écrit :

Ravito a écrit :

il est préférable d’avoir le choix entre plusieurs candidats plutôt que de se "sentir obligé" d’accepter le premier venu même avec un mauvais dossier dans le cas d’un rapport entre l’offre et la demande en déséquilibre.

Attention messieurs, il ne faut pas avoir la même vision en campagne que dans les grandes métropoles. Le choix est beaucoup plus réduit et de fait, les gens qui prennent des T2 dans un village de 500 habitants n’ont évidemment pas les revenus nécessaires pour avoir un "bon" dossier.

la grosse différence c’est que les loyers sont tres proches des maximum d’allocations.j’avais fait des simulations et il faut mieux louer à une mere célibataire au RSA avec deux gosses qu’à un célibataire sans enfants qui travaille.On arrive à couvrir l’intégralité du loyer avec les APL(et malheureusement,on est pas près de manque de ces locataires solvables…)

Dernière modification par toudoucement (17/02/2014 19h14)


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#25 18/02/2014 07h47 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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C’est en effet la raisons de mes achats de petites surfaces. Je cale les loyers en fonction des apl de la région pour une personne sans emploi.

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