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#1 13/02/2014 19h31 → Transformer une SCI à l'IR en SARL de famille à l'IR ? (immobilier, sarl, sci)

Membre
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Bonjour,

Je m’interroge sur la possibilité et la pertinence de transformer une sci IR en SARL IR.

L’objectif étant de préparer la transmission tout en continuant a développer un patrimoine immobilier de biens loués en meublés.

Pour être plus précis voila les éléments de la SCI IR actuelle :

- faible capital. 100 parts réparties entre mon épouse, mes enfants mineurs et moi même.  Les enfants ont 2/3 des parts en nue propriété. Avec mon épouse nous avons les 2/3 de l’usufruit et des droits de vote.

- La SCI n’a pas de créanciers.

- La SCI possède un appartement d’une valeur venale de l’ordre de 100k€, loué nu. Il a été acheté il y a 10 ans, 40% moins cher.

En cas de faisabilité :
A- je ne pense pas qu’il n’ y aura modification ni des statuts ni de la répartition du capital. En tout cas je n’ai pas identifié l’intérêt.
B- la transformation se fera apres la fin du bail.
C- la transformation se fera au changement de l’année civile.
D- il n’y aura pas d’augmentation de capital qui est aujourd’hui de l’ordre de 1000€. En tout cas je n’ai pas identifié l’intérêt.
E- je suis gerant de la SCI et je serai le gérant de la SARL pour plusieurs et nombreuses années a titre gratuit. Les autres membres de la famille n’auront pas d’activités au sein de la SARL. Par ailleurs, je suis salarié.
F- la comptabilité de la SCI est faite par moi même. Celle de la SARL par un expert comptable, notamment pour les amortissements et l’adhésion a un CGa,

Après la transformation, et si celle la est jugée faisable et pertinente, la future SARL fera l’acquisition de biens immobiliers en vu de les louer en meublé.

Les questions sont les suivantes :
1- est ce faisable ? Pertinent eu égard aux objectifs énoncés ?
2- le timing est il le bon : avant toute nouvelle acquisition, au changement de bail et d’année civile ?
3- le bien actuel inscrit a l’actif de la SARL pourra être amorti ?
4- quels sont les pièges a éviter  ?
5- le cas échéant,   quelles sont les grandes ligne de la démarche a suivre ?
6- une idée grossière des coûts ? Des délais ?

Merci pour vos retours et apports.

Dernière modification par Boubouka (13/02/2014 19h35)

Mots-clés : immobilier, sarl, sci

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#2 14/02/2014 05h01 → Transformer une SCI à l'IR en SARL de famille à l'IR ? (immobilier, sarl, sci)

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Bonjour,

La problématique d’une SARL de famille réside dans les cotisations sociales à verser au titre des rémunérations des dirigeants.
Il me semble de plus que les versements de dividendes sont assujettis aux cotisations sociales si il excède le capital social et ce depuis Janvier 2013( a confirmer )
Dans une SARL la notion de gérant majoritaire est très importante pour le calcul des cotisation , un gérant majoritaire correspond au cumul des parts de Mr et Mme.

Je comprend que votre fiscalité à l’IR pour un bien payé et sans amortissement soit onéreux en terme de fiscalité et vous incite à envisager d’autres options.

Je ne suis pas assez compétent sur les SARL mais le point des cotisations sociales imposées même sans rémunération m’a toujours rebuté.

Regardez du coté de la SAS qui ne présente pas cette contrainte de cotisations obligatoires si il n’y a pas de rémunération.

Vous avez aussi l’option irrévocable d’un passage en SCI à l’IS mais avec d’autres contraintes.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 14/02/2014 17h18 → Transformer une SCI à l'IR en SARL de famille à l'IR ? (immobilier, sarl, sci)

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Pourquoi souhaitez-vous conserver le bien actuel, et vous compliquer la vie, plutôt que conserver l’existant inchangé (voire vendre le bien, maintenant ou plus tard), pour loger vos nouveaux investissements au sein d’une structure (par ex SARL de famille) créée à cet effet ?   
Il faudra de toute manière que l’objet de la SARL soit différent de l’objet de la SCI actuelle : location meublée vs location nue.

La question pourrait aussi être formulée : combien d’€uros espérez-vous gagner ainsi, sur le bien existant ?   (montant à comparés aux frais de montage de votre transformation, et aux frais associés à une éventuelle vente de l’appartement valant 100 k€, soit 8 k€ de frais de notaire et 5k€ d’impôt et PS sur plus-values cf ce simulateur).

Vous écrivez "Les enfants ont 2/3 des parts en nue propriété. Avec mon épouse nous avons les 2/3 de l’usufruit et des droits de vote." sans préciser qui possède le 1/3 du capital et des droits de vote restant.

Quel est l’intérêt d’avoir donné la nue-prop aux enfants ? Il n’y en a que si le patrimoine de votre couple devait excéder 200 k€ par enfant, hors contrats d’assurance-vie, que ça pourrait en avoir un, et encore…  (faire des opérations sur la patrimoine d’enfants mineurs ça peut être compliqué…).

Vos questions :
1- faisable : sans doute, pertinent : pas sur
2- timing : pourquoi pas, même si C parait inutile
3- oui
4- se compliquer la vie pour ne pas gagner grand chose
5- aller se faire aider par un homme de l’art
6- je ne sais pas


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#4 15/02/2014 00h48 → Transformer une SCI à l'IR en SARL de famille à l'IR ? (immobilier, sarl, sci)

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Merci a vous deux pour vos réponses.

SCI IR -> SCI IS. J’avais deja fait mes calculs. La combinaison amortissement / IS / IR / impôts +V est coûteuse et moins intéressante que SCI IR. Le résultat chiffré  a été déjà posté dans un autre fil.

SCI IR -> SARL IR : je vais faire les calculs précis. A la louche le pt mort est atteint pour ce bien si les frais de structure + les cotisations sociales annuels sont inférieurs au différentiel d’impôts induit par l’amortissement qui doit être de l’ordre de 2k€ (150k€*0,8/30*45.5%).

Pour répondre a la question de GBL concernant la répartition du capital, il n’y pas d’autres actionnaires. A la naissance de mes enfants j’ai créé les SCI dans un objectif de transmission. Je me rend compte aujourd’hui que c’était vraiment tôt.

Mon questionnement profond concerne la recherche d’une structure permettant de développer un patrimoine immobilier a crédit, pouvant amortir, tout en préparant la transmission. J’ai l’impression qu’on ne peut pas avoir le vrai couteau suisse.

Plus j’y pense, plus j’ai l’impression que la question de transmission est une chimère compte tenue du différentiel d’âge avec mes enfants (autour 30 ans) et de l’espérance de vie. Mais je me la pose  quand meme car un accident peut m’arriver a tout moment et l’espérance de vie n’est pas "une garantie" de durée de vie. Pardonner moi si je devie vers des questions "philosophiques".

La question reste entière concernant la structure adéquate au développement du patrimoine et a la transmission.

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#5 15/02/2014 06h51 → Transformer une SCI à l'IR en SARL de famille à l'IR ? (immobilier, sarl, sci)

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A titre personnel , j’ai créé une SCI et j’ai récemment fait une augmentation de capital et profiter alors de cette occasion pour intégrer les enfants dans la SCI à hauteur de 5 % chacun.
C’est une façon de la faire rentrer dans la SCI , il va sans dire que mes enfants sont maintenant majeur mais je préfère voir comment ils vont évoluer dans la vie et je ne souhaite pas actuellement les impliquer trop en attendant de voir la mentalité des conjoints….

Ensuite il sera j’envisage de monter une SCI avec eux où ma femme et moi seront alors minoritaires à 5 % chacun en procédant à un apport en compte courant afin de les favoriser tout en conservant de notre coté une rentrée d’argent.

Effectivement vous avez été un peu vite en besogne pour la répartition des parts pour vos enfants.
Il est certain que vous êtes un peu bloqués avec vos enfants mineurs , disposant des 2/3 des parts en nue propriété.
Vous pouvez envisager la revente du bien qui semble avoir été acheté dans de bonnes conditions.
La dissolution de la SCI en respectant l’argent revenant à chacun en fonction des parts pour remettre  votre patrimoine et sa répartition au clair.
Ensuite sur une base plus saine et réfléchie repartir sur un investissement sous forme de SCI ou autre de un ou plusieurs appartements en conservant l’équilibre de chacun.

A titre personnel je suis partisan de la SCI IS en connaissant ses inconvénients de plus value professionnelle mais surtout ses avantages de de constitution de patrimoine , d’apport en compte courant rémunéré , de fiscalité réduite pendant la durée de l’emprunt.

Ce type de SCI doit acheter des biens de bonne tenue que vous souhaitez conserver et transmettre

Les solutions de sortie peuvent passer par une revente des parts à une holding , une revente de la nue propriété à une SCI IR , une transmission des parts sociales aux enfants.
Les solutions existent  pour l’instant ce n’est pas ma priorité.
Je profite pleinement de ce fonctionnement fiscalisant mes revenus locatif à la CRL au taux de 2,5 % , difficile de faire mieux par rapport au CSG et autre fiscalisation IRPP.
J’utilise les apports en compte courant pour alimenter la trésorerie  et ensuite la SCI me remboursera sans fiscalité ces apports.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 15/02/2014 20h43 → Transformer une SCI à l'IR en SARL de famille à l'IR ? (immobilier, sarl, sci)

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Concernant cette SCI, je dois de toute façon revoir la répartition des parts qui n’est pas équitable entre mes enfants. Vos messages me font hésiter entre 1/ "vendre" le nécessaire  du nombre de parts a celui qui a le moins ou 2/"racheter" le tout. La transaction sera au prix nominal des parts.

Comme indiqué plus haut, ma réflexion m’amène plutôt a entamer la transmission avec des donations pour aider mes enfants a démarrer dans la vie. Ma règle sera de contribuer aux CAPEX de leurs projets (immo ou entreprise). A minima, entre mon epouse et moi même, cela nous permet de transmettre 600k€ a chaque enfant si on commence a leurs 20 ans + 300 en AV ce qui fait un beau paquet chacun au moment ils auront le plus besoin, cad a 20 ou 30 ans au lieu de 50 ou 60 ans.

Pour le développement du patrimoine immobilier,le statut LMNP me semble finalement adapté. De toute façon, la phase d’acquisition sera "stoppée" a 50 ans. A partir de 60 / 65 ans, ce sera le temps de la revente petit a petit de l’immobilier.

Cette SCI finalement me pousse a me poser de bonnes questions et a progresser dans ma réflexion. Ce qui est une bonne chose. Le rendement actuel du bien, la qualité de l’immeuble et l’emplacement me poussent a le garder. Me reste maintenant a réaménager la répartition du capital selon l’option 1 ou 2.

Enfin petite précision quand je dis je fais la compta c’est plutôt un abus de langage. Je fais les calculs pour faire une déclaration d’impôts juste.  Ces calculs sont suffisants pour calculer la rentabilité mais inopérant pour estimer le niveau du compte associé.

Dernière modification par Boubouka (15/02/2014 20h46)

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