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Forums des investisseurs heureux

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#26 30/05/2014 09h35 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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tikitoi a écrit :

Petite question à Mowgli
Le site que vous mettez en lien permet d’avoir connaissance de multiples offres de crowdfunding immo, et je trouve que c’est une bonne idée.  Mais malheureusement il n’y a aucune explication sur la fiscalité liée à chaque pays pour un résident Français (ou autre), ni sur la facilité d’inscription ou souscription sur de tels programmes lorsqu’ils ne sont pas Français.

Je suppose par exemple que lorsqu’un rendement envisagé est de 10% aux US, il faut aussi envisager un prélèvement à la source plus un autre en France (a moins que le crowdfunding bénéficie d’exemptions particulières au US), sans compter le frottement Euro-dollars. Il y a d’ailleurs peut être d’autres frais annexes pour le virement sur compte étranger, ou obligation de détenir un compte dans le pays.

Bref, une idée de départ interessante qui peut permettre d ouvrir de nouveaux horizons mais pas assez détaillées et didactique.

Oui, la dimension fiscale est importante. J’aimerais pouvoir donner plus de détails sur le sujet mais je ne suis malheureusement pas un spécialiste. En revanche, toutes les opérations proposées sur le catalogue sont a priori ouvertes aux investisseurs étrangers.

Je fais un peu de recherche sur la dimension fiscale aux US pour vous donner les ’grandes lignes’ dès que possible
A bientot sur ce forum…

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#27 06/11/2014 10h22 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Bonjour,

Je ne peux m’empecher de faire un rapprochement entre ce type de financement et le plus grand scandale immobilier francais, à savoir le ’robien’ :

- On achete des terrains pas chers dans des zones foireuses ( dans ce cas, près de l’aéroport. j’ai vécu a toulouse 3 ans dont 1 an à tournefeuille, donc je connais la zone)
- On donne une carrote : carotte fiscale ou, dans ce cas,  la carotte du rendement
- On package tout ca : vous vous occupez de rien ( ici, on envoie juste le cheque et miracle,12 mois après, 10% de rendement sans rien faire ;-) )
- on vend ca à des gens qui ne connaissent pas la zone de vente

Au final,  et même si Mr Lymo est peut être serieux car le 1er sur ce créneau, vous aurez forcement des arnaques à grande echelle.
Comble de l’ironie, Mr Lymo vient de toulouse . Or Akerys ( qui a changé de nom en ’Belvia’ pour se faire oublier)  est l’un des plus gros contributeur au scandale de robien.  Akerys venait de toulouse aussi ….

Bref, fuyez comme la peste l’immobilier résidentiel francais dématérialisé : c’est un produit surcoté, surtaxé, qui fait la fortune d’arnaqueur en tout genre.

Ne serait ce que pour rendre justice à toutes les victimes de ’robien’, fuyez ce genre d’opération …

En esperant que mon temoignage evitera à beaucoup de ce faire pigeonner.


Frédéric, 44 ans,       Patrimoine : Résidence principale, Actions, Assurance-vie

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#28 06/11/2014 14h17 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Ce matin sur BFM:

Good Morning Business, présenté par Stéphane Soumier, sur BFM Business. a écrit :

Lymo: "Vulgariser la promotion immobilière, c’est notre passion !": Jean-Baptiste Vayleux - 06/11
Le principe du crowdfunding immobilier et les différents produits proposés par Lymo ont été les thèmes abordés par Jean-Baptiste Vayleux, l’un des co-fondateurs du groupe. Lancé il y a quelques mois, Lymo.fr est la première plate-forme française de crowdfunding spécialisée dans l’immobilier. -

La vidéo:

Lymo: "Vulgariser la promotion immobilière, c'est notre passion !": Jean-Baptiste Vayleux - 06/11

Pas trop mon truc, ça ne correspond absolument pas à mes stratégies d’investissements, mais je trouve qu’il se vend bien :-) !


L'Investisseur Individuel, mon blog orienté "Dividendes Pérennes": http://investisseur-individuel.com/

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#29 06/11/2014 14h30 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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@fredinbxx : 

Message de la Modération : Vous ne respectez pas notre charte sur de nombreux points, notamment :
      "Nouveaux arrivants
         7. Au moins succinctement dans la rubrique idoine, vous vous présenterez
"
       "9. Vos sources, toujours, vous préciserez"
       "11. D’aborder plusieurs sujets en même temps dans un même topic, vous éviterez"
       "16. Dans le pessimisme, vous ne tomberez, votre vie est ce que vous en ferez"
Merci de faire le nécessaire pour la respecter.

Sur le fond, il y a eu de multiples autres scandales liés à l’immobilier en France, et même si certains liés au De Robien ont pu vous toucher, vous ne pouvez guère le qualifier de "plus grand scandale immobilier francais" (de plus sans même préciser le(s) critère(s) utilisé(s) pour les classer).

Il me semble évident (et c’est rappelé maintes fois, dans maintes discussions sur ce forum) qu’il est dangereux d’investir sans avoir suffisamment étudier un dossier, notamment pour un investissement immobilier sans avoir été sur place, ou qu’il faut rester vigilent lorsqu’il y a une carotte fiscale (comme le De Robien).

Sauf à ce que vous ayez étudié en détail les dossiers des investissements proposés par Lymo (ce que je n’ai pas fait), et que vous puissiez alors argumenter sur des points concrets que ces dossiers contiennent, rien ne vous autorise à faire un quelconque amalgame (positif ou négatif) avec d’autres dossiers, ou par exemple avec tout ce qui viendrait de Toulouse.


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#30 06/11/2014 17h32 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Bonjour,

1. Je viens de me présenter dans la rubrique nouveaux arrivants. milles excuses pour cet oubli

2. Pour mes sources concernant le scandale des robiens :

- Livre ’Robien, Scellier Ruinés’ de Erwan Seznec , page 21 : au moins 50000 victimes, 15 milliards d’euros de préjudice, des témoignages concordants , la complicité éffarante de l’état francais qui n’a rien fait alors qu’il était manifestement au courant

- Experience personnelle liée à l’achat dans un investissement type ’Besson’ : Même si je n’ai ni perdu, ni gagner d’argent sur ce type d’investissement, les pratiques de commercialisation étaient déja plus proche de l’arnaque que de la vente. Ca n’a fait qu’empirer avec le Robien

3. J’ai fait effectivement un amalgame douteux entre lymo et akerys mais le sud-ouest a été le plus touché par le scandale du robien, donc double méfiance sur tout ce qui concerne l’immobilier sur cette zone

4. Je ne comprend pas ta logique : Tu dis qu’il faut effectivement investir en connaissance et se déplacer mais tu sembles minimiser ce système de crowfunding qui est , si je ne m’abuse, ni plus ni moins , que de l’achat á distance (tant que le promoteur n’as pas vendu tous les appartements, c’est vous qui avez acheté avec la banque et les premiers acquereurs)

5. Si je suis aussi concerné, c’est que je ne peux pas rester muet face à ce que je qualifie de prochain scandale immobilier : cela ne viendra peut être pas de limo mais c’est juste une question de temps avant que le système ne parte en vrille : La multi-copropriéte et la vente à distance sont les 2 principes de l’arnaque immobiliere


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#31 06/11/2014 18h05 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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4) : Vous allez encore vous faire reprendre pour non respect de la charte… Pas de tutoiement   ;-)

Pour info, Wisseed est derriere Lymo, et jusqu’à présent c’est une plateforme sérieuse.
quand à la localisation sur toulouse, il y a plétore d’entreprises à cet endroit, il ne faut pas généraliser.


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#32 06/11/2014 18h23 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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fredinbxx a écrit :

4. Je ne comprend pas ta logique : Tu dis qu’il faut effectivement investir en connaissance et se déplacer mais tu sembles minimiser ce système de crowfunding qui est , si je ne m’abuse, ni plus ni moins , que de l’achat á distance (tant que le promoteur n’as pas vendu tous les appartements, c’est vous qui avez acheté avec la banque et les premiers acquereurs)

Sur ce forum, le vouvoiement est de rigueur (d’habitude je réagit par un "je ne me souvient pas avoir gardé les cochon avec vous") : ça ajoute une certaine distance/courtoisie, et évite certaines dérives. C’est dans notre charte : "Forme: 8. Le vouvoiement, vous privilégierez".

En lisant mes messages sur le crowdfunding sur ce forum, vous constaterez que je suis souvent "pas tendre du tout" avec lui, et pas prêt d’y investir mes sous. En ce qui concerne Lymo, comme d’autres acteurs qui essaient de mettre l’immobilier à la sauce crowdfunding, que je ne connais pas particulièrement, vous pouvez au moins vous référer aux explications qu’un de ses fondateurs a fourni sur le forum, pour vous faire une première idée (en tout cas, ça ne ressemble pas vraiment à un De Robien…).


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#33 06/11/2014 18h29 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Bonjour,

1. Je ne dis pas que Wisseed / Lymo seront des arnaqueurs , Je dis juste que le principe même de ce type de produit produira des arnaques dans le futur. D’ailleurs , sur le site de Lymo, il y a bien un onglet ’Acheter un bien’   sous entendu , ’Acheter un bien à distance sans vous déplacer ’

2. Bien a acheter sur Lymo : Coeur de blagnac , Description sur leur site : ’Imaginez que vous n’aurez jamais plus à prendre votre voiture pour aller travailler dans la zone de l’aéroport’ ==> on est proche des nuisances  , donc mefiance

3. Désolé pour le tutoiement ; Beaucoup de choses pour respecter la charte mais je l’approuve donc je ferais attention ;-)


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#34 08/11/2014 15h11 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Bonjour,

Je suis Jean-Baptiste Vayleux, DG de Lymo.fr, et suite aux différents commentaires récents sur Lymo je vais me permettre d’apporter un certain nombre de précisions

@fredinbxx
Il me semble que votre extrémisme dessert votre propos.  Il y a un grand nombre d’inexactitudes pour ne pas dire d’erreurs que je vais tenter de rectifier :

fredinbxx a écrit :

On achete des terrains pas chers dans des zones foireuses ( dans ce cas, près de l’aéroport. j’ai vécu a toulouse 3 ans dont 1 an à tournefeuille, donc je connais la zone)

Ce n’est pas une zone "foireuse", cela fait partie du centre de Blagnac, zone fortement recherchée par les salariés Airbus qui peuvent ainsi aller au travail à pied/à vélo et s’éviter les embouteillages que vous devez visiblement bien connaître. C’est une zone proche de l’aéroport et la rocade, donc avec des nuisances sonores, qui ont été rappelées aux investisseurs dans le détail du projet qui est par ailleurs toujours en ligne et que vous pouvez consulter. Enfin, je rappelle que Lymo ne se rémunère que si l’opération de promotion immobilière est un succès, donc il n’eut pas été bien judicieux de notre part de choisir une zone "foireuse", vous en conviendrez.

fredinbxx a écrit :

- On donne une carrote : carotte fiscale ou, dans ce cas,  la carotte du rendement
- On package tout ca : vous vous occupez de rien ( ici, on envoie juste le cheque et miracle,12 mois après, 10% de rendement sans rien faire ;-) )

Oui, c’est bien ça. Vous pouvez voir dans le détail comment cela a fonctionné pour les 53 investisseurs à qui nous venons de rembourser 10% de rendement par an (hors impôts) ici : Blog Lymo ? Comment Lymo a remboursé 53 investisseurs

fredinbxx a écrit :

- on vend ca à des gens qui ne connaissent pas la zone de vente

Inexact, parmi les investisseurs il y en a qui connaissent très bien la zone, et d’autres qui ne la connaissent pas, et qui se renseignent (Google Maps, forum). Le même type de renseignement que quand vous achetez une action : vous n’allez pas visiter toutes les usines de l’entreprise, il faut vous faire votre propre opinion indépendante.

Je passe les autres erreurs de raisonnement (Toulouse donc mauvais, rendez hommage aux victimes de Robien donc fuyez l’immobilier dématérialisé) et même celle qui peut nous sembler favorable (Lymo premier acteur donc meilleur).

Puis, un peu plus loin, dans votre second post :

fredinbxx a écrit :

D’ailleurs , sur le site de Lymo, il y a bien un onglet ’Acheter un bien’   sous entendu , ’Acheter un bien à distance sans vous déplacer ’

Faux. C’est vous qui faites le sous-entendu. Nous avons environ 70% des acheteurs qui sont des propriétaires accédant (=qui achètent pour habiter) et 30% qui sont des investisseurs (=qui achètent pour louer). Il est bien évident que les premiers achètent après avoir visité non seulement le terrain, mais aussi vos réalisations antérieures, et les derniers n’achètent plus sans voir le terrain suite aux dérives passées, réelles et correctes, que vous mentionnez.

fredinbxx a écrit :

Bien a acheter sur Lymo : Cœur de blagnac , Description sur leur site : ’Imaginez que vous n’aurez jamais plus à prendre votre voiture pour aller travailler dans la zone de l’aéroport’ ==> on est proche des nuisances  , donc mefiance

J’ai déjà répondu à ce point un peu plus haut.

Au delà des réponses à ces allégations hâtives, que peut-on retenir pour ceux qui nous lisent et se demandent s’ils doivent investir chez Lymo ou ailleurs ? Comme d’habitude, revenir aux principes de l’investisseur rationnel :
1/ n’investissez jamais dans ce que vous ne comprenez pas - pour parler de Lymo, appelez nous, servez vous du forum pour poser vos questions, challengez-nous, et si vous ne comprenez pas, n’investissez pas
2/ risque et rentabilité vont de pair, 10% est une rentabilité élevée, donc avec un risque élevé- dans le cas de Lymo, atténué par divers facteurs (actif immobilier sous-jacent, garanties légales obligatoires pour le promoteur comme GFA, présence d’une banque à vos côtés, etc..) mais risque tout de même : comme pour une action, vous prenez le risque de perdre partiellement ou en totalité votre capital.

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#35 08/11/2014 17h40 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Bonjour,
Un question toute bête, sur les 10% de rendements combien on paie d’impôts là dessus?
J’investi 1000euro Lymo en rend à terme 1100euro…. Mais une fois que l’impôt est passé là dessus combien il reste?
Vous avez un ordre de grandeur?

Merci
Pierre

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#36 08/11/2014 17h47 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Pouruneuro a écrit :

Un question toute bête, sur les 10% de rendements combien on paie d’impôts là dessus?
J’investi 1000euro Lymo en rend à terme 1100euro…. Mais une fois que l’impôt est passé là dessus combien il reste?
Vous avez un ordre de grandeur?

A priori, pas grand secret dans le calcul: 15.5% de social + votre impôt sur le revenu… donc entre environ 5.5% et 7%


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#37 08/11/2014 17h59 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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@ Faith, oui vous avez raison : vous devez déclarer les intérêts reçus au titre de revenus mobiliers, et vous êtes imposé à votre taux marginal d’imposition

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#38 08/11/2014 18h16 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Bonjour Mr Vayleux,

Je me doutais bien que vous réagiriez et c’est tant mieux : Si par mon raisonnement et par mes raccourcis, je peux vous permettre de construire une offre qui sera respecteuse des futurs acheteurs, qui vous différentie des futurs arnaqueurs qui ne manqueront pas de se manifester sur ce type de produit alors tout le monde sera gagnant. Vous me remercierez peut etre même plus tard.

Un point important que vous soulignez effectivement et qui n’apparait pas suffisament sur votre site: Les lots doivent être prioritairement acheté par des propriétaires occupants et non des investisseurs locatifs.

Si vous fixez un ratio de propriétaires occupants minimum, cela consolidera votre offre.
Si vous vous fixez par ailleurs un code déontologique qui consiste à ne pas vendre à des gens qui ne connaisse pas la zone, alors vous aurez gagné le respect des futurs investisseurs


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#39 09/11/2014 10h41 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Je vois mal comment on pourrait refuser de vendre à quelqu’un au prétexte qu’il ne connait pas la zone … ça me fait bien rire ce genre d’idée .

Vous suggérez également à Lymo de fixer un ratio de propriétaires occupants minimum. Il me semble que les offres proposées étaient déjà liées à un pourcentage de réservation effectif. En tout cas, la fois ou j’ai souhaité tenter investir pour un projet immobilier de Wisseed , le hameau de Balma,  le projet n’a au final pas été réalisé et les sommes retournées.  Le nombre de Logements réservés étaient de 3 sur 5 lors de la proposition d’investissement, et la banque partenaire en demandait 4. L’opération à donc été annulée

Edit: Je ne sais pas si Lymo était partenaire, mais le mois dernier Wisseed proposait un nouvel investissement immobilier à Albi, le rendement était moins élévé (env 9 % je crois) mais par contre le batiment était déjà réservé par le futur locataire, le siege régional d’erdf. Je n’ai pas souscris mais je pense que ce type d’investissement doit plus rassurer non ?

Dernière modification par tikitoi (09/11/2014 10h48)


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#40 09/11/2014 11h35 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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@tikitoi
Non Lymo, n’était partenaire à aucun niveau de l’opération d’Albi

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#41 09/11/2014 11h46 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Et bien je pense que ce type d’investissement s’il était proposé par Lymo aurait peut être plus les faveurs de fredinbxx puisqu’il y avait déjà un futur locataire.

D’ailleurs j’ai du mal à comprendre l’intérêt de passer par une plateforme de crowdfunding pour le financement lorsqu’on à déjà un locataire.  Il me parait probable qu’une banque accepte de financer lorsqu il y a déjà un acquéreur ou un locataire.


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#42 09/11/2014 12h08 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Bonjour,

Je cite la personne de LYMO :
(i) Lymo se rémunère (et rémunère les crowdfunders) en vendant les appartements
(ii) 50% des appartements sont vendus avant que le chèque du crowdfunder soit encaissé.
Si 3 des 5 appartements restant sont vendus, alors Lymo ne fait pas de marge et rembourse quand même capital + intérêts à ses crowdfunders
Si 5 des 5 appartements restant ne trouvent pas preneurs, alors l’opération est un échec et Lymo NE REMBOURSE NI CAPITAL , NI INTERET.

Oui, vous avez bien lu : c’est un investissement ou pour gagner 10% par an, vous avez un risque de perte totale de votre capital , TOTALE.  Même en bourse, avoir un risque de perte totale est très faible.
Certes, vous me direz que c’est de l’immobilier…. blabla … blabla…. n’empeche que le risque est bien la.
Est ce que sur le site de LYMO, vous trouvez la notification du risque ? NADA !!!!!

Heureusement , sur ce forum, les gens ne sont pas naifs et savent que le père noel qui offre 10% par an sans risque s’appelle ’Madof’

Alors, suggestion à LYMO : Proposer moins, peut être que 6% par an qui reste une rémunération acceptable, mais blinder le risque de perte totale car moi, à 10% avec un risque de perte totale, je n’y vais pas (surtout avec de la vente a distance…)


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#43 09/11/2014 13h10 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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@ fredinbxx
Libre à vous de penser ce que vous voulez, mais s’il vous plaît avant de débiter des inexactitudes à la chaîne faites au moins l’effort d’aller vous renseigner en détail.
Il est évident que le risque total ou partiel de perte en capital est communiqué à l’obligataire, si vous aviez fait l’effort de rechercher un peu sur le site vous l’auriez vu dans le DICI qui accompagne chaque projet, et que vous pouvez encore voir en ce moment même si les projets sont clôturés.

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#44 09/11/2014 13h33 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Libre à vous de vendre ce que vous voulez : Au moins , les lecteurs auront les arguments pour/contre de ce business model et se feront leurs propres avis. Vive la démocratie.


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#45 18/01/2016 14h55 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Francelot a écrit :

C’est un sujet à la mode!! la crowdfunding immobilier. Je pense que c’est une bonne formule, pour diversifier son patrimoine sur des produits nouveaux.

Conformément au commentaire de jean batiste, c’est la banque qui prend les risques et le les garanties intrinsèques obligent un % des ventes avant démarrage des travaux!

Concernant les emplacements, ils portent eux mêmes les projets…

Existe-t’il des plateformes sur de l’investissement locatif?

@francelot

Bonjour, il existe en effet des plateformes spécialisées dans l’investissement locatif.

La plus connue est sans doute Dividom , je suis investisseuse sur cette plateforme et elle propose d’investir à partir de 500 euros dans des projets et de se partager les revenus locatifs au prorata de sa participation. Cela permet de bénéficier de revenus mensuels complémentaires et de se constituer un patrimoine. Je sais qu’il est également possible de défiscaliser mais je n’ai pour le moment pas pris de participation dans des projets de défisc, donc je ne saurais vous en dire plus.

Le vrai + pouvoir prendre des petites participations dans plusieurs projets donc diversifier ses placements et déléguer l’intégralité des tâches liées à l’investissement locatif (gestion de l’administratif, du locataire, les assurances loyers impayés etc…)

Cela revient à investir dans un placement type PEL mais à des taux beaucoup plus avantageux (entre 5 et 11%).

Bonne continuation.

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#46 18/01/2016 15h07 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Bonjour
Une petite présentation personnelle avant de poster sur une recommandation de produits serait plus conforme à la charte.
Merci

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#47 18/01/2016 19h54 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Je ne suis pas du tout d’accord sur le fait que ces "plateformes spécialisées dans l’investissement locatif", "cela revient à investir dans un placement type PEL mais à des taux beaucoup plus avantageux (entre 5 et 11%)" et ceux qui s’y essaient (peut-être Emly…) s’en apercevront assez vite.

En effet, les investissements que proposent ces plate-formes comportent beaucoup plus de risques qu’un PEL, et comme il arrivera que ces risques se matérialisent, le rendement moyen sera bien plus bas que celui espéré si tout se passe bien (qui est lui de 5 à 11% peut-être), et sera parfois les 5 à 11% anticipé, mais parfois aussi négatif.

Celui qui n’a guère d’expérience, et qui pense obtenir un meilleur rendement avec ces plate-formes qu’avec les produits plus "pépères", me fait un peu penser au vacancier qui n’a jamais connu que des club vacances, et qui se lance seul dans la jungle (éventuellement après avoir vu un épisode de Koh Lanta), ou même avec un accompagnateur dont il est l’un des premiers clients.


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