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Forums des investisseurs heureux

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#751 10/09/2015 12h07 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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On cote sur les plus bas, au même niveau qu’après le scandale comptable :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vereit-20150910.gif

Alors que les comptes sont maintenant cleans, que nous sommes définitivement débarrassé de Nicholas Schorsch, que le dividende est revenu (certes en-deçà de ce qu’il était), etc.

Efficience des marchés ?

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#752 10/09/2015 12h22 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Efficience des marchés ?

Oui efficience des marchés puisque les REIT pricent (ou commencent à pricer) la fin du QE. En contrepartie vous avez une énorme hausse YoY de €/$.

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#753 10/09/2015 13h13 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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IH a écrit :

Alors que les comptes sont maintenant cleans, que nous sommes définitivement débarrassé de Nicholas Schorsch, que le dividende est revenu (certes en-deçà de ce qu’il était), etc.

Efficience des marchés ?

Peut-être. Nous sommes dans un environnement où les prix de l’immobilier sont remontés à des niveaux plus que corrects (voire chers au Canada et en Chine), grâce aux politiques monétaires accommodantes. Cela n’a pas suffit à soutenir les prix des matières premières (surproduction), dont les prix ont chuté, et il peut se passer la même chose avec l’immobilier (surproduction de logements, prix des biens par rapport aux salaires,…).

Les marchés, ou les intervenants sur les marchés pour les plus pointilleux d’entre nous, se demandent : "si fin du QE, les prix baissent, et si le QE continue, çà ne peut pas aller beaucoup plus haut. Où est-ce que l’on va à partir d’ici ?". Et franchement, je me le demande aussi. Où voulez-vous que les prix de l’immobilier aillent si l’activité économique ne reprend pas plus que çà et que les salaires patinent ? Réponse : nulle part.

Dernière modification par Wawawoum (10/09/2015 14h06)

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#754 10/09/2015 13h17 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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10 en 2012 pour un dividende de 0.90
8 en 2015 pour un dividende de 0.55
L’inefficiente si il y a semble plutôt dans les 18 de 2013 !!!

L’efficience du marché ne signifie pas que le marché sait de façon précise ce que vaut une boite sur les 10 ans à venir.
Cela signifie que le marché valorise la boite de facon optimale à un moment T en fonction de toutes les informations et qu’il est très difficile d’avoir une meilleure valorisation sur un échantillon représentatif de titres.

Fin 2014 le marché anticipait sans doute majoritairement le scénario actuel voilà tout… Si l’ANR de la boite augmente, que le dividende augmente et que les taux n’augmente pas le cours montera, si les taux augmentent, que le management ne se montre pas à la hauteur le cours baissera ce n’est pas pour ca que le cours actuel n’est pas efficient.


Le pouvoir doit se définir par la possibilité d'en abuser

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#755 10/09/2015 18h37 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

On cote sur les plus bas, au même niveau qu’après le scandale comptable

Je m’étais fait exactement la même réflexion il y a peu.
C’est sûr que lorsqu’on se dit qu’on cote au même niveau actuellement alors qu’il n’y a globalement plus aucune incertitude, alors qu’après le "scandale", venait même se poser la question si ARCP était réellement propriétaire de ce dont il était supposé être (et on ne savait pas quelle était l’ampleur de la différence entre les chiffres annoncés et réels)

D’un autre coté, l’AFFO est plus bas, les perspectives d’AFFO également, le dividende aussi.
Si on compare VER à SIR et LXP, qui sont 2 REITs assez bon marché et relativement comparables, VER sous-performe d’environ 10% sur 1 an, sachant que SIR et LXP restent moins cher et avec un dividende plus élevé. Pas si aberrant que ça. Post scandale, la sous performance était de plus de 30%.

(source graphique Google Finance)
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3896_ver-sir-lxp.png

Dernière modification par Mevo (10/09/2015 18h40)

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#756 10/09/2015 22h37 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Il y a quand même de fortes incertitudes sur ce dossier.

- La class-action qui est en cours n’est pas résolue et il n’est pas exclu qu’un settlement soit couteux : est-ce que les assurances en couvriront une partie ou pas ? Cela dépendra probablement du sort de Schorsch  : sera-t-il poursuivi par les feds/la SEC et reconnu coupable ?  VER peut-il se retourner contre lui ? Lui et ses comparses détiennent encore des operating partnership units, dont le sort n’est pas certain, de mémoire pour plus de $100 millions.
Bien malin qui pourra prédire le déroulé de tous ces éléments mouvants.

- La notation IG n’est pas encore acquise : il faut que les cessions d’actifs se passent dans de bonnes conditions, pour que les ratios s’équilibrent comme prévu (voir chiffres annoncés dans la présentation, lien ci-dessous). Pour l’instant, les marchés privés sont encore massivement acheteurs d’immobilier commercial, il faut espérer que ça dure.

- Quid de l’AFFO post-cessions ? Est-ce que le payout ratio, pour l’instant très conservateur, ne va pas remonter mécaniquement après ces cessions et obérer la perspective d’un dividende croissant régulièrement ? Le levier est déjà très élevé, pas de marge de manoeuvre de ce côté là, d’autant qu’ils visent un 6-7x l’EBITDA pour fin 2016…

- Cole se remet très lentement du scandale comptable et n’avait pas besoin de ça alors que la législation sur les REITs non cotés (en gros, les SCPI américaines) va changer l’année prochaine et risque de déstabiliser la collecte de ce secteur jusqu’ici protégé.

- 2017 et 2018 vont être des années critiques pour le refinancement de la dette. Sans notation IG, il n’est pas exclu que ce soit difficile…

-…et aux cours actuels, une émission d’actions serait massivement destructrice de valeur. En clair : VER ne peut pas émettre d’actions pour se recapitaliser sans léser ses actionnaires, déjà bien éprouvés, et ne peut pas émettre de dette obligataire dans des conditions acceptables pour gérer ses prochaines échéances. Tout doit se jouer sur les actifs existants et ça demande du temps, du talent et évidemment aussi un peu de chance.

Il y a eu aujourd’hui une présentation aux investisseurs dont les slides peuvent être consultés ici : Corporate Profile
    | VEREIT, Inc.
. Les perspectives futures sont évoquées, et pour ceux qui aiment les chiffres, il y a de quoi en apprendre davantage sur le portefeuille d’actifs.

Effectivement, le titre n’est pas cher au cours actuel, je suis aussi engagé activement sur ce dossier, mais tous ces « ? » lancinants méritent objectivement une décote.

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#757 10/09/2015 23h41 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Pour SIR il existe un certain problème : les Portnoy’s … mais les ratios sont assez fou, notamment le P/AFFO qui est très bas. Dans la même veine il y a GOV.

Par contre, LXP me semble pour le même prix mieux que VER, bien qu’un peu plus petite, elle n’a pas les casseroles de VER et les ratios sont meilleurs, en plus LXP peut racheter une partie de ces actions avec le FFO non distribué (3-4% facile par ans).

Le faible prix de beaucoup de REIT actuellement devrait les inciter à vendre des propriétés pour racheter des actions, ce qui serait relutif pour les actionnaires.
Le problème c’est que si tout le monde commence à faire ça, les prix vont effectivement baisser…

Sinon en ce moment Brad Thomas fait de la pub pour MPW et Ventas, qui sont je pense à un prix intéressant.

Par contre, il parle moins de STAG…

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#758 11/09/2015 00h35 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Kapitall, vous avez raison, et c’est assez bien résumé. J’entendais "incertitudes" plus dans le sens être "dans le flou", lorsqu’on ne savait plus vraiment où on en était: Les chiffres étaient à un moment réputés faux, et on ne savait pas dans quelle proportion. Même si avec le recul, tout ça a un peu été monté en tête d’épingle: Les montant des "erreurs" étaient ridicules rapportés aux chiffres en jeu, et il ne s’agissait même pas de données comptables à proprement parler, mais plus de montants de "présentation" donnés une fois calculés selon une méthode et l’autre fois selon une autre.

J’ai l’impression que personne ne va réellement être inquiété dans cette histoire qui n’en était même pas vraiment une.

Une "news" circule actuellement de plainte contre la société par un actionnaire parce que VER n’a pas poursuivi Schorsch justement, et qu’ils auraient dû selon lui (EDIT: Ca me paraîtrait aussi plutôt logique que l’équipe dirigeante à l’origine du problème ait été poursuivie par la société, mais ça n’est pas le cas visiblement) (je ne connais pas la fiabilité de la dite news, je ne l’ai lu que sur des sites auxquels je n’accorderais que peu de confiance; ex: Digital Journal). Je parierais qu’aucune class action ne va mener à rien sur ce dossier.

Tout ce que vous mentionnez est juste, mais ca reste des éléments actuellement "connus" dont l’issue est effectivement incertaine.

E.J.E: Oui, tout ce qui est lié à RMR est sérieusement dans les choux, il y a SNH aussi. Tout ce qui est dans le secteur des REIT est relativement peu cher en ce moment, mais continue de baisser. Jusqu’où ? Bonne question.

Dernière modification par Mevo (11/09/2015 00h43)

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#759 11/09/2015 14h46 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Kapitall a écrit :

Il y a eu aujourd’hui une présentation aux investisseurs dont les slides peuvent être consultés ici : Corporate Profile
    | VEREIT, Inc.
. Les perspectives futures sont évoquées, et pour ceux qui aiment les chiffres, il y a de quoi en apprendre davantage sur le portefeuille d’actifs.

La présentation aux investisseurs est franchement hypercomplète et superbe.

A ce stade, l’incertitude concerne encore le délai avant un retour au statut Investment Grade et le refinancement des dettes de 2017.

La cible bilancielle du management (déjà évoquée dans le transcript de la conférence call du dernier trimestre) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vereit-20150911ter.gif

Cible sectorielle :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vereit-20150911quattor.gif

Cible des baux :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vereit-20150911cinco.gif

On voit l’intention de réduire Red Lobster à seulement 5% du portefeuille :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vereit-20150911.gif

Concernant la filiale Cole Capital, le graphique ci-dessous met bien en exergue le massacre sur la collecte, par rapport à 2014 :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vereit-20150911bis.gif

Avec un taux de capitalisation à 6,9% et en estimant Cole Capital à $300M, j’évalue l’Actif Net Réévalué autour de $10,2 / action.

Mettons que Cole Capital reparte et qu’on le valorise à $800M, ça ferait monter l’ANR à $10,7 / action.

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#760 17/09/2015 12h38 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Le président non exécutif Hugh Frater, nommé en avril 2015, est à l’achat sur VEREIT :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_vereit-20150917.gif

Hugh Frater est également président de Berkadia Commercial Mortgage, possédé par deux pointures (Berkshire Hathaway et Leucadia) ; comme Glenn Rufrano il a une bonne réputation.

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#761 26/09/2015 12h57 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Je cherchais un pendant pour ma grosse ligne Dream Office. Cominar j’aimais pas son exposition au commerce du Quebec moins dynamique que le Canada qui déjà baisse avec le pétrole et surtout assez concurrentiel sur Montreal.
après des hésitations j’ai rejeté Dream Global j’aimais pas trop le bilan. Les autres reit us …. bof bof .
Pourtant elle était au milieu du forum … vereit

USD contre CAD
retail contre bureau
pas d’exposition au secteur contre une exposition au secteur pétrolier

et les deux ayant de bonnes perspectives de revalorisation.

actionnaire vereit et dream office

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#762 29/09/2015 07h21 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Keith Meister de Corvex vient de déclarer qu’il a augmenté sa position d’un peu plus de 12% et a maintenant un peu plus de 80,6 millions d’actions de VER (8.9% du capital)

"The total purchase price for the 80,608,053 Shares was $700,305,886, including brokerage commissions"

Il a donc un prix moyen de $8,69

Declaration 13D mise à jour Corvex / VER

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#763 30/09/2015 06h14 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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N’étant pas un spécialiste je suis un peu perdu mais avec un rendement de 7%, un effort de distribution de seulement 67 % , un taux d’occupation de 98 %, c’est bien une belle affaire ?

ACTIONNAIRE DE VEREIT

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#764 30/09/2015 08h22 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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libelule a écrit :

N’étant pas un spécialiste je suis un peu perdu mais avec un rendement de 7%, un effort de distribution de seulement 67 % , un taux d’occupation de 98 %, c’est bien une belle affaire ?

L’expérience m’a apprise une chose: Bien faire ses devoirs AVANT, parce que sinon, lorsque le prix commence à descendre, on se pose ce genre de questions, et on trouve toujours de quoi se faire peur. Au moins, quand on a bien recherché en amont, on est confiant une fois dans le bateau et que ça commence à tanguer. On ne se demande pas si faut se jeter à la mer ou s’accrocher.

Perso, et ça ne reste que mon avis: C’est bon et c’est à un bon prix à $8 je dirais. Ca n’est pas l’affaire du siècle non plus et ça n’est pas ultra super pas cher. Je n’ai pas pris en considération Cole dans mon analyse, parce que je ne sais pas ce que ça vaut et ce que ça peut rapporter, mais je vois surtout qu’actuellement ça rapporte pas grand chose, donc pour moi ça vaut pas grand chose (oui, c’est une grosse simplification, mais en plus cette portion du business ne m’intéresse pas franchement)

Maintenant, actuellement, y’a beaucoup de dossiers qui sont à des valorisations que je trouve presque délirantes, et ça ne les empêche pas de baisser encore et toujours plus … Ca commence à sentir 2008 en ce moment. Les REITs en sont une partie, même si ça n’est pas la pire. Rien ne dit qu’on ne va descendre plus. Jusque où ? La seule limite que je peux garantir c’est 0, 2008-style. C’est l’ambiance actuelle. Mais si vous avez du temps devant vous, aux alentours des $8, je ne pense vraiment pas que vous ayez surpayé.

Pour être (un peu) plus positif et (un peu) constructif (plus que 0 en tout cas), j’avais posté sur cette file le 6 aout:

Mevo a écrit :

Je crains que, surtout actuellement, un rendement de 6,34% (sur cours d’hier de $8,67) ne soit pas suffisant aux yeux de beaucoup. Je crains qu’un dividende de 7 à 8% va être "demandé", ce qui emmènerait le prix vers $7,85 à $6,87. J’espère me tromper."

On tourne actuellement autour de ce $7.85 qui correspond à 7%, et je ne serais pas du tout surpris d’aller vers 8% de rendement, donc un peu en dessous de $7. Un rendement de 10% correspond sans doute à un assez bon plancher, soit $5.5 (ca va en faire hurler certains).

LXP est à des multiples comparables et a un rendement de 8.5%, SIR plus de 10%. Ils ne distribuent pas autant et un tas d’autres paramètres indiquent que VER ne devrait pas monter à ces rendements, en toute logique. Mais la logique dit aussi qu’on ne devrait sans doute pas être où on est actuellement. D’un autre coté, peut-être qu’on est au plancher et que ça va remonter.

Pour être transparent, je suis long VER de 1400 titres depuis un moment, d’avant le pseudo scandale comptable pour une bonne partie, donc bien dedans (dans les 2 sens du terme).

Dernière modification par Mevo (30/09/2015 08h28)

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#765 30/09/2015 18h59 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Vous n’êtes pas très optimiste MéVo.
Pour ma part je trouve qu’il y a peu de propriétés à louer chez Vereit  et souvent c’est des biens qui  sont très bien placés c’est-à-dire in core city.
Qui connait Corvex , est-ce un fond qu a du flair ?

Dernière modification par libelule (30/09/2015 19h11)

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#766 30/09/2015 19h19 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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libelule a écrit :

Vous n’êtes pas très optimiste.

Je suis assez optimiste pour la société en soi. Ses actifs, son business, son management, tout ça me parait plutôt solide, raison pour laquelle c’est sans doute un bon investissement sur le long terme.

Là où je ne suis actuellement pas très optimiste (pas trop disons), c’est effectivement sur son cours de bourse à court, peut-être même moyen terme. Mon message se voulait surtout un état des lieux réaliste d’à quoi potentiellement s’attendre. J’espère autant que vous que son cours reprenne des couleurs. Maintenant entre ce qu’on voudrait et la réalité …

Si vous voulez de l’espoir, ce soir est la fin du trimestre, ça repartira peut-être un peu à la hausse demain wink Et puis quand ça remontera enfin, il se peut que ce soit rapide.

Dernière modification par Mevo (30/09/2015 19h48)

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#767 01/10/2015 06h46 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Oui c’est une belle société en soi.
Quand je vois Dream Office qui s’évertue a trouver des espaces d’office à transformer en retail ( restaurant , fitness … ) je me dis que le retail c’est plus porteur que l’office.
Mais, il faut des emplacements top et une population en croissance pour acheter, c’est pour cela que j’aime pas trop Cominar.
En 2050 , les usa devraient approcher les 400 millions d’habitants

Actionnaire de Vereit

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#768 04/10/2015 18h56 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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PetitRichard a écrit :

99,8% de 4429, ça laisse 9 propriétés à louer.
Ça fait quand même 142 à louer qui sont censés être occupées.

Ça veut dire qu’ils anticipent ? Ils mettent en location des locaux qui vont bientôt se libérer ? Y a t-il une autre explication ?

Aujourd’hui il y a 126 propriétés à louer  sur un portefeuille de 4648 propriétés, don un meilleur rapport.

Dernière modification par libelule (04/10/2015 18h58)

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#769 07/10/2015 17h48 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Tiens aujourd’hui j’ai eu un détachement de dividendes qui ne correspond pas au montant que je dois percevoir.

Il y est noté :

Tax Corr. 2014 Div. American Realty Capital Properties

"2014",  quoi cela correspond il ?
Quelqu’un aurait il l’expérience pour m’éclairer ?

Merci.

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#770 07/10/2015 18h02 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Il semble que ce ne soit pas propre a VEREIT ( j’ai aussi ce versement)
car j’ai aussi la même chose sur HCP

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#771 07/10/2015 18h56 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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J’ai aussi ces 2 lignes comme vous Coyote.

J’avais déjà signalé sur ce forum ces mouvements de régulation chez Binck par exemple en novembre 2013 j’avais indiqué avoir une ligne "Tax correction USD div. 2012".

Malgré mes mails envoyés à Binck je n’ai jamais eu de réponse et j’ai fini par laisser tomber…

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#772 07/10/2015 19h56 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Reçu également ce jour de BINCK correctif 2014 ARCP +77.25 et correctif 2014 HCP + 0.51 ??

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#773 07/10/2015 20h03 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Je suis client chez Degiro, et j’ai également reçu un remboursement le 22/09 intitulé "US withholding tax retrievement". J’ai supposé qu’il s’agissait de VEREIT, enfin plutôt les restes de dividendes ARCP de fin 2014, car les montant coïncidaient.

En effet, le broker l’an passé (nouveau sur le marché, pas encore à la pointe…) m’avait prélevé à la source de 30 % au lieu de 15% (selon les accords bilatéraux France - US) voici qui est régularisé :-) Je ne sais pas si c’est la faute de Degiro ou de leur intermédiaire.

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#774 07/10/2015 21h30 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Sur Bourse Direct j’ai

Vereit Regul Tax US 2014

Une ligne à 1.82€ et une ligne à 1.81€ pour 185 titres détenus

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#775 08/10/2015 07h57 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Egalement chez binck, plusieurs régularisations de taxes 2014 .
Je ne sais pas comment ça ressortira dans l’IFU.


parrain pour Binck, Fortunéo -code 12487990- , ING, ebuyclub, magalerie marchande, linxea, Afer, … etc  ;-)

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