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Forums des investisseurs heureux

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#676 28/03/2015 03h16 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Si on considère les actions préférentielles (42,973,522*25 = 10,74,338,050 USD) comme de la dette on a:

ANR par action de (10 800 000 000 - 1 074 338 050 + 600 000 000) / 905 340 000 = 11.41 USD (soit un upside  de +15.3% au cours actuel 9.90 USD), et ceci en considérant que Cole Capital vaut 600M$ et que le taux de capi (loyer annuel /  valeur du patrimoine immobilier ) est de 6.5% ce qui est loin d’être acquis, comme vous l’avez indiqué dans la newsletter.

Avec un taux de capi de 6.9% on a ANR/action = 10.06 USD soit un upside de… +1.6%.

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#677 29/03/2015 15h38 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Je reprends la discussion autour de la valorisation d’ARCP entamée sur la file de la newsletter.

parisien a écrit :

Alors que vous aviez en fait subi une forte perte d’opportunité de 30% environ - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/blog/rentier/newsletter/2015-03-27--149.html/#abonnement

]ARCP : exemple de valorisation d’une foncière triple net (1/2) • Newsletter de l’investisseur heureux[/url]
J’aimerais avoir votre avis parisien, pourquoi selon vous ARCP ne rattrape pas ces 30% de retard sur les autres triples nets après la publication de son audit ?

Que le cours soit impacté par les déboires d’ARCP ont peut le comprendre. Mais que la valeur des actifs d’ARCP ne suivent pas celle des autres triples net, avec un décrochage qui aurait commencé il y a 6 mois c’est plus dur à comprendre.

Quels seraient les éléments qui ferait selon vous que le ratio P/AFFO soit 2 fois en dessus de son concurrent ? ( P/AFFO arcp = 10 vs. P/AFFO realty (O) = 21).

Enfin, vous semblez avoir un vrai avantage concurrentiel pour évaluer les foncières française par la proximité et la compréhension des managers. Quels serait les moyens d’avoir un avantage concurrentiel pour les triples net américaines ?

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#678 29/03/2015 16h16 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Quels seraient les éléments qui ferait selon vous que le ratio P/AFFO soit 2 fois en dessus de son concurrent ? ( P/AFFO arcp = 10 vs. P/AFFO realty (O) = 21). - See dpuf

Je ne pense pas que realty soit un bon exemple de comparaison. La moyenne est plutot de l’ordre de 14-15…
Peut etre que arcp paie une certaine mefiance du marché, le fait que qu’elle a grossi en 3 ans pour devenir le numero un et que beaucoup se disent que les actifs achetés l’ont été trop cher ou vont etre de mauvaise qualité (est ce que d’ici quelques temps les actifs ne vont pas leur rester sur les bras))
Peut etre que le marché se mefie des proces des comptes truqués etc…

Je pense comme cela a ete dit plusieurs fois que le temps et une digestion ( stabilisation du perimetre, retour investissement grade ,…) entrainera un retour à la normal.

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#679 29/03/2015 17h18 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Peut être aussi qu’un levier important peut justifier une décote (en ce sens qu’il induit un risque de refinancement possiblement plus prononcé), en plus d’une méfiance vis à vis du management et du board. Mine de rien, les créanciers se méfiaient déjà et ont restreint l’accès aux lignes de crédit au moment des contrôles. 

Le risque de liquidité est un risque important pour une entreprise (c’est bien le manque de cash qui cause les faillites, même pour des entreprises qui en génèrent - cf par exemple Orchard Supply Hardware qui n’a pas pu refinancer sa dette et etait pourtant bénéficiaire).

Il est par ailleurs assez logique de craindre des cadavres dans les placards lorsqu’une société grossit trop vite et a un levier qui grossit avec elle.

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#680 29/03/2015 19h54 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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francoisolivier a écrit :

Quels seraient les éléments qui ferait selon vous que le ratio P/AFFO soit 2 fois en dessus de son concurrent ? ( P/AFFO arcp = 10 vs. P/AFFO realty (O) = 21). - See dpuf

Je ne pense pas que realty soit un bon exemple de comparaison. La moyenne est plutot de l’ordre de 14-15…

Même avis. Si je devais prendre une référence, je l’ai déjà dit ici, ce serait Lexington (LXP). Et justement, son P/AFFO est également de 10. J’estime, mais c’est tout personnel, qu’il est beaucoup moins risqué d’investir sur LXP que sur ARCP aux cours actuels. Le dividende le LXP est assuré, sa dette est à taux fixe, ses problèmes sont aujourd’hui anciens et sa gestion est claire.

Dernière modification par PierreQuiroule (29/03/2015 20h04)

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#681 30/03/2015 13h54 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Publication des résultats annuels :
American Realty Capital Properties Announces Full-Year 2014 Financial Results

Pas encore de dividende annoncé, mais la normalisation continue.

AFFO par action (dilué) : 0,22$ pour le Q4 2014 / 0,90$ pour l’année
Difficile de prévoir exactement ce que sera le chiffre 2015, puisqu’il y a encore eu des modifications de périmètre au Q4 (vente ET acquisition de biens).


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#682 30/03/2015 18h27 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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J’ai mis à jour mon estimé d’Actif Net Réévalué d’après la présentation du T4-2014.

Par rapport à la newsletter, j’ai abaissé la valorisation de Cole Capital à $500 M.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_arcp-20150403.gif

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#683 30/03/2015 20h14 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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sergio8000 a écrit :

c’est bien le manque de cash qui cause les faillites, même pour des entreprises qui en génèrent - cf par exemple Orchard Supply

Vous pensez que le risque de faillite est comparable avec celui d’Orchard ? Les actifs d’ARCP ne sont t il pas plus facile à vendre ?

Une des pistes serait peut etre le  taux de dettes secured d’ARCP (environ 45%), à un niveau comparable à celui de LXT, et surtout plus elevé que ces concurrent avec un ratio P/AFFO plus fort (NNN ou O)

Le marché sanctionne légèrement ARCP après les comptes du Q4 2014, qui sans etre exeptionnels, sont plus que rassurant.

Le dividende n’est pas annoncé, mais franchement, ca change pas grand chose.

Edit : Réponse à Ledep : -2% par rapport à la moyenne du secteur.

Dernière modification par AleaJactaEst (30/03/2015 21h56)

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#684 30/03/2015 21h23 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Bonsoir,

Le marché ne sanctionne pas la nouvelle puisque le titre était à +1% pour la 1ère moitié de journée mais effectivement, journée normale sans plus et c’est tant mieux. Un peu de normalisation dans la volatilité du titre permettra peut-être de revenir à sa juste valeur (mais laquelle ??? smile )


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#685 30/03/2015 21h53 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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AleaJactaEst a écrit :

Vous pensez que le risque de faillite est comparable avec celui d’Orchard ? Les actifs d’ARCP ne sont t il pas plus facile à vendre ?

Je n’en sais rien, il appartient à chacun de contrôler la situation (si tant est que c’est dans les cordes dudit chacun - ce n’est clairement pas dans les miennes).
Ce que je sais d’Orchard : Les inventaires ne tournaient pas si mal et les biens immobiliers arrivaient à être vendus périodiquement mais le poids de la dette a été trop lourd.
Tant qu’il y a de la liquidité sur le marché immobilier, je ne suis pas inquiet sur la capacité d’ARCP à vendre ses actifs. Je ne sais en revanche rien sur le potentiel prix de vente par rapport au prix d’acquisition s’il fallait vendre précipitamment - et donc sur l’impact sur la NAV.

Le sens de mon propos est que le levier peut négativement impacter la NAV et potentiellement expliquer une décote, ce qui était la question posée.

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#686 01/04/2015 03h29 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Bonsoir,

Ma question a trait aux dividendes.

Les publications du 30 mars n’ont pas donne de date précise sur le rétablissement du versement des dividendes.
A moins que l’annonce n’ait été réservée pour le nouveau CEO qui prend ses fonctions aujourd’hui 1 er avril, il y a consensus sur divers forums US que ce soit le cas, si aucune annonce dans les jour a venir, en juin.

Sachant que les dividendes seront versés trimestriellement et non plus mensuellement, peut on considérer que le dividende Q2 sera double (grossièrement approximatif) pour rattraper le non versement du Q1 et pour satisfaire a leur obligations en tant que REIT (reversement de la quasi totalité des profits) ?

PS: j’ai pris une petite ligne hier à 9.84 pour débuter, avec CYS que j’ai acquis voilà une semaine, un début de stratégie Buy & Hold.

Merci pour vos éclaircissements.


Parrainage:ING-DIRECT (YHNDCDB), HELLOBANK, BOURSE-DIRECT, BINCK, LINXEA - Contact en MP

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#687 01/04/2015 15h02 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Madras a écrit :

Sachant que les dividendes seront versés trimestriellement et non plus mensuellement, peut on considérer que le dividende Q2 sera double (grossièrement approximatif) pour rattraper le non versement du Q1 et pour satisfaire a leur obligations en tant que REIT (reversement de la quasi totalité des profits) ?

Cela n’est ni probable, ni souhaitable.

Pas souhaitable car ARCP a besoin de retrouver un rating investment grade pour sa dette, donc tout cash conservé est bon à prendre.

Peu probable car sinon le management aurait communiqué dessus.

L’obligation de reverser la quasi totalité des profits n’est pas si contraignante que cela pour les foncières US, car la règle s’applique aux bénéfices imposables et non au free cash flow.

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#688 03/04/2015 17h28 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Pour comparer la décote/surcote d’ARCP avec ses pairs.

Voici mon estimé pour Realty Income (source des chiffres):
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_realty-income-20140403.gif

Realty Income cote $52 pour un ANR d’environ $37.

A comparer à ARCP avec un ANR autour de $10 et un cours du même ordre.

Le cabinet BMO sur ARCP, récemment :

Positive Impression From New CEO’s Sell-Side Analyst Meeting

Glenn Rufrano, who assumed the CEO role of ARCP yesterday, hosted a breakfast meeting with eight sell-side analysts on his second day on the job. We came away with a positive view, as we believe Mr. Rufrano has both the turnaround skills (having executed Centro’s revitalization) and the people skills required to successfully execute the effort. Mr. Rufrano identified three items of immediate attention and discussed the Cole platform, dividend, and leverage, among other items.

Our View:

• Item 1 - Governance:

Yesterday, ARCP announced two new independent directors, both of whom Mr. Rufrano believes bring important skills to ARCP. He noted that in addition to two directors that have already stepped down, remaining legacy board members have agreed to serve at the discretion of new board members. He noted that since he was announced as incoming CEO about two weeks ago, he has engaged shareholders and solicited their input in the selection of directors, a sticking point for some until now. While there was no mention of MUTA, we assume this item will be addressed once the full board is in place.

• Item 2 - Business plan:

Mr. Rufrano is focused on understanding the assets and people in place to craft a business plan, which he believes can be communicated to the market in connection with 2Q reporting (approximately the first week of August). He believes the board of directors deserves to have a business plan to assess the restoration of the common dividend.

• Item 3 - Financials:

Mr. Rufrano praised the organization for getting certified financials in the time period originally specified. The next step would be to produce financials that are reliable and understandable such that 2015 guidance can be provided.

• Other items:

The Cole asset management platform is an asset of the shareholders. Mr. Rufrano intends to maximize its value before deciding whether it should remain part of the company. Glenn acknowledged that leverage is above the peer average and suggested that reducing it by a turn or turn-and-a half as measured by debt to EBITDA would be a likely goal over time. Regaining an investment-grade rating (BBB - from the current BB) will also be a goal over time. Mr. Rufrano believes there are no liquidity concerns, and there will be no fire sale of assets.

Source : BMO’s Sell-Side Analyst Reflects On American Realty Capital’s New CEO - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha

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#689 03/04/2015 19h47 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Bonjour,

Merci philippe pour ces valorisations.
Cependant verre à moitié plein ou vide, vos valorisations montrent que la decote a bien diminué
ARCP decote que legerement maintenant

edit : c’est la valo qui a diminue de 13$ à 10$. Je m’attendais à de meilleurs resultats à vrai dire.

Dernière modification par francoisolivier (03/04/2015 20h13)

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#690 03/04/2015 20h01 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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La valorisation d’ARCP plus haut s’appuie sur un taux de capitalisation de 6,9% ; tandis que les dirigeants évoquaient 6,25% en novembre 2014.

Ceci explique la différence au niveau de l’estimation patrimoniale.

Au niveau de l’AFFO, les dirigeants prévoyaient $1,15, s’appuyant sur une contribution importante de Cole Capital, qui n’a pas eu lieu du fait des déboires que l’on connait.

Ceci explique partiellement l’AFFO plus faible, l’autre partie de l’explication venant d’une méthode de calcul de l’AFFO "trop" favorable.

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#691 09/04/2015 08h43 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Peux t’on savoir quand sera reversée les prochains dividendes?

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#692 09/04/2015 09h39 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Il n’y a pas de date officielle.

Toutefois, ce paragraphe, à la suite d’un meeting entre le nouveau CEO et les analystes :

Mr. Rufrano is focused on understanding the assets and people in place to craft a business plan, which he believes can be communicated to the market in connection with 2Q reporting (approximately the first week of August). He believes the board of directors deserves to have a business plan to assess the restoration of the common dividend.

…laisse entendre que l’annonce de la reprise du dividende aura lieu en août.

8 mois sans dividende pour une foncière cotée, c’est long. Mais les loyers ne sont pas perdus, ils contribuent à augmenter la trésorerie de la foncière et participeront sans doute du désendettement ou futurs investissements (qui contribuent mécaniquement à la diminution du ratio dette/actif).

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#693 09/04/2015 09h40 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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@ InvestisseurHeureux

Vous suivez Brad Thomas ?

Dernière modification par Ricou (09/04/2015 09h46)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#694 09/04/2015 10h15 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Je ne comprends pas la question ?

Si je suis Brad Thomas dans sa recommandation de vendre ARCP ou rester à l’écart, manifestement pas.

Si je lis les articles de Brad Thomas sur SA : parfois. Je trouve qu’il s’agite beaucoup, probablement pour capter une audience qu’il convertira ensuite dans sa newsletter payante. Newsletter à laquelle j’ai été abonné un an mais n’ai pas renouvelé, car guère différente de ses articles, que je trouve trop descriptifs et manquants de fond.

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#695 09/04/2015 10h22 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Quand je questionnais, vous suivez ?

Il s’agissait de faire référence à votre source

Bien évidemement pas sur les recommandations
Voyons !
wink


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#696 09/04/2015 22h35 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Bonjour,

Est-il possible, par rapport à ce que dit IH sur le report du dividende qui a donc une conséquence positive sur la trésorerie, que ARCP puisse annoncer un retour du dividende d’environ 8/10% au mois d’août, étant donné que vous tabliez tous plus ou moins sur un retour de l’ordre de 5 à 6% ?

Ou ce report de dividende (8 mois que le précise IH) ne servirait qu’à renflouer la trésorerie ?

Bonne soirée.


Parrainage Binck (100€)

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#697 09/04/2015 22h46 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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A mon sens, il est tres probable que ce cash serve à diminuer la dette ou pourvoir des provisions pour les litiges en cours.
Si toutefois le REIT à "trop de cash", ils feront a mon sens un rachat d’actions ou un dividende exeptionnel

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#698 16/04/2015 01h01 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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"O" (Realty), une grande foncière triple net américaine, a annoncé une augmentation de dividende à 50,01 dollars par action, afin de renforcer ces fonds propres et emprunter. Son bjectif d’achat pour 2015 a été relevé à 700M-1B usd.

Le P/AFFO pour Realty est aux alentour de 19/20 contre 10/11 pour ARCP actuellement.

Realty veut croitre.

ARCP aurait besoin de retrouver un statut d’investissement grade, ce qui pourrait être fait en réduisant sa dette.

Les deux REIT pourraient donc réussir à l’entendre pour réaliser un deal qui arrangerait les deux parties, avec la vente d’une parties des actions d’ARCP à O. Reste biensur à tomber d’accord sur le prix.

A plus long terme, si ARCP arrive a être correctement driver, il est probable que la tendence la fasse converger vers la valorisation de O. A moins que ca soit O qui converge vers celle d’ARCP, ce qui est possible aussi !

Dernière modification par AleaJactaEst (16/04/2015 01h02)

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#699 21/04/2015 21h53 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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La suite du feuilleton qui explique la baisse des derniers jours:

American Realty Investors Allege Fee-Driven Scheme by Schorsch

Behind the accounting errors that knocked $4 billion off American Realty Capital Properties Inc.’s market value was a hidden scheme that generated more than $900 million in managers’ fees and bonuses, investors said in a lawsuit against the company.

De jolies provisions à venir pour solder le passé?

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#700 01/05/2015 16h16 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Pour information, les personnalités du monde de la finance qui présentent à la conférence Ira Sohn (Sohn Conference Foundation) possèdent des positions significatives dans ARCP :

- David Tepper, le gérant milliardaire d’Appaloosa, n’a ajouté qu’une seule position à son portefeuille selon le dernier bulletin 13F : ARCP.

- Kieth Meister, du fonds Corvex, a lui aussi du ARCP en portefeuille (source : bulletin 13D). Meister a écrit une lettre ouverte véhémente en février 2015 pour demander à ce que le conseil d’administration change.

Il est assez probable que American Realty Capital Properties soit mentionné au cours de la conférence qui débute lundi prochain. Cela pourrait profiter au titre.

Divulgation déontologique : Je n’ai pas de titre ARCP, ni en long, ni en short, actuellement mais je suis susceptible d’en avoir à tout moment.

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