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Forums des investisseurs heureux

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#401 10/11/2014 18h57 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Aidez-moi à retweeter :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_arcp-tweet.gif

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#402 10/11/2014 19h30 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Voila IH c’est fait pour moi smile

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#403 11/11/2014 09h35 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Nous devenons activistes… par la force des choses smile

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#404 11/11/2014 10h35 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Ya pas foule quand même ! c’est une peu toujours la même chose, quand il s’agit de donner son avis il y a toujours beaucoup de monde et dés que faut agir à minimum, on est déjà beaucoup moins…sad

Dernière modification par hertell (11/11/2014 10h35)

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#405 11/11/2014 10h40 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Tout le monde ne sait pas forcément ce qu’est un tweet, ou le sait mais n’en a pas l’utilisation… Personnellement je n’ai jamais tweeté et ne m’en porte pas plus mal.


Left the Rat Race in 2013

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#406 11/11/2014 10h42 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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J’ai pour ma part préféré envoyer ces points par email à [email protected]

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#407 11/11/2014 10h47 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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ZX-6R a écrit :

Tout le monde ne sait pas forcément ce qu’est un tweet, ou le sait mais n’en a pas l’utilisation… Personnellement je n’ai jamais tweeté et ne m’en porte pas plus mal.

--> idem, je ne trouve aucun intérêt à Tweeter donc je n’ai pas compte. Dès lors, je ne risque pas de participer même si je suis 100% d’accord avec les requêtes proposées.

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#408 11/11/2014 11h34 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Lavande63 a écrit :

Bonjour,

Vous étiez au courant des acquisitions d’octobre ( c’est à dire après la découverte qui est début septembre si je ne m’abuse ) ?

Requested symbol wasn’t found

Quelle est la différence entre achat et acquisition ?

C’est une rémunération en actions, ce ne sont pas de "vrais" achats.

chlorate a écrit :

J’ai pour ma part préféré envoyer ces points par email à [email protected]

Je l’avais déjà fait :

Mail à David S. Kay a écrit :

To David S. Kay - CEO

From Philippe Proudhon - France

2014-11-10

Dear Mr. Kay,

It’s really a very very very hard time for ARCP shareholders, which I was, before the accounting mess.

May I suggest the followings:

1) N. Schorsch should resign immediately! Shareholders are fed up with him.

2) Keep Cole business. The deal with RCAS doesn’t simplify anything and is worst than keeping Cole.

3) Sell some Red Lobster assets (11% rent from Red Lobster assets is far too much!). With the cash, buy back shares & strengthen the balance sheet.

4) Stop M&A and big transactions for years! ARCP is a triple net, not an investment banking company.

5) Move head office far away from RCS Capital and re brand ARCP website differently from RCS Capital. ARCP should be completely different from RCS Capital and N. Schorsch.

Yours Truly,

Comme le mail sera probablement perdu et n’arrivera jamais à destination, Tweeter est une autre façon de faire entendre "notre" voix.

Ledep a écrit :

Pour ma part j’avais noté aujourd’hui à la base et Bloomberg indique le 24/11.

Idem.

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#409 11/11/2014 19h54 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

S’il réduisait le dividende, ce coup-ci je n’ose imaginer la baisse…

Là c’est l’AFFO, une donnée non comptable non normalisée, je le rappelle, qui a été biaisée par un changement "borderline" dans le mode de calcul.

Mais les données comptables et autres cash flow ne sont pas remis en cause. Donc ipso facto, le dividende n’a pas à l’être.

M Kay a garanti le maintien.  Le prochain versement et les publications à venir vont rassurer tout le monde. On n’a pas eu de nouvelles annonces fracassantes , je pense en conséquence que la tempête est derrière nous , il faut se détendre un peu sur ARCP.

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#410 11/11/2014 20h19 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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@ Lavande63 Puissiez vous avoir raison smile

Je pense effectivement que la probabilité d’un scandale à la Enron est moins probable qu’il y a une semaine, pourtant le cours intègre toujours beaucoup de méfiance.

L’action côte sous la valeur de l’actif net tanglible, ca me donne envie d’en reprendre une petite louche. La seule chose qui me retienne et c’est sans doute psychologique, c’est qu’en théorie on achète pas du REIT triple net pour spéculer :p

Pour le dividende, hélas j’aurais préféré qu’on annonce qu’on le réduise à 0,9 usd le temps de voir venir les choses. Son maintien à 1 usd ne me parait ni sage ni raisonnable. Ca laisse une "mauvaise" annonce en suspens.

Edit : Merci pour vos corrections sur l’actif net tangible qui serait au alentour de 8 usd et non 9 comme je le pensais

Dernière modification par AleaJactaEst (12/11/2014 20h10)

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#411 11/11/2014 20h26 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Je pense que beaucoup d’investisseurs regardent l’historique de versement de dividende, et notamment les sociétés qui payent un dividende croissant depuis plusieurs années. Cela peut expliquer un maintien du dividende.

Si ARCP baissait son dividende, elle sortirait immédiatement de mon radar.

Dernière modification par ZX-6R (11/11/2014 20h27)


Left the Rat Race in 2013

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#412 11/11/2014 20h41 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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AleaJactaEst a écrit :

@ Lavande63 Puissiez vous avoir raison smile

Je pense effectivement que la probabilité d’un scandale à la Enron est moins probable qu’il y a une semaine, pourtant le cours intègre toujours beaucoup de méfiance.

L’action côte sous la valeur de l’actif net tanglible, ca me donne envie d’en reprendre une petite louche. La seule chose qui me retienne et c’est sans doute psychologique, c’est qu’en théorie on achète pas du REIT triple net pour spéculer :p

Pour le dividende, hélas j’aurais préféré qu’on annonce qu’on le réduise à 0,9 usd le temps de voir venir les choses. Son maintien à 1 usd ne me parait ni sage ni raisonnable. Ca laisse une "mauvaise" annonce en suspens.

On est dans l’immobilier pas dans le courtage d’énergie. Je pense que cette affaire est …. une erreur comptable dissimulée puis découverte…en interne .
La comptabilité sera corrigée , les coupons continueront à tomber et le cours se reprendra.
Et au final , on aura un reit pour laquelle la comptabilité a été passée au crible.
Le challenge c’est le maintien du coupon a 1$ en 2015.
Pour ce qui me concerne avec mon renforcement je suis presque à 10 % de rendement . Ma tactique c’est d’avoir un coupon supérieur à 8 % pour ARCP donc je suis assez tranquille.

Dernière modification par Lavande63 (11/11/2014 20h57)

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#413 11/11/2014 21h34 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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J’enlève ce poste témoignant d’une méconnaissance du dossier

Dernière modification par kiwijuice (13/11/2014 08h13)

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#414 11/11/2014 23h09 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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On vous a déjà expliqué que la liste des baux disponibles n’était pas forcément limitée à des immeubles que ARCP possède. Relisez….


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#415 11/11/2014 23h56 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Bonsoir,

@Lavande63
Vous devez être sacrément long et concentré sur ARCP pour mettre en place une telle méthode Coué !
Peut-être même pas loin du chamanisme ! smile

A force de lire votre positivisme sans failles, je me suis permis cette petite recherche, ni voyez pas malice de ma part.

Cf post 86, 108, 228, 237, 302, 304, 306, 318, 346, 386, 409, 412

Lavande63 a écrit :

si elle passe sous les 12 j’en prendrai encore un peu je pense car le dividende semble solide sur la durée.

on fait quoi selon vous , on renforce ou on attend  qu’elle passe sous les 10 dollars ?

Ça baisse toujours , bientôt on sera a 9 % de rendement . je vais renforcer pour me faire un rendement moyen a 8 % sur cette ligne ensuite je passerai a autre chose dans un soucis de prudence.

Je viens de renforcer ma femme vient de dire celui qui t’as vendu doit être bien content de t’avoir trouvé  smile
Je suis incorrigible ….

Contrairement à certains j’ai vendu mes paisibles  Cominar pour renforcer ARCP à mois 30 et quelques.
C’est risqué mais ça a été mon analyse de la situation, on verra la suite.

J’ai une pensée pour les actionnaires d’ARCP dans ce moment difficile et je leur dis gardons le sourire et vive la vie.

Je vous fais part de mes quelques réflexions sur cette affaire. A titre personnel c’était ma plus grosse ligne de foncière  j’ai renforcé fort pendant la tempête et maintenant le prix d’acquisition est d’environ 10.40 $. Actuellement ARCP représente à peine 2.5 % de mon patrimoine donc rien de catastrophique mais gênant tout de même.

Je pense qu’il faut laisser passer un peu de temps , c’est pas une startup sans chiffre d’affaire ARCP , on va retrouver nos sous.

(…)Bon j’arrête ça commence à faire feuilleton et je vais me faire virer par le patron du site    smile

merci a tous , donc le 15/11 j’ai mon dividende ( pourvu qu’il persiste smile )

Quand je vois la liste des principaux actionnaires je me dis qu’ils sont de taille a prendre toutes les mesures nécessaires pour "réformer" la direction d’ARCP.

Je pense qu’il faut arrêter de dire n’importe quoi sur cette affaire.  Il s’agit d’un problème comptable et pas d’actif.

M Kay a garanti le maintien.  Le prochain versement et les publications à venir vont rassurer tout le monde. On n’a pas eu de nouvelles annonces fracassantes , je pense en conséquence que la tempête est derrière nous , il faut se détendre un peu sur ARCP.

La comptabilité sera corrigée , les coupons continueront à tomber et le cours se reprendra.
Et au final , on aura un reit pour laquelle la comptabilité a été passée au crible.
Le challenge c’est le maintien du coupon a 1$ en 2015.
Pour ce qui me concerne avec mon renforcement je suis presque à 10 % de rendement . Ma tactique c’est d’avoir un coupon supérieur à 8 % pour ARCP donc je suis assez tranquille.

Et dans tout cela vous écrivez (reprochez) sur le portefeuille d’IH

lavande63 a écrit :

Personnellement je ne partage pas cette démarche de réagir et non d’anticiper qui (selon moi ) est la seule qui permet de gagner sur les marchés.

Portefeuille d’actions d’InvestisseurHeureux (21/26)

Vos différents post du dessus montrent pourtant pas mal de réactions et d’incertitudes avant un flot de convictions, finalement peut-être que c’est vous qui devriez vous détendre un peu sur ARCP. smile

@kiwijuice
Cf post 118


Mon portefeuille passif Parrainage Binck et BforBank (6ELA) me contacter

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#416 12/11/2014 02h09 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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AleaJactaEst a écrit :

L’action côte sous la valeur de l’actif net tanglible, ca me donne envie d’en reprendre une petite louche.

Bonsoir ,
Je vais intervenir à nouveau sur le sujet, et je voudrais juste préciser que je n’ai jamais lu et relu un bilan autant de fois que ce celui de ARCP, et aussi je ne suis pas un pro de l’analyse financière.

A propos de la remarque de AleaJactEst, et en lisant le rapport Q2 2014, je vais calculer le rapport simple de "( valeur des biens immobilier - toutes les dettes)  / ( nb d’actions common et prefered)"

Voici les données du bilan :
Total real estate investments, at cost =  18,101,436 k$
Total liabilities……………………………=  10,451,698 k$
Prefered Shares………………………….=  42,730,013
CommonShares…………………………..= 907,920,494

Resultat de mon calcul = 8.04$ .

Le cours d’ARCP est actuellement vers 8.50$ , donc il valorise correctement la valeurs des biens, ni plus ni moins . Un cours a 13$ était donc excessif sur cette base de calcul là.

Par ailleurs,  le nombre d’action à probablement continuer de progresser depuis la pubication Q2 2014, les dettes ont continuées de croitre (nouvelle émission obligataire en Septembre). Donc il est possible qu’avec Q3 2014 le résultat de mon calcul soit plutôt dans les 7$-8$.

Dans le bilan je lis que la "GoodWill" pese pour 13% du "total real estate at cost".

Total real estate investments, at cost 2013… =  7,455,811  k$
Goodwill 2013……………………………………. =       96,720  k$
Goodwill / Total real estate investments 2013..= 1.3%

Total real estate investments, at cost  2014 ..=  18,101,436 k$
Goodwill  2014…………………………………….=    2,304,880 k$
Goodwill / Total real estate investments 2014..= 12.7%

Pourquoi en proportion elle a fait x10 en 1an ?
Pourquoi en 2014 cette proportion est énorme par rapport à d’autre REIT ? ( Dans NY:O, la % %goodwill s’est 1.4% , ou NY:NNN par ex, la Goodwill =0 n’est pas citée dans le bilan)

C’est quoi la Goodwill ? Sur wikipedia, Goodwill ? Wikipédia , c’est l’écart entre la valeur de l’actif au bilan , et sa vrai valeur au marché. Donc en gros, je comprends que c’est une sorte de plus value latente.

Mais quand on lit le detail de l’acquisition de Cap Lease (toujours dans le bilan) :

ARCP a écrit :

After the December 31, 2013 financial statements were issued, the Company received final purchase and sale agreements for three properties that were sold to third parties during the six months ended June 30, 2014.  After giving consideration to the sales price of these properties, the Company has estimated that the fair value of these properties originally acquired as part of the CapLease Merger to be $6.9 million lower than originally valued.  As a result of the sale, the carrying amount of real estate investments was retrospectively decreased by $6.9 million as of the CapLease Acquisition Date, with a corresponding increase to goodwill in the accompanying consolidated balance sheet as of December 31, 2013….

En résumé et en Français :
- 3 propriétés du deal CapLease ont été vendus après l’acquisition de CapLease
- Au prix du marché, les 3 ensembles valent 6.9m$ de moins qu’estimé dans le prix d’acquisition de CapLease.
- Ces 6.9m$ sont donc intégrés au goodwill

Je tire comme conclusion que le goodwill est une moins values latentes. 

Dans le bilan, on trouve la liste des autres transactions avec la value juste, et le prix payé, la différence étant le goodwill :
CapLease :
Assets purchased, at fair value: 2 216 674
Liabilities assumed, at fair value: 1 385 285
Net at fairvalue (asset-liabilities):  830 822 <===== valeur nette de CapLease au "juste prix"
Fair value of consideration given : 920 697  <==== prix d’acquisition
Good will : 89 875  <=== goodwill : survaleur payée par ARCP pour CapLease.
%goodwill = Good will / Net at fairvalue = +10.8%

Cole :
Assets purchased, at fair value: 9 938 895
Liabilities assumed, at fair value: 4 634 958
Net at fairvalue (asset-liabilities):  5 282 941
Fair value of consideration given : 7 467 644 
Good will : 2 184 703
%goodwill = Good will / Net at fairvalue = +41.3% d’exces dans le prix payé

REI :
Assets purchased, at fair value: 9 475 613
Liabilities assumed, at fair value: 4 415 544
Net at fairvalue (asset-liabilities):  5 039 073
Fair value of consideration given : 6 667 644 
Good will : 1 628 571
%goodwill = Good will / Net at fairvalue = +32.3% d’exces dans le prix payé

Cole Capital : ( l’aquisition aux pire prix ! )
Assets purchased, at fair value: 463 282
Liabilities assumed, at fair value: 219 414
Net at fairvalue (asset-liabilities):  243 868
Fair value of consideration given : 800 000
Good will : 556 132 
%goodwill = Good will / Net at fairvalue = +228%  !!! d’exces dans le prix payé !!!
>> J’achete 800 000$ quelque chose qui vaut 243 868$ !!!
Etc…


Pour définir la fair value, ARCP définit les moyens utilisés pour la déterminer dans le rapport annuel de 2013 :

ARCP a écrit :

The fair value of investments and debt are valued using techniques consistent with those disclosed in Note 9 — Fair Value of Financial Instruments, depending on the nature of the investment or debt. The fair value of all other assumed assets and liabilities based on the best information available.

In making estimates of fair values for purposes of allocating purchase price, we utilize a number of sources, including independent appraisals that may be obtained in connection with the acquisition or financing of the respective property and other market data. We also consider information obtained about each property as a result of its pre-acquisition due diligence, as well as subsequent marketing and leasing activities, in estimating the fair value of the tangible and intangible assets acquired and intangible liabilities assumed.

Donc sur cette base là, les estimations des biens ont été correctement faites. Les prix des biens achetés sont justes, mais le prix payé est plus cher , car c’est le prix juste augmenté de la goodwill.  Dans le bilan 2013, on trouve aussi la phrase très simple sur le goodwill : 

arcp a écrit :

"Any excess of purchase price over the fair values will be recorded as goodwill" .

ARCP pour croitre à ce rythme, à proposer des prix supérieurs pour inciter les CapLease, Cole, REI à se vendre. C’est des sortes d’OPA que ARCP a fait sur ces REITs non cotés.

Ma conclusion : En se basant sur le bilan Q2 2014, Le Goodwill n’est plus valorisé dans le cours actuel…et au final c’est juste car il n’a aucune valeur réelle, à part celui de d’inciter une transaction à ce faire vite. ARCP a brulé du cash avec ces acquisitions à des prix surcotés !

Sources :
ARCP 12.31.2013 Recast - Ex. 99.1
ARCP 6.30.2014 10-Q

PS: ou bien, l’autre conclusion est que je ne comprends rien à ce que represente réellement le goodwill…:-(

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#417 12/11/2014 03h21 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Le goodwill est plutôt une moins-value latente, qui doit être couverte par d’éventuelles synergies. C’est une prime qui exclut tous les éléments qui ont pu être identifiés lors du rachat; le goodwill ne comprend donc absolument pas les marques, les bases de données ou les brevets, comme une idée répandue semble le laisser entendre.

Si un appartement vaut 800 000 euros et que vous l’achetez 1 millions, certains esprits chagrins penseront que vous vous êtes fait enfler de 200 000 euros. Des esprits plus positifs pensent que c’est juste un goodwill de 200 000 euros et que par la méthode des flux, vous arrivez à une valorisation supérieure et que donc, vous avez fait une bonne affaire. ARCP a opté pour la méthode 2. CQFD.

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#418 12/11/2014 06h38 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Bonjour Ledep,

ARCP représente 2.5 % de mon patrimoine c’est beaucoup pour certains et peu pour d’autres.

Ensuite, je fais comme beaucoup de gens en essayant modestement de me débattre pour augmenter mon patrimoine. Pas pour augmenter mon patrimoine juste pour voir augmenter mon patrimoine mais pour me permettre d’obtenir un peu de liberté et ainsi mieux me réaliser.

A coté, j’essaye d’avoir un regard positif sur les gens et la vie en général. Si un dirigeant dit une chose je ne cherche pas de suite a mettre en cause ses propos et essayer de démonter son contraire.

Je pense qu’en France il y a trop de pensées négatives et de petits flics qui espèrent l’échec du voisin , j’aimerais plus d’optimisme et plus de confiance … peut-être un vœux pieux  sad

Enfin , heureusement qu’il existe des sites comme celui-ci qui donnent de l’espoir et des perspectives pour tous.

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#419 12/11/2014 08h38 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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GoodbyLenine a écrit :

On vous a déjà expliqué que la liste des baux disponibles n’était pas forcément limitée à des immeubles que ARCP possède. Relisez….

J’enlève ce poste témoignant d’une méconnaissance du dossier

Dernière modification par kiwijuice (13/11/2014 08h14)

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#420 12/11/2014 11h15 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Wawawoum a écrit :

Le goodwill est plutôt une moins-value latente, qui doit être couverte par d’éventuelles synergies. C’est une prime qui exclut tous les éléments qui ont pu être identifiés lors du rachat; le goodwill ne comprend donc absolument pas les marques, les bases de données ou les brevets, comme une idée répandue semble le laisser entendre.

Si un appartement vaut 800 000 euros et que vous l’achetez 1 millions, certains esprits chagrins penseront que vous vous êtes fait enfler de 200 000 euros. Des esprits plus positifs pensent que c’est juste un goodwill de 200 000 euros et que par la méthode des flux, vous arrivez à une valorisation supérieure et que donc, vous avez fait une bonne affaire. ARCP a opté pour la méthode 2. CQFD.

En fait oui et non,
Car en PGC le compte 207 "Fond commercial" est également appelé Goodwill, et c’est ce compte qui reprend les valeurs des incorporel (marques etc..)

Il existe aussi les écarts d’acquisitions qui sont également appelées Goodwill (également) qui sont inscrit au dessus des incorpo dans le bilan.

Je ne suis pas d’accord avec votre explication "plutôt une moins value latente qui doit être couverte …"

Le goodwill c’est simplement un écart d’acquisition, celui-ci est justifié ou non chacun voit ce qu’il veut, car cela dépend de votre vision du business de l’entreprise.
En tout cas, l’entreprise à payer un asset plus cher que sa fair value et cette valeur c’est le goodwill.
Le PGC autorise un amortissement du goodwill (sous condition), les IFRS demande un test de dépréciation pour en modifier la valeur.

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#421 12/11/2014 13h43 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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AleaJactaEst a écrit :

L’action côte sous la valeur de l’actif net tanglible

Je suis moi aussi en desaccord avec cette assertion.
Net Tangible Asset Value per Common Share (Q2 before restatement, en US$ mio, source : 30 June 10-Q):
Total Stockholder Equity: 10,298 (*)
<Goodwill>: <2,305>
<Other Intangibles - Net>: <348>
= Net Tangible Asset Value for Stockholders: 7,645 (**)

O/S nb of common shares: 924,861,107 (source: Bloomberg)

Net Tangible Asset Value per Common Share = 7,645 / 924.86 = $8.27 (**)
Le titre cote $8.67

(*) This # excludes Preferred Equity interest and Minority Interest, which don’t belong to common stockholders

(**) repose sur la valeur comptable des actifs, et non leurs valeurs de marche. Un ajustement portant sur la juste valeur de marche des biens immos serait a prendre a compte pour deriver la Net Realizable Value for Stockholders. Aux US, les REITs n’ont pas l’obligation de communiquer la valeur de marche de leurs actifs (ni la NAV).

@Galerien. Votre approche par les actifs est egalement possible/ pertinente, mais l’erreur ici consiste a se limiter au Total real estate investments, at cost. Ainsi, d’autres actifs tangibles sont ignores: e.g. cash, placements fin, valeur des filiales mises en equivalence (si un immeuble est achete en JV avec d’autres partenaires et que ARCP ne consolide pas ladite JV, la quote-part d’ARCP ds cet actif sera classee en Investment in unconsolidated entities), etc.

Vous deduisez les passifs, il convient de deduire les interets minoritaires egalement (part des actifs consolides, nets de passifs, qui n’appartiennent pas aux stockholders).

Reste le traitement des preferred stocks. Comme la ste a un call perpetuel au prix d’emission (ou tres proche) et qu’ils ne sont pas convertibles en common stock, je les considere plus comme de la dette hybride. L’upside des preferred stocks est cappe. En ne deduisant pas la valeur nominale des preferreds, mais en integrant leur nombre au denominateur, vous considerez que les preferreds ont un droit sur les actifs sous-jacents, ce qui est aussi vrai, mais en pratique plus pertinent ds un scenario de "downside" type faillite/ restructuration. Finalement, c’est une question de point de vue.

Cdt,
S.T.

Dernière modification par SerialTrader (12/11/2014 14h15)

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#422 12/11/2014 14h09 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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kiwijuice a écrit :

NNN a un occupancy ratio autour de 97-98%, O est à 98%, SPG à 95%, GGP 91%. […]

Cher GBL, faites les maths: 99.8% d’occupancy, c’est comme si leurs biens n’étaient pas loués 17h chaque année!
OK, certains biens restent en rade plus longtemps car ils sont moins attractifs mais tout de même!
La maturité moyenne des baux est de 5ans: qui va me faire croire que lorsqu’un locataire quitte un local, ARCP peut relouer le jour d’après???
Nous avons toutes ces discussions dans ce forum pour montrer comment il est difficile d’y parvenir.

Donc je reste sur mon point. 99,8%, c’est hautement suspect je trouve.

Cher Kiwi,
Attention, comparez ce qui est comparable. ARCP c’est essentiellement un business Single Tenant. Nous avons un cas similaire proche de chez nous: Fonciere des Murs, structurellement 100% d’occupation (Accor, Quick, Jardiland, B&B, et 1-2 autres locataires de memoire). Chez FMU cette absence de vacance est bien reelle, non suspecte.

La duree residuelle moyenne des lease d’ARCP est de 12.2 annees, pas 5 ans. La encore, il faut comprendre les particularites du business Single Tenant. Il ne s’agit pas de louer une tour de bureau ou un shopping mall a une pleiade de locataires, chaque bien immo a un seul locataire (ex: restaurant, pharmacie, supermarche, centre de tri, etc.). La rotation des locataires est structurellement tres faible (sauf incident de credit ou autres cas tres particuliers).

Dernière modification par SerialTrader (13/11/2014 12h07)

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#423 12/11/2014 14h22 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Voici un compte-rendu d’analyste (CapitalOne) qui peut intéresser certains d’entre-vous. A noter qu’il reprend une bonne partie des suggestions faites ici (notamment, le départ de Schorsch). Il donne aussi une estimation du coût maximal des poursuites judiciaires : $442 millions (un peu moins de 6% de la capitalisation actuelle ou un peu moins de 4% de la capitalisation avant la chute des cours).

"In dialogue with investors it is apparent that a key component to returning value and credibility to [American Realty Capital Properties] will require the company to separate completely from founder, former CEO, and Executive Chair Nick Schorsch," analyst Chris Lucas told clients of CapitalOne Securities Inc. in a Monday report. American Realty, a Manhattan-based corporate landlord with back offices in the Jenkintown area, has lost a third of its stock-market value since the company retracted its 2014 financial reports last month.

"These steps include Mr. Scorsch’s resignation as Executive Chair, relocating the company’s offices, changing the company’s name and logo, and anything else that creates any confusion with investors," Lucas added.

The Capital One report says investors overreacted to American Realty’s admission that its accountants misstating adjusted cash flow from operations (AFFO), first by accident, then by intentionally failing to correct the error in later financial documents.

Lucas says the errors don’t affect the company’s reported earnings, or the value of its corporate real estate holdings. But he also says Schorsch’s joint role as chair at both American Realty and other companies he controls from his Manhattan office, including investment bank and brokerage RSC Capital, has created "complexity and conflicts," as illustrated by RCS independent directors to cancel the company’s planned purchase of American Realty brokerage operations for $700 million.

Lucas predicts American Realty will have a tough time raising money or closing the deals it depends on, if it can’t post proper third-quarter earnings and corrected results for earlier this year by a Nov. 13 deadline.

"We expect ARCP to sell assets" and use the cash for buying back its own discounted stock and bonds, Lucas added. He said American Realty chief executive David Kay told analysts in a meeting last week that Kay used a similar strategy when he ran Capital Automotive Real Estate Investment Trust in the late 1990s during a turbulent period in the investment markets.

Litigation over the restated earnings could cost American Realty up to $442 million, Capital One estimates. The company could choose to cut its dividend if it doesn’t want to sell assets, Lucas noted.

That would affect investors’ income. Brokers for several investment firms have suspended sales of retail investment funds backed by Schorsch’s companies since the company announced its reporting problems. Lucas points out that this precaution, and the RCS deal cancellation, seem to be excessive, since "all of the accounting issues are with [American Realty]," and not with the properties or businesses it controls, or any other Schorsch-backed funds. But he adds that Schorsch has to leave American Realty, to make this point clear.

Separately, former Pennsylvania Gov. Ed Rendell, a friend of Schorsch and an American Capital director, told the Wall Street Journal last week that the errors were due to improper bonus accounting and that investors were making a "mountain out of a molehill."

Source : American Realty: Investors want founder Schorsch out, analyst says

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#424 12/11/2014 14h26 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Au sujet des prefered stock, est ce que certains d’entre vous en ont? Est ce que ça change beaucoup au niveau rendement par rapport au common stock?

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#425 12/11/2014 14h27 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Oui, merci Kapitall
Ds le meme esprit, ARCP vient de poursuivre RCS Capital pour rupture abusive de contrat (cession Cole Capital annulee). Ca va etre tres dur pour Schorsch de rester president des 2 entites. Ou bien, est-il schizophrene? smile
Megalo, on le savait deja…

SeekingAlpha a écrit :

American Realty sues RCS Capital
        It’s civil war for American Realty Capital (NASDAQ:ARCP) and RCS Capital (NYSE:RCAP) as ARCP files suit in connection with RCS’s cancellation of its $700M deal to buy Cole Capital.
        "The independent members of the ARCP Board of Directors and ARCP had no choice but to file this litigation in order to preserve and protect the interests of ARCP’s shareholders under the Purchase Agreement."

Dernière modification par SerialTrader (12/11/2014 14h34)

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