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Forums des investisseurs heureux

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#351 04/11/2014 19h41 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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La question que je me pose est pourquoi Realty Income (17x AFFO) n’émet pas des titres pour racheter ARCP ca serait risqué mais super relutif non ?

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#352 04/11/2014 20h28 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Si je me mets à la place d’un acquéreur potentiel : Par rapport à ce que j’ai compris (soit très peu de choses), je ne vois pas pourquoi Realty devrait être capable de calculer la capacité bénéficiaire de ARCP et donc d’évaluer un juste prix.
On doit pouvoir vérifier la génération de cash d’un business avant de l’acheter : or, avec ARCP, on sait ce qu’on a reçu comme dividendes par le passé, mais on ne sait pas combien de cash l’activité a fait (en tout cas, je ne sais pas) vu qu’on ne peut pas retrouver quoi que ce soit au bilan. On ne connaît pas non plus les retours sur investissements de ce cash, ni le coût futur du capital. Dur de faire une offre un minimum réfléchie en ne sachant pas tous ces éléments il me semble.
Aussi, je ne sais pas si je voudrais doubler de taille aussi rapidement à la place de Realty : si le REIT est bien géré par des gens prudents, je pense qu’ils veulent tout vérifier scrupuleusement.

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#353 04/11/2014 22h01 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Merci Sergio pour vos éclairages.

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#354 04/11/2014 22h10 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Sergio, vous avez quand même des données fiables, comme le NOI. Les chiffres du Q1 et Q2 2014 ont été vérifiés par le forensic accounting de E&Y, ce n’est quand même pas rien.

L’immobilier d’ARCP vient d’acquisitions frénétiques, certes, mais assemblé par d’autres moins suspects que Schorsch : Caplease, Cole, GE.
Il y aussi des portefeuilles ARCTx (je n’ai pas les numéros sous la main) assemblés par Schorsch, mais d’autres ont acheté des portefeuilles de ce type : justement Realty Income, Ventas, etc.

En tant qu’acquéreur, la question principale ne serait-elle pas : que vaut ce NOI (avec 50% de locataires IG, ce qui est supérieur à O, WPC ou NNN), avec mon coût du capital (et non pas celui d’ARCP!) ? Avec une acquisition payée en actions à fort multiple de FFO (type O), l’effet de levier serait immense. 

Je ne minimise pas les problèmes juridiques, qui feront barrage à une offre rapide selon toute vraisemblance, mais tout de même…

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#355 04/11/2014 22h43 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Kapitall, je n’ai jamais réussi à faire une analyse sur quelques trimestres. Idéalement, il me faudrait 10 ans, mais disons que quelques années est un minimum pour que je puisse comprendre un modèle d’affaires.

De plus, je n’ai pas vraiment de souci par rapport à l’audit des comptes ou pas, vu que je regarde juste les bilans (et n’ai pas de raisons de croire qu’ils sont excessivement faux). En clair, je souhaite juste analyser la société en regardant l’évolution de son bilan (je ne regarde quasiment pas les comptes de résultat) et dégager une compréhension convaincante de l’évolution des actifs et passifs et de la création ou non de valeur pour les actionnaires. Et en regardant les données du bilan, je n’arrive à extraire aucune information sur les sujets qui m’intéressent (principalement le patrimoine monnayable et la création de valeur pour les actionnaire par augmentation du patrimoine monnayable par action). Qu’on loue à des gens bien, c’est une très bonne chose, mais avec quel ROI le fait-on ? Est-il satisfaisant par rapport à un coût du capital normalisé ? Pourra-t-on faire tourner facilement la dette ? Ce sont des questions qui me semblent vraiment importantes pour un acquéreur (en tout cas, ce sont les premières que je me poserais, puisque cela revient à se demander : 1) Quel est le risque que je perde des sous ? / 2) Quelle est mon opportunité de gain ?).

Dernière modification par sergio8000 (04/11/2014 22h48)

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#356 05/11/2014 08h30 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Par transparence, je continue avec mon plan initial. Ai repris une micro pos additionnelle hier. 2 micro pos s’aggregent en une mini position smile
PRU = $8.60

La remarque de Sergio m’interpelle et je vais refaire mes calculs avant de passer aux choses serieuses sur ARCP.
S.T.

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#357 05/11/2014 09h18 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Ne pensez vous pas que quitte à passer aux choses serieuses autant aller sur la preffered qui me semble moins risquée car au moins il y a le collateral immobilier ?

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#358 05/11/2014 09h46 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Non, cf msg 348, analyse des capital securities. Les preferreds sont seniors par rapport aux common shares, mais non securisees sur l’immo, et surtout junior sur tout le reste de la structure de capital. En pratique, je ne connais pas un seul dossier ou l’impairment des common shares ne s’est pas egalement accompagne de l’impairment des preferreds en cas de Chapter 11. Pour jouer defensif, je preferre (jeu de mot maladroit) les Convertible Bonds.

Dernière modification par SerialTrader (05/11/2014 09h47)

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#359 05/11/2014 09h48 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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oui en effet…vous n’avez pas tort… dommage les CV ne sont pas dispo chez IB…

Dernière modification par roudoudou (05/11/2014 09h48)

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#360 05/11/2014 09h54 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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roudoudou a écrit :

La question que je me pose est pourquoi Realty Income (17x AFFO) n’émet pas des titres pour racheter ARCP ca serait risqué mais super relutif non ?

Realy Income ne pourrait pas racheter au cours actuel.

Le cours d’ARCP s’envolerait proche de la NAV.

Sergio a écrit :

Kapitall, je n’ai jamais réussi à faire une analyse sur quelques trimestres. Idéalement, il me faudrait 10 ans, mais disons que quelques années est un minimum pour que je puisse comprendre un modèle d’affaires.

Là le modèle d’affaire à l’exclusion de Cole est très simple.

On achète des immeubles déjà loués et on gère le suivi administratif. Comme les immeubles sont triple net il n’y a aucune maintenance à faire dessus, le locataire se débrouille. C’est donc un business plutôt scalable.

De fait, il n’y a pas besoin de remonter très en arrière, dès lors que l’on connaît le taux d’occupation et surtout le rating des locataires, on peut estimer un NOI à peu près stable et multiplier par un taux de capitalisation.

La difficulté de l’estimé vient du périmètre qui change fréquemment avec leurs opérations d’achat (Red Lobster) ou vente (à Blackstone) et surtout laisse à penser qu’il peut encore changer.

Typiquement, la possible non-vente de Cole introduit une nouvelle incertitude, alors que justement, les actionnaires d’une foncière triple net recherchent de la stabilité.

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#361 05/11/2014 10h07 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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InvestisseurHeureux a écrit :

La difficulté de l’estimé vient du périmètre qui change fréquemment avec leurs opérations d’achat (Red Lobster) ou vente (à Blackstone) et surtout laisse à penser qu’il peut encore changer.

C’est très précisément le problème : pour estimer la valeur des "variations de périmètre", je ne peux faire autrement que supposer que le management a payé un prix à peu près bon ou prendre un haircut sur le prix payé. Or je ne suis pas trop à l’aise avec ce procédé, vu que les périmètres sur les 3 dernières années varient tout de même pas mal avec la démultiplication de la taille.

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#362 05/11/2014 10h34 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Pour moi la valo intrinseque d’ARCP n’a jamais été aussi simple. Les données ont été revu par un big four et le secteur est facile à analyser. Pour faire un retour en arriere Enron avait la possibilité de frauder assez discretement car il y’avait énormément de flux donc il était assez facile de faire passer des facturations interco pour du business normal. Pour illustrer cela autant il est extraordinairement difficile d’auditer une boite comme ADM ou GSZ autant l’audit d’une boite comme ARCP ou LI est très simple.
La seule partie un peu complexe est Cole mais celle ci ne représente pas une valeur déterminante d’ARCP. Egalement ne sont pas provisionnées les risques judiciaires dues à la fraude.
Sur la valo du bilan il y’a pour moi un risque sur le taux d’actualisation que je trouve un peu faible (6.25%), étant donnée la hausse des taux long à venir et la qualité moindre des actifs suite au deal red lobster on pourrait avoir un vrai downside. C’est à mon sens le principale risque. Celui ci est cependant couvert très largement par la décote actuelle de l’action.

Par contre je pense qu’on aura une baisse du titre quand la coupe du dividende sera annoncée. C’est pour cela que même si au cours actuel on est dans une situation de screaming buy il convient de rentrer en plusieurs fois sur le titre.

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#363 05/11/2014 10h37 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Est ce que personna n’a de position de couverture sur ARCP? Je ne m’y connais pas trop, mais en ce domaine, on peut imaginer prendre une position à la vente pour amortir les risques de plus grosse chute du cours. (avec des cfd ou des call/put?) C’est une question, est ce que c’est quelque chose qui se fait?

Ce serait sur le marché francais sur une valeur éligible au SRD, on peut prendre exactement la même position à la baisse  (sur un CTO) pour annuler tout risque de perte de capital suite à de nouvelles mauvaises news. Pareil pour les gains, ils seront annulé.

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#364 05/11/2014 10h59 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Stibbons a écrit :

Ce serait sur le marché francais sur une valeur éligible au SRD, on peut prendre exactement la même position à la baisse  (sur un CTO) pour annuler tout risque de perte de capital suite à de nouvelles mauvaises news. Pareil pour les gains, ils seront annulé.

C’est quoi l’intérêt à part enrichir son courtier ?

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#365 05/11/2014 11h03 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Mais il n’y a aucun intérêt à couvrir à la baisse ce qu’on a à la hausse si ce n’est d’entasser les frais (ne parlons même pas du SRD à 12% l’an)…

Ce qui peut présenter un intérêt c’est d’investir au travers de produits à terme et non au comptant. Si par exemple vous pensez que dans un délais assez court (pour éviter de payer trop cher la valeur temps) vous allez avoir des informations importantes sur la société qui peuvent provoquer soit la faillite soit le doublement du cours, plutôt que d’investir 1000 actions à 10 euros au comptant il vaudra mieux investir 2000 euros sur une option ou un warrant à 12 euros : si la société fait faillite vous perdrez vos 2.000 euros mais si le cours double vous gagnerez 8.000 euros (je schématise bien sur).

Dernière modification par bifidus (05/11/2014 11h03)


Le pouvoir doit se définir par la possibilité d'en abuser

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#366 05/11/2014 11h09 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Alexis92 a écrit :

Pour illustrer cela autant il est extraordinairement difficile d’auditer une boite comme ADM ou GSZ autant l’audit d’une boite comme ARCP ou LI est très simple.

Rien n’est jamais simple en ce bas monde. Pour faire un audit, il faudrait qu’ils évaluent les propriétés qu’ils ont acheté. S’ils ont just revu les factures pour dire qu’il y a bien ce qu’ils ont acheté au bilan, cela n’a pas grand intérêt, il faut tout reprendre et voir combien valent les propriétés une à une vs le marché, tâche quasiment impossible pour une foncière de cette taille qui croit à une telle vitesse.

S’ils ont trop payé, l’effet de levier se chargera de faire le reste du travail.

Dernière modification par Wawawoum (05/11/2014 11h10)

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#367 05/11/2014 11h30 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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La NAV pour une foncière n’est pas le prix d’achat historique mais la valeur actualisée des flux. Ernst ayant certifié la NAV ils ont certifié la réalité des flux à venir.

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#368 05/11/2014 12h01 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Dans ce cas-là, allez-y gaiement.
Personnellement, je vais m’abstenir.

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#369 05/11/2014 12h15 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Alexis92 a écrit :

La NAV pour une foncière n’est pas le prix d’achat historique mais la valeur actualisée des flux. Ernst ayant certifié la NAV ils ont certifié la réalité des flux à venir.

Hum… EY a audité l’exactitude des comptes passés (et encore, nous n’avons pas le visa de certification pour l’heure, si j’ai bien compris), pas la NAV.

En Europe, la valorisation du patrimoine immobilier est estimée régulièrement par des cabinets d’expertises immobiliers (Lasalle, CBRE, etc.), à partir de là, la direction financière de la foncière peut calculer la NAV et le calcul est, je suppose, validé par l’auditeur.

L’estimation du patrimoine immobilier se fait immeuble par immeuble, soit en actualisant les flux futurs estimés, soit avec un taux de capitalisation.

Aux USA, la NAV n’est pas communiquée dans les rapports trimestriels/annuels. La NAV communiquée par le management d’ARCP dans la conférence de presse est un calcul interne simple : NOI / 6,25% - dettes nettes = NAV.

Le 6,25% est de l’appréciation du management et, sauf erreur, n’a fait l’objet d’aucune validation par un tiers.

D’ailleurs, si en Europe les covenants font référence au ratio LTV (et donc à l’estimation patrimoniale), aux USA, on est plutôt sur des covenants basés sur des flux uniquement).

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#370 05/11/2014 12h28 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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On est partiellement d’accord IH.
De manière plus générale l’audit n’est pas la pour garantir un chiffre mais pour garantir la sincérité de celui-ci. Est-ce que le 13$ est la véritable valeur ? Ernst ne dit pas cela, il dit juste que c’est une méthode utilisée correctement (calcul ok, et iso méthode à travers le temps). Si vous pensez qu’un taux supérieur est plus pertinent (c’est mon cas) et ben libre à vous de refaire le calcul avec ce nouveau taux.
Pour illustrer cela c’est la même chose pour les groupes FR comme Vivendi qui publie un résultat net ajusté. Celui-ci est audité car c’est un metric important pour l’actionnaire mais cela ne veut pas dire que les CAC approuvent son usage ou sa mise en avant.
Par contre la méthode dont vous parlez bien par bien s’applique surtout aux SCPI. Je serai très surpris qu’elle s’applique réellement pour unibail par exemple. De toute façon dans le cas d’ARCP cela ne pourrait s’appliquer pour le 1er actif. ARCP ne peut vendre les murs d’un seul des restos red lobster et valoriser l’ensemble n’a pas de sens non plus car ce type de transaction est peu courant.

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#371 05/11/2014 12h46 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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bifidus a écrit :

Mais il n’y a aucun intérêt à couvrir à la baisse ce qu’on a à la hausse si ce n’est d’entasser les frais (ne parlons même pas du SRD à 12% l’an)…

Ce qui peut présenter un intérêt c’est d’investir au travers de produits à terme et non au comptant. Si par exemple vous pensez que dans un délais assez court (pour éviter de payer trop cher la valeur temps) vous allez avoir des informations importantes sur la société qui peuvent provoquer soit la faillite soit le doublement du cours, plutôt que d’investir 1000 actions à 10 euros au comptant il vaudra mieux investir 2000 euros sur une option ou un warrant à 12 euros : si la société fait faillite vous perdrez vos 2.000 euros mais si le cours double vous gagnerez 8.000 euros (je schématise bien sur).

Vous avez raison, sauf que le coût de la prime intégrera les anticipations du marché si elles sont les même que les vôtres. Donc cela sera -8000 ou +8000.
Biensur cela n’est pas le cas si vos anticipations diffèrent, nous en revenons toujours au même point :
- Efficience des marchés, valeur intrinsèque ….

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#372 05/11/2014 12h59 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Le taux de 6,25% me paraît aussi un peu élevé. Surtout si on garde à l’esprit qu’ils viennent de vendre le portefeuille de centres commerciaux.

Pour information, voilà ce que donnait le marché NNN en Avril (je n’ai pas de source plus récente mais la tendance était probablement à la stabilité, voir à une légère compression).

http://img4.hostingpics.net/pics/292739capinnn.png

InvestisseurHeureux a écrit :

D’ailleurs, si en Europe les covenants font référence au ratio LTV (et donc à l’estimation patrimoniale), aux USA, on est plutôt sur des covenants basés sur des flux uniquement).

Très juste. Ralph Block appelle par ailleurs de ses voeux l’introduction aux USA des normes comptables européennes qui obligent à divulguer une NAV calculée par des cabinets indépendants.

Cependant, pour revenir sur les covenants, dans le cas d’ARCP il y a bien une clause concernant la net tangible worth. Tiré du Q2 2014 :

http://img4.hostingpics.net/pics/809086arcpcovenants.png

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#373 05/11/2014 21h26 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Communiqué de RCS Capital plutot amusant…

Given the corporate announcements made by American Realty Capital Properties, Inc. ("ARCP") since October 29, 2014, and the effect those announcements have had on RCAP’s market valuation, RCAP would like to clarify its relationship with ARCP. In addition, since ARCP’s announcement regarding its accounting misstatements, RCAP’s Board of Directors, led by its Audit Committee made up of its independent directors, and its management team has taken a number of steps to ensure the continued strength and financial integrity of RCAP’s wholesale distribution platform and its overall business. A description of several of these measures follows.

RCAP reiterates that it and ARCP are two separate and independent public corporations:

Separate Management Teams: RCAP and ARCP have no overlapping members of management. Furthermore, the employees at ARCP accused of wrongdoing are not employed by RCAP.

Separate and Distinct Boards of Directors: RCAP and ARCP each have distinct boards of directors with no overlapping independent directors.

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#374 05/11/2014 21h53 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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RCS Capital et ARCP sont physiquement voisins :

405 Park Avenue
New York, NY 10022
United States
RCAP:New York Stock Quote - RCS Capital Corp - Bloomberg Markets

Voici celle de ARCP :

405 Park Avenue
New York, NY 10022
United States
ARCP Stock Quote - VEREIT Inc - Bloomberg Markets


J’ai fait une recherche google sur 405 Park Avenue. Il y a plusieurs REIT dans cette immeuble. Il y a aussi une American Realty Capital New York non coté. Et dans un document  que j’ai trouvé sur le site de cette ARCNYC Reit American Realty Capital New York City REIT, Inc. , on voit 3 contacts sur 3 compagnie différentes :
(ARCNYC Reit date de mars 2014 )

[url=http://www.newyorkcityreit.com/ a écrit :

American Realty Capital New York City REIT, Inc.[/url]uploads/10-17-pr.pdf]Contacts
Michael A. Happel
President
American Realty Capital New York City REIT, Inc.

Gregory W. Sullivan
Chief Operating Officer and Chief Financial Officer
American Realty Capital New York City REIT, Inc.      <<<<<< un employé de ARC NYC Reit

Andrew G. Backman
Managing Director
Investor Relations and Public Relations
RCS Capital Corporation                                    <<<<<< un employé de  RCS Capital.

Anthony J. DeFazio
SVP of Public Relations
DDCworks

Note : defazio est le webmaster préferé de Schorch. Les sites ARCNY, ARCP, Cole Capital viennent de chez lui.

Cela va a l’encontre de ce qui est dit :

RCS Capital a écrit :

Separate Management Teams: RCAP and ARCP have no overlapping members of management. Furthermore, the employees at ARCP accused of wrongdoing are not employed by RCAP.

Alors certes, je n’ai pas montré deux employés provenant l"un de ARCP et l’autre de RCS Capital sur le meme document… Mais avouez que ARC New York Reit est proche de ARCP : ARC toutes les deux, et le CEO des deux c’est aussi Schorsch (cf site)

Sinon, en bas de page du site ARC NYC REIT on lit :Realty Capital Securities, LLC (Member FINRA/SIPC) is the dealer-manager for NYC REIT.

Tout ces entreprises, très jeunes, imbriquées les unes dans les autres… c’est louche quand même non ?

Dernière modification par galerien (05/11/2014 22h25)

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#375 05/11/2014 22h16 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Ils sont même au même étage… ambiance quand ils doivent se croiser dans les couloirs…

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