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#276 31/10/2014 11h17 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Par rapport à ma très modeste expérience sur les class actions pour des investisseurs en actions ordinaires (j’ai suivi celle de Merill Lynch en tant qu’actionnaire de BofA et celle d’Orient Paper, une entreprise chinoise qui a fraudé sur son compte de résultat par curiosité car c’était gros comme une maison), c’est un processus qui prend au moins un an et qui se termine par un settlement. Le montant a, dans les deux cas, été extrêmement modeste par rapport au montant perdu par les investisseurs.

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#277 31/10/2014 11h22 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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SerialTrader a écrit :

J’ai analyse le Press Release et les declarations du CEO ds le conf call. L’impact des differents ajustements (AFFO et accruals) est assez limite: -0.03 $ d’AFFO per share au Q1 (impact des add-backs lies aux minority interests); -0.01 $ d’AFFO au Q2 et -0.01 $ d’EPS au Q2 (impact expense accruals).
Il y a clairement un probleme de process/ controle interne (*), ainsi que de credibilite du management. Les amendes SEC sont pratiquement certaines. Je suis partage sur la quantification du risque de class action. D’un cote, la ste peut argumenter que l’impact des ajustements est tres faible. D’un autre cote, la reaction du marche fut tres vive hier, et causee par la revelation desdits ajustements. Donc les pertes par les actionnaires sont tres reelles (cf. Roudoudou par ex., loin d’etre le seul). Finalement, le risque est de nature binaire, mais d’amplitude forte si la ste perd son proces (si d’aventure class action il y a, ce dont je ne doute pas). Reste une inconnue: les etats financiers audites 2013 devront-ils etre restated par Grant Thornton? Si oui, c’est la boite de Pandore re. class action.

(*) Cela dit, silver lining, l’Audit Committee a bien fait son boulot de contre-pouvoir au management. L’exec team et le CEO ont ete prompts a communiquer les adjustments au marche, et a remplacer les CFO et CAO fautifs.

Enfin, comme le suggerait Sergio (et Philippe en filigrane), le CEO a confirme que le bilan, les actifs, le NOI et la NAV ne sont pas impactes (sauf impact mineur des accruals). A la fois sur la base de l’AFFO yield (apres ajustement) et de la valeur comptable NAV, il semble qu’il y ait une opportunite d’achat. Le CEO a presente un autre calcul, approchant une "juste" valeur: hypothese 6.25% de cap rate moyen sur le ptf sur NOI de $1.4bio => $13.25 value per share. On cote a 10.

Discl: Pas de pos, mais j’evalue l’opportunite de rentrer sur ARCP actuellement. 
Bon courage a tous.

Merci de mettre du factuel dans la file.

Je n’ai pas le transcript du call mais il y en a des extraits dans ce très bon article de SA.

Notamment :

Let us start on September 7. That day, according to the company, an employee contacted ARCP’s audit committee. The company was not aware of this communication.

Based on the information it received, the audit committee started an investigation of ARCP internal processes, using the help of outside forensic accounting firms (Ernst & Young).

The company noted that this investigation was VERY thorough, involving hundreds of thousands of emails, hard drives, loads of information, conducted interviews, etc. This investigation took 6 weeks to conduct, all the while, ARCP was unaware that this process was ongoing.

On Friday (October 24), non-implicated executives were finally told about the investigation and the preliminary results. Since then, the company has been working to disclose this information, leading to Wednesday’s 8-K and related press release.

On peut espérer qu’il n’y ait pas d’autres mauvaises surprises, au moins au niveau comptable.

Au niveau de la solvabilité, le management avait indiqué il y a peu que des investisseurs étaient intéressés par certains murs de la transaction Red Lobster. Cela pourrait donner des marges financières si ces cessions avaient lieu.

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#278 31/10/2014 11h22 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Gamblizo a écrit :

J’ai vraiment la sensation qu’on déshabille Paul pour habiller Jacques et que ce que les plaignants récupéreront, les autres actionnaires le perdront.
Le réel gagnant dans cette histoire, ce sera le cabinet d’avocats qui a initié la plainte.

C’est mon opinion également.

Je suis peut-être naïf, mais je reste optimiste sur la situation :
- il y aura investigation et sans doute amende, mais si l’erreur porte uniquement sur l’AFFO, et si les données GAAP sont valables, je pense que la portée sera limitée ;
- de même, si la compta globale, dont le bilan, reste bonne, pas de raison de passer en junk/d’avoir des problèmes de financement.

Je n’anticipe pas de coupe du dividende de plus de 5%.

edit:

Article SA posté par IH a écrit :

However, the company did have some good news. These are all one-time adjustments and will not carry over quarter-to-quarter. As a result, due to its now larger share count, ARCP expects the net impact to AFFO to be $0.02 to $0.025 per share for the full year on a diluted basis.

Intéressant : les erreurs sont diluées par l’AK faite pour racheter les murs de Red Lobster.

Le transcript du call est ici.

Je suis long ARCP (via actions et options).

Dernière modification par namo (31/10/2014 11h48)


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#279 31/10/2014 11h38 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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@ NAMO : le fait que ce soit des données gaap ou non ne change rien. D’ailleurs les indicateurs non gaap sont aussi audités car c’est un outil majeur de décision.

Même si ce ne sont pas des chiffres qui sont bidonnés mais des commentaires qui sont volontairement de nature à induire en erreur des investisseurs cela peut engendrer des poursuites judiciaires Cf Vivendi et les fanfaronnades de messier.

@ FrançoisOlivier la com’ institutionnelle est sous la responsabilité de la personne morale pas de la personne physique.
La personne physique peut par contre etre poursuivie si il y’a eu enrichissement perso ce qui n’est pas le cas ici à priori.

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#280 31/10/2014 12h21 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Pour qui voudrait lire la retranscription intégrale du conference call de David Kay, dernière communication officielle à ce jour : IRWeblink

J’ajoute ce communiqué de Moody’s (en gras, les passages qui me semblent à retenir).

Moody’s a écrit :

New York, October 30, 2014 -- Moody’s Investors Service placed the Baa3 senior unsecured rating of American Realty Capital Properties, Inc. (ARCP) under review for downgrade due to ARCP’s announcement that its Audit Committee found accounting discrepancies impacting the reported AFFO and that its 2013 10-K and 1Q14 and 2Q14 10-Qs should no longer be relied upon. Moody’s rating action reflects the uncertainty surrounding the effect on the rating from the accounting review.

Moody’s review will focus on the ultimate impact on ARCP of the accounting and legal review of its accounting irregularities, its timely filing of 3Q14 financials, and implementation of better financial controls.

The following ratings were placed under review for downgrade:

American Realty Capital Properties, Inc. -- Issuer rating Baa3; senior unsecured shelf at (P)Baa3; subordinate shelf at (P)Ba1; preferred stock shelf at (P)Ba1.

ARC Properties Operating Partnership, L.P.- Senior unsecured debt at Baa3.

RATINGS RATIONALE

On October 29, 2014, ARCP announced that its Audit Committee concluded its 2013 10-K and 1Q14 and 2Q14 10-Qs should no longer be relied upon. Its conclusions were made after accounting and legal investigations into its financial results. These accounting irregularities precipitated the replacement of the company’s CFO and CAO. The accounting issues impact ARCP’s reported AFFO due to the manner in which non-controlling interests in earnings (and related shares) was presented in the periods overstating AFFO and understating net losses amounting to adjustments of approximately $23 million. ARCP’s access to the debt and equity capital markets is curtailed until the financial inquiry is resolved. Although ARCP stated it is currently in compliance with the financial ratios in its debt covenants, it will be incumbent upon the company to file 3Q14 financials by November 14 in order to prevent potential covenant breaches for provisions entailing timely submission of financials in its revolver and bond covenants. Furthermore, this purposeful hiding of the accounting error engenders questions about the company’s credibility and maintenance of investor trust.

A return to a stable outlook would reflect little to no change in ARCP’s financial metrics from those anticipated when the company was assigned the Baa3 issuer rating, in addition to the resolution of the accounting issues and timely filing of 3Q14 financials. A rating downgrade would likely reflect any missteps in resolving the accounting issue or questions surrounding further deficiencies of internal controls; any unsecured bonds or bank lines covenant compliance issues or resultant legal inquiries; in addition to effective leverage above 60%; net debt/EBITDA over 8x; secured leverage over its current 16%; fixed charge coverage below 2.5x..

Moody’s last rating action for American Realty Capital Properties, Inc. was on February 7, 2014 when Moody’s assigned a Baa3 rating with a stable outlook to ARC Properties Operating Partnership, L.P’s senior unsecured notes.

American Realty Capital Properties, Inc. (NASDAQ: ARCP) is a REIT that is engaged in the ownership and acquisition of single-tenant, free standing real estate properties. At June 30, 2014, ARCP owned 3,966 properties in 49 states plus Puerto Rico and Washington, D.C. totaling 106.8 square feet and had total book assets of $21.3 billion and total equity of $10.6 billion.

Dernière modification par Kapitall (31/10/2014 12h31)

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#281 31/10/2014 12h57 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Pour l’histoire de la class action : je suis d’accord il ne faut pas se faire d’illusions. Après je pense que ca ne coute rien d’y participer et si ca a la chance d’aboutir le settlement sera toujours ca…

Pour ARCP : Je ne sais pas comment vous pouvez faire confiance encore au management, même si vous vous dites que le pire est peut être passé (ce que je me disais aussi après l’AK dilutive et la réduction de la fourchette de l’AFFO).

Aujourd’hui si vos titres avaient une recovery a XX USD vous seriez vendeurs ?

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#282 31/10/2014 13h37 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Je suis bien d’accord avec vous roudoudou, cet episode va ’plomber’ le potentiel de hausse à long terme du titre.

Si cet épisode se clos et que le titre reprends des couleurs, beaucoup d’entre nous auront tendence à revendre leurs titre dès que le prix sera psychologiquement acceptable.

J’avoue que si je cours était à 11,5 usd je me poserais sérieusement la question

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#283 31/10/2014 13h52 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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AleaJactaEst a écrit :

Si cet épisode se clos et que le titre reprends des couleurs, beaucoup d’entre nous auront tendence à revendre leurs titre dès que le prix sera psychologiquement acceptable.

Pure conjecture…

On pourrait même dire l’inverse : dès que le cours va remonter, les suiveurs de tendance vont prendre position…

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#284 31/10/2014 14h31 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Roudoudou : rapidement, je me base sur 2 choses.

1/ la „tangible net worth“ indiquée page 17 du „quarterly supplemental information“ de la fin du Q2 (qui se calcule comme suit : total assets – intangible assets – total liabilities). Divisé par le nombre d’actions en circulation, ça nous donne une valeur de liquidation à un peu plus de $9. Le périmètre a encore changé depuis, ça donne néanmoins une idée.

2/ Les actifs produisent $1,4 milliards de NOI (le NOI a été confirmé par Ernst & Young si on lit bien le communiqué). A l’exception de Cole, ce sont des actifs tangibles de qualité (50% de locataires IG etc,). Ces flux ont une valeur, selon le taux de capitalisation que vous retenez. Kay prend 6,25%, ça donne une valeur de $13,25 par action. Vous pouvez prendre un taux de capitalisation supérieur, ça réduira la valeur par action, à chacun de se faire une idée de ce qui est approprié. Pour un acquéreur extérieur, qui aurait un WACC plus bas que ARCP, ça commence à devenir intéressant.
Même en enlevant les flux liés à Cole Capital (qui ne valent pourtant pas 0!), on arrive à une valeur par action supérieure aux cours actuels.

Alors je suis comme vous, ça me fatigue d’avoir à subir les évènements actuels alors qu’un REIT triple net est censé être un investissement „conservateur“ mais il faut faire la part des choses entre réaction épidermique de marché et valeur d’ARCP (moins le management passé). Par ailleurs, les évènements actuels ont lieu précisemment parceque „l’Audit commitee“ (avec un ancien Ernst & Young, d’ailleurs) fait bien son travail : la gouvernance n’est pas totalement défectueuse. Avec la SEC qui annonce une enquête, on arrive au dénouement. J’espère juste qu’il n’y a pas trop d’autres „erreurs“ dans les placards.

On paie les excès de boulimie et la mégalomanie de Schorsch – sauf que le marché vient d’y mettre un terme clair et net. ARCP ne peut que rentrer dans le rang, c’est ce que Kay ne cesse d’annoncer, encore faut-il lui laisser le temps de solder les comptes de la première phase d’existence de ce REIT.

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#285 31/10/2014 14h41 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Concernant votre tangible net Worth, comment êtes vous sûr de sa fiabilité ?

Je ne suis plus actionnaire de ARCP, j’ai vendu courant Aout pour renforcer SHLD. Mais le dossier m’interesse.
Décidément les actualités des titres qui font débats sur ce forum sont vraiment TRES intéressantes.

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#286 31/10/2014 14h46 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Ils font partie des "debt covenants" ! Je n’ai pas la prétention de pouvoir calculer cela moi-même, le dossier est très complexe. J’ose espérer que les prêteurs institutionnels, eux, ont bien fait leur boulot en acceptant ces chiffres.

Dernière modification par Kapitall (31/10/2014 14h46)

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#287 31/10/2014 15h33 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Kapitall a écrit :

Roudoudou : rapidement, je me base sur 2 choses.
Alors je suis comme vous, ça me fatigue d’avoir à subir les évènements actuels alors qu’un REIT triple net est censé être un investissement „conservateur“ mais il faut faire la part des choses entre réaction épidermique de marché et valeur d’ARCP (moins le management passé). Par ailleurs, les évènements actuels ont lieu précisemment parceque „l’Audit commitee“ (avec un ancien Ernst & Young, d’ailleurs) fait bien son travail : la gouvernance n’est pas totalement défectueuse. Avec la SEC qui annonce une enquête, on arrive au dénouement. J’espère juste qu’il n’y a pas trop d’autres „erreurs“ dans les placards.

C’est vrai que vous n’avez pas tort, la question est quel risque est on prêt à courir, en tous cas certains vu leurs positions n’ont pas le choix..

On peut rejouer la normalisation avec la preferred ARCPP c’est moins risqué !

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#288 31/10/2014 17h17 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Kapitall a écrit :

Roudoudou : rapidement, je me base sur 2 choses.

1/ la „tangible net worth“ indiquée page 17 du „quarterly supplemental information“ de la fin du Q2 (qui se calcule comme suit : total assets – intangible assets – total liabilities). Divisé par le nombre d’actions en circulation, ça nous donne une valeur de liquidation à un peu plus de $9. Le périmètre a encore changé depuis, ça donne néanmoins une idée.

J’ai eu une demarche similaire a Kapitall, et suis arrive a une conclusion similaire [a la difference que j’ai fait le calcul moi-meme et que je deduis en sus les minos et les preferreds, et conclus a une tangible value per common share de $8.4]. Puis, pour avoir une evaluation de mon risque de perte max, j’ai defalque $3.5b de couts potentiels en amendes SEC et class action [la perte en bourse est connue; les amendes et dommages sont estimes, au doigt mouille, je n’ai pas mieux a proposer]. J’en conclu a une valeur minimale de $4.5 par action ds ce scenario cataclysmique.

Cela dit, mon principal indicateur de valo reste le multiple de l’AFFO: 10.4 x $0.90. Une decote sectorielle, mais encore insuffisante pour vraiment m’attirer.

Par mesure de transparence pour mes camarades, je precise que je suis rentre sur le dossier peu apres l’ouverture avec une micro pos [1100 titres], le titre etant stabilise aujourdhui. Pour etre aligne avec vous. Mais mon but reste de constituer une veritable position digne de ce nom autour de $8.00 - 8.50.

Cdt
Serial Trader

Dernière modification par SerialTrader (31/10/2014 17h21)

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#289 31/10/2014 17h26 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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roudoudou a écrit :

On peut rejouer la normalisation avec la preferred ARCPP c’est moins risqué !

J’avoue avoir regarde les obligs et preferreds en premier lieu, mais c’est trop mou. Les preferreds offrent un yield de 7.4%, les obligs classiques / convertibles autour de 4.5 a 5%. Pas attractif AMHA.

Dernière modification par SerialTrader (31/10/2014 17h27)

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#290 31/10/2014 17h28 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Comment se fait il que le titre cote environ 11$ sur bloomberg alors qu’il est à 9.38 sur boursorama et sur binck?

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#291 31/10/2014 17h33 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Regardez-vous la bonne fiche ?

ARCP Stock Quote - VEREIT Inc - Bloomberg Markets


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#292 31/10/2014 17h40 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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En fait, c’est un bug de bloomberg, en rafraichissant ses courbes, nous tombons bien sur un cours à 9.37…

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#293 31/10/2014 17h49 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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De manière générale, il faut toujours rafraichir une page qui suit des cours car le cache internet va chercher le dernier fichier sur le pc et ne mets pas systématiquement à jour la page, même si c’est une ouverture d’une nouvelle page.

A nouveau, Google Finance est assez pointu sur ce point là et offre du vrai live (sauf quelques places (Francfort, Madrid, Toronto…) où il y a 15 ou 20 minutes de retard mais c’est identifié comme tel).


Mon portefeuille passif Parrainage Binck et BforBank (6ELA) me contacter

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#294 31/10/2014 18h32 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Hello,

Je comprends tous les arguments, cependant je tiens à souligner certaines choses qui me choquent :

- Que pensez vous du CEO qui dit qu’il maintiendra le div à 1$ alors que vous avez tous calculé que l’AFFO devrait être entre 0.81 et ~0.9 ?

- Il a tenté une opération pour rassurer, mais qui dit que il n’y a pas d’autres cadavres ?

- L’essentiel sur un REIT c’est la capacité de financement, que penser du cout de financement à venir ?

- Que pensez du CEO qui dit que le deal Cole Capital tient toujours ? Franchement vous y croyez vous ? Avec tout ce bordel ils vont continuer de maintenir une transaction hyper complexe construite sur un accounting pas fiable ?

Edit : un article de S.A très interessant : Lesson Learned: I Was The Sucker - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha

Dernière modification par roudoudou (31/10/2014 18h53)

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#295 31/10/2014 18h52 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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En attendant le couteau continu de tomber nous sommes maintenant à 9.04$ sad

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#296 31/10/2014 18h55 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Certes, mais on est loin des plus bas de mercredi et dans des volumes quand même moins importants. Il sera intéressant d’observer la prochaine émission obligataire et si le dividende restera inchangé.

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#297 31/10/2014 18h57 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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ça plombe sacrément mon portefeuille

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#298 31/10/2014 19h07 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Idem pour moi (c’est la ligne où j’ai injecté le plus de liquidités, 8% du patrimoine total !). Mais ça ne m’affecte pas particulièrement même si ça a créé une petite pointe de stress/excitation ! Vous allez me prendre pour un être déraisonnable, mais je trouve même que ça met un peu de "fun" dans la vie de mon portefeuille smile j’aime bien quand il se passe des choses dans les entreprises dont je suis co-propriétaire (et entre les fraudes de Tesco et d’ARCP ou bien les OST de Sears, je suis servi !). C’est intellectuellement très enrichissant de découvrir au fil de l’eau ce qui se fait de mieux ou de pire en terme de management.

Dernière modification par Vibe (31/10/2014 19h09)

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#299 31/10/2014 19h19 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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@roudoudou
Vous avez raison de souligner ces points. Le dossier est risque, speculatif.
a) Je ne pense que du mal du management, l’ancien comme l’actuel. Ce REIT y gagnerait bcp a prendre un CEO plus institutionnel et qu’il se calme cote deals / corporate finance [Une femme pourquoi pas? Elles sont plus calmes en general, non? smile]. Le mgt actuel justifie une decote.
b) Refi: tout depend de la publication du Q3, restatement de Q1 et Q2 et savoir si 2013 va etre restated. Au final, la reconquete de la confiance des investisseurs et banquiers influencera grandement le choix des rating agencies de passer ARCP en junk ou non. Il y a un risque pour que le cout de la dette remonte de +150 a 200bp env. Pas un impact immediat, mais progressif, au fer et a mesure de leurs echeances de refi. Les analystes craignent la fin de la strategie de croissance par acq; moi je l’appelle de mes voeux. "Time stop, give us a break"
c) le risque le plus grand pour la valo auj, AMHA, c’est les amendes + class action/ risque legal. Ds mon scenario cataclysmique, $3.5b de couts implique AK massivement dilutive et/ ou vente d’actifs forces pour les payer. L’un ds l’autre, FFO/ AFFO per share, tangible value per common share, etc, tous les indicateurs de valorisation auront beaucoup ete degrades si ce scenario se materialise.

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#300 31/10/2014 19h23 → VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA... (american realty capital properties, arcp, cole, triple net, ve reit, vereit)

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Pas compris la raison de votre "trait d’humour" sur les femmes.


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