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Forums des investisseurs heureux

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#26 08/02/2015 09h56 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Partant de ce principe, il n’y a pas beaucoup de SCPI qu’un CGPI pourrait conseiller en 2015 alors

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#27 08/02/2015 10h23 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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En effet, le beau temps est derrière nous… Le mauvais temps risque d’être devant… Mais, je ne suis pas devin.

Personnellement : j’ai investi en SCPI pour diversifier mon patrimoine pas pour faire le meilleur rendement. Toutefois, oui, je doute d’avoir fait les bons choix… mais ce n’est pas une raison pour paniquer et sortir sans avoir laissé le temps à l’investissement d’être rentable (10 ans minimum, 15 à 20 ans peut-être).


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#28 08/02/2015 10h54 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Ayant la chance d’être dans une optique de très long terme (25 ans minimum), je suis du même avis et dans la même situation que vous
Si les performances vont diminuer, l’effet de levier reste au RDV et dans une perspective de diversification cela semble demeurer interessant dans une certaine mesure

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#29 08/02/2015 10h58 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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DrFab a écrit :

Partant de ce principe, il n’y a pas beaucoup de SCPI qu’un CGPI pourrait conseiller en 2015 alors

C’est le rôle du CGPI de prodiguer le bon conseil et pas seulement d’accumuler sa com.
Il en existe encore ou le CS fait son boulôt, comme Capiforce pierre, j’en ai même repris dernièrement au vu de la bonne gestion et du CS béton. J’en ai une deuxième dans le collimateur.
Il semble effectivement que les SCPI à capital variable sont plus fragiles avec la prépondérance des assurances vie.
Pour ma part je ne me satisfait pas d’un investissement en SCPI qui va tendre vers un rendement de 4.5% dans 10 ans. Ce qui est le cas déjà sur certaines SCPI à gestion désastreuse.

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#30 08/02/2015 13h09 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Audacesfortunajuvat a écrit :

Comment peut on encore proposer du PFO2 en étant un CGPI sérieux ?
Avec une distribution de part qui diminue d’année en année !
Un Taux d’occupation qui dégringole pour être à 93,11% au T4
Pour une SCPI si jeune, je me pose la question de sortir à toute vitesse. parce qu’à ce rythme on va à la catastrophe.
Je ne comprends pas pourquoi les gens continue à rentrer en masse sans voir la déliquescence continuelle de cette SCPI.
Question que je me posais déjà un peu plus haut sur ce fil en 2013. Mes craintes sont de plus en plus fondées.
Bref alerte rouge sur PFO2.

Pourquoi donc faudrait-il tomber dans un pessimisme béat, plutôt qu’analyser avec calme l’ensemble des informations disponibles ?  (et de même, pourquoi hier aurait-il fallu tomber dans un optimisme béat, sans analyse approfondie ?)

Le bulletin trimestriel T4/2014, paru il y a quelques jours, indique que la baisse du TOF "s’explique notamment par la levée de garanties locatives accordées par le vendeur et d’une part par la libération de 955 m² de bureaux sur Guyancourt". Les 3 immeubles incriminés représentent  (d’après le rapport annuel 2013, qui détaille plus les consommations d’énergie ou d’eau des biens, que leurs loyers, ce que d’aucuns pourraient regretter) 16% du patrimoine à fin 2013 de la SCPI (11% à fin 2014), et ne sont que très partiellement sans locataire.

Il semble raisonnable d’attendre le rapport annuel 2014 (en espérant y trouver plus de précisions), voire la prochaine AG Ordinaire (pour y poser au besoin des questions) avant de tirer des conclusions. (Les impatients pourront interroger avant les membres du Conseil de Surveillance que l’ensemble des associés ont désignés -même si je doute que beaucoup de membres du CS représentent les intérêts des petits associés-.). Ceci permettra de se faire une meilleure idée du ce qu’on peut anticiper comme évolution future du TOF, du résultat net, et des distributions.

Sauf erreur de ma part, lors de l’AG de juin 2014, la société de gestion n’avait pas fait preuve d’optimisme béat, et annonçait deux années potentiellement délicates à négocier, justifiant une prudence dans les distributions réalisées (supérieures aux résultats) comme  annoncées. 

Le montant distribué par la SCPI n’a guère évolué depuis sa création (9.88€ - 9.65€ - 9.60€ - 9.60€ - 9.50€/part de 2010 à 2014, et 9.20 à 9.70€ prévu en 2015), pas plus que le résultat courant (12.67€ - 10.54€ - 10.04€ - 10.48€/part de 2010 à 2013, permettant à chaque fois d’abonder le RAN). Ceux qui s’alarment d’une baisse de 1 ou 2% du dividende ne semblent pas avoir compris qu’il s’agit d’un investissement immobilier, avec un revenu dépendant de loyers commerciaux (lesquels sont clairement orientés dans le sens d’un léger tassement en ce moment de faible croissance économique), à faire dans une optique de long terme.
Le tassement limité des loyers et l’augmentation limitée de la valeur de la part me semble refléter les évolutions du marché des actifs dans lesquels cette SCPI investi, à savoir les bureaux. Ceux qui ont cru qu’il suffisait de choisir des immeubles "verts" pour obtenir de meilleurs résultats financiers ont peut-être surestimé l’impact de certaines caractéristiques de cette SCPI.

Le rendement actuellement constaté, voisin de 5%, et celui qu’on peut raisonnablement envisager pour l’avenir, présente un différentiel élevé par rapport au taux des emprunts permettant de financer une acquisition.

Donc je ne pense pas qu’un CGPI recommandant un tel produit, si ce produit correspond aux besoins de son client, ferait nécessairement un mauvais conseil.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#31 09/02/2015 09h37 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Si l’on compare la baisse d’environ 0.30 euros de baisse du loyer en 4 ans pour une hausse de 2 euros de la valeur de la part. Financièrement l’investisseur est gagnant, et je ne parle pas de ceux qui ont investi en NP.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#32 17/02/2015 23h07 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Quel est le meilleur moyen pour l’acquisition de parts de PF 02 ?
En terme de frais d’entrée …

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#33 17/02/2015 23h12 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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A ma connaissance, tous les moyens se valent. Il faut payer 182€/part (tous frais inclus) pour souscrire jusqu’à fin février, et 184€/part ensuite.   (Pour les achats d’UC indexées sur PFO2 via des contrats d’assurance-vie, il y a peut-être différentes possibilités, mais ce n’est pas exactement de l’achat de parts).


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#34 18/02/2015 10h03 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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A ma connaissance, le seul moyen d’économiser quelques deniers sur les droits d’entrée des scpi, c’est en passant par un CGPI proposant un kickback, c’est-à-dire une rétrocommission.


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#35 18/02/2015 12h05 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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ou de se dépêcher d’acheter pour prendre le 2 € de hausse de prix qui est plus sure qu’un probable remboursement par un CGP et la (très) probable nouvelle hausse du prix en fin d’année. (source radio couloir Périal)

Carpediem


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#36 02/06/2016 15h57 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Résultats 2015 :

En 6 ans, PFO2 est devenue la 6ème capitalisation avec 1,43 Md€. Elle est composée à plus de 80% de bureaux. Le patrimoine est réparti pour moitié à Paris+IDF et l’autre moitié en Province.

La collecte nette a été très importante avec 349 M€  (2ème rang derrière RAP).

Les investissements s’élèvent à 323 M€, la collecte est investie à 92.5%. En comptant les engagements de 39 M€, tous les fonds disponibles sont engagés au-delà de  la collecte 2015 (-4.4 M€). Mais le montant des investissements bien supérieur au prévisionnel (202 M€) n’a suivi la collecte qu’avec un retard croissant tout au long de l’année, entrainant un léger effet dilutif sur les revenus bruts locatifs par part : -2.02%

Les charges immobilières hors GR progressent passant de 4.29% à 4.60% du montant des loyers.
Les charges d’exploitation et les dotations sont maitrisées. A noter que la PGR se construit sur 0.4% de la valeur comptable des immeubles. Elle passe ainsi à 5.21% du montant des loyers (4.80% en 2014)

Le résultat courant par part est en baisse de 3.76%, passant de 9.57€ (2014) à 9.21€

Pas d’information sur le Taux de Rendement Interne.

Le TOF est en forte baisse à 91.98% (95.40% (2014), 98.25%(2013). Sans tenir compte des locaux immobilisés pour travaux et des franchises de loyer, le TOF serait à 95,62 %.
La perte d’un locataire important dans un gros ensemble (départ de Genesis du Wilson à Puteaux) coûte 2% des loyers.
Contrairement à l’année 2014 au cours de laquelle elle a investi dans 70 immeubles, la SG a acheté de très gros ensembles comme le Flavia à Ivry avec un locataire unique : le risque locatif est fortement accru.(voir Primopierre avec le départ de Sanofi)
Les renégociations (5.20% des loyers) se soldent par une baisse modérée des loyers (-4.59%)
Les relocations et premières locations des VEFA  représentent 2.61% des loyers avec une franchise moyenne de 2 mois ½. (pas d’information précise du % de baisse des loyers)

Pas de cession cette année (page 16), alors d’où vient la moins-value de 1.2 M€, indiquée au tableau de la variation des CP ?

Distribution : 9.25€ soit 4.84% de rendement au prix de souscription à 191€ (la SCPI est à son prix). Si le résultat 2014 a couvert le dividende à 100% et alimenté le RAN, l’exercice 2015 ne couvre que 99.43% de la distribution, les 0.57% manquants sont prélevés sur le RAN. Ce dernier à 0.82€ par part couvre 32 jours de distribution.
A noter que la SG va ,elle aussi, prélever directement sur la prime d’émission pour alimenter le RAN…

Conclusion : La SG ne semble pas vouloir freiner la collecte surabondante qu’elle estime pouvoir investir. Chaque immeuble libéré subit des travaux pour être mis aux dernières normes environnementales. Est-ce que l’amélioration de la performance environnementale sera suffisante pour maintenir et attirer les locataires ?

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#37 02/06/2016 16h17 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Une belle analyse de plus.
Je détiens de sparts de PF02 et ca m’agace beaucoup que l’on tape déjà dans le RAN…
J’espère que cela sera souligné à l’assemblée…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#38 02/06/2016 16h34 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Que pensez-vous de ces prélèvements sur la prime d’émission afin d’alimenter le RAN?
Ces décisions font-elle systématiquement l’objet d’une résolution en AG au préalable ou y-t-il d’autres moyens de les mettre en place?

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#39 03/06/2016 06h38 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Si aucune part de la collecte n’est affectée au RAN, cela dilue mécaniquement les anciens associés. Ce n’est pas trés significatif si la collecte est faible et le RAN peu important. Mais, pour des SDG assez conservatrices comme Foncia, où le RAN est relativement important en général, il est écrit dans les statuts:

Status FONCIA Placement Pierre a écrit :

Lors d’une augmentation de capital, la souscription des nouvelles parts donnera lieu au paiement d’une prime d’émission destinée :
- d’une part, à couvrir forfaitairement les frais engagés par la Société Civile pour la prospection des capitaux, la recherche et les frais d’acquisition des immeubles et l’augmentation de capital,
- d’autre part, à sauvegarder les intérêts des associés anciens.

Les SDG qui ne s’en soucis guère, ne défendent pas vraiment les intérêts des associés existants.

Vu la collecte importante de PFO2, il est important que cette clause soit ajoutée aux statuts. C’est bien que PERIAL le propose. C’est une indication aussi sur la volonté de la SDG de continuer la collecte.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#40 03/06/2016 09h37 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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La prime d’émission sauvegarde les intérêts des associés anciens quand le bien augmente de valeur :
Exemple : j’investis 100 dans un bien qui vaut 1000. A N+1, il vaut 1200. Le prix de souscription au travers de la prime d’émission doit passer à 120 pour préserver l’égalité avec un nouvel associé.

Là, c’est différent : on joue directement sur la distribution : le bien qui vaut 1000 fait 5% de résultat. Je distribue 4% et je met 1% dans le report à nouveau. Ce qui est mis en avant par les SDG c’est que les associés ont payé l’impôt sur les 5% de résultat dont le 1% de RAN. Si je le distribue l’année suivante aux anciens et nouveaux associés, ces derniers vont le percevoir en franchise d’impôt. Les gérants ont découvert ça cette année?

Mais j’ai du mal à suivre :de quel impôt parle-t-on ?

La SCPI est fiscalement transparente : tant que le RAN n’est pas distribué sous forme de revenu foncier, personne ne paye l’impôt ni les anciens, ni les nouveaux associés, non?

Si le RAN est constitué d’une partie d’éventuelles PV réalisées, la SCPI paye la fiscalité dessus, là on peut comprendre, mais PFO2 n’a rien vendu cette année.

Dernière modification par ddazin (03/06/2016 09h38)

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#41 03/06/2016 12h04 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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La distribution (ou la constitution) du RAN n’affecte nullement la fiscalité des associés. Les associés paient des impôts selon les revenus fonciers (et marginalement sur les autres) de la SCPI, que ces revenus fonciers soient distribués ou affectés au RAN.

En fait, la résolution proposée en AG, par de nombreuses SCPI cette année, d’affecter une partie de la prime d’émission des nouvelles parts au RAN, ne crée ni ne détruit aucune valeur. Elle ne change pas la valeur de l’actif de la SCPI. Elle n’affecte pas la fiscalité des associés [*]. Son seul impact est comptable : elle rend distribuable un jour une partie plus importante des actifs de la SCPI. En ce sens, elle peut avoir un effet trompeur sur la perception que la SCPI donne à l’extérieur, en lui permettant d’afficher une distribution bien plus élevée que ce que le rendement de ses actifs ont générés, ce qui risque de tromper un public pas assez averti qui se fierait trop au ratio "distribution/prix de la part". Les SCPI qui souhaitent avoir une forte collecte doivent en assumer les conséquences, le cas échéant démontrer à leurs (anciens) associés que cette collecte est réellement dans leur intérêt et non pas dilutive (donc qu’elle va augmenter la valeur de leur participation dans la SCPI), et ne pas utiliser de tels artifices. C’est pour cette raison que je voterai contre toutes les résolutions de ce type.

Je préfère de loin (plutôt que d’affecter au RAN une partie des primes d’émission) qu’une SCPI distribue les plus-values qu’elle a réalisé sur la vente de ses immeubles, même si c’est du résultat exceptionnel (et pourtant, que n’a-t-on pas entendu comme critiques à ce niveau, et il reste des SCPI dont le CS refuse de distribuer de telles plus-values, car ils considèrent -à tord à mon avis- que ça appauvrirait la SCPI) : au moins, cette distribution correspond à de la vrai valeur créée par la SCPI.

[*] : En fait, il pourrait y avoir un effet sur la fiscalité des associés. Si on achète une part à 100€, que 10 ans plus tard elle a un prix de vente de 110€, si on la vend on payera de l’impôt sur la plus-value de 10€. Si sur les 100€ initiaux il y a eu 10€ affectés au RAN, et ensuite distribués, et que la SCPI a créé exactement la même valeur, alors au bout de 10 ans elle aura un prix de vente de 100€ donc en apparence pas d’impôt sur la plus-value à payer. Mais je doute fort, si cet impact est significatif, et que beaucoup de SCPI recourent à un tel artifice, le fisc reste les bras croisés…


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#42 05/06/2016 11h38 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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Voici les sommes perçues nettes et les montants à declarer aux impôts des 3 derniers exercices (cumul de 38 parts de PFO et 202 parts de PFO2) :

               Revenus net    A déclarer
Total 2013      3794,13            3868
Total 2014      3655,6             3653
Total 2015      3611,85            3917

Comme vous le constatez pour 2015 la difference est de 306 entre le revenu perçu et le montant a declarer aux impôts…

Après avoir posé la question à PERIAL par mail, mon chargé de clientele m’a répondu par téléphone, que la difference provenait du RAN privilégié par Perial, plutôt que la distribution de revenu ?

Donc en conclusion j’ai moins touché et je paie des impôts et de la CSG/RDS sur un montant que je n’ai pas perçu ? mais qui est mis de coté pour plus tard ! Bizarre tout de meme :(

Dernière modification par hertell (05/06/2016 11h51)

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#43 05/06/2016 12h09 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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C’est le principe de "transparence fiscale" :

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont réputées fiscalement transparentes. Cela signifie que ces sociétés civiles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) et que ce sont les associés qui sont soumis personnellement à l’impôt sur le revenu (IRPP) selon leur quote-part de parts détenues.

Voir par exemple :
Frais et fiscalité des SCPI

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#44 05/06/2016 14h56 → PFO2 : analyse de la SCPI PFO2... (pfo2)

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C’est le principe de "transparence fiscale"

Exact. Sachez que par contre, vous ne paierez ni impôts ni PS sur ce RAN, l’année ou il sera redistribué.

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