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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/01/2014 16h03 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Bonjour à tous,

Si vous avez fait un petit tour par la case nouveaux arrivants vous avez du voir ma présentation et ainsi je ne peux cacher que je suis un petit jeune sur ce site ! Cependant mon poste est le fruit de longues lectures dans ce topic et je me suis largement servi du simulateur de Siocnarf pour mon projet (en le modifiant un peu et en l’adaptant à ma situation fiscale …).

Données de bases :
- j’ai 24 ans sans enfants et je suis célibataire fiscalement et dans la tranche à 30%
- j’ai un métier qui m’offre un logement de fonction donc j’ai largement de quoi investir (pas de loyers à payer)
- je veux que mon placement s’auto-finance au mieux et ne diminue pas mon pouvoir d’achat (pas de cash-flow mensuel trop négatif…)
- la contre partie de ce travail est que je suis muté tous les 3,4 ans dans tous les coins de la france et j’ai de longues périodes d’absence : donc je suis obligé de déléguer la gestion !
- je vais aller revoir ma banque mais je pense au pire faire un prêt de 20 ans pour une somme de 200 000 € grand max (pour un premier achat c’est peut être trop ?)

Bien convoité :
- immeuble de rapport de 2 étages (159 000 €)
- 1 F2 et 2 F3 -> 16 260€ à l’année
- taxe foncière 1 500€
- rendement brut : 10,2 %
- rendement net après impôts : 5 % (a priori)
- assurance PNO : 140€ à l’année
- frais de notaire : 12 000€
- apport personnel : 10 000€
- TEG du prêt : 3,65 %
- frais de gestion + GRL/GLI : 10%

Maintenant que les présentations sont faites, voici mes problèmes :

- mon achat se ferait dans une ville à 5 min du luxembourg (encore plus attractif que la France) et j’ai vu qu’au niveau de la fiscalité, faire du LMNP était très intéressant ! par contre est-ce faisable pour des appartements de ce gabarit et dans ce coin de la France ?

- une question sur la CFE : que ce soit en locations nues ou en LMNP devrais-je la payer ? (difficile de trouver une réponse claire sur le net)

- dans le cadre du LMNP : lorsque l’on fait appel à un comptable et qu’on adhère à un CGA, la déduction d’impôt s’effectue sur le revenu imposable et non sur l’IR lui-même ??

- dans mes simulations je mets 10 000 € de travaux au bout de 5 ans, est-ce sous-estimer mes futures dépenses ?

- puis-je encore faire baisser le taux du prêt ?

- j’ai lu que pour certains vous ne mettez jamais d’apport personnel … d’un autre coté c’est une façon de rassurer la banque … qu’y a-t-il de mieux dans mon cas ?

Mes questions sont diverses et variées mais il faut savoir dans quoi on s’engage avant de vraiment le faire !

Merci d’avance pour vos réponses.
Dans l’attente de vous lire.

Julien

Mots-clés : immeuble de rapport, lmnp, luxembourg

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#2 14/01/2014 17h24 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Bonjour Julien et Bienvenue,

Je vais essayer de répondre à une partie de vos questions, grâce à mon expérience perso.

-Pour l’apport la première chose et de voir avec votre Banque, car certains établissements ne financent pas sans apport et surtout si c’est votre première opération.
Je pense donc que la réflexion devra plutôt s’orienter sur le montant de l’apport 10%,20%…

-Pour le taux du prêt en faisant une simulation sur 20 ans avec meilleurtaux je trouve 3.20 + 0.36
Ou avez-vous trouvé 3.65%? Je pense vous pouvez viser mieux
Vous avez aussi la possibilité de jouer sur la durée (15 ans au lieu de 20, voir les autres discussions sur les durée courte vs longue)

- Pour les travaux c’est difficile de vous répondre cela tiens compte de l’état de l’immeuble, Il est certain que vous allez avoir des travaux (et vous avez raisons de les anticiper):
Les gros frais à vérifier (État toiture, Façade, Mise aux normes, Rénovation des Apparts)

- Pour la demandes vous pouvez faire une annonce fictive pour voir si il y a de la demande,
je pense qu’il doit y avoir des Frontaliers qui recherchent un appart meublé pour une courte durée.
après pour les F3 ça me semble plus compliqué.
Et vous n’avez pas intégrer les couts de meuble dans votre simulation

Pour l’aspect Fiscal je laisse les autres membres vous répondre car je n’ai pas les réponses.

A bientot sur le forum

JR

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#3 14/01/2014 18h31 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Merci pour cette réponse rapide JR !

Pour ce qui est de l’apport, c’est moi qui bloque à 10 000€ : je ne veux pas mettre plus, il me faut toujours un fond de "sécurité" à coté … donc partir sur 20% est impossible, il va falloir que je traite avec ma banque pour une simulation sans apport …

Pour le taux à 3,65 % c’est ma banque qui me l’a donné (hors assurances car je passe par un service annex …) et je le trouve aussi trop élevé …

Merci pour l’astuce de la fausse annonce, je vais explorer cette piste … Mais le fond de ma pensée c’était de savoir si faire du meublé avec autre chose que du F1 ou du studio était concevable ou non ?! …

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#4 14/01/2014 18h42 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Pour ma part la banque (Credit Mutuel) me demande 10% d’apport Ou de payer les frais de notaires.
J’ai un très bon banquier et je souhaite continuer a travailler avec lui.  La BanquePop me demandait 20% mais j’avais un meilleur taux en contrepartie

Votre Taux me parait cher, hors assurance en plus. Il faut faire jouer la concurrence, et regarder pour l’apport.

J’ai déjà vu des F2 en meublé, donc ça me semble pas choquant, pour les F3 par contre ca me semble moins courant.

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#5 14/01/2014 20h05 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Bonjour et bienvenue !

Pour le financement, voyez un ou deux courtier en prêts. Ils savent vers quelle banque aller selon votre dossier. Cela ne vous empêche pas de revenir voir votre banquier ensuite avec des arguments wink

Pour rassurer la banque le taux de rendement me semble très important, ne parlez à votre banquier que du brut (n’oubliez pas qu’il n’a sans doute rien à proposer à ses clients qui fait plus de 3,5% brut)

A votre âge une délégation d’assurance est sans doute intéressante, à creuser…

Vous avez raison de garder des liquidités pour l’inconnu, pour des travaux… c’est effectivement une analyse du bien qui vous permettra d’envisager au mieux ceux à venir. De plus les intérêts sont déductibles en lmnp/réel et les taux encore assez faible !

La CFE ne concerne que le LMNP pas la location en nu.
La déduction adhésion CGA est faite sur l’impôt à la condition d’en payer (915€ pour l’ensemble des frais de compta si recette inférieure à un seuil 32600 de mémoire et 81000 en saisonnier).

Dernière modification par DDtee (14/01/2014 20h10)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 15/01/2014 11h51 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Bonjour DDtee et merci pour votre réponse,

Pour la CFE maintenant c’est clair ! et si je ne me trompe pas c’est à nous (dans le cas du LMNP) de faire la déclaration pour payer cette cotisation n’est-ce pas ?

Pour ce qui est de la déduction frais de compta + CGA je risque d’être lourd mais on la déduit directement de l’impôt foncier lié à notre bien et non aux revenus imposables tirés de ce bien ? et dans le cas où on est en déficit foncier, peut-on reporter cette déduction directement sur notre impôt sur le revenu ?

merci

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#7 15/01/2014 15h54 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Bonjour Julien,

les revenus fonciers de type LMNP ne sont pas à déclarer dans la liste des revenus foncier, mais dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Tout éventuel déficit (qui est probable avec les amortissements bien que j’ai un doute vu le rendement de l’opération) n’est pas imputable sur le revenu imposable mais sur les BIC des années suivantes.
Le bénéfice est imposé à IR + PS (TMI + 15,5%) donc.

Je ne sais pas du tout concernant la CGA mais ça m’intéresse !

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#8 15/01/2014 19h40 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Désolé pour l’amalgame mais je sais qu’en LMNP on passe en BIC mais quand je disais déficit foncier c’était uniquement pour faire la liaison avec l’impôt dû au bien immobilier …

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#9 15/01/2014 20h10 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Pour les frais de compta c’est directement de l’impôt sur le revenu, le sujet se trouve en 2 secondes soit avec le moteur de recherche du forum en haut à droite, soit sur internet, voici la réponse des impôts Impots.gouv.fr

- Les avantages fiscaux des adhérents de centres de gestion agréés


Si en LMNP on est bien en Bénéfice Industriel et Commerciale le déficit existera évidemment (c’est d’ailleurs l’intérêt fiscal du LMNP au réel) grâce à l’amortissement du bien + intérêt de l’emprunt + charges d’exploitation.
En nu, même chose mais le bien ne sera pas amorti lui même (grosse différence, déficit 1 an ou deux dans un cas, 10 ans environ dans l’autre).
Le sujet à aussi été souvent abordé dans ce forum wink


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#10 16/01/2014 09h50 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Merci pour le lien pour ce qui est de la réduction en cas d’adhésion à un CGA, j’avais réussi à trouver d’autres documents mais ça ne réponds pas entièrement à ma question (je vous rassure j’ai cherché à comprendre sur le net avant de poster mon sujet …)

Dans l’exemple cité, en LMNP, je ne paierai pas d’impôts (BIC) les 7 premières années : dans ce cas les 915 € max de déduction comptable se déduisent directement de mon impôt sur le revenu ? de mon revenu imposable perso ? ou ils servent juste à créer le déficit des 7 premières années ? et à partir de la huitième année, je les déduis de mon revenu imposable en BIC ou directement du montant de mon impôt BIC ?

Excusez si je parrais dur de la feuille mais j’essaye de comprendre le fonctionnement des impôts, je n’ai pas forcément encore tout le vocabulaire adapté et sans aides c’est un peu compliqué hmm

Merci

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#11 16/01/2014 10h55 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Bonjour Julien54 et bienvenu…
e
J’ai trouvé une petite info concernant la CFE, à priori les locations meublées ne sont pas concernées:

http://vosdroits.service-public.fr/prof … tml#N10073

Dernière modification par jc1982 (16/01/2014 10h57)

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#12 16/01/2014 14h15 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Merci jc1982,

ce lien est intéressant et apparemment assez clair, mais pas assez bien structuré :

Les activités de location et de sous-location d’immeubles (sauf celles concernant des immeubles nus à usage d’habitation) sont concernées par la CFE, à l’exception des locations meublées.

ça fait beaucoup de "sauf" et de "à l’exception" pour le site du service public à mon goût … !

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#13 17/01/2014 11h39 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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julien54 a écrit :

Dans l’exemple cité, en LMNP, je ne paierai pas d’impôts (BIC) les 7 premières années : dans ce cas les 915 € max de déduction comptable se déduisent directement de mon impôt sur le revenu ? de mon revenu imposable perso ? ou ils servent juste à créer le déficit des 7 premières années ?
Merci

Je vous invite à relire la première ligne de ma réponse précédente…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 17/01/2014 16h10 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Justement DDtee j’ai été sur le lien mais c’est pour être bien sûr : les frais compta se retirent de l’impôt sur le revenu et non du revenu imposable ?

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#15 17/01/2014 18h32 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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A déduire case 7FF de la déclaration d’impôt sur le revenu


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#16 17/01/2014 22h02 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Merci ! maintenant c’est clair !

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#17 21/01/2014 11h45 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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julien54 a écrit :

- mon achat se ferait dans une ville à 5 min du luxembourg (encore plus attractif que la France) et j’ai vu qu’au niveau de la fiscalité, faire du LMNP était très intéressant ! par contre est-ce faisable pour des appartements de ce gabarit et dans ce coin de la France ?

Bonjour Julien,

Comme ce qui a déjà été dit, je pense que du F3 meublé doit être assez difficile à louer, peu importe l’endroit. L’endroit, justement, peux-tu nous donner plus de précisions ?

Du côté de Longwy par exemple, il y a une très forte demande pour du studio meublé / du F1. Le F2 je ne sais pas. Notre F1 meublé a été loué le lendemain de la publication de l’annonce par exemple, et j’avais eu beaucoup d’appels…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#18 23/01/2014 19h06 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Bonsoir Siocnarf !

J’attendais votre message wink

Oui mon projet d’achat est à longwy principalement (zone étendue jusqu’à longuyon dans un sens et villerupt dans l’autre si vous connaissez).

En effet, la plupart des immeubles que je trouve sur longwy sont des F1, F1 bis ou studio donc là je pense pouvoir faire du meublé mais je ne savais pas que la demande était si forte ?!

Sinon, quand on s’enfonce un peu plus dans les terres (longuyon), on trouve des immeubles pas trop chers avec des F3 et là je ne pense pas pouvoir faire du meublé …

Pour ce qui est de longwy, je sais qu’il y a des zones à éviter (ex : proche cité ou mosquée) mais avez-vous des petites indications utiles sur cette ville ?

Merci pour votre lecture

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#19 27/01/2014 08h36 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Je connais bien Villerupt parce que j’habite à côté !
Ville "dortoire" assez intéressante également, avec des prix qui ont beaucoup ces 5 dernières années.

Longuyon je ne tenterais pas, on commence à être trop loin du Luxembourg pour pouvoir relouer facilement, mais ce n’est que mon avis subjectif, je n’ai pas analysé ce coin dans les détails. Et je doute également de la demande pour du meublé.

Pour Longwy, le quartier de la gare se loue très bien, mais la TF y est élevée. Le centre de Longwy-Haut également. Sinon du côté de l’IUT pour du logement étudiant, c’est là que la demande est très forte. J’ai eu énormément d’appels pour des étudiants qui cherchent des logements, l’offre étant très faible en meublé.

Le quartier de la mosquée se loue très très bien, mais il faut être prêt à avoir des locataires issus des classes sociales défavorisées. Personnellement ça ne me dérange pas, les loyers perçus par la CAF offrent une certaine sécurité. Et les inconvénients… honnêtement je n’en vois pas plus que pour d’autres catégories de locataires. Les préjugés que l’on peut avoir (défaut d’entretien, défaut de paiement etc…) ne sont que des préjugés, et des gens "très bien" sur le papier peuvent rendre un logement dans un état lamentable avec 2 ans d’impayés derrière eux.


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#20 28/01/2014 19h50 → Projet d'achat d'un immeuble de rapport proche luxembourg : LMNP ou non ? (immeuble de rapport, lmnp, luxembourg)

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Je ne m’étais pas trop renseigné sur Villerupt encore … je vais regarder de c ecoté là (mais si je comprends bien, vu que c’est une ville dortoire, pas de LMNP, plutôt partir sur du F3 ??).

Merci pour l’info sur le quartier de l’IUT à longwy.

Pour ce qui est des agences immobilières, des promoteurs immobiliers ou des notaires, avez-vous des bonnes adresses ou bien des agences à éviter particulièrement ?

Merci pour ces infos

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