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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/01/2014 08h28 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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Bonjour,

Apres avoir suivi avec grand interet ce site depuis un certain temps je me suis inscrit pour obtenir votre opinion sur le projet LMNP suivant:


Projet : LMNP classique
Bien : 2 chambres d’Hôtel (residence touristique)
Prix : 180.310€ HT (3800€ par m2) + 2*5000€ HT Meubles
Renta brut HT/HT : 4,9% si prêt, 5,6% si cash ; après négo j’obtiens 5,6% (sur prix total immo + meubles)  si prêt conclu en 60 jours (ça devrait être possible)
Bail : 11 ans et 11 mois
Positive :
-          Toutes charges récurrentes sont prises en charge par l’exploitant incluant art. 605,606 et copropriété
-          Renouvellement des meubles par exploitant
-          PNO par exploitant
-          Seul charges restantes pour moi : taxes foncières => Renta net d’environ 5,1%
-          Frais notaire réduit car VEFA (fini 3 trimestre 2014) en extension de l’Hôtel existant
-          Dans la région, je peux alors facilement aller sur place
-          Promesse de rachat : L’exploitant reprend les chambres au prix d’achat durant la durée du bail (si utilisé je perds les frais notaires, les meubles (car acheter pour 1€) et l’inflation)
Négative :
-          Indexation du loyer seulement 70% ILC
-          La partie commune reste dans les mains de l’exploitant et est cédé aux propriétaires pour 1€ s’il fait faillite (dit par E-Mail, encore à vérifier).
Le point le plus négative pour moi car ils auront un poids très important pendant la renégociation du bail après les 11 ans

Je compte de signer lundi prochain mais je serai content d’avoir une opinion de vous avant de me lancer.

Merci de vos commentaires ( notamment Good Bye Lenin smile)

Freelance

Mots-clés : lmnp, residence, tourisme

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#2 08/01/2014 09h45 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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Bonjour Freelance et bienvenu !

Je pense que GBL ne va pas tarder à vou répondre mais j’avais juste une petite question concernant votre projet:
Prenons un scénario dramatique (Je ne vous souhaite absolument pas cela !!!) , l’hotel ne fonctionne pas à sa juste mesure, l’exploitant est obligé de racheter des chambres d’investisseurs déçus, l’exploitant fait faillite et par conséquent ne peut plus racheter de chambres.
Qui s’occupe de la recherche d’un autre exploitant?, Est ce que cela peut se faire rapidement car en cas de faillite de l’exploitant, l’hotel n’est plus tenu? qui s’occupe de la recherche et par quel biais? y a t’il un moyen de sortir rapidement de la structure à ce moment là sans perdre d’argent?
Personnellement je pense et vous l’avez certainement déja fait que vérifier la solidité de l’exploitant dans ce projet est primordial mais également comme dans tous projets locatifs l’analyse de l’offre et de la demande est importante!

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#3 08/01/2014 09h57 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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Ou sont situées ces 2 chambres?

Pour vous donner des avis, faites une recherche google en tapant "résidence lmnp…."

Beaucoup de gens ont déchantés avec ce type d’investissement.


Ce qui ne tue pas, rend forcément meilleur!

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#4 08/01/2014 10h14 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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Vous n’avez pas préciser l’emplacement mais le rendement proposé avoisine les 5% alors qu’en ce moment la moyenne des autres exploitants pour une résidence hotelière est plus autour des 4%.
Sur le papier cela semble relativement intéressant.

Les principales inconnues qui peuvent altérer la performance sont:
->Fiabilité de l’exploitant: en cas de faillite ou de renégociation à la baisse du bail
->Valeur à la revente: vous risquez d’être en moins-value si le prix d’achat était trop élevé ou si les taux augmentent fortement.

J’ai acheté un bien en LMNP à Marseille en VEFA(mis en exploitation il y a un an).
Globalement j’en suis pour l’instant satisfait: La résidence est de bonne facture et mes loyers sont versés tous les trimestres.

J’ai quand même quelques les points négatifs:

1/Le rendement réel est toujours plus faible que celui attendu car on a tendance à minorer certains frais: interêts intercalaires, impots supplémentaires induits par les loyers etc..

2/Paperasse: Des formulaires et chèques à envoyer chaque année pour le cabinet d’expert comptable et centre de gestion agréé.
Ca doit me prendre une demi journée par an mais on pourrait s’en passer…
Entre parenthèse, ce système est un gros gachis d’argent public. Je leur verse environ 300€ tous les ans pour qu’ils effectuent ma déclaration (ça doit leur prendre quelques minutes car mon dossier est très simple).
En contrepartie, je reçoit tous les ans des invitations pour des diners/spectacles de la part du cabinet. Et c’est l’état qui finance tout ça car les sommes versées sont déductibles de mes impots…

3/Communication de l’exploitant: Au moment où vous prospectez vous êtes harcelé par les commerciaux mais une fois que le chèque est signé, la communication devient très légère…

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#5 08/01/2014 20h34 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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Bonsoir,

Merci pour vos reponses.

Le lieu est Avignon.

L’exploitant est maranatha.

Il y a qqn qui connait cet exploitant ou qui a des experiences avec lui?

Merci.

PS: Oui, je connais les risques que je prends en investissant dans des residences. Mais pour moi, qui n’a pas le temps de s’occuper de l’immobilier tous les jours, c’est soit ca, soit rien du tout. Car avec pret il n’y a autrement que les SCPI possibles et je les considere encore plus risque car plus opaques.
PPS desole, que je ne fait pas des accents, pas possible avec mon IPad etranger

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#6 09/01/2014 03h02 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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Bienvenue Freelance !

Les questions à vous poser sont :
   1) un tel investissement est-il adapté à vous (votre age/situation familiale+pro, patrimoine, revenus, fiscalité, vos objectifs, etc.)
   2) l’investissement envisagé est-il un "bon" investissement de ce type

Pour le second point :
    - personnellement, je n’aime guère les résidences touristiques (marché fluctuant/aléatoire, taux d’occupation souvent limité, charges souvent élevées, tout comme les travaux à terme, et beaucoup d’exploitants fragiles, quand ce n’est pas bien pire)
    - je n’aime pas non plus être bousculer au niveau du calendrier (devoir signer vite et trouver un financement sous 60 jours)
    - votre analyse semble négliger un inconvénient d’un VEFA : il faut financer le bien avant sa mise en exploitation => intérêts intercalaire + besoin d’un différé de remboursement avec la banque
    - qui est votre exploitant, et quelle est sa solidité (ses garanties ne valent que s’il est en mesure de les assumer) ?  (S’il préfère vous payer un loyer, c’est que les banques ne le financent pas pour une telle opération, par exemple au moyen d’un crédit bail à long terme… Qu’est-ce qui vous rassure sur le fait qu’il sera financé si vous voulez lui vendre les chambres dans qqs années ?)
    - que vaudraient vos m² si l’activité de l’exploitant ne pouvait pas perdurer ?
    - après 11 ans, il est probable que la renégociation du bail inclura (au mieux)… que vous financiez des travaux de remise à niveau (ou une baisse de loyer représentant la même valeur).
    - y a-t-il d’autres hôtels similaires exploités à proximité ?   (en cas de conflit sur le montant du loyer, y a-t-il des références extérieures pour déterminer la "valeur locative" ?)
    - partie commune dans les mains de l’exploitant => impossible de changer d’exploitant (sauf s’il fait faillite, auquel cas :  bon courage pour faire exécuter les clauses de cession pour 1€, avec un liquidateur sur un dossier impécunieux, et au mieux ce seront des délais + des frais)

Pour ma part, je considère les SCPI moins risquées (surtout en les choisissant), plus liquides, et moins chargées en frais. Mais je me trompe peut-être. Et la fiscalité n’est pas la même.

PS : On a parlé de maranatha sur LMNP sans défiscaliser, est-ce une bonne idée ? et vous pourrez contacter "Boon" qui a investi avec eux.


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#7 11/02/2014 20h23 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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Bonjour,

Merci de vos Responses.

Apres des Analyses j’ai decide de le prendre et j’ai signe le contrat de reservation en connaissant plus ou moins les risques que je prends (et les opportunites)

Freelance

PS sans accents a cause de l’ IPad

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#8 04/12/2015 00h11 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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Tous ceux qui souhaitent investir (ou ont déjà franchi le pas) dans une résidence de tourisme devraient au préalable bien lire ce qui figure sur A l’attention des propriétaires de résidence de tourisme . Ils seront un peu mieux informés de certains risques qu’ils encourent, ou de comment réagir le cas échéant.


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#9 07/12/2015 21h37 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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Sur ce genre d’activité, vous pouvez également faire de la location saisonnière.
C’est ce que je fais et les rentabilités sont bien supérieures à 5 ou 6%.

On peut facilement dégager 500 euros de cashflow mensuel sur un appartement en délégant toute la partie entrée des lieux, sortie des lieux et ménage.

J’ai d’ailleurs rédigé un article à ce sujet pour ceux que ça intéresse : Les secrets d’une location saisonnière sans prise de tête

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#10 17/06/2016 23h59 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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Pour les biens gérés par Maranatha (Finotel), voire d’autres (certains déjà cités sur ce forum) il pourrait y avoir un souci : lire ceci.


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#11 18/06/2016 04h51 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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GoodbyLenine c’est cet article que vous souhaitiez mettre ? Il parle de l’exploitant et je l’ai trouvé dans les suggestions à la fin de votre lien.
Finotel Maranatha, un placement miracle aux promesses de rendement non raisonnables


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#12 20/06/2016 06h57 → Investir dans une résidence de tourisme en LMNP... (lmnp, residence, tourisme)

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@Claywalker

Pour dégager 500€ de cashflow en location saisonnière, et en déléguant tout, vous avez quand même intérêt à pouvoir louer très cher la nuit et à ne pas avoir un gros crédit ;big_smile
Vous habitez dans une grande métropole ?


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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