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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/12/2013 23h45 → T3, T4 de 60 à 70 m2 en meublé : surface limitée en meublé ? (meublé, t3, t4)

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Bonsoir.

J’ai en vue un immeuble de 8 appartements, tous loués en nu actuellement avec un rendement avoisinant les 10% avant impôt.

J’ai déjà 8 appartements loués en meublé, et 1 appartement loué en nu et j’avoue que l’idée d’avoir ces 8 appartements en nu me pose problème. Au niveau fiscalité le nu c’est du massacre, et le meublé c’est vraiment génial avec le réel simplifié !!!

Ces 8 appartements que j’ai en vue sont des T3/T4 de 60 à 70 m2 dont 3 avec petit jardin privatif.

Ma question est la suivante: peut on envisager de faire du meublé pour des appartements de cette taille?

L’avez vous déjà fait, et d’après votre expérience/connaissances y’a t’il une demande sur ce type de location?

Je précise que c’est pour faire de la location d’habitation, et non pas du saisonnier.

Le bien est situé dans une ville de 65.000 habitants (180.000 habitants avec l’agglo).

Le passage en meublé se ferait progressivement à l’arrivée de chaque nouveau locataire, après avoir évidemment pris le soin de meubler ces apparts.

Merci infiniment pour votre aide.

Vincent.

Dernière modification par boubafx (25/12/2013 23h47)

Mots-clés : meublé, t3, t4

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#2 26/12/2013 13h12 → T3, T4 de 60 à 70 m2 en meublé : surface limitée en meublé ? (meublé, t3, t4)

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Si vous êtes dans une ville universitaire, des appartements en meublé de cette taille (T3/T4) sont en général recherchés par des étudiants souhaitant habiter en colocation. Et ne sont en général pas facile à trouver du fait de leur rareté.

(Vous pouvez par ailleurs consulter cette file dédiée du forum où les avantages et inconvénients de la colocation ont été évoqués).

Or ce cas de figure, la configuration meublée pour un T4 risque de réduire la demande, les familles locataires ayant souvent leurs propres meubles. Mais sur ce point-là ce n’est que mon humble avis, et peut-être que certains qui en ont fait l’expérience me contrediront …

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#3 26/12/2013 14h34 → T3, T4 de 60 à 70 m2 en meublé : surface limitée en meublé ? (meublé, t3, t4)

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Bonjour,
Je suis un peu dans le même cas de figure avec un T3 de 73m² que j’ai acheté récemment (je suis en train de faire les travaux).

C’est clair que le régime en nu n’est vraiment pas avantageux…

Je vais essayer de contourner le problème en le louant en local professionnel équipé, qui a l’avantage d’être en régime BIC et de proposer des baux longs (minimum 6 ans).

Sinon j’ai pensé à mettre le minimum légal au niveau des meubles et dire au locataire qu’il peut compléter avec ses propres meubles.

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#4 28/12/2013 15h07 → T3, T4 de 60 à 70 m2 en meublé : surface limitée en meublé ? (meublé, t3, t4)

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Merci Julien et Philippos d’avoir pris le temps de répondre à mes interrogations.

C’est vrai que j’ai l’habitude de louer  mes studio/T1 en meublé très facilement.

J’ai également un T2 de 56 m2 qui se loue également très bien et facilement en meublé.

Mais je n’ai aucune expérience dans les  T3/T4 (j’ai tout de même un T5 loué en nu mais j’ai toujours les mêmes locataires depuis le début, donc pas bcp d’idée de la demande en "grand logement"). Je vous avoue qu’apprendre la gestion de ce type de "grands appartements" m’attire, maintenant que j’ai expérience et le recul pour les petites surfaces". On a toujours envie de progresser, c’est humain !!!

Mais même avec un rendement de 10% brut, louer des appartements en nu est plus risqué, dans le sens ou l’imposition est très lourde comparativement au meublé.

Philippos a dit "Sinon j’ai pensé à mettre le minimum légal au niveau des meubles et dire au locataire qu’il peut compléter avec ses propres meubles."

Je pense Philippos que c’est une super idée, et vraiment la meilleure solution (et la plus simple), quitte à enlever mes meubles si le locataire possède les siens et désirent les mettre. L’essentiel étant que dans l’état des lieux et la liste du mobilier annexée il y ait bien les meubles requis pour ne pas être requalifié en location nu. Aprés le locataire est chez lui, et libre à lui de remplacer mes meubles par les siens. Franchement, je crois que c’est la clef pour passer en meublé et rester dans les clous vis à vis du fisc.

Le locataire n’a rien à perdre (je mettrais un loyer en bas du marché) et le propriétaire tout à gagner, tout en respectant la "législation" sur la location meublée.

Merci à vous, bonne fin d’année 2013 et bonne année 2014.

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