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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/12/2013 21h20 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

Membre
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Bonjour,

Tout d’abord je souhaite préciser que je ne connais absolument rien à l’immobilier… J’ai parcouru avec beaucoup d’attention le forum, mais beaucoup de choses restent encore très floux pour moi.

Je souhaite vous présenter un projet, sans même savoir si celà est réalisable ou si c’est une pure utopie… Et récolter vos avis et vos conseils.

Voici ma situation :

J’ai 24 ans et j’ai hérité il y a quelques temps, avec ma soeur, d’une grande maison de famille. Un membre de ma famille a la jouïssance de cette maison et l’occupe actuellement.

Une partie de la maison est habitable (et donc habitée) mais une très grande partie de celle-ci n’est plus habitée depuis de nombreuses années et se dégrade (toiture, planchers,…)

Ma soeur et moi ne souhaitons pas habiter cette maison (pour des raison professionnelle et géographique) mais nous aimerions la conserver dans le patrimoine familial après le décès de la personne qui en a la jouïssance.

L’idée est la suivante :

Investir dans cette maison pour créer 4 appartements (estimation 200 000€). 3 seraient mis en location et le 4ème réservé pour la personne qui à la jouïssance de la maison.

L’objectif seraient un quasi auto financement du projet par la location des 3 appartements (environ 500€/app mensuel pour un emprunt de 200 000€ sur 15 ou 20 ans). Le but n’étant pas d’obtenir un bénéfice mais de pouvoir rénover la maison et la conserver dans la famille…

Comme vous pouvez le lire, ce n’est qu’un projet assez vague encore. Je ne connais rien à l’investissement immobilier et je souhaite avoir vos avis sur ce projet :

- Par où commencer ?
- Comment savoir si c’est financièrement réalisable ?
- Est-ce juridiquement possible ?
- Comment gérer celà (SCI ?)

Merci beaucoup pour vos avis,

Bien Cordialement,

Yenko

Mots-clés : investissement

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#2 18/12/2013 01h45 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

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Il vous faut déjà bien comprendre votre situation actuelle, et ses implications.
Actuellement, vous êtes sans doute propriétaire de la nue-propriété de la maison, en indivision avec votre soeur, avec un usufruit pour celui qui l’occupe. L’indivision pourrait devenir un problème le jour où vous n’aurez pas les mêmes objectifs que votre soeur (quand l’un aura des besoins d’argent, et voudra vendre par ex.). Si l’occupant (appelé par la suite Occ) a l’usufruit sur toute la maison, en l’état, c’est lui qui devrait percevoir les loyers sur les parties louées, même si vous avez financé les travaux, et c’est lui aussi qui devrait entretenir la maison en entier, et mieux vaut donc bien se mettre d’accord au départ.
Donc pour commencer : clarifiez bien qui possède quoi, et qui a droit à quoi, et qui a quels devoirs.
 
Ensuite, il vous faudra déterminer la cible à atteindre (par ex avoir 4 appart dans une maison rénovée, que Occ puisse occuper un apart, et que les 3 autres soient loués), les recettes possibles (vérifier qu’il y a de la demande pour ce type de bien, le montant des loyers), et les coût associés (pour mener à bien la rénovation, sans rien oublier -par ex qu’il faudra prévoir 4 compteurs EDF-, et faire cet estimatif ne sera pas facile !).

A partir de là, vous pourrez essayer d’identifier un montage concret de l’opération, avec la structure qui la porterait (l’indivision frère/soeur, ou une SCI -sans doute le mieux pour bien formaliser les droits respectifs de frère/soeur/Occ-, ou autre chose), le financement (selon les fonds dont vous disposez et ceux que vous pourrez emprunter), l’évolution des droits de Occ (qui ne seront plus les mêmes après et avant la rénovation, sans oublier ce qui lui arrivera durant les travaux), les aléas susceptibles de se produire en cours de projet, les devis, la chronologie, etc.
Si vous arrivez à définir tout ceci (ça se fera petit à petit, en discutant avec tous les interlocuteurs), et que tout le monde (frère, soeur, Occ, banquier prêteur, notaire pour les aspects juridique, entreprises pour les devis, maitre d’oeuvre, mairie s’il faut un permis de construire, etc.) est d’accord, il faudra alors formaliser/officialiser ces accords, puis lancer le projet, et le mener à bien (en croisant les doigts).

Si vous ne connaissez rien à l’immobilier, ça risque d’être difficile, car vous risquez de ne pas tout avoir anticipé, donc que des gros aléas apparaissent en cours de projet. Entourez-vous de professionnels compétents !
   
Au niveau financement, s’il vous faut 200 k€ (qui sur 20 ans à 4% génèreraient des échéances de 1212€/mois + assurance), des loyers de 3 x 500€ seront sans doute un minimum pour autofinancer, car vous aurez d’autres charges à supporter (dont vos impôts sur le revenus qui iront croissants, au fur et à mesure que les intérêts déductibles diminueront, dont les charges d’entretien de la maison qui ne disparaitront pas du fait de la rénovation). N’oubliez pas qu’un tel emprunt aura un impact sur la capacité d’emprunt de votre soeur comme la votre (si l’un de vous veut emprunter un jour, par ex pour financer sa résidence principale), et qu’il vous faudra avoir déjà avoir un flux de revenus (= un job en CDI de préférence) pour obtenir le prêt.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 18/12/2013 08h48 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

Membre
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Yenko, votre post "me parle" !

La grand-mère de ma femme possédait une très grande villa en bord de mer proche Marseille.
Elle a pu tout transformer, prévoyant ainsi un appartement pour chacun de ses 5 enfants.
Cela se passait début des années 80.
Cette transformation était motivée par l’idée de sanctuariser ce lieu de vacances familiales, tout en restant chacun indépendant.
Pour payer l’architecte, elle a cédé un petit bout de son terrain pour qu’il y construise sa propre villa, attenante donc à la nôtre.
J’ignore sous quelle structure juridique tout cela a été mené, mais cahin-caha les années de merveilleuses vacances familiales ont passé, et maintenant, au rythme des décès-successions, cela devient un sujet de discussion (pour ne pas dire plus) pour notre génération.
C’est la vie !

Dernière modification par Job (18/12/2013 08h49)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#4 18/12/2013 14h09 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses,

Il faut donc que je commence par clarifier les droits et devoirs de chacun, actuellement et dans le cas où le projet se réaliserait. Le montage d’une SCI pourrait peut être être le plus simple ? Mais impliquerait d’autres contraintes (gestion, location en non-meublé,…)

Ensuite se pose le problème du financement, là encore une SCI peut elle être une solution ? Dans tous les cas notre capacité d’emprunt sera impactée ? (C’est un des points qui nous freine).

Je suis rassuré dans le sens où vos réactions me laisse penser que c’est un projet réalisable et que je ne suis pas forcément à coté de la plaque…

Merci encore,

Cordialement

Yenko

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#5 18/12/2013 15h08 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

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Réputation :   1083 

Si l’idée est de ne pas louer nu, mais en meublé, alors plutôt qu’une SCI, il faudra envisager une SARL de famille (si tous les associés sont suffisamment proches en terme de lien familial) ou une SNC.


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#6 23/07/2016 11h42 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

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Bonjour,

Avant de me présenter, juste une petite question portant sur l’acquisition d’une maison de village d’une surface de 300m² habitables. J’aimerais transformer cette maison en appartements, le prix d’achat étant plutôt avantageux. Toutefois, est-ce que ces travaux rentreraient dans le cadre des déficits fonciers ?

Merci pour vos éclaircissements.

Dernière modification par ganon551 (23/07/2016 11h44)

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#7 23/07/2016 12h25 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

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Bonjour,

je me permets de porter à votre attention un point de la charte : 6. Avant de lancer un sujet, une recherche, vous effectuerez.

Complément, suite au déplacement par un modo : ce n’est pas le seul fil qui traite du sujet. Faites une recherche, vous trouverez de nombreux sujets avec toutes les infos que vous souhaitez. La question est revenue plusieurs fois encore tout récemment, alors comprenez qu’on puisse être lassé des demandes répétitives.

Dernière modification par Bernard2K (23/07/2016 14h10)

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#8 01/08/2016 12h25 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

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Bonjour,

J’ai effectué une transformation similaire il y a quelques mois, une maison d’habitation a été divisée en 3 appartements.
Un conseil, ne déclarez pas cette transformation aux services fiscaux (je sais, ce n’est pas bien) j’ai voulu le faire et c’est le service lui-même qui m’a dit de ne pas leur dire:

1 maison = 1 lot = 1 taxe foncière et toutes les charges non récupérables

4 lots= 4 taxes foncières et toutes les charges x4 ce qui plombe la rentabilité voire la rend négative.

L’avantage c’est que les services qui gèrent la taxe foncière et la taxe d’habitation ne communiquent pas entre eux (pour l’instant) et donc ils ne feront pas le rapprochement que 4 taxes d’habitation seront associées à 1 taxe foncière.

En espérant vous avoir été utile

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#9 01/08/2016 13h10 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

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Ceci est complètement faux.
Dans un batiment comportant 1 lot par appartement et 1 lot par garage (27 lot au total), je possède 4 appartements et 4 garages, le tout sur une seule taxe foncière.

Cela ne change rien à la rentabilité.

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#10 01/08/2016 13h11 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

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Yaya a écrit :

4 lots= 4 taxes foncières et toutes les charges x4 ce qui plombe la rentabilité voire la rend négative.

Cette phrase ne fait pas vraiment sens.
Certes vous paierez sans doute un plus cher les 4 taxes foncières séparées qu’une seule mais de là à plomber votre projet. Le prix n’est pas x4. Ce n’est pas 4x la taxe de la maison globale que vous allez payé mais un prorata de la surface légérement majoré je pense.
Idem pour les taxes d’habitation. Vous ne payez pas x4 vu que c’est annexé à la surface.
Idem pour les charges, quel locataire à l’EDF ?

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#11 01/08/2016 13h56 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

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Et la personne qui vous a conseillé de ne pas déclarer cette transformation mérite d’aller en taule. Non seulement elle ne fait pas son travail pour lequel elle est payé par les citoyens, pour ne pas dire qu’elle va à l’encontre de celui-ci, et en plus vous incite à ne pas respecter la loi. (prise de risque probablement inutile de surcroît)

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#12 02/08/2016 19h13 → Transformer une maison de famille en plusieurs appartements ? (investissement)

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Ce n’est pas la taxe d’habitation x4 mais imaginez une copro de 4 lots indépendants. Chaque propriétaire paye une taxe foncière pour son lot. Selon les dires de la personnes du service fiscal, la division revient au même, le propriétaire unique paiera l’équivalent des 4 taxes foncières comme dans une copro.
Je précise qu’elle nécessite l’intervention d’un géomètre etc. Comme une division pour vente par lot.

Me suis-je mieux exprimé!?

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