Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 16/12/2013 15h14 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je vous sollicite une fois de plus pour savoir si quelqu’un aurait déja rencontré ce problème avec sa banque.
Je suis en passe de reacheter un immeuble pour faire du LMNP. Le vendeur de cet immeuble avait un statut de commerçant et par conséquent se retreouve vendeur d’un fonds de commerce et les murs. (Fonds de commerce qui ne repésente même pas 1/10 de l’achat global).
Je viens de recevoir la première ébauche du compromis et bien sûr le notaire est obligé de faire figurer la part du fonds de commerce( le fichier client et le mobilier) et les murs.
De retour vers ma banque avec cette ébauche de compromis, celle-ci me fait part que je dois souscrire un crédit professionel si je veux acheter car il y a un fonds de commerce de mentionner, je leur ai expliqué que je ne voulais pas faire de LMP ou reprendre ce commerce mais que mon intention était de faire du LMNP avec cette immeuble. Ils ne veulent rien savoir et notifient qu’a partir du moment ou je vais demander un numero de Siret pour cette activité et que j’aurai des revenus BIC je vais donc devoir souscrire un credit professionel.
J’ai également interrogé mon notaire qui lui ne comprend pas car pour lui le vendeur n’a pas d’autres choix que de faire figurer ce fonds de commerce étant lui même commerçant mais en aucun cas l’acheteur à le devoir de reprendre ce fonds de commerce, par conséquent en aucun cas un credit professionelle est requis pour ce type d’achat.

J’aimerais connaitre votre avis sur ce point et savoir si certaines personnes ont déja eu à faire à ce probléme?

Par avance merci

Mots-clés : lmnp achat immeuble fonds de commerce

Hors ligne

 

#2 16/12/2013 18h44 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   218 

Je n’ai pas d’expérience similaire, par contre j’ai noté au fil du temps l’incompétence (épaisse) de l’immense majorité des banquiers sur les affaires immobilières. Il sont formés pour vendre majoritairement leurs produits maison et ne peuvent pas tout connaitre non plus…
Essayez une autre banque voire un courtier, revenez ensuite vers votre banque, si c’est votre souhait.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#3 16/12/2013 19h02 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   43 

Herrecir40 a écrit :

Ils ne veulent rien savoir et notifient qu’a partir du moment ou je vais demander un numero de Siret pour cette activité et que j’aurai des revenus BIC je vais donc devoir souscrire un credit professionel.

La raison que votre banque invoque pour expliquer la nécessité d’un crédit pro, c’est que vous prenez un siret pour votre activité lmnp ou bien que vous rachetez un fonds de commerce à un commerçant?

Hors ligne

 

#4 16/12/2013 20h11 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   

Et bien en fait difficile de savoir, tout d’abord en voyant le compromis notifiant l’existence d’un fonds de commerce , elle me repond qu’elle doit voir avec son département crédit car le fait d’acheter un fonds de commerce implique une activité commerciale.
Sur ce je lui ai donné mes arguments comme quoi une activité de LMNP ne pouvait pas faire l’objet d’un credit pro.
Réponse 1 semaine après, mon département crédit confirme que l’activité de LMNP implique un numéro de Siret, une déclaration BIC et donc un crédit pro.
La troisiémé discussion aura lieu cette semaine et je mentionnerai que je n’aurai pas de RCS, pas de TVA, donc théoriquement pas de crédit pro.
Je vais devoir faire jouer la concurrence et revenir avec une proposition pour voir leur réaction.
Je ne vois pas d’autres arguments ?

Hors ligne

 

#5 16/12/2013 20h40 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   43 

Il est plus qu’improbable que tous les lmnp ayant souscrits des emprunts auprès de cette banque aient souscrit des crédits pro! D’ailleurs la banque n’est généralement pas au courant du statut fiscal du loueur et çà ne l’intéresse même pas.
Dans l’autre sens, pour simplifier la chose, l’acte de vente doit-il nécessairement mentionner l’existence du fonds de commerce?

Hors ligne

 

#6 17/12/2013 10h03 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   

D’apres mon notaire l’existence du fonds de commerce doit être mentionné dans le compromis, mais en aucun cas il comprend le fait que je doive contracter un credit pro alors que je ne compte pas creer de société.

Hors ligne

 

#7 17/12/2013 10h26 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   127 

pourquoi vous ne faites pas 2 contrats de ventes ?

Le premier concerne l’immobilier. Démarche classique avec votre banque.

Le second, concerne exclusivement le fond de commerce. Quitte à prendre un autre prêt dans une autre banque … etc etc.

Faire sortir le fond de commerce de la vente, va rendre la mariée encore plus belle aux yeux du banquier.

LMNP = BIC.
Après le rachat de votre fond de commerce, soit vous le revendez (C’est Noel, rêvons un peu), soit vous faites une dépréciation comptable qui vient réduire vos bénéfices BIC et c’est reportable sur 10 ans.

Dans l’ensemble cela revient comptablement au même et ne change rien pour vous.

Dissocier les deux me semble présenter des intérêts sans "léser" le vendeur. Par contre, il se peut que votre notaire vous demande un peu plus pour deux contrats, à moins que le cession du fond de commerce puisse être faite sous sein privé (mais là je ne saurai pas trop vous aider).

Dernière modification par Boubouka (17/12/2013 10h29)

Hors ligne

 

#8 17/12/2013 10h44 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   43 

Boubouka a écrit :

Après le rachat de votre fond de commerce, soit vous le revendez

Bonne idée pour la dissociation.
Par contre je ne pense pas qu’Herrecir40 puisse légalement revendre ce fonds de commerce s’il n’a pas d’existence professionnelle (ni artisan, ni commerçant…). Par ailleurs, cela impliquerait probablement cession d’un droit au bail sur cette partie de l’immeuble, or je ne suis pas sûr que ce soit le souhait de Herrecir40 que d’en maintenir l’usage professionnel. 
Idem pour la légalité comptable de déprécier un fonds de commerce qui n’a rien à voir avec l’activité LMNP.

Hors ligne

 

#9 17/12/2013 22h24 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   

Oui plutôt d accord avec Pierrejacques, de plus comme je le dis plus haut la part de fonds de commerce est minime et faire deux actes qui vont augmenter les frais surtout que cela n est absolument pas nécessaire.
Je dois encore m entretenir avec la banquière cette semaine, je vous tiens au courant.

Hors ligne

 

#10 19/12/2013 11h12 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   43 

Un ami conseiller pro m’a dit que dans ce genre de situation ils ne font pas un prêt pro, simplement un prêt immobilier classique, prenant en compte le fait qu’il y a un changement d’affectation du local.

Hors ligne

 

#11 19/12/2013 19h59 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   218 

pierrejacques11 a écrit :

Un ami conseiller pro m’a dit que dans ce genre de situation ils ne font pas un prêt pro, simplement un prêt immobilier classique, prenant en compte le fait qu’il y a un changement d’affectation du local.

Evidemment, c’est juste une question de bon sens..!


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#12 20/12/2013 11h26 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   

Totalement d’accord avec vous sur le fait que c’est juste une question de bon sens.
Je viens d’avoir la banque au telephone qui a consultée son juriste, alors là tenez vous bien, ce dernier lui a dit qu’au dessus de 32400 eur on passait dans un statut LMP d’ou le fait qu’elle soit obligée de me proposer un credit pro.
J’hallucine un peu mais je garde mon calme et lui dit que lui reexplique ce a quoi correspond ce chiffre de 32400 Eur (regime fiscal, BIC, au dessus reel..blablabla…).
Elle va revérifier (j’espere qu’elle va demander à un autre departement) et reviens vers moi!!!!

Quelque part ça me fait peur mais en même temps je suis soulagé que l’on me propose un crédit pro suite à une information erronée…..on va voir la suite…

Hors ligne

 

#13 20/12/2013 11h51 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   43 

Je suis pour la création d’un "best of " des absurdités qu’on entend dans notre vie d’investisseur! Je pense que les banquiers figureraient en bonne place (avec les AI).

Hors ligne

 

#14 26/03/2014 14h28 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   

Bon voilà sur ce poste ouvert il y a pas mal de temps déja.
La banque a finalement accepté après maintes explication de ce qu’est le statut LMNP et surtout du type d’imposition suivant les recettes.
c’est toujours un peu dommage que les personnes, même soit disant de leur servoce juridique ne prennent pas le temps de faire une recherche google pour trouver les informations importantes et surtout les comprendre.
La raison retrouvée,  je n’ai donc pas eu besoin de faire un credit pro pour cette investissement ce qui est une bonne chose.

Hors ligne

 

#15 26/03/2014 15h00 → LMNP et rachat d'un immeuble contenant un fond de commerce... (lmnp achat immeuble fonds de commerce)

Membre
Réputation :   313 

Merci pour ce retour d’informations

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech