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#1 08/12/2013 07h16 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Bonjour,

Nous sommes propriétaires d’un des derniers terrains constructibles disponibles en plein centre d’un petit village avec facilités de viabilisation, d’une surface de 14000 m2, quasiment plat et très bien exposé.

En raison du plan local d’urbanisme, le maire n’autorise pas la vente en lots mais seulement la construction d’un lotissement avec dernièrement l’idée d’intégrer une ou deux résidences de logements sociaux. Et sous réserve de refus de vendre, il menace de déclasser le terrain en non constructible pour libérer d’autres parcelles (mais qui de fait sont en périphérie du village).

Il y a 20 ans lors de la succession, mes parents on racheté les parts de ce terrain familial aux autres héritiers au prix d’un investissement lourd et nous pensons que sa valeur actuelle avoisine le million d’euro.
Dans la région, les terrains constructibles sont en vente à 70 euros le mètre carré dans les coins isolés, 100 euros le mètre carré dans les villages et 170 euros le mètre carré dans les petites villes.
Hors, nous avons eu quelques propositions a 40-50 euros le m2, justifiées en raison des frais multiples (étude, géomètre, contrôle, sécurité, fiscalité, travaux et aménagements, marge opérateur).

Nous suspectons une surévaluation de ces frais ainsi que de possibles arrangements avec le maire.
Nous habitons à plus de 500 km et ne faisons plus partie du village, ce qui ne facilite pas les discussions et tractations.
Nous sommes disposés à vendre ce terrain mais ne souhaitons pas être lésés, ni le brader ou subir une fiscalité écrasante.

J’ai beaucoup de questions……
Quels conseils pourriez vous nous donner?
Quels sont les droits du maire dans un tel cas? (déclassement, réquisition, intérêt public)
Quelles sont les différentes possibilités de ventes?
Est ce qu’un partenariat avec un promoteur est possible? avec un détail honnête et complet des chiffres (une transparence sans ambigüité) ?
Comment évaluer le prix au mètre carré ?
Comment évaluer ce qui représenterait à priori le coût le plus important dans cette histoire, à savoir la viabilisation, l’ordre de grandeur de 10€/m2 (fourchette haute !) nous ayant été indiqué comme non pertinent par les personnes intéressées ?
Existe-t-il des professionnels dont le rôle est de s’occuper de ce type d’opérations, et avec qui, une fois les questions de rémunération fixées - selon sans doute un pourcentage à déterminer, on peut être assuré qu’il n’y aura pas d’ambigüité sur le reste de la vente

D’avance, merci pour vos conseils.

Mots-clés : terrain, vente, éstimation

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#2 08/12/2013 08h11 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Bonjour,

On va essayer de découper tout cela.

particule13 a écrit :

Bonjour,

J’ai beaucoup de questions……
Quels sont les droits du maire dans un tel cas? (déclassement, réquisition, intérêt public)

Même si un maire ne pas faire n’importe quoi, il a inevitablement la jouissance de la nuisance. Vous remarquerez que je n’ai pas dit le droit de nuisance.

Donc il peut bloquer, ennuyez, nuire à une négociation. Mais cela se gère.

particule13 a écrit :

Quelles sont les différentes possibilités de ventes?

- Gardez le terrain au risque effectivement d’avoir un terrain non constructible, d’avoir une préemption sur chaque projet, ect…  Le Maire peut nuire au projet, c’est le premier partenaire d’un projet immobilier.
- Monter votre propre projet de promotion immobilière et en tirer profit quitte à garder quelques lots pour vos besoins en locatif. C’est des montages courants, vous povez aussi apporter le foncier,  faire construire, echanger le terrain contre plusieurs lots. Toutes formes de négociations sont possibles.

particule13 a écrit :

Est ce qu’un partenariat avec un promoteur est possible? avec un détail honnête et complet des chiffres (une transparence sans ambigüité) ?

Oui aucun problème, mais comme toutes associations faut trouver le bon promoteur. Et qu’il fasse un travail de fond avec le Maire, mais ca il sont habitués.

particule13 a écrit :

Comment évaluer le prix au mètre carré ?

Aucun problème, le promoteur que VOUS aurez choisis défendra vos interets puisque se seront aussi les siens. Sinon un notaire est là aussi pour cela.
Mais comme tout, il y a le bon promoteur et le moins bon.

particule13 a écrit :

Comment évaluer ce qui représenterait à priori le coût le plus important dans cette histoire, à savoir la viabilisation, l’ordre de grandeur de 10€/m2 (fourchette haute !) nous ayant été indiqué comme non pertinent par les personnes intéressées ?

Il est quasiment impossible de donner un chiffre de viabilisation au m², comme je l’ai expliqué dans un autre post, la viabilisation est tellement dépendante de ce que nous allons trouver sous 10cm de terre. Bon vous etes en centre ville donc les collecteurs et les opérateurs ne doivent pas etre loin.
De toute façon si vous montez un projet immobilier via un promoteur il se chargera de toutes ces formalités auprès des concessionnaires pour vous, c’est son travail.

particule13 a écrit :

Existe-t-il des professionnels dont le rôle est de s’occuper de ce type d’opérations, et avec qui, une fois les questions de rémunération fixées - selon sans doute un pourcentage à déterminer, on peut être assuré qu’il n’y aura pas d’ambigüité sur le reste de la vente

Oui et c’est tout a votre interet de trouver ce type de spécialiste, surtout que vous habitez à 500km. Il sera là pour vous représenter et faire son affaire du projet. Les frais de déplacement sont inclus dans son projet.
La rémuneration n’est pas forcement au %, elle peut etre fixe, pas de regle mais de la négociation. Si le promoteur "sent" le projet alors il mettra les moyens humain, structurels et financiers en place.

C’est ce que j’ai constaté dans tous les projet qui ont été montés

Pour les logements sociaux, comme je l’ai indiqué plusieurs fois c’est une pratique courante sans encombrement a partir du moment que le projet trouve interet aux yeux du Maire.
Par contre il pourra mettre un bailleur social pour la totalité, c’est du vécu, s’il ne trouve pas de terrain d’entente. Mais cela est contestable administrativement. Après vaut mieux une bonne négociation qu’un mauvais procès.

En conclusion, je vous conseille de vous entourer d’un spécialiste qui aura un projet à présenter au Maire, sinon ca va etre un combat de longue durée pour vous. Sauf si vous souhaitez garder la parcelle, mais la laisser vide…  en centre ville…  le monde à horreur du vide.
Le montage de ce type de dossier ne peut etre qu’un promoteur ou un asset manager car visiblement vous même et le Maire veulent trouver une issue.

Et pourquoi pas garder pour vous des lots qui assurerons une rente pour vos vieux jours. Les autres seront vendus pour assurez le financement du projet par le promoteur.

 
.

Dernière modification par bascarol (08/12/2013 09h12)

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#3 08/12/2013 10h32 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Bonjour,
Excusez ma question mais est-ce que vous êtes vous-mêmes propriétaires suite à succession récente de vos propres parents ou bien vos parents sont propriétaires suite au partage d’il y a 20 ans après le décès de vos grands-parents? Je me pose la question pour savoir si un notaire a eu à évaluer récemment le terrain.
Sinon, concernant l’urbanisme, y a t-il un projet de révision du PLU en cours? Un droit de préemption de la mairie sur les ventes dans votre zone? Le maire et son conseil municipal ont un fort pouvoir de nuisance, c’est certain, mais peut-être ne seront-ils plus là dans quelques mois… Et puis ce village fait-il partie d’une communauté de communes? Parce que c’est bien beau de menacer, mais il ne peut pas non plus se permettre de laisser une dent creuse au beau milieu du village ad vitam eternam et rendre constructible la périphérie sous prétexte que le vendeur n’a pas encore finalisé un accord pour vendre. Pour ce qui est de l’expropriation, c’est très long et très compliqué, je ne pense pas du tout que vous en soyez là.
Concernant prix au m2 des terrains, avez-vous eu connaissance de ventes réaliséesde terrain similaires au votre dans les environs? Savez-vous si un promoteur oeuvre efficacement dans le coin? Avez-vous consulté un agent immobilier? Vous dites avoir eu quelques propositions, cela signifie-t-il une proposition de plusieurs personnes ou plusieurs propositions d’une seule et même personne?

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#4 08/12/2013 15h49 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Tout d’abord merci pour vos réponses !!

@Bascarol
Concernant les relations avec le maire, effectivement, à partir du moment où il peut mener ses projets, on trouvera un arrangement, au final ce n’est pas la première de mes préoccupations, en tous cas pour le moment

Ma première interrogation concerne le moyen de fixer un prix cohérent. Ensuite tout se négocie, mais véritablement le premier problème que je rencontre est de savoir comment calculer le prix net vendeur ?

Je peux vous apporter quelques précisions qui sont en ma possession :

1) Les annonces aux alentours font état de prix de vente entre 115 et 135 €/m2 (TTC me semble-t-il mais à vérifier de mon côté car ce n’est pas négligeable)

Pour un prix du m2 évalué à environ 120€/m2 (fourchette basse), nous pensions donc fixer le prix net vendeur HT à 80 €/m2 = 120 – (20% TVA + ~10% Viabilisation + ~10% Promoteur)

2) D’autre part, le fichier Perval fait apparaitre une demi-douzaine de ventes ayant eu lieu sur la commune en question depuis cinq ans, allant de 75€/m2 à 100€/m2 (j’imagine net vendeur HT mais je ne suis pas spécialiste et ce n’est pas précisé) pour des surfaces inférieures à 2000 m2
Il est noté précisément dans le  tableau que l’on m’a transmis
Date mutation | Adresse  | Commune | Cadastre | Prix vendeur | Surface terrain | Prix au m2 | Viabilité      | Usage                                  | Occup.
xxxxxxxxxxx  | xxxxxxx |  xxxxxxxx | xxxxxxx  | 80 000 €       | 1002 m2          |  80€          | Viabilisable |constructible Habitation/Mixte  | Libre

Au regard de ces éléments, nous pensions de nouveau que 80€/m2 (fourchette basse) permettrait raisonnablement d’intéresser des promoteurs
A l’arrivée, nous avons des propositions de l’ordre de 40€/m2
Certes par rapport à un terrain plus petit, il y aura une partie du terrain "perdue" pour les voiries par ex., mais de là à passer de 80 à 40…
Concernant la question des 10% de cession gratuite à la mairie si elle le souhaite, une partie a déjà été prise par le passé (sans autorisation de notre part mais bon…) et il serait question de prendre à nouveau 7m supplémentaires sur toute la longueur de la route : ok, mais cela n’explique pas non plus la différence entre 80 et 40.

C’est ce point que j’aimerais comprendre, d’où ma question sur le coût de la viabilisation…

Je précise (attention encore une fois je suis néophyte) concernant les facilités de viabilisation si je peux me permettre de le dire ainsi :
-    Le terrain est bordé sur la moitié de son périmètre par une route (disons cotés A et B), l’autre est mitoyenne à d’autres terrains (côtés C et D) ; le maire ne veut au maximum que deux accès sur cette route pour des questions de sécurité (alors que pour le lotissement de l’autre côté de la route il a autorisé un accès pour chaque maison en bordure, mais laissons cela pour plus tard)
-    écoulements des eaux de consommation, pluviales et égouts disponibles sous la route
-    de l’autre côté de la route, un terrain est aménagé en lotissement, donc il doit y avoir tout à proximité (électricité, …) ; à une époque, l’électricité passait même au-dessus du terrain
- reste la question du gaz
- des discussions avec les promoteurs qui se sont signalés, la question du levage (pompes de levage il me semble) dans le cas des terrains qui ne sont pas parfaitement plats n’est pas un obstacle sur ce terrain (un peu en pente mais raisonnable)

Dernière modification par particule13 (08/12/2013 15h53)

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#5 08/12/2013 16h16 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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@pierrejacques11
Bonjour

pierrejacques11 a écrit :

Bonjour,
Excusez ma question mais est-ce que vous êtes vous-mêmes propriétaires suite à succession récente de vos propres parents ou bien vos parents sont propriétaires suite au partage d’il y a 20 ans après le décès de vos grands-parents? Je me pose la question pour savoir si un notaire a eu à évaluer récemment le terrain.

C’est suite à une succession par mon père qui l’avait hérité de ma grand-mère.
La moitié a été rachetée à ma tante en 1995.
Une donation aux enfants (donc nous) a été organisée au préalable en 2001.
Le terrain a été transmis à ma mère lors du décès de mon père en 2004.
Après je ne peux pas vous répondre facilement sur les questions d’usufruit, de nu propriété, mais si cela est nécessaire je peux vous retrouver les termes précis dans les actes.
Nous avons fait appel à un notaire, qui au final malgré de multiples relances n’a pas donné suite

pierrejacques11 a écrit :

Sinon, concernant l’urbanisme, y a t-il un projet de révision du PLU en cours? Un droit de préemption de la mairie sur les ventes dans votre zone? Le maire et son conseil municipal ont un fort pouvoir de nuisance, c’est certain, mais peut-être ne seront-ils plus là dans quelques mois… Et puis ce village fait-il partie d’une communauté de communes? Parce que c’est bien beau de menacer, mais il ne peut pas non plus se permettre de laisser une dent creuse au beau milieu du village ad vitam eternam et rendre constructible la périphérie sous prétexte que le vendeur n’a pas encore finalisé un accord pour vendre. Pour ce qui est de l’expropriation, c’est très long et très compliqué, je ne pense pas du tout que vous en soyez là.

Oui pour le PLU
Concernant la préemption je ne sais pas

pierrejacques11 a écrit :

Concernant prix au m2 des terrains, avez-vous eu connaissance de ventes réaliséesde terrain similaires au votre dans les environs? Savez-vous si un promoteur oeuvre efficacement dans le coin? Avez-vous consulté un agent immobilier? Vous dites avoir eu quelques propositions, cela signifie-t-il une proposition de plusieurs personnes ou plusieurs propositions d’une seule et même personne?

Cf. réponse précédente faite à bascarol pour ce qui est des ventes dans le coin

Concernant le promoteur, nous avons eu quelques contacts, avec des propositions entre 30 et 50 €/m2 (selon que l’on procède à une vente sèche ou à un partenariat)
Le problème est qu’aucun ne veut jouer la transparence, ce qui empêche toute confiance que l’on pourrait placer en l’un d’eux
Je pars du principe que tout travail mérite salaire. A partir du moment où l’on fait appel à quelqu’un car nous n’avons pas les compétences, le temps, …, cette personne sera correctement rémunérée, c’est du win win
Mais apparemment jusque là, 10% (ce qui me semble énorme) n’est pas suffisant

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#6 08/12/2013 18h37 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Particule13, étant donné que vous n’êtes pas sur place je vous conseillerais de vendre votre parcelle à un promoteur.
A partir de là, vous demandez à tous les promoteurs du coin de vous faire une offre et vous choisissez la meilleure.
Prenez avec précaution les prix des terrains constructibles que vous avez trouvé, les constructions de maisons neuves ont fortement diminuées depuis 2 ou 3 ans, beaucoup de terrains attendent preneurs.
Vérifiez le marché local du terrain, s’il y a des lotissements en construction, c’est autant de biens qui entrent en concurrence dans un marché en berne.
Peut être aussi vous sous-estimez les frais de viabilisation.
50 € c’est déjà une belle offre pour un terrain nu en campagne.
Faites jouer la concurrence.
@+

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#7 10/12/2013 15h49 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Bonjour,

Sur ce genre de cas de figure, je suis toujours le même raisonnement et j’ai pu constater qu’une grosse majorité de lotisseur (enfin ceux qui veulent durer) raisonnent de la même manière…. à savoir la règle des 3 1/3.

En gros une opération de lotissement se résume à ça :

1/3 acquisition du terrain
1/3 viabilité / frais d’étude
1/3 Marge + Impôts et taxes

Concrètement je déconseille aux lotisseurs avec lesquels je travaille de payer le foncier plus 1/3 du prix de commercialisation finale ce qui par rapport aux prix que vous évoquez (100 euros / m² viabilisé) correspond à un prix d’achat de 33 euros.

Une offre à 40 euros est donc pour moi raisonnable… Pour être claire à 80 euros vous ne vendrez jamais votre terrain, en tout cas pas maintenant (dans 30 ans, pourquoi pas ….).

Le paradoxe, c’est que vous allez avoir des apprentis sorciers (lotisseurs) qui vous en proposeront ce prix…. mais qui n’iront jamais au bout de l’opération faute de pré-commercialisation suffisante (compromis qui plante au bout de 2 ans …..).

Vous n’avez pas précisé les règles du PLU, ce qu’il est possible de faire ou de ne pas faire sur ce terrain…. donc du coup difficile d’être précis dans les réponses.

Néanmoins, ce qu’il faut garder en tête c’est qu’un aménagement sur 14 000 m² ça n’a rien de comparable avec un aménagement sur 2 000- 3 000 m²…. de nombreuses contraintes viennent s’appliquer dans votre cas de figure comme en autre : Dossier Loi sur l’eau, problématique de gestion des eaux pluviales, obligation vis à vis de la création de logement sociaux, problème de renforcement du réseau BT etc etc….

Un lotissement sur une telle surface en partant sur une base de seulement 15 lots (ce qui est assez faible en général beaucoup de SCOT parle de 30 logement / ha), c’est minimum un aménagement à 250 000 - 300 000 euros…. sur ces montants, je ne connais pas de banque, qui suit un particulier sur sa première opération…

Pour ce qui est de faire l’opération avec un lotisseur, c’est envisageable…. mais pour des questions de responsabilités, de divergences des objectifs et de complexité des montages… personnellement je ne le ferai pas.

Pour conclure, si la surface avait été "à taille humaine" (moins de 5000 m²) et que vos finances vous le permettez, je vous aurai conseillé de faire l’opération vous-même…. mais dans votre cas de figure, la seule solution me semble la vente de l’ensemble du tènement à un professionnel habitué à ce genre de projet (mais pas à 80 euros/m²….)

Dernière modification par Sasuke (10/12/2013 15h51)


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#8 11/12/2013 20h13 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Particule13,

j’ai l’impression de me relire il y a 3 ans…

Le terrain est de la même surface, je vis à plus de 600km du terrain, que j’ai eu suite à une donation.
Le plus simple et rapide aurait été de faire une vente à un lotisseur. Cette solution ne me convenait pas car :
- je n’aurais plus la main sur le terrain (normal puisque vendu) et du coup je n’aurais pu être maitre du projet. Cet élément était important à mes yeux car ma mère à encore sa ferme à côté du terrain et ma sœur a fait construire sa maison sur une autre parcelle. Il y a donc un enjeu affectif et la volonté de ne pas y faire "n’importe quoi".

- La rentabilité est un bien moindre. pour un prix : parcellisé/viabilisé aux environs de 100€/m2 pour l’acheteur (pour des parcelles inférieures à 1000m2), on me proposait un prix pour l’ensemble du terrain à environ 25€/m2, ce qui corrobore les propos de Sasuke… Il ne faut pas oublier qu’en lotissant, vous perdez environ 20% de la superficie totale (voirie, parkings collectifs, espaces verts), sont autant de m2 que le lotisseur ne vendra pas.

J’ai donc opté pour une maitrise d’ouvrage déléguée (j’ai pu en parler un peu dans ma présentation). J’ai donc trouvé une entreprise/partenaire pour viabiliser le terrain (14 lots), avancer les frais, commercialiser,… Nous sommes les propriétaires du terrain et donc décideurs (opération faite avec mes sœurs).

Il est en effet important d’être cohérent dans les prix car le projet ne commence que si certains lots sont réservés lors de la pré-commercialisation.

Notre terrain étant en partie en pente (environ 5000m2) nous avons eu des frais supplémentaires et je peux vous assurer que nous aurions adoré avoir un tarif à 10€ du m2… Sachant que pour nous donner son accord, la mairie nous a demandé d’installer dans l’espace public une borne incendie (c’était "ça" ou pas de permis… et "ça" représente un coût certain smile )

L’entreprise qui nous aide touche un pourcentage du CA, et nous avons un intéressement s’ils construisent leurs maisons sur nos parcelles mais il n’y a pas d’exclusivité.

Trois ans plus tard, 11 lots sont vendus et 3 pas encore. La construction neuve me semble dans le "dur".

Voici un petit retour de mon aventure.

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#9 11/12/2013 20h55 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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@donatien : bonjour, quelle marge retirez-vous par lot finalement ? Comment êtes-vous fiscalisé sur vos ventes ? PV des particuliers ?

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#10 11/12/2013 21h08 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Bonjour pierrejacques11. En utilisant ce système de MOD, dans notre cas, la marge est doublée (environ)par rapport à une vente à un lôtisseur. La fiscalité est classique en effet : IPV.
Du prix de vente il faut déduire tous nos frais (travaux et honoraires) et la valeur initiale du terrain.

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#11 12/12/2013 09h53 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Si je résume, si particule13 a des propositions à 40-50 €/m2 pour ses terrains, c’est quand même relativement intéressant puisque vous (donatien) aviez eu des propositions à 25 €/m2 pour des terrains ayant apparemment sensiblement la même valeur, et qu’en passant par la MOD vous dîtes doubler vos marges. Sachant en plus que particule13 habite loin de ces terrains et qu’il faut compter l’implication en temps nécessaire s’il veut être impliqué dans la réalisation du lotissement et la mise en vente aux côtés d’un professionnel.

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#12 12/12/2013 10h00 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Oui c’est exactement cela.
Après, il faut être prudent quant à la proposition de 40€/50€ du m2 en l’état, car la vente ne sera effective que si la pré-commercialisation est concluante. Sinon, il n’y aura pas de vente. La MOD permet certes d’avoir une marge plus conséquente mais de gérer (même à distance) ce que va devenir le terrain. Il est évident que le choix de l’entreprise partenaire est important. Il peut-être bien de voir des lotissements qu’ils ont réalisé.

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#13 12/12/2013 11h02 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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DONATIEN a écrit :

Après, il faut être prudent quant à la proposition de 40€/50€ du m2 en l’état, car la vente ne sera effective que si la pré-commercialisation est concluante. Sinon, il n’y aura pas de vente.

Exact, et pendant cette période de pré-commercialisation il faut parfois s’armer de patience. Cela peut durer plusieurs années avant de concrétiser une telle opération ou pas…

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#14 13/12/2013 19h16 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Bonjour à tous,
Merci pour vos réponses et désolé de ne pas avoir réagi plus tôt (le boulot…)
Malheureusement vos réponses successives ne me font pas plaisir…
Mais sans doute est-ce la réalité
Je vais me permettre de prendre également d’autres avis, des fois qu’une personne ait trouvé le moyen de contourner cette pseudo-règle des 1/3
Car passer de 120€ du m2 à 40€, auxquels il faut ensuite appliquer l’impôt de 30% sur la plus-value, à diviser par le nombre d’enfants, à l’arrivée le résultat est frustrant au regard de la pénibilité qu’ont représenté les efforts de mes parents pour conserver ces terrains pendant toutes ces années
Ceci étant, merci pour vos conseils avisés, et plus généralement pour le temps que vous passez ainsi pour conseiller les autres
Juste peut-être une dernière précision concernant la viabilisation : sachant que tout est au bord du terrain (électricité, eaux pluviales, égouts, eau potable, voirie), au regard de l’expérience de certain d’entre vous, n’est-il pas possible d’avoir un ordre de grandeur du coût de la viabilisation (pour un lotissement de 20 lots de 600 m2) ?
D’avance merci

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#15 14/12/2013 10h35 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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A titre d’exemple, je rajouterai que ma famille est vendeurs de plusieurs parcelles de terrain viabilisé avec des prix comparables au vôtre. Il n’y a que très peu de répondant. Le marché est atone.
En ce moment, les terrains ca ne se vend  pas comme des petits pains, c’est le moins que l’on puisse dire…

particule13 a écrit :

Car passer de 120€ du m2 à 40€, auxquels il faut ensuite appliquer l’impôt de 30% sur la plus-value, à diviser par le nombre d’enfants, à l’arrivée le résultat est frustrant au regard de la pénibilité qu’ont représenté les efforts de mes parents pour conserver ces terrains pendant toutes ces années

40€ x 14000 - 30% = 392 k€. Il y a pire comme héritage… wink

Dernière modification par bat (14/12/2013 10h41)

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#16 14/12/2013 14h30 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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particule13 a écrit :

Juste peut-être une dernière précision concernant la viabilisation : sachant que tout est au bord du terrain (électricité, eaux pluviales, égouts, eau potable, voirie), au regard de l’expérience de certain d’entre vous, n’est-il pas possible d’avoir un ordre de grandeur du coût de la viabilisation (pour un lotissement de 20 lots de 600 m2) ? - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=5298#sthash.VDEtFpYX.dpuf

]Info[/url]
Je vais faire le truc à jamais faire…. annoncer des chiffres sans connaître le terrain / la nature des réseaux à proximité / le cadre réglementaire (PLU)…mais bon, soyons fou, je me lance…

Pour 20 lots :

Frais d’étude  Plan topographique /Permis d’aménager / Bornage des lots / consultation des entreprises / suivi du chantier / réception : 35 000 euros H.T
Dossier Loi sur l’eau / étude de sol : 5 000 euros H.T
Terrassements : 60 000 euros H.T
Voirie- Parking- Trottoir : 70 000 euros H.T
Assainissement-Réseaux Humides gravitaires : 35 000 euros H.T
Réseaux Humides sous pression : 20 000 euros H.T
Travaux de maçonnerie et divers : 15 000 euros H.T
Espaces Verts : 5 000 euros H.T
Réseaux Télécom / Eclairage public / EDF : 60 000 euros H.T

Soit un total de 305 000 euros H.T soit 364 780 euros TTC (avant changement taux de TVA au 1er janvier 2014).

Pour être complet mon calcul repose sur les hypothèses suivantes : Terrain plat, gestion des eaux pluviales par bassin de rétention, pas de renforcement de réseaux, aménagement d’espaces verts minimaliste, nature de sol optimale (pas de roche ou d’argile), pas de demande extravagante de la commune en terme de parking, aménagement particulier etc… Bref je suis parti sur un cas relativement favorable, mais avec des prix assez élevés…. vu le contexte actuel dans les TP, en négociant un peu, les prix pourront être revus à la baisse.

De plus, mon calcul n’aborde que l’aspect viabilisation et pas l’aspect taxe lié à l’aménagement (il faut rajouter la TA ou pourquoi pas une PVR, un PUP etc….), ni la fiscalité.

Dernière modification par Sasuke (14/12/2013 14h31)


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#17 14/12/2013 14h49 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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bat a écrit :

40€ x 14000 - 30% = 392 k€. Il y a pire comme héritage… wink

Surement plus encore, puisque le terrain a été transmis il y a plusieurs années et qu’il a nécessairement fait l’objet d’une évaluation par le notaire, donc la plus value sera moins importante que 40 € par m2, et et de ce fait l’impôt correspondant sera également inférieur aussi… On se console comme on peut.

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#18 15/12/2013 10h53 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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particule13 a écrit :

Juste peut-être une dernière précision concernant la viabilisation : sachant que tout est au bord du terrain (électricité, eaux pluviales, égouts, eau potable, voirie), au regard de l’expérience de certain d’entre vous, n’est-il pas possible d’avoir un ordre de grandeur du coût de la viabilisation (pour un lotissement de 20 lots de 600 m2) ?
D’avance merci

Bonjour,

Sasuke c’est tenter de vous faire un analyse pertinent, mais sans données plus précises, il est impossible de vous donner des tendances pour la viabilisation d’un terrain de 14 000m².

Il a pris des données hypothétiques qui vous donnera une base de travail a condition que vous maitrisiez parfaitement ce type de projet.

Je rajouterai aux données de Sasuke :

- Comment souhaitez vous aménager vos lots et creer les accès. Ils seront en carrés, en longueurs, en rond avec un rond point, une ligne droite avec 10 lots de chaque coté  ?
- Comment gerez vous les accès pompiers car ca augmente encore le cout
- Etes vous sur de ne pas avoir à faire de double circulations, de plusieurs accès,
- Convention de passage avec la commune pour les pompiers, ramassage des poubelles (camion qui doit traverser le lotissement pour acceder à d’autres maisons dans la rue derrière)
- Si camion de plus de 3t5 (pompiers, poubelles…) nous ne sommes plus sur de l’enrobé de parking, mais routier…

Sasuke a écrit :

Je vais faire le truc à jamais faire…. annoncer des chiffres sans connaître le terrain / la nature des réseaux à proximité / le cadre réglementaire (PLU)…mais bon, soyons fou, je me lance…

Vous avez raison de le souligner, même si cela donnera une base de travail à particule13 il faut prendre les chiffres avec beaucoup de précautions.
Mais particule13 comprendra pourquoi il est difficile de donner des chiffres sans plus de précision dans le projet.

Si le terrain est argileux ou autres joyeusetés, prévoir des prélèvements et des sondages plus profond, donc apport d’une foreuse.
Il faut compter environ 8 à 10 prélèvement (14000m²) mais ca c’est le géologue qui le décidera en fonction de la nature du terrain
N’oubliez pas un surcout de travaux sous oeuvre (micro pieux, puits de renforcement…)  si votre terrain est pas terrible, rajouter environ 20 à 40 000€ par pavillon suivant la profondeur de forage et le nombre de micropieux/puits.
C’est pareil, budget tout a fait hypothétique.

L’assainissement devra etre aux normes des séparations des eaux pluies, usées, vannes pour le lotissement (à vérifer pour les eaux vannes auprès de l’urbanisme)
Sans oublier certainement la station d’épuration

Je rajouterai :
- les taxes archéologiques ainsi que les fouilles,
- la contribution du raccordement à "l’égout"
- la participation pour l’équipement public exceptionnelle !! éventuellement

Et n’oubliez pas les honoraires des uns et des autres.

Avant projet Sommaire :
DRAC, Fouilles, sondage, pollution
DDE, SDIS,
Viabilisations (ERDF, GRDF, Téléphone, Eclairage public, assainissements, circulations…)
Droit de passage, convention communal, accès aux routes, 1 seule entré pour 20 lotissements, vous etes sur ?
Architecte
Plans
Etude de sol
Liste non exhaustive
Pour l’exemple, j’en ai eu pour 120 000€ de frais (étude APS, frais fouilles, dépot PC) pour un terrain de 4000m² avec 2 batiments de 16 logements en IDF.

Avant projet définitif :
Architecte
Dépollution éventuelle
Permis de construire
Un Maitre d’oeuvre prend en principe de 7 à 10% du montant du projet hors étude.
Liste non exhaustive

Avant de construire
En général une regle  : 18% d’honoraires en plus au prix de la construction :
Architecte
Bureau étude
Plans
Dommage Ouvrage
SPS (Coordonateurs de sécurité)
Bureau de controle

Les Taxes :
Taxes d’aménagement  et  la nouvelle circulaire du 18 juin 2013 pour la taxe d’aménagement que je n’ai pas eu le courage de lire pour le moment.

Participations à la réalisation d’équipements publics exigibles à l’occasion de la délivrance d’autorisations de construire ou d’utiliser le sol.

Equipements propres dont la réalisation peut être exigée des bénéficiaires d’autorisations d’occuper ou d’utiliser le sol.

@Particule13, comme je vous l’ai dit dans un mail, il vous faut une étude de faisabilté qui vous donnera un budget. Vous pouvez constater les inconnues sont nombreuses à ce jour.

Un très bon site pour les taxes de ce type d’investissements.

Fiscalité et financement de l’aménagement - Outil de l’aménagement

Bonne lecture.

.

Dernière modification par bascarol (15/12/2013 11h08)

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#19 16/12/2013 12h41 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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@Sasuke
Merci pour l’exercice auquel vous vous êtes prêté, à défaut de pouvoir être appliqué tel quel, il me sera bien utile au moins pour avoir un ordre de grandeur au global voire une idée plus précise de ce que peut représenter chaque poste par rapport aux autres
Etant néophyte, cela me sera bien utile, croyez moi ; merci donc pour avoir parfaitement répondu à ma question ;-)

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#20 16/12/2013 12h43 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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@bascarol
Merci également pour votre contribution, je me rends compte également de la complexité que représente un tel chantier et de la justification d’un certain nombre de dépenses qui jusque là me pouvait me laisser perplexe
Je stock précieusement toutes ces informations
Merci à vous

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#21 16/12/2013 12h49 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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@bat
Nous ne sommes pas vendeur "à tout prix", et la conjoncture ne se prête peut-être effectivement pas à ce type d’opérations
Merci de nous avoir fait profiter de votre retour d’expérience sur la question

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#22 20/02/2016 16h35 → Vendre un terrain constructible : quels pièges à éviter ? (terrain, vente, éstimation)

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Bonjour, j’étais très intéressé par vos préoccupations et vos questions, idées etc

En effet, je me retrouve dans la même problématique et je me demande si depuis le temps, vous avez réussi à conclure votre opération et selon quelle manière
merci d’avance

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