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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/12/2013 21h27 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Réputation :   21 

Bonjour a tous

Je me demande si la période est encore propice aux achats d immeuble.
J ai déjà deux immeubles dans l orne actuellement qui sont entièrement loués.
Je viens d en remarquer un nouveau: rapport 1300 euros par mois, prix 80000 euros négociable. Les fenêtres sont changés, la toiture en bonne état, seule la décoration est moyenne comme les logements dans le secteur.
L immeuble se situe en centre ville d une commune de près de 7000 habitants et dans un bassin de près de 15000 habitants.
Je voulais plutôt investir a nouveau en ville (Caen ou rouen) car plus facile a revendre mais la rentabilité est moyenne et le ticket d entrée élevée.
J attends vos avis
Merci

Mots-clés : immeuble de rapport, rentabilite

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#2 05/12/2013 21h39 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Bonjour,

Il est sur que ce bien semble offrir une bonne rentabilité de quasiment 18%! C’est sur c’est plutôt pas mal.

De combien d’appartements est constitué l’immeuble? Car en cas de vacance locative moins il y a d’appartements plus les rentrées d’argent chutent.

Les appartement sont ils déjà loués et de quel type sont ils? studios, F2…?

Je ne connais pas la région où vous investissez, mais il faut bien étudier la demande, et davantage quand il s’agit d’investir à la campagne je dirais.

Je pense que si le marché locatif et la demande sont bons alors ce peut être un bon investissement pour du locatif.
Cependant pour un achat - revente je privilégierais tout comme vous semblez le préférer, un immeuble en milieu urbain.


Créateur du blog  astustudio

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#3 05/12/2013 22h08 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Bonjour

L immeuble a 4 appartements (1F3 et 3F2) et un commerce. Tout est loué.
La demande existe car j ai un immeuble proche ou j ai toujours réussi a relouer en mois environ a chaque fois. Nous n avons pas le même nombre de candidats qu a Paris mais comme nous proposons des logements au goût du jour nous attirons une clientèle.
En plus en proposons des loyers corrects nous sommes couverts pour une bonne partie par la CAF.
Je me demande si je dois profiter de la crise actuelle, de la désertion des investisseurs a la campagne et du fait que les vendeurs sont deux frères en froid pour tenter le tout pour le tout et faire une offre qui une rentabilite à plus de 20%.

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#4 06/12/2013 01h23 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Réputation :   69 

Vous avez la rentabilité, vous avez l’expérience du secteur.

Allez voir votre banque avec un dossier bien monté (avec la preuve des délais de mise en loc de vos autres biens pour montrer que vous connaissez le secteur).

Dans la mesure où vous obtenez un montage financier qui permet l’autofinancement avec des hypothèses pessimistes (simulez de la vacance, des travaux de remise au propre…), vous ne sortirez aucun argent de votre poche et le fait que le bien soit peu liquide ne devrait pas vous gêner.


Pourquoi pas Vous?

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#5 06/12/2013 06h48 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Je serais prudent sur la présence d’un commerce dont le départ pourrait impacter fortement votre rentabilité.

Tout dépend de l’activité du commerce et de la taille de la ville mais sortie d’Alençon , les petits commerces ont des difficultés à survivre et les possibilités de location sont faibles.

Un commerce non loué en RDC impacte l’aspect de votre immeuble et petit à petit le bien se dégrade.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 06/12/2013 09h34 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Réputation :   43 

Bonjour,
1 F3 + 3 F2 + 1 commerce pour 1300 euros par mois de revenus? Soit 260 euros par mois par lot en moyenne ? Comment sont répartis les loyers? Il est clair qu’à ce tarif avec les aides de la CAF vous ne prenez pas grand risque. Et vous pourrez toujours baisser le loyer du local commercial pour qu’il y ait toujours quelqu’un qui l’occupe. Au pire des cas, si la location à usage d’habitation marche bien, vous pourrez envisager une transformation de ce local, parce qu’il est vrai qu’une vitrine vide c’est pas très accueillant.

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#7 06/12/2013 16h06 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Bonjour Matinvest,

Si vous me donnez le nom de la commune, je peux vous donner le taux de rotation moyen des annonces, et mesurer ainsi votre risque de vacance locative…


www.acheterpourlouer.co - Outil d'aide à la décision et à la recherche dans l'investissement immobilier locatif

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#8 06/12/2013 17h04 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Bonjour

Il s agit de La Ferté Macé
Cordialement

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#9 07/12/2013 20h55 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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pierrejacques11 a écrit :

Bonjour,
1 F3 + 3 F2 + 1 commerce pour 1300 euros par mois de revenus? Soit 260 euros par mois par lot en moyenne ? Comment sont répartis les loyers? Il est clair qu’à ce tarif avec les aides de la CAF vous ne prenez pas grand risque. Et vous pourrez toujours baisser le loyer du local commercial pour qu’il y ait toujours quelqu’un qui l’occupe. Au pire des cas, si la location à usage d’habitation marche bien, vous pourrez envisager une transformation de ce local, parce qu’il est vrai qu’une vitrine vide c’est pas très accueillant.

Bonjour
Les loyers sont répartis correctement 1 F2 meublé a 280 euros, 1 F2 duplex a 250 euros, 1 F2 a 200 euros, le local commercial a 350 euros et un F3 a 310 euros.
Ma seule inquiétude c est la part du local commercial dans le total.

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#10 08/12/2013 10h01 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Un immeuble avec une rentabilité si élevée peut se permettre d’avoir un "défaut"…
En l’occurrence, pour l’instant vous ne décrivez pas le local commercial comme un défaut mais plutôt comme une source d’interrogation. A contrario, pour l’aspect habitation, vous avez l’expérience et le feu semble au vert.
Donc pour l’aspect commercial (qui occupe seulement 25% du total, ce qui certes peut être néanmoins rédhibitoire), interrogez vous sur :
-le local commercial : son agencement permet quel type d’activités ? Uniquement des commerces? Des bureaux? Des professions libérales? Peut-il à terme se transformer en local d’habitation et si oui à quel prix? Quel est l’antériorité du local en terme d’occupation? Beaucoup de turnover, d’impayés?
-la commercialité du lieu : passage piéton, axe routier? Possibilité de ses garer? Evolution du quartier : positive, négative? Y a t-il de plus en plus de commerces, de moins en moins? Beaucoup de devantures sont-elles fermées? Quels sont les prix pratiqués pour la vente des murs, le type de bail le plus répandu et à quel loyer? Commercial, précaire…

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#11 08/12/2013 17h12 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Bonjour

Je vous partage mon retour d’expérience, voila 2 ans que j’ai un immeuble dans l’orne et qui se loue sans problème.
C’est une des régions de France où l’on peut trouver des biens offrant 15-20 % voir plus de rentabilité.
Je ne pense pas que ce soit lié au fait que les biens aient des défauts mais au marché local (région en perte de vitesse).
C’est agréable de rentrer 2 fois plus de loyers chaque mois que le montant de son emprunt !
Pour l’instant je n’ai pas eu de problème type impayé ou vacance longue. Tant que vos appartements en bon état vous arriverez à louer.
Par contre les travaux viennent vite réduire la rentabilité, un rafraîchissement à 300 euros le m2 c’est la moitié de votre prix d’achat et c’est 3 à 4 ans de loyer. Personnellement je rénove moi même donc je n’ai pas ce problème.
Il ne faut pas non plus attendre de plus value à la revente. (Ou alors en faisant une découpe et encore il faudra amortir les frais de géomètre, notaire…)
Je pense que je rachèterai dans l’orne, mais je ne mettrai pas tout mon immobilier la bas (peut être 60 % max).

Je ne connais pas le marché sur Caen.
A Rouen les immeubles à des prix m2 abordables sont vites achetés par des marchands qui les revendent en lots, mais il est cependant possible de trouver des immeubles en bloc offrants du 7-8%, avec un ticket d’entrée de l’ordre de 300 k.

Si vous cherchez un compromis en restant en normandie voir du côté du Havre où l’on peut trouver des immeubles avec 10-12 % de rentabilité.

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#12 08/12/2013 22h09 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Bonsoir
Merci pour votre présentation.
Effectivement dans l orne il n est pas rare d avoir de forte rentabilite (c est notre cas actuellement).
Le souci est de trouver des biens entretenus par les propriétaires pour éviter de l’ours travaux.
Comme vous nous faisons les travaux nous même pour réduire le coût.
Nous avons actuellement 2 immeubles dans l orne, une 3ème sera le maximum car je vous rejoints concernant la plus value et le fait que la région est en déclin. C est pour cette raison que je prends mon temps pour obtenir le prix d achat le plus faible possible pour le prochain immeuble.
A Caen nous ne trouvons aucune rentabilite permettant de couvrir le prêt et les charges.
A Rouen la concurrence est rude désormais. Mon dernier achat a 10 ans malgré mes recherches.
Je vais me pencher sur le Havre.

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#13 08/12/2013 22h17 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Tom76 a écrit :

Bonjour

Je vous partage mon retour d’expérience, voila 2 ans que j’ai un immeuble dans l’orne et qui se loue sans problème.
C’est une des régions de France où l’on peut trouver des biens offrant 15-20 % voir plus de rentabilité.
Je ne pense pas que ce soit lié au fait que les biens aient des défauts mais au marché local (région en perte de vitesse).
C’est agréable de rentrer 2 fois plus de loyers chaque mois que le montant de son emprunt !
Pour l’instant je n’ai pas eu de problème type impayé ou vacance longue. Tant que vos appartements en bon état vous arriverez à louer.
Par contre les travaux viennent vite réduire la rentabilité, un rafraîchissement à 300 euros le m2 c’est la moitié de votre prix d’achat et c’est 3 à 4 ans de loyer. Personnellement je rénove moi même donc je n’ai pas ce problème.
Il ne faut pas non plus attendre de plus value à la revente. (Ou alors en faisant une découpe et encore il faudra amortir les frais de géomètre, notaire…)
Je pense que je rachèterai dans l’orne, mais je ne mettrai pas tout mon immobilier la bas (peut être 60 % max).

Je ne connais pas le marché sur Caen.
A Rouen les immeubles à des prix m2 abordables sont vites achetés par des marchands qui les revendent en lots, mais il est cependant possible de trouver des immeubles en bloc offrants du 7-8%, avec un ticket d’entrée de l’ordre de 300 k.

Si vous cherchez un compromis en restant en normandie voir du côté du Havre où l’on peut trouver des immeubles avec 10-12 % de rentabilité.

Bonsoir

Si ce n est pas indiscret vous avez achete ou dans l orne et a quel prix?
Cordialement

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#14 08/12/2013 23h42 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Bonjour,

Je me permet d’intervenir car je traverse régulièrement ce genre de ville en allant voir mes beaux parents qui au passage habitent aussi ce genre de ville.

En voyant les prix et les rentabilité c’est tentant. Personnellement c’est l’examen des fiches INSEE qui m’a toujours dissuadé de faire ce genre d’opération.

Je vous mets le lien de la ville ou vous prospectez:

http://www.statistiques-locales.insee.f … M61168.pdf

Il y a des renseignement très intéressant sur la démographie, les logements … Et comme je l’avais observé dans mes recherches vite arrêtées, cela ne présage rien de bon sur le maintien des services publiques (et privé) et sur la fiscalité.

Voila ma conclusion personnelle qui bien sur n’engage que moi. La rentabilité peut compenser la moins value potentielle.

Sur la basse Normandie en général, j’avais remarqué un fait statistique. Caen représente 25% de la population de la Région.

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#15 09/12/2013 01h00 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Connaissant un peu la bourgade de la Ferté Macé,c’est vrai que c’est un peu triste.Dans ce genre d’entroit,il faut,jimagine offrir des locations offrant un avantage par rapport à la concurrence(isolation/ensolieillement/surface).Ce n’est pas une ville dynamique pais à ce rendement locatif,le risque parait faible.

Le principal probleme sera de gérer des locataires présentant des profils qui n’entrent pas vraiment dans les cadres.Apres,faire du logement social est un créneau comme un autre à condition de savoir mettre une certaine distance et d’etre pret à résoudre les problemes eventuels de voisinages.

Je ne dis pas que tous les locataires Fertois posent pb mais j’imagine que les profils standard(couples avec emplois stables) louent assez aisément de jolis pavillons tout confort avant de faire construire ou d’acheter.

J’ai passé qq mois en formation à la MFR de la ferté.faire de la location ou collocation meublée à destination des stagiaires pourrait être une solution pour recruter des locataires.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#16 09/12/2013 10h23 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Quand le déclin d’une géographie est commencé, il est difficile de mesurer l’ampleur et l’intensité qu’il va prendre… la fermeture d’une entreprise, de services publics pouvant faire boule de neige sur l’ensemble du tissu local. L’époque est sans aucun doute à une concentration sur les capitales régionales, les préfectures.
Il y a de plus en plus de villages en France où le prix des travaux devient plus élevé que le prix des biens eux-mêmes, quel chance ont-ils alors de subsister ?
Cependant avec une rentabilité de 20% il faut deux fois moins de temps pour rentabiliser son investissement. Par contre compter revendre au prix d’achat est à mon avis une erreur dans ce contexte…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#17 09/12/2013 13h36 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Il faut connaitre le secteur.
par exemple la ville de Flers,dans les années 80 c’etait une vraie catastrophe économique. aujourd’hui on a l’impression que ça s’est stabilisé et que c’est même reparti daqns le bon sens. le déclin n’est pas forcément définitif.La ferté-macé n’est pas non plus une ville industrielle avec une ou deux grosses entreprises tenant toute l’économie locale

Dernière modification par toudoucement (09/12/2013 13h38)


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#18 09/12/2013 17h56 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Bonjour,

J’ai acheté dans un bourg prés de Sées. Par souci d’anonymat je n’en dit pas plus.
C’est une vieille maison de bourg de 150 m2, achetée à 35k€, puis rénovée en 5 apparts.

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#19 10/12/2013 10h29 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Bonjour Matinvest,

J’ai interrogé ma base de données annonces, et je dois avouer que ce qui arrive sur internet est insuffisant pour se prononcer sur le risque locatif de La Ferté Macé!
Je compte un stock en ligne de seulement 14 annonces de location d’appartements sur la ville, et 9 annonces réputées pourvues sur les deux derniers mois. Cela ne signifie pas que le marché de l’immobilier sur la ville est complètement atone, mais juste qu’il est très petit, et que les transactions se font très localement (elles ne sont pas publiées sur pap / seloger / leboncoin).

Annonces réputées pourvues (disparues des plateformes):
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4893_2013-12-10_09_23_55-la_ferte_mace-annonces_location.png

Ces 9 annonces sont statistiquement peu signigicatives, mais voilà déjà ce qu’on peut en tirer :
- Moyenne à la location des appartements : 7.6€ /m2
- Temps moyen passé en ligne par annonce : 42 jours (Paris = 12 jours)

Voici un indicateur du taux de rotation des annonces sur La Ferté Macé :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4893_2013-12-10_09_45_12-rotation_annonces_location_-_la_ferte_mace.png

Mais au delà des ces chiffres un peu pessimistes, je rejoins tous les autres commentaires sur le fait qu’au prix que vous annoncez, vous ne prenez pas un grand risque. Votre prinicipal pb sera votre éventuel éloignement de l’immeuble si vous en assurez vous-même toute la gestion.

Je vous recommande d’en faire une visite approfondie avec un professionnel du bâtiment en qui vous avez toute confiance, qui pourra vous faire un audit de la structure, de la toiture, du respect des normes des logements en matière de gaz/électricité, et de l’état d’entretien général.
Vous pouvez par exemple faire venir un professionel du batiment d’une ville un peu éloignée comme Rouen ou Caen en tant que consultant en le dédommageant de son temps (vous en aurez pour 300-400€).

Si vous passez par une agence pour l’immeuble, celle-ci est légalement contrainte de vous apporter les informations nécéssaires de ce point de vue et d’assurer qu’il n’y a pas de vice caché:
Les obligations légales de l?agent immobilier envers son client - Franck azoulay


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#20 10/12/2013 10h37 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Tom76 a écrit :

Bonjour,

J’ai acheté dans un bourg prés de Sées. Par souci d’anonymat je n’en dit pas plus.
C’est une vieille maison de bourg de 150 m2, achetée à 35k€, puis rénovée en 5 apparts.

Quel retour d’expérience avez vous sur la vacance locative ?


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#21 10/12/2013 10h52 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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oryx a écrit :

Si vous passez par une agence pour l’immeuble, celle-ci est légalement contrainte de vous apporter les informations nécéssaires de ce point de vue et d’assurer qu’il n’y a pas de vice caché:
[url=http://www.legavox.fr/blog/franck-azoulay/obligations-legales-agent-immobilier-envers-5189.htm#.UqbeVfRDsSo

]Les obligations légales de l?agent immobilier envers son client - Franck azoulay[/url]
Bonne idée, attention tout de même, de manière générale, à l’obligation de conseil des AI qui reste relative car ce ne sont pas des pros du bâtiment à proprement parler (cass 3e chambre civ, 23 octobre 2013, no 10-15687). De mon expérience, les agents immobiliers qui m’ont parlé de la construction qu’ils me faisaient visiter je n’en ai quasiment jamais vu, et à chaque fois c’était pour me dire que c’était du solide, ce qui m’a fait avoir des doutes sur la qualité des constructions!

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#22 10/12/2013 10h53 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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150m²/5 apparts,ça fait de petites surfaces pour du rural.

perso,je me risquerais pas à trop diviser


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#23 10/12/2013 13h54 → Investir dans un immeuble de rapport près de Caen ou Rouen... (immeuble de rapport, rentabilite)

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Pour prolonger la discussion : en investiguant la Ferté Macé à l’aide de mon outil, j’ai trouvé par exemple que la ville d’Alençon, à 45km, offre une bien meilleure rotation des locations, et une excellente rentabilité théorique:

Ventilation des annonces à la vente:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4893_61000_ventilation_vente.jpeg

Ventilation des annonces à la location:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4893_61000_ventilation_location.jpeg

Taux de rotation des annonces:
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/4893_2013-12-10_09_45_12-rotation_annonces_location_-_alencon.png

Dossier INSEE : http://www.statistiques-locales.insee.f … M61001.pdf

- Moyenne à la location des appartements : 9.2€ /m2
- Temps moyen en ligne : 25 jours (12 jours à Paris)

Le système d’alertes annonces fait apparaitre les offres suivantes :

Immeuble 490m2, 630€ /m² (308000€), Loyer théorique 4500€ /mois, rentabilité brute théorique 17.5%
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

Immeuble 290m², 785€ /m² (228800€), Loyer théorique 2600€ /mois, rentabilité brute théorique 13.6%
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

Immeuble 360m2, 915€ /m² (330000€), Loyer théorique 3200€ /mois, rentabilité brute théorique 11.7%
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

Immeuble 210m², 910€ /m² (190800€), Loyer théorique 1890€ /mois, rentabilité brute théorique 11.8%
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

Immeuble 481m², 850€ /m² (410000e), Loyer 4150€ /mois, rentabilité brute théorique 12.1%
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

Immeuble bureaux 180m², 715€ /m² (129000€), Loyer 1600€ /mois, rentabilité brute théorique 15%
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

Immeuble 600m², 500€ /m² (300000€), Loyer théorique 3600€ /mois, rentabilité brute théorique 14.4%
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s


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