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#1 28/11/2013 17h41 → Location d'un meublé à ses ascendants en LMNP ? (ascendants, location, meublé)

Membre
Réputation :   56 

Bonjour

J’ai cherché sur le forum mais je n’ai pas trouvé de réponse à ma question.

Y a t il des spécificités fiscales pour la location d’un appartement meublé à ses parents?

En effet, j’envisageais de déménager chez mon amie (qui achète une maison) et je voulais louer mon appartement. Mes parents, qui habitent à la campagne, seraient intéressés par la location d’un petit appartement à Nimes pour les mois d’hiver mais ils souhaiteraient trouver un meublé.
Ils m’ont proposé de louer mon appartement 6 mois/ an l’hiver.
Ensuite à moi de trouver un ou des locataires pour les mois d’été ou le laisser vide éventuellement. Je pourrais le louer pour les deux ferias ou encore pendant les mois d’été.

je voulais donc savoir si le statut LMNP est compatible avec la location d’un bien à sa famille proche.

Merci pour votre attention.

Mafo

Mots-clés : ascendants, location, meublé


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#2 28/11/2013 22h18 → Location d'un meublé à ses ascendants en LMNP ? (ascendants, location, meublé)

Membre
Réputation :   43 

Bonjour,
À ma connaissance aucun texte n’interdit la location aux ascendants ou aux descendants dans le cadre du lmnp, comme pour la location nue d’ailleurs. Mais si le loyer est sous évalué je pense que les impôts peuvent réévaluer à la valeur de marché pour le calcul de votre résultat BIC.

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#3 29/11/2013 07h47 → Location d'un meublé à ses ascendants en LMNP ? (ascendants, location, meublé)

Membre
Réputation :   317 

Aucun problème à louer à des descendants mais pourquoi faire ???

Payer de la fiscalité sur des revenus locatifs , ne pas pouvoir bénéficier éventuellement d’aide au logement ??

Autant prêter "officiellement" le bien  ……

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 29/11/2013 11h23 → Location d'un meublé à ses ascendants en LMNP ? (ascendants, location, meublé)

Membre
Réputation :   43 

Eventuellement mettre l’appartement à disposition gratuite de vos parents pendant quelques mois et le louer en location saisonnière sur les mois restants en étant fiscalisé au régime forfaitaire (50%).

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#5 29/11/2013 12h15 → Location d'un meublé à ses ascendants en LMNP ? (ascendants, location, meublé)

Membre
Réputation :   56 

merci à tous

Mes parents tiennent à payer le logement sous une forme ou une autre. Etant enfant unique et disposant de petits revenus, ils souhaitent continuer à transférer un peu de sous sur mon compte!! smile
Plusieurs pistes sont envisagées:

- un loyer normal
- un loyer réduit + 1 petite participation "occulte" si vous voyez ce que je veux dire
- un loyer réduit mais prise en charge des petits travaux de rénovation (plafonds et peintures)
- pas de loyer mais une prise en charge de gros travaux.(refaire la cuisine par exemple)

il nous faut arbitrer tout ça en tenant compte de la loi et des impératifs de chacun.

Sachant qu’au décès de l’un d’entre eux, ils étudient la possibilité éventuelle de se rapatrier définitivement en ville et le survivant pourrait alors faire de cet appartement sa résidence principale (en location nue cette fois à priori). ou alors j’achèterai un nouvel appartement plus moderne et le remboursement du prêt pourrait être couvert par les loyers versés par mon parent survivant.

merci de vos contributions en tout cas

Mafo


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#6 29/11/2013 15h59 → Location d'un meublé à ses ascendants en LMNP ? (ascendants, location, meublé)

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Réputation :   127 

Plutôt que louer à vos parents maintenant ou au survivant par la suite, il vaut mieux faire une donation.

Le pire reste la location nu.

Exemple (j’arrondi pour faire simple):
Loyer : 500€ / mois soit 6000€ l’année. Charges propriétaire : 2000€/an.
Revenus fonciers : 4000€. Impôt : 600€ (PS) + 600 € (si TMI = 14%) + 600 € (si TMI = 30%).

Donation : Avance sur loyer par paquet de 3 ans soit 18k€ tous les 3 ans.

Sachez que chaque de vos parents peuvent peuvent vous faire une donation de 131 000 tous les 15 ans exonérés d’impôts dont 31k€ en argent. Dans l’exemple pris, cela couvre 10 ans de location.

Cela dit, sachez que les donations de moins de 15 ans, représente une avance sur la part d’héritage. Donc, en fonction du patrimoine de vos parents, cette donation peut être incluse dans la part d’héritage.

Ceci dit, le taux de 30% applicable sur les revenus foncier (TMI = 14%) correspond à la part d’héritage > 500k€.

Ceci dit, le taux de 45% applicable sur les revenus foncier (TMI = 30%) correspond à la part d’héritage > 1,8M€.

Il n’y a pas photo, il vaut mieux déclarer une donation plutôt qu’un loyer.

Enfin, en optant pour la donation, vous ne pouvez plus (en principe) essayer d’avoi un déficit foncier sur ce bien (si c’est le seul que vous détenez). Mais bon, sur l’ensemble je crois que vous êtes gagant.

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#7 29/11/2013 17h33 → Location d'un meublé à ses ascendants en LMNP ? (ascendants, location, meublé)

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merci Boubouka

Le problème c’est qu’on est déjà au taquet pour les donations.

non je viens de vérifier, c’est 31 800 € par donateur soit 63 600 pour les deux parents.. il reste encore 33 000 de dispo.
par contre je n’ai pas très bien compris l’abattement de 100 000 €. en espèces ou en biens meubles, immeubles ou titres?
Merci encore

Mafo

Dernière modification par mafo (29/11/2013 17h41)


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#8 29/11/2013 18h27 → Location d'un meublé à ses ascendants en LMNP ? (ascendants, location, meublé)

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Au niveau donation/transmission, en cas d’enfant unique ayant encore ses 2 parents, avec la législation actuelle, il est possible de cumuler :

[1] Présents d’usage (non taxables) : cadeaux n’excédant pas une certaine valeur et faits à l’occasion de certains événements (anniversaire, mariage, noël, …). La notion de présent d’usage présente un caractère subjectif et doit être appréciée en fonction de l’état de fortune du donateur.

[2] Donation Tepa (ou «Sarkozy») : permet à chaque parent (ou grand-parent) de transmettre 31 865 euros en liquide à chaque enfant ou petit-enfant majeur, en exonération de droits. Délai entre deux donations exonérés : 10 ou 15 ans (je ne suis plus sur). Le donateur doit avoir moins de 80 ans. La personne qui reçoit l’argent doit remplir une déclaration n°2731 en deux exemplaires et les remettre à son centre des impôts.

[3] Donation simple : permet de donner des biens (argent liquide, immobiliers, titres, …). Le montant de l’abattement pour une donation au profit d’un enfant est de 100 000 euros par parent, renouvelable tous les quinze ans. (En cas de donation de + de 100 0000€/parent : paiement de droits selon le montant donné, entre 5 et 45 %). Formalités un peu plus compliquées (notaire requis si bien immobilier).   
(Pour une donation simple : les sommes transmises sont rapportables à leur valeur le jour de la succession. Ceci n’a d’impact ici que si un autre enfant "apparait" dans l’intervalle. S’il y a plusieurs enfants : étudier donation-partage) .

[4] Assurance-Vie : possibilité pour chaque parent de désigner un bénéficiaire (en le nommant explicitement, et pas comme ’’mes héritiers") de contrat(s) d’AV, sachant que ça sera net de droit jusqu’à 152 500€ par bénéficiaire et par parent (si somme versée avant 70 ans).

Donc :
[2] et [3] permettent de donner 263 730 € à un enfant unique (majeur ayant encore ses 2 parents (agés de moins de 80 ans)).    (2x(31865+100 000))
[4] permet de transmettre 305 000€ de plus (au décès des parents) à un enfant unique (ayant ses 2 parents, agés de moins de 70 ans au jour du versement).  (2x152500)
… tout ceci "net de droits" (et sans utiliser aucune ’astuce’ particulière, par ex. du démembrement)


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#9 29/11/2013 18h44 → Location d'un meublé à ses ascendants en LMNP ? (ascendants, location, meublé)

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merci GBL

j’étais justement en train de regarder tout ça sur le web
je vous confirme que le délai est de 15 ans contre 10 auparavant.

mafo


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