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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 26/11/2013 22h15 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

Membre
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Bonjour,

Je possède un terrain pour lequel j’ai un projet de constructions: 3 maisons, dont 2 pour la location et 1 qui deviendra notre RP. Ainsi que la viabilisation  de 2 autres parcelles.

Je sollicite la banque qui a déjà financé ce terrain, pour obtenir un nouveau prêt d’un montant de 680k. Nous aurons donc un encourt de 900k environ dans cette banque.

Notre dossier est accepté mais sous conditions:

Nantir 150k sur une AV. Cette somme provient de notre épargne.

Cela m’ennui beaucoup car j’ai du mal à mesurer les avantages de cette formule, alors que les inconvénients me sautent un yeux:
- fonds bloqués,
- support et rendement non maîtrisé,
- 90% de notre patrimoine sera lié à de l’l’immobilier,,
- plus tout ce que mon analyse de novice à oublié.

Cette opération immobilière consiste à nous prévoir une rente dans 25 ans et augmenter notre patrimoine.

Les deux parcelles viabilisées restantes ont une valeur en 2013 de 140k brut chacune. C’est une sécurité (non liquide) commercialisable si besoin.

Notre futur RP sera revendue rapidement après sa construction, afin de réduire notre endettement et voyager quelques années.

J’ai besoin de connaître vos avis sur ce montage.

Merci de m’avoir lu.

Dernière modification par mathbac (26/11/2013 22h17)

Mots-clés : locatif, nantissement, prêt immobilier

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#2 26/11/2013 23h53 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

Modérateur
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Si la banque estime que vos autres garanties (hypothèque sur terrain et maisons je suppose) sont insuffisantes (ce qu’on peut comprendre, car que vaudraient ces biens si vous aviez un gros pépin financier ou deviez les vendre d’urgence), ou que votre encours de prêt (900 k c’est plus que ce que la plupart des banques accordent sans prendre des précautions particulières) est important, il est logique qu’elle vous demande un peu plus.

Il est compréhensible que ça vous ennuie… Mais avez-vous de meilleures alternatives (d’autres banques qui vous suivent avec de meilleures conditions), et n’est-ce pas déjà bien mieux que d’entendre la banque vous dire qu’elle ne souhaite pas vous suivre ? 

A vous d’évaluer si les avantages l’emportent sur les inconvénients   (ça dépend beaucoup de votre situation perso et financière, et de ce que vous anticipez comme évolution de cette situation).


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#3 27/11/2013 00h46 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

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Merci GB

Nous avons en effet déjà essuyer un refus.

Avec cette contrainte de nantissement le projet m’intéresse moins, car il chamboule mes projets.

Notre situation présente est financièrement  très confortable et liée à notre activité pro en Suisse.

Nous avons déjà discuté ensemble des risques de change  au cours de précédent post.

Car nous allons emprunter en CHF ( 1.78% capé + 1) et avoir des revenus locatif en EUR. Puis, dans 24 mois n’avoir plus de revenu pro et cela pendant 3 à 4 ans. Ce qui diminuera notre imposition.

Nous devrons à l’avenir changer des euros des revenus locatifs en CHF pour les échéances. Au retour du voyage nous ne sommes pas certains de retravailler en Suisse.

Je crois que c’est finalement un avantage ce pret en CHF, pour plusieurs raison:

- le taux d’emprunt tres bas ( terrain à 0.5 + libor, soit 0.69 actuellement). Les travaux : 1.78 à 2.78 max
- le taux plancher de change CHF/euros qui est défendu par la BNS.
- ce même taux qui nous permettra peut être de gagner au change pour les mensualité à l’avenir, en misant sur un retour à une valeur moindre du CHF. Nos deux location aurons également plus de valeur grâce au change.

La rentabilité n’est pas terrible, mais bon c’est un des rares moyens de nous enrichir!

Non, non je n’essaie pas de me rassurer, je pense vraiment ce que je dis ;-)

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#4 27/11/2013 01h27 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

Modérateur
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Ah oui, je me rappelle à présent de votre profil (une lecture de votre présentation m’a un peu aidé).

J’ai déjà du vous le dire, mais je me répète : Vous devriez analyser froidement (sans trop laisser votre nature optimiste vous influencer) vos risques, à savoir principalement :

(1) emprunter en CHF pour des flux de revenu en €uros. Il est possible que ça vous enrichisse, il est possible que ça vous plante complètement. Etes-vous en mesure d’assumer le risque (même s’il a une probabilité limitée de se produire…. mais qui considérait comme possible "1 CHF = 1.2 Euro" quand ça valait 1.50 ou 1.70 ? Une nouvelle crise de l’€uro est-elle impossible ?) ? Sans salaire en CHF, votre risque deviendrait important. Y a-t-il des moyens de modérer/diminuer ce risque ? (avec 150K nantis sur une AV en CHF ? avec des positions sur le FOREX ? en empruntant en partie en €uros ? en louant à des Suisses en CHF ?). Pourrez-vous facilement décider de limiter les dégâts (repasser sur une dette en €uros en face de revenus en €uros, ou retrouver des revenus pro en CHF) si le risque se matérialisait ?

(2) être longtemps loin des biens loués. Si vous envisagez d’être très loin de vos biens locatifs pendant de nombreux mois, qui va gérer au quotidien (les locataires, les biens immobiliers, les contentieux avec les professionnels qui auront construit en laissant quelques malfaçons, les relations avec le fisc, les relations avec la banque en cas de  soucis, etc.) ?

Combien y a-t-il de gains potentiels à mettre en face de ces risques ?


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#5 27/11/2013 09h17 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

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Le risque de change est présent- c’est certains.
Et comme vous me dites sans salaires en CHF il peut vite devenir un problème.

Mon objectif est de rapidement nous désendetter en revendant notre futur RP, ce qui porterait notre encours à 550k ( ou 680 CHF), pour une mensualité assurances comprises à 3000CHF.

Les revenus locatifs, hors impôt, nous rapporterons 3350 CHF, Je vais déléguer la gestion locative à une agence, avec GLI.

Suite a notre départ pro de la Suisse, nous pouvons compter sur 50k CHF ( 2eme pillier) qui peuvent faire tampon ( pas très longtemps!)

Concernant les autres risques que vous cités, notamment les malfaçons, c’est insoluble, même si mes parents habitent  a 20’ des futurs locations. Mais je peux opposer ce risque à l’achat dans l’ancien qui sera gage de travaux, alors que mes maisons BBC sont à la page pour quelques années.

J’ai RDV vendredi avec mon banquier et je vais proposer plusieurs alternatives:
- hypothèque sur les biens loué, afin de ne pas nantir et garder du cash.
- modulation du prêt en deux prêts: celui de notre RP enCHF et celui des locations en euros…

Le gain VS le risque: je n’arriverai jamais à atteindre une rente concurrençant 2 loyers dans 25 ans, et je n’arriverait pas obtenir un tel patrimoine si je place le produit de la vente des terrains.

Le risque me semble contenu, enfin à court terme. la conjoncture à 10 ans est difficilement évaluable.

Dernière modification par mathbac (27/11/2013 09h19)

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#6 27/11/2013 09h26 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

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Bonjour Mathbac,

mathbac a écrit :

Nantir 150k sur une AV. Cette somme provient de notre épargne.

Cela m’ennui beaucoup car j’ai du mal à mesurer les avantages de cette formule, alors que les inconvénients me sautent un yeux:
- fonds bloqués,
- support et rendement non maîtrisé,
- 90% de notre patrimoine sera lié à de l’l’immobilier,

Si les fonds sont sur une AV, il ne sont pas lié a l’immobilier de mon point de vue. Ils sont en garantie si vous n’arrivez pas à rembourser les échéances de votre prêt, mais même si les prix de l’immobilier ou les rendements baissent votre AV reste indépendante.

mathbac a écrit :

Je crois que c’est finalement un avantage ce pret en CHF, pour plusieurs raison:

- le taux d’emprunt tres bas ( terrain à 0.5 + libor, soit 0.69 actuellement). Les travaux : 1.78 à 2.78 max
- le taux plancher de change CHF/euros qui est défendu par la BNS.
- ce même taux qui nous permettra peut être de gagner au change pour les mensualité à l’avenir, en misant sur un retour à une valeur moindre du CHF. Nos deux location aurons également plus de valeur grâce au change.

Je me permets d’attirer votre attention sur le fait que les taux Libor n’ont pas toujours été aussi bas. Quelle serait l’influence d’une remontée des taux sur vos plans?

Prenons un exemple d’un taux libor 3M à 3% au lieu de 0,19 (ce n’est pas impossible puisque cette valeur a été atteinte en 2000 et 2008):
- Sur le pret du terrain, cela représente une hausse de 0.0281X CRD= 6182€ par an (hypothèse, CRD = CRD actuel soit 220k)
- Pret à venir sur les maisons, il est capé 1%, cela représente donc 1% de 680k= 6800€ par an.

--> Soit au total 12982€ par an, un peu plus de 1k€ par mois.

Même si je ne crois pas à une remontée des taux à court terme, je pense que c’est un point à intégrer dans votre planification si vous projetter de vivre 3-4 ans uniquement sur vos loyers.

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#7 27/11/2013 09h38 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

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Petit ajout de ma part:
Avez-vous comparé avec un prêt à taux fixe en CHF (cela permettrait d’eliminer cette variable de vos plans)?

Pour l’avoir fait moi-même en début d’année, le taux fixe était seulement 0.2% plus cher que le capé 1%. Etant donné le valeur du Libor, celui-ci  a beaucoup plus de probabilité de monter. Pour moi le taux fixe était plus intéressant.

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#8 27/11/2013 13h58 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

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Le libor est corrélé au change. Lorsque le libor était  a 3%, le change était 1.6.

Ce qui mécaniquement nous enrichi puisque notre dette diminue et le produit des loyers en euro changé en CHF a un taux comme cité plus haut(1.6) nous permet de rembourser plus vite notre emprunt.

Dans ce sens c’était plutôt bénéfique, mais dans l’autre sens c’est dangeureux pour notre trésorerie.

Cependant, La BNS veille et a bien démontré qu’une situation de parité avec l’euro est désastreuse pour leur économie. Le taux plancher de 1,2 a été instauré pour éviter cette difficile conjoncture en 2011. La BNS n’a plus besoin actuellement d’acheter des euros pour maintenir ce plancher car le CHF s’est détendu et l’euro va mieux. Je suis assez serein finalement pour le risque de change.

Mais ce ne nantissement nous prive de notre épargne et je crois que nous n’avons pas les moyens d’avoir 150k bloqué aussi longtemps. Car une fois le voyage terminé nous n’aurons plus de cash.

En même temps je crois que c’est une opportunité pour notre retraite et notre patrimoine.

Je vais tenter de négocier un nantissement de 100k ou proposer une hypothèque.

Dernière modification par mathbac (27/11/2013 14h04)

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#9 27/11/2013 14h44 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

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Mathbac a écrit :

Le libor est corrélé au change. Lorsque le libor était  a 3%, le change était 1.6.

Je ne suis pas entièrement d’accord avec cette affirmation:
2003/2004, Libor CHF 3 mois à 0.25% et change a 1.55
2007-2008, Libor CHF 3 mois a 2.8% et change a 1.6

Pour revenir à votre prêt, la banque ne vous demande que le nantissement des 150k€? pas d’autre caution (hypotheque ou credit logement par ex) sur les terrains ou les maisons?
Je trouve cela surprenant de ne demander "que" 150k€ de garantie pour un encourt de 900k€.

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#10 27/11/2013 16h54 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

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Et bien en plus des 150 k en nantissement il y aura credit logement pour les maisons et il y a déjà une garantie credit logement pour le terrain achete il y a 2 ans…

En fait nous avons été les bêtes clients:

Nous leur avons prouvé que nous pouvions épargner: 260 k aujourd’´hui.
Nous leur avons prouvé que nous avions une trésorerie largement équilibré.

Et maintenant, non content de gagner des interets en nous prêtant de l’argent, ils vont également nous prendre de l’argent avec ce nantissement.

Bref, je suis un peu agacé.

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#11 27/11/2013 18h39 → Prêt avec nantissement partiel : contrainte déguisée ? (locatif, nantissement, prêt immobilier)

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Il me semble avoir compris de vos posts que vous avez acheté un grand terrain puis découpé celui-ci en plusieurs parcelles pour en revendre 2 petites (sans rembourser une partie du prêt par anticipation).
--> Comment cela se passe-t-il avec Crédit Logement? Ils ont accepté de prendre un plus petit terrain en garantie sans changer le montant du prêt?

Vous dites dans un autre post vouloir proposer un hypothèque. A mon avis, Crédit Logement & hypothèque sont exclusifs, l’un ou l’autre, on ne peut pas faire les 2 (cela équivaut à donner le même bien en garantie 2x pour le même prêt).
Cependant, je n’ai que très peu d’expérience avec les garantie, je peux me tromper.

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