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#1 20/11/2013 07h36 → Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ? (rénovation, subvention)

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Bonjour à tous,

Je viens solliciter votre expérience notamment auprès de ceux qui ont fait appel aux subventions de l’Anah (ou autres) dans le cadre d’une rénovation lourde de logement locatif :
- est-ce intéressant niveau rentabilité sachant qu’ensuite les loyers doivent être encadrés ?
- est-ce qu’il y a des "astuces" notamment pour tous les équipements permettant d’économiser de l’énergie pour avoir d’autres subventions ?

Bref vous l’aurez compris, je cherche des expériences concrètes car je vais prochainement faire rénover un appartement brut de décoffrage (totalement vide, sans eau ni électricité actuellement mais le diagnostic énergétique est fait et s’améliorera forcément une fois la rénovation faite).

Merci !

Mots-clés : rénovation, subvention


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#2 20/11/2013 19h52 → Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ? (rénovation, subvention)

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Bonsoir Jeremy,

J’ai un peu le sentiment que vous souhaitez "gagner" de l’argent avec des aides divers et variées.
Dans les aides, que ce soit l’Anah, l’Ademe, la conseil général, le conseil Régional, il n’y a jamais de "rentabilité".

L’aide est soumise aux revenus, plafond de ressources, etc…

Donc vous y avez droit si vous n’avez pas les moyens. C’est un peu caricatural mais tellement proche de la réalité et juste.

JeremyUvred a écrit :

Bonjour à tous,

Je viens solliciter votre expérience notamment auprès de ceux qui ont fait appel aux subventions de l’Anah (ou autres) dans le cadre d’une rénovation lourde de logement locatif :

Jusque la, pas de problème

JeremyUvred a écrit :

- est-ce intéressant niveau rentabilité sachant qu’ensuite les loyers doivent être encadrés ?

Ben non, vous devrez dépenser 10 000€ pour récolter 3 500€ max, voir plutot 2 500€, donc niveau "rentabilité"…

JeremyUvred a écrit :

- est-ce qu’il y a des "astuces" notamment pour tous les équipements permettant d’économiser de l’énergie pour avoir d’autres subventions ?

Même débat que ci-dessus, l’aide (CEE, Ademe…)  compense une partie de votre investissement.
De plus il faut avoir des détails sur vos travaux, comment vous donner des astuces sans connaitre dans quel état est le bien.

JeremyUvred a écrit :

Bref vous l’aurez compris, je cherche des expériences concrètes car je vais prochainement faire rénover un appartement brut de décoffrage (totalement vide, sans eau ni électricité actuellement mais le diagnostic énergétique est fait et s’améliorera forcément une fois la rénovation faite).

Merci !

Bon, pour des aides le DPE (Diagnogstic Performence Energetique)  est à faire avant tout, ensuite faire les travaux pour atteindre 250kwh/m²/an mini. En partant de locaux vide, y a du boulot.

Ensuite il faudra que votre locataire soit soumis aux conditions du niveau de ressources, donc sélectionner vos locataires (attention à la discrimination dans votre choix) suivant votre région (3 zones)
Ensuite vous devrez signer un contrat avec L’Anah pour… 9 ans. Choississez bien votre (s) locataire (s) parce que c’est pas gagné.

Pour faire simple,
- si votre locataire est "modeste" voir défavorisé, (moins de 48k€ de revenu si votre loyer est de 18€/m²/mois, sinon moins de 12 549€/an pour un loyer de 6€/m²/mois)
- votre bien est en péril ou en arreté d’insalubrité (RSD) ou encore sous "controle de décense" de la CAF
-  que vos revenus sont modestes
- que vous acceptiez de louer pendant 9 ans dans ces conditions
- que vous acceptiez de prendre un loyer de 18€/m²/mois pour Paris, Geneve, cote d’azur, ou de 6€/m² dans les autres régions
- que vous réalisez des travaux avec un objectif claire de réduction énergétique (l’Anah demande 230kw/m²/an pour démarrer)
- que vous payez vos fournisseurs et ensuite
- que vous terminez par un DPE pour valider l’eco-conditionnalité

alors oui l’Anah vous financera de 35% max du montant de vos travaux. Mais financer cela veut dire payez d’abord tous les fournisseurs et etre remboursé ensuite. Sauf pour le pret à T0

Sans oublier une TVA qui passera à 10% car là oublier le "je le fais moi même" ou "mon père est un maçon"

Les subventions sont un long fleuve tranquille,  pas rentables mais toujours bon à prendre.

.

PS, j’ai abrégé, tronqué, raccourci les regles car il me faudrait un site @ complet pour expliquer le fonctionnement des aides, subventions.. Anah, Ademe…  et encore je ne maitrise pas tout dans le domaine!

.

.

Dernière modification par bascarol (20/11/2013 19h53)

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#3 20/11/2013 20h54 → Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ? (rénovation, subvention)

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Bonsoir bascarol et merci pour votre longue réponse smile
Non je ne veux pas gagner de l’argent avec des aides diverses et variées. Je veux simplement évaluer le ratio gains/lourdeurs administratives + contraintes.

bascarol a écrit :

JeremyUvred a écrit :

- est-ce intéressant niveau rentabilité sachant qu’ensuite les loyers doivent être encadrés ?

Ben non, vous devrez dépenser 10 000€ pour récolter 3 500€ max, voir plutot 2 500€, donc niveau "rentabilité"…

bascarol a écrit :

JeremyUvred a écrit :

- est-ce qu’il y a des "astuces" notamment pour tous les équipements permettant d’économiser de l’énergie pour avoir d’autres subventions ?

Même débat que ci-dessus, l’aide (CEE, Ademe…)  compense une partie de votre investissement.
De plus il faut avoir des détails sur vos travaux, comment vous donner des astuces sans connaitre dans quel état est le bien.

Hmmm comme je l’indiquais le bien est vide et nu, donc oui il va y avoir de gros travaux et de grosses dépenses. Mon questionnement portait en fait davantage sur le bien-fondé de ces aides par rapport aux contraintes à assumer par la suite. Je connais les grands principes de ces subventions mais en pratique je ne sais pas si les délais sont longs, etc.

bascarol a écrit :

Bon, pour des aides le DPE (Diagnogstic Performence Energetique)  est à faire avant tout, ensuite faire les travaux pour atteindre 250kwh/m²/an mini. En partant de locaux vide, y a du boulot.

Le DPE est forcément fait puisqu’il y a eu vente/achat. Et il sera aussi forcément amélioré puisqu’actuellement les fenêtre sont cassées, il n’y a pas d’isolation, pas d’électricité.

bascarol a écrit :

alors oui l’Anah vous financera de 35% max du montant de vos travaux. Mais financer cela veut dire payez d’abord tous les fournisseurs et etre remboursé ensuite.

Sans oublier une TVA qui passera à 10% car là oublier le "je le fais moi même" ou "mon père est un maçon".

Ce n’est pas réellement un problème pour moi puisque l’emprunt inclut les travaux, donc je n’avancerai pas réellement le montant e question.

Avez-vous eu personnellement recours à ces subventions ?


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#4 21/11/2013 11h16 → Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ? (rénovation, subvention)

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JeremyUvred a écrit :

Hmmm comme je l’indiquais le bien est vide et nu, donc oui il va y avoir de gros travaux et de grosses dépenses. Mon questionnement portait en fait davantage sur le bien-fondé de ces aides par rapport aux contraintes à assumer par la suite. Je connais les grands principes de ces subventions mais en pratique je ne sais pas si les délais sont longs, etc.

Impossible de donner un délais, ils sont variables suivant les régions, le temps d’instruction et les fond disponibles à l’Anah.

JeremyUvred a écrit :

Le DPE est forcément fait puisqu’il y a eu vente/achat. Et il sera aussi forcément amélioré puisqu’actuellement les fenêtre sont cassées, il n’y a pas d’isolation, pas d’électricité.

Concernant la DPE, ce n’est pas trop le problème. Cela se situe plutôt du coté de la performance énergétique qui doit être atteinte en fonction de la demande de l’Anah.

Il y a donc une photo avant, ce que vous avez fait et une photo après les travaux réalisés. Il compare, et vous devrez être inférieur au seuil minima (230kwh/m² ou 250kwh/m² ou …) en classe D ou E pour les 250..

Votre DPE est à combien en ce moment ?

JeremyUvred a écrit :

Avez-vous eu personnellement recours à ces subventions ?

Non, mais j’ai participé à des dossiers avec des clients dans le cadre de leurs travaux après une mise en péril et 3 déclarations d’insalubrités dont une émanant de la CAF.
Le résultat n’a pas toujours été concluant au vu des investissements.

Mais chaque cas est différent et aucun ne se ressemble.

.

Dernière modification par bascarol (21/11/2013 12h06)

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#5 22/11/2013 20h28 → Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ? (rénovation, subvention)

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bascarol a écrit :

Impossible de donner un délais, ils sont variables suivant les régions, le temps d’instruction et les fond disponibles à l’Anah.

D’accord !

bascarol a écrit :

Concernant la DPE, ce n’est pas trop le problème. Cela se situe plutôt du coté de la performance énergétique qui doit être atteinte en fonction de la demande de l’Anah.

Il y a donc une photo avant, ce que vous avez fait et une photo après les travaux réalisés.

Oui j’avais bien compris cela, ce qui reste d’ailleurs assez logique en soi comme processus smile

bascarol a écrit :

Votre DPE est à combien en ce moment ?

Le diagnostic que j’ai eu me donne une consommation de 137 kwh/m².an (classe C)

Merci pour vos informations bascarol !


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#6 22/11/2013 23h34 → Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ? (rénovation, subvention)

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"-  que vos revenus sont modestes"
Non Bascarol, la condition de revenu s’applique au locataire et pas au bailleur comme votre phrase semble laisser l’entendre…

Cependant Jérémy il vous faut aussi savoir, sans vous décourager:

- que vous devrez prendre un architecte, de préférence qui connaît les méandres et exigences ANAH, lesquelles sont parfois pas si complémentaires de celles de la ville ou de la région…
En effet, vous ne"ferez" pas tout seul.

- la tonne de paperasse demandée est parfois proprement hallucinante, avec des redites, des pertes, l’impossibilité parfois de parler à quelqu’un intuitu personae, une instruction sur dossier et pas sur terrain…

- enfin depuis deux ans, l’ANAH semble tout faire pour soit refuser les paiements de subventions qu’elle avait initialement accordées, pour des motifs futiles, fallacieux, voire injustes, lorsque par exemple les locataires sont en place avec des loyers modérés…. voire réclamer la restitution des sommes !!!

- sans vous décourager, ce fut plus simple par le passé, et des recours devant les juridictions compétentes sont depuis peu intentés ,devant la rupture unilatérale des engagements, de leur part.

Bref, emprunter à 3,20% pour rénover et accessoirement toucher des subventions qui peuvent dépasser les 35% peut être attractif, mais préparez vous à une guerre des nerfs…

J’ai cependant fait de belles affaires, mais vous aurez compris que je pense qu’il faut jalonner le terrain avec les organismes, au préalable.

Et quand bien même.

Bon courage et que la chance soit avec vous.

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#7 23/11/2013 09h10 → Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ? (rénovation, subvention)

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Bonjour,
j’ai hésité il y a quelques années à faire des demandes de subventions mais :
- perte de la maîtrise technique du projet
- délais difficiles à maîtriser
- intégration des subventions dans les revenus fonciers
entre autres…

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#8 23/11/2013 11h03 → Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ? (rénovation, subvention)

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sven a écrit :

"-  que vos revenus sont modestes"
Non Bascarol, la condition de revenu s’applique au locataire et pas au bailleur comme votre phrase semble laisser l’entendre…

Exact, merci d’avoir corrigé.
Mais je sous-entendais surtout, que l’anah a vocation à aider les personnes avec peu de ressources, pas un investisseurs, si vous voyez ce que je veux dire.
Il faut donc orienter son discours lors des entretiens. Enfin cela dépend aussi de son interlocuteur.

sven a écrit :

Cependant Jérémy il vous faut aussi savoir, sans vous décourager:



Bon courage et que la chance soit avec vous.

Vous avez raison de soulever la paperasserie, les négociations laborieuses, mais le problème du retour en arrière de l’anah, réside surtout sur l’engagement des symboles :

- avoir un locataire à bas revenu pendant 9 ans mini.
- Trouver un locataire et s’assurer que c’est bien SA résidence principale
- Loyer fixé par l’anah
- le bailleur s’engage à louer à des ménages dont les revenus sont inferieur au plafond de ressources fixés par l’anah
- L’encadrement strict des loyers
etc..

Je pense que sur 9 ans il est difficile de maintenir ces objectifs, donc un retournement de la situation et les avantages liées deviennent vite un problème. Faut intégrer et gérer le risque comme vous l’expliquez bien.

Quelques liens pour aider:
Engagements des bailleurs

Encadrement des loyers

Engagements sur les ressources de son locataires

Formulaire d’engagement du bailleur à lire

.

Dernière modification par bascarol (23/11/2013 11h16)

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#9 23/11/2013 11h33 → Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ? (rénovation, subvention)

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Merci tous les 3 pour vos contributions qui vont plutôt dans le sens de l’image que je m’en faisais :
- perte de la maîtrise de la rénovation
- contraintes longues dans le temps, que ce soit en amont pour monter le dossier, et ensuite avec les locataires

Je vais en tous les cas quand même faire quelques calculs et si le différentiel n’est pas énorme je me passerai des services de l’Anah.


Mes différentes et modestes expériences d'épargne et d'investissements, sur une Vie Riche & Douce

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#10 29/09/2015 10h44 → Subventions Anah dans le cadre d'une rénovation immobilière lourde ? (rénovation, subvention)

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Je relance ce sujet en y ajoutant quelques interrogations.

Je vais prendre rendez vous avec l’agence nationale de l’amélioration de l’habitat locale qui mène une opération conjointe avec la municipalité. (aide de 35 à 55% pour les bailleurs)

A votre connaissance, l’Anah a-t-elle un lien avec les services des impôts foncier?

Les surfaces et les éléments de confort sont ils réévalués?

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