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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/11/2013 14h31 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Réputation :   

Bonjour,
Dans un village près de chez moi il y as un Foyer a vendre de 370m2.
Il est a vendre 115 000€, avec mon oncle on a estimer les travaux a 100 000€.
Nos avons pas trop approfondie ces calculs ne sachant pas si cela serais faisable.
Il y aurais possibilité de faire 4 ou 5 appartements.
Je souhaiterais savoir si un projet de cette envergure serais envisageable sachant que je suis au chômage sans apport ?
Je sais qu il  existe des prêts avec un certain temps pour commencer a rembourser ce qui pourrais me permettre de réaliser les travaux durant les 1 ans et demi de chômage dont j ai droits, et de pouvoir rembourser le crédit directement avec les loyers.

Mots-clés : location

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#2 05/11/2013 15h08 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Réputation :   127 

plusieurs questions sans vouloir décourager … bien au contraire, je vous félicite pour votre esprit d’entreprendre.

- quel est votre apport ? sans un dossier solide, et sans emploi il est difficile d’emprunter. Qui va emprunter ? Vous ? Votre oncle ? une SCI commune ? ça me parait une vraie difficulté.

- vous ne dites pas si c’est pour louer ou revendre après les travaux … quelque soit l’option retenue, etes vous assurés qu’il y a un marché ?

- vous avez estimé à 100k€ pour 370m² soit 270€/m² renové. C’est du haut vol. Quelle est votre expérience dans la rénovation ?

- Une fois rénové, quelle est la valeur du m² à la vente et à la location ?

je vous recommande vivement de creuser sérieusement ces points … à défaut au mieux vous vous exposez à des frustrations au pire à une perte financière que vous pouvez en faire l’économie.

bon courage.

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#3 05/11/2013 17h25 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

Membre
Réputation :   15 

La période de chômage n’est-elle pas propice à la recherche d’un emploi plutôt qu’à la réfection de 4 ou 5 appartements?

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#4 05/11/2013 18h14 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Réputation :   

Boubouka a écrit :

plusieurs questions sans vouloir décourager … bien au contraire, je vous félicite pour votre esprit d’entreprendre.

- quel est votre apport ? sans un dossier solide, et sans emploi il est difficile d’emprunter. Qui va emprunter ? Vous ? Votre oncle ? une SCI commune ? ça me parait une vraie difficulté.

- vous ne dites pas si c’est pour louer ou revendre après les travaux … quelque soit l’option retenue, etes vous assurés qu’il y a un marché ?

- vous avez estimé à 100k€ pour 370m² soit 270€/m² renové. C’est du haut vol. Quelle est votre expérience dans la rénovation ?

- Une fois rénové, quelle est la valeur du m² à la vente et à la location ?

je vous recommande vivement de creuser sérieusement ces points … à défaut au mieux vous vous exposez à des frustrations au pire à une perte financière que vous pouvez en faire l’économie.

bon courage.

- Je n est pas de sous de coter si se n est 3000€.. J aurais aimer le lancer seul. Il y as peut être une personne de ma famille a laquelle je pourrais parler du projet et qui a une meilleure situation financière que moi.

- Javais pensais a de la location. Il y as pas mal de construction neuve dans le village d appartements.

-Que voulais vous dire par Haut Vol . J ai beaucoup travaillais avec mon oncle qui a une entreprise de multi service maçonnerie carrelage parquet lino Electricité …

-La valeur m2 a la vente  d après les sites internet serais de 1300€/m2 et de la location et j estimerais la location au alentour de 500€ pour des appartements de 70m2

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#5 05/11/2013 18h16 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Réputation :   

titoux a écrit :

La période de chômage n’est-elle pas propice à la recherche d’un emploi plutôt qu’à la réfection de 4 ou 5 appartements?

Vous avez certainement raison mais j ai 1 ans et demi ou je peut rénover les appartement tout les jours.

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#6 05/11/2013 18h49 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Bonjour Bichon,

A 19 ans, sans emploi, sans apport, cela me semble difficile qu’une banque vous accorde de l’argent si vous êtes seul dans ce projet pour l’emprunt. Je ne souhaite pas vous décourager mais les banques préfèrent prêter avec des risques limités.

Concernant le bien
si vous achetez a 115 000€
Frais de notaire 9000€

Travaux 100 000€ ( a mon avis vous êtes loin du compte car si c’est un foyer j’imagine qu’il faudra tout scinder, (chauffage, Électricité, arrivee d’eau, cloisons…) pour ma part quand je fais une rénovation total je compte 500€/m²  donc je pense 185000€ plus adapté en budget

ce qui fait 115000 + 9000 +185000 = 309000 a emprunter
 
Donc en louant vos apparts 500€/mois cela fait du 30 000€ /an
donc 9.7% brut avec cette rentabilité et les risques que vous prenez (prets immo, travaux, impots,…)
selon moi ça n’est pas la peine,

Mais vous êtes sur la bonne voie, je pense que vous devriez aller voir votre banquier pour discuter et voir si vous pouvez obtenir un prêt (pas forcement pour ce bien mais peut etre un moins cher)

Dernière modification par JR (05/11/2013 18h50)

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#7 05/11/2013 20h25 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Bonsoir Bichon64,

Comme le dit JR, il est très peu probable qu’une banque vous suive dans votre projet. De ma propre expérience, je sais que les banquiers vous reconduisent à la sortie dès que vous leur dites que vous n’êtes pas en CDI. De plus, la somme que vous demandez est importante. J’ai demandé 10 000 euros à un courtier en étant au chômage et mon mari en CDD, avec 10 000 euros d’apport, mais il m’a fait comprendre que ma recherche devait s’orienter en priorité vers un emploi stable. Pourtant, vous connaissez peut-être quelqu’un autour de vous qui a emprunté dans le même cas que vous…sans doute cela remonte-t-il à quelques années. Maintenant, cela me paraît impossible. Je vous conseille donc d’utiliser votre temps libre à la réflexion pour l’instant. Lisez ce forum pour commencer. Trouvez un CDI. Ensuite vous pourrez penser à emprunter.

Mais ne vous découragez pas pour autant ! Ce n’est que partie remise.

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#8 06/11/2013 11h54 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Réputation :   47 

Bonjour,

Vous allez rentrer dans le cadre du  "Changement d’affectation" (Foyer -> Appartement) il va donc falloir commencer par :

Permis de Construire, sauf si vous n’avez pas de vis à vis ET que le service de l’urbanisme de la Maire soit très compréhensif, vous aurez peut être, mais peu probable, la possibilité de passer par une Déclaration Préalable de travaux.

Permis de Construire = Architecte, sauf si vous êtes compétent dans le domaine. Sinon faudra convaincre le service de l’urbanisme.

Ceci étant dit, Ensuite il vous faudra mettre les appartements aux normes RT 2015. Le permis de construire vous l’exigera.

Alors 270€/m² vous sous-estimez fortement le budget.

Très beau projet, ne lâcher pas si vous avez murement réfléchi à tout ce qui a été dit par les intervenants  ci-dessus

.

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#9 06/11/2013 16h14 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Réputation :   90 

370 m2 ==> Arcitecte obligatoire

Création de logements, avez vous pensez à la taxe parking à acquiter si vous ne pouvez justifier de stationnements ?

(Vous gagnerz plus d’argent en reprenant / trouvant un travail qu’avec ce montage)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#10 07/11/2013 18h38 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Je ne peux pas trop me prononcer sur la question de l’estimation de l’investissement, mais si vous me donnez le code postal où est situé le bien, je peux estimer votre risque de vacance locative (nombre d’annonces sur la localisation, fréquence à laquelle elles sont pourvues…)


www.acheterpourlouer.co - Outil d'aide à la décision et à la recherche dans l'investissement immobilier locatif

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#11 08/11/2013 10h02 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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bascarol a écrit :

Bonjour,

Ceci étant dit, Ensuite il vous faudra mettre les appartements aux normes RT 2015. Le permis de construire vous l’exigera.

Je suis en train de préparer le changement d’affectation partiel d ’une grange.
J’ai pris les infos à la source (DDT) pour me faire préciser un texte qui m’était hermétique sur la question de la nécessité ou non de respecter RT 2012 ou 2015.
Quoi que disent les mairies (souvent n’importe quoi d’ailleurs), un bâtiment existant n’est pas soumis aux Rt 2012 et/ou 2015 (ouf !) ni même soumis à permis de construire si on ne modifie pas la façade ou la structure (planchers) mais à déclaration préalable.

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#12 08/11/2013 15h46 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Bonjour a tous
Merci beaucoup de intérêt que vous portais a mon projet.
Quand vous dites que il faut généralement prendre 500€/m2 de rénovation avez vous prit en compte que je réaliserais tous les travaux moi même avec ma famille et amis.
La mairie ne devrais pas être trop contraignante sachant que moi et ma famille est assez connu dans le village.
Pour l architecte on devras pas en avoir besoin si l administration me le permet.
Pour ce qui est des place de parking il doit y avoir 5 place devant le foyer.
Je pense prendre un rendez vous avec mon banquier au culots et on verra bien.
Comment prépariez vous le rendez vous avec le banquier ?

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#13 08/11/2013 16h59 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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500€/m2 si vous faites les travaux vous même.  X2 si vous faites faire.

Exemple : peinture, vous prenez 1€/m2 (mur ou plafond) et par couche. Idem pour l’enduit. Sans compter les brosses, coteaux et le reste.

Revêtement de sol : compter a minima 20€/m2 quelque soit votre choix (parquet, moquette, lino, etc).

Électricité  : 100€/m2 au sol.

Menuiserie : 1000€ la fenêtre. 100€ la porte intérieure.
avec ces éléments vous avez de quoi faire une première estimation.

Concernant le banquier,  il faut le rassurer :
1- vous partez sur un projet que vous maîtrisez
2- vous allez pouvoir rembourser l’argent qu’il vous prête.
3- les risques sont partagés.

Prouver ces trois points est indispensble.

Dernière modification par Boubouka (08/11/2013 17h00)

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#14 08/11/2013 19h26 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Oui 500€ c’est par mes soins pas par une société, et c’est avec des matériaux correct pas du premier prix.

Le mieux pour le banquier c’est de venir avec un dossier complet avec les chiffres,

je pense que si vous avez la réponse a toute les questions des différents membres et que vous les reprenez une après une devant le banquier cela va vous donner plus de conviction et d’assurance.

Moi je viens souvent avec un feuille Excel ou je résume le tout dessus un peu comme un business plan,

Avec le cout d’achat, frais de notaire
taux de crédit moyen vu sur le meilleurtaux.com

Demande locative
estimation de travaux (devis d’artisans c’est encore mieux)
Prix de revente
Temps nécessaire pour les travaux…

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#15 09/11/2013 14h36 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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bichon64 a écrit :

Quand vous dites que il faut généralement prendre 500€/m2 de rénovation avez vous prit en compte que je réaliserais tous les travaux moi même avec ma famille et amis.

Ouh là, la famille et les amis… Ca me rappelle quelque chose ca!

Je vais vous dire ce que j’en pense : je travaille dans le bâtiment depuis 8 ans. Si vous saviez le nombre de personnes dans ma famille et ami qui me demande un "coup de main", vous seriez étonné. Si je les écoutais tous, je passerai mes we à travailler gratis pour les "amis".
Maintenant, c’est terminé. Je refuse pratiquement tout, à part les urgences. Je refuse même les petites interventions foireuses au black.
Pire, ma voisine, et accessoirement cousine, ne parle plus depuis 15 jours car je vais pas les aider spontanément avec son mari à retaper (gratis) la grange avoisinante pour un investissement locatif!

Un bon conseil (gratis) : ne compter pas trop sur vos connaissances pour votre projet. Vous allez au devant de multiples déceptions et diverses embrouilles.

En tout cas, parlez-en directement avec eux au préalable. Dites leurs ce que vous attendez d’eux en temps de travail et ils vous diront sur quoi vous pouvez compter sans quoi…

On ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre, surtout pour un investissement!

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#16 09/11/2013 18h52 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Range19 a écrit :

Quoi que disent les mairies (souvent n’importe quoi d’ailleurs),

Vous savez les Maires sont des gens comme vous et moi, élu par nous ce n’est pas pour cela qu’ils sont férus en réglementations et textes de loi en tout genre.
Sauf pour les politiques professionels.

Range19 a écrit :

un bâtiment existant n’est pas soumis aux Rt 2012 et/ou 2015 (ouf !) ni même soumis à permis de construire si on ne modifie pas la façade ou la structure (planchers) mais à déclaration préalable.

Oui et non, c’est un peu mélangé tout ca. Tous nouveaux textes est toujours difficile à appréhender à la première lecture, y compris pour la DDT.
D’ailleurs que vient elle faire dans la RT2012 ?

Je ne vais pas développer ici car ce n’est pas le sujet du fil, mais vous avez touché le point sensible de cette réglementation. Sa compréhension.

J’ouvrirai un fil pour en parler dès que j’ai fini mon fil sur la mise en sécurité
.

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#17 09/11/2013 21h18 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Ricou a écrit :

370 m2 ==> Arcitecte obligatoire

Création de logements, avez vous pensez à la taxe parking à acquiter si vous ne pouvez justifier de stationnements ?

(Vous gagnerz plus d’argent en reprenant / trouvant un travail qu’avec ce montage)

En faite, pour l’architecte la limite c’est 170m² de la SHON depuis le 01/01/2012 décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011

D’ailleurs, la SHON n’existe plus depuis le 29 décembre 2011, si je puis m’exprimer ainsi, elle est remplacé par la SDP

Vive les acronymes…

.

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#18 10/11/2013 09h46 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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bascarol a écrit :

Range19 a écrit :

Quoi que disent les mairies (souvent n’importe quoi d’ailleurs),

Vous savez les Maires sont des gens comme vous et moi, élu par nous ce n’est pas pour cela qu’ils sont férus en réglementations et textes de loi en tout genre.
Sauf pour les politiques professionels.

Bonjour,
J’entends bien, je ne mets pas les élus en cause (je n’ai pas écrit "maires" mais ’mairies"). J’évoque certains professionnels zélés qui reçoivent les administrés et se fendent de conseils farfelus avec conviction.
La règlementation est complexe et exige un minimum de modestie, ne serait-ce que parce que son interprétation et la pratique varient d’une localité à l’autre, d’un échelon territorial à l’autre. Surprenant, mais une constante dans notre beau pays qui se moque avec condescendance des républiques bananières ;-)

Dernière modification par Range19 (10/11/2013 09h53)

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#19 10/11/2013 10h56 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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Range19 a écrit :

Bonjour,
J’entends bien, je ne mets pas les élus en cause (je n’ai pas écrit "maires" mais ’mairies"). J’évoque certains professionnels zélés qui reçoivent les administrés et se fendent de conseils farfelus avec conviction.

J’avais mal lu méa-culpa, la vue à mon âge…

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#20 12/11/2013 11h15 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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JR a écrit :

Oui 500€ c’est par mes soins pas par une société, et c’est avec des matériaux correct pas du premier prix.

Ce serait pas mal de constituer un fil dédié "coût des travaux" rassemblant les expériences des membres. J’ai fait une recherche rapide sans trouver de telle discussion. Est-ce qu’un vétéran peut me confirmer que ça n’existe pas ici?

bichon64 a écrit :

Comment prépariez vous le rendez vous avec le banquier ?

Si vous avez le code postal de la localisation de votre bien, je peux vous produire des analyses sur le risque locatif à verser au dossier pour votre banquier (=mesure de votre capacité à louer ce bien sur le moyen/long terme)


www.acheterpourlouer.co - Outil d'aide à la décision et à la recherche dans l'investissement immobilier locatif

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#21 12/11/2013 12h20 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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bascarol a écrit :

Bonjour,

Vous allez rentrer dans le cadre du  "Changement d’affectation" (Foyer -> Appartement) il va donc falloir commencer par :

Permis de Construire, sauf si vous n’avez pas de vis à vis ET que le service de l’urbanisme de la Maire soit très compréhensif, vous aurez peut être, mais peu probable, la possibilité de passer par une Déclaration Préalable de travaux.

Permis de Construire = Architecte, sauf si vous êtes compétent dans le domaine. Sinon faudra convaincre le service de l’urbanisme.

Ceci étant dit, Ensuite il vous faudra mettre les appartements aux normes RT 2015. Le permis de construire vous l’exigera.

Alors 270€/m² vous sous-estimez fortement le budget.

Très beau projet, ne lâcher pas si vous avez murement réfléchi à tout ce qui a été dit par les intervenants  ci-dessus

.

La norme RT 2015 n existe pas, la rt2012 est en vigueur depuis janvier 2013 seulement et bon nombre de constructeurs ne la maitrise pas encore..  La prochaine sera la RT 2020 prévue pour 2019 et des bâtiments passifs

Cela dit +1 avec vous 270€/m2 c est très peu…
La maison est en bonne état? Au prix ca m etonnerai fortement
Compter aussi ajouter des compteurs eau et elec , minimum 1000€ par compteur soit déjà 10 000€ de compteur.


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#22 12/11/2013 21h58 → Acheter un foyer de village pour y faire 4-5 appartements... (location)

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julien62 a écrit :

La norme RT 2015 n existe pas, la rt2012 est en vigueur depuis janvier 2013 seulement et bon nombre de constructeurs ne la maitrise pas encore..  La prochaine sera la RT 2020 prévue pour 2019 et des bâtiments passifs

Vous avez raison de le souligner, c’est un abus de langage de ma part.

La RT2012 doit amener les habitations entre 40 et 65 kWh/m²/an, suivant les régions.
La RT 2015 en son époque avait pour but de créer un intermédiaire et d’amener le Cepmax à 30kWh/m²/an.

Mais nos têtes pensantes ont préferé renvoyer le tout à 0 en 2020. Déjà que la RT2012 à 2 ans de retard alors la 2015…

La Réglementation Thermique est né en 1997 avec un premier cap en 2005. 2006 pour la DPE et 2007 le Grenelle "avorté" de l’environnement. En 2009 il avait envisagé la RT 2015 qui n’a jamais vu le jour "officiellement" puisque jamais publié.

Une première réduction en 2012 etait prévue (en retard). Il y avait un deuxieme cap à passer en 2015, présenté maintenant non plus comme un nouvel objectif à atteindre mais comme une date butoir pour mettre le collectif en place (soit 7kWh/m²/an  de rajouter pour le réduire sur 3 ans) afin de ne pas pénaliser les collectifs.

le prochain cap est 2020 avec 0 consommation, on devrait donc etre en autosuffisance. Voir de produire plus que nous ne consommons. Du moins c’est ce que souhaite les biens pensants.

Je pense que la RT 2020 évoluera d’ici là, les crises seront passées par là, d’autres Présidents, d’autres Ecologistes et en 2019 on rigolerra de voir les constructeurs nager dans la choucroute avec une reglementation incompréhensible et irréalisable avec les outils d’aujourd’hui.

Il ne faut pas sous estimer l’acharnement de nos politiques à faire du "politico-écologiquement correct"
Il suffit de voir la multitude de certificats aujourd’hui
- BREAMM
- HQE
- LEED
Qui gagnera ce combat ?

.

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