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#1 30/10/2013 12h58 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Bonjour à tous,

Je reviens vers vous car je n’arrive toujours pas à solutionner mon problème. Un bref récapitulatif s’impose:

Je suis actuellement en train d’acheter un immeuble de 10 studios dans une station thermale, ne pouvant pas gérer cette immeuble moi-même car trop éloigné de mon domicile je dois donc embaucher une personne et là le problème se pose.
Connaissant cette activité, les curistes restent en moyenne 19-21 jours dans les studios et les tâches pour la personne qui s’occupera de gérer l’immeuble sont de 3 ordres.
- reception des appels et envois des contrats de location (tâche adinistrative)
- Acceuil des curistes et également assurer la visite de fin de cure.
- ménage des studios une fois le départ des curistes

J’estime à 32-35 heures par mois le temps nécessaires pour effectuer la globalité de ces tâches sachant que c’est un temps lissé sur l’année et que la période hivernale est calme puisque les termes sont fermés donc juste quelques tâches administratives trés lègères.

Plusieurs questions:
- Comment rédiger un contrat de travail sachant:
- que les curistes n’arrivent pas tous et ne partent pas tous le même jour
- sachant également que les appels téléphoniques peuvent se faire à toutes heures de la journée mais ne seront pas tres nombreux (beaucoup de réservation d’année en année).
- sachant que le ménage sera effectuer suivant le départ des curistes et donc jamais le même jour et les mêmes heures.

On m’a déja conseillé de faire appel à un auto entrepreneur qui me facturerait les heures prestées mais impossible car gros risque de requalification à cause du lien de subordination entre les 2 parties.

je me suis renseigné également sur les sociétés de secrétaire externalisée mais souvent certaines répondent au téléphone mais ne font pas l’administratif mais jamais les deux. (ou alors je ne les connait pas)
De plus je prèfèrerais le contact humain toujours important dans une demande de location et non pas un centre de reception d’appel tres impersonnel.

Voyez vous des solutions à mon problème? Est ce que quelqu’un a déja fait rédiger un contrat d’embauche et par qui, notaires, avocats, comptables???

Par avance merci

Mots-clés : lmnp embauche contrat

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#2 30/10/2013 13h30 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Je n’ai pas d’expérience dans ce domaine … Mais à la lecture de votre message, pourquoi ne pas découper le sujet :

1- reception des appels par une société de secrétariat
2- réservation par internet
3- envois des contrats de location par vous même
4- Accueil des curistes et également assurer la visite de fin de cure par une agence immobilière
5- ménage des studios une fois le départ des curistes avec une entreprise de ménage.

Si vous embauchez la même et seule personne pour faire cela, n’oubliez pas qu’elle aura des vacances à prendre, qu’elle peut tomber malade, etc, etc. Il faut regarder de près ce que cela implique.

Dernière modification par Boubouka (30/10/2013 14h55)

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#3 30/10/2013 14h16 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Merci Boubouka pour votre réponse

1) cela peut se faire néanmoins les personnes demandent souvent des renseignements sur le lieux, les activités, la distance des thermes, est ce qu’une société est capable de renseigner ce genre de choses même en lui donnant les informations

2) Même si nos séniors ont tendance à se rajeunir (enfin en afit on vieillit smile) tous sont loin de posseder une connection internet et de savoir se servir s’un ordinateur.

3) Je gère déja un autre immeuble de 4 studios et mon activité professionelle ne me permet pas de me liberer plus de temps pour gèrer l’envois et la reception des contrats.

4) Possible mais chère payée pour une prestation souvent infime car pas de caution demandée et pas de ménage a vérifié donc prestation sommaire.

5) Entreprise de ménage possible déja pensée mais jamais le même jour donc doit être avisée par mes soins pour chaque studio

Je sais les risques que je prends à embaucher une personne c’est pour cela que je vais passer par un contrat interim au début (Si j’arrive a établir un contrat de travail) pour voir un peu la fiabilité de la personne mais j’aimerais tout de même garder une âme à l’immeuble pour que les curistes aient un contact unique et pas que ça devienne impersonnel et sans charme. Je pense que c’est important.

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#4 30/10/2013 14h52 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Avez-vous un logement de fonction à proposer sur place ?
Je pense que vous pourriez passer une annonce sur un site spécialisé "gîtes et chambres d’hôtes". Il y a des personnes qui n’ont pas les moyens d’investir et qui souhaitent exercer ce type de métier.

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#5 30/10/2013 15h08 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Bonjour,

cela correspondrait assez bien aux profils des gardiens qu’on embauche dans les organismes HLM.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#6 30/10/2013 15h10 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Non je n’ai pas de fonction aà proposer néanmoins je ne pense pas avoir trop de difficulté à trouver une personne le soucis principal et comment éditer un contrat de travail en accord avec l’activité proposée.

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#7 31/10/2013 16h45 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Peut-être que je ne connais pas suffisamment l’activité, mais pour moi, justement la difficulté n’est pas technique, mais surtout de trouver la bonne personne.

Le contrat, il suffit d’aller voir un avocat.

Par contre, que toute la gestion de votre immeuble repose sur un seul salarié géré à distance me semble bien risqué. Et s’il tombe malade ? Qui gère l’immeuble pendant ses vacances ? Et s’il s’avère finalement peu autonome et vous sollicite en permanence ?

Les personnes qui sont douées à la fois pour l’accueil/l’administratif et faire le ménage sont rares…

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#8 31/10/2013 18h42 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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D’accord avec vous IH, c’est pour cela que je suggérais quelqu’un qui a la "fibre" pour ce type d’emploi.
Les propriétaires de CH et très souvent aussi de gîtes font eux-mêmes le ménage la plupart du temps … en plus de gérer leur sites internet, les annonces, les contrats et tout l’administratif, la relation client en direct (accueil, conseil touristique, etc).

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#9 31/10/2013 18h54 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Isa6068 a écrit :

Les propriétaires de CH et très souvent aussi de gîtes font eux-mêmes le ménage la plupart du temps … en plus de gérer leur sites internet, les annonces, les contrats et tout l’administratif, la relation client en direct (accueil, conseil touristique, etc).

Voilà, comme vous l’indiquez, ils sont propriétaires…

Quand on a des billes dans le business, on se découvre une polyvalence que l’on imaginait pas. Quand on est salarié, c’est une autre affaire…

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#10 31/10/2013 19h42 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Ne pouvez pas l’embaucher sous le statut de l’autoentrepreunariat ?

OU donner la gestion à une agence qui gerera pour le ménage comme cela se fait en station de ski ?

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#11 01/11/2013 10h51 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Déléguer la gestion d’un ensemble de locations meublées n’est pas évidente, en fait.
Le plus simple est de faire appel à une agence immobilière, qui facturera un forfait sur le chiffre d’affaires et fera appel à une entreprise de nettoyage (et de blanchisserie si besoin pour le linge).
Ce serait le même type de rémunération avec un auto-entrepreneur, mais je ne vois pas l’intérêt de préférer cette solution à une agence immobilière locale - le risque de conflit en cas de "mauvaise gestion" est plus difficile à gérer à mon avis.
Embaucher un salarié suppose d’une part de trouver le bon profil (on a déjà évoqué le problème), et d’autre part de trouver le bon contrat de travail, là je rejoins Herrecir40. Un contrat de travail forfaitaire et annualisé est-il possible entre 2 particuliers ? Faut-il prévoir un relevé d’heures mensuel entrant dans le cadre d’un contrat de travail à temps partiel annualisé ?
Certains propriétaires de CH ou de locations meublées font le choix de la location-gérance pour une gestion déléguée.

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#12 04/11/2013 09h22 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Tout d’abord merci à tous pour vos posts.
J’ai vu un avocat pour une prise de renseignement, le type de contrat, la réglementation et là je peux vous dire que je suis ressortis un peu anéantis devant tant de difficultés pour faire un contrat, ça m’a ouvert les yeux sur beaucoup de choses, et surtout remis en question fortement.
En plus des risques évoqués plus haut par investisseur heureux et auxquels j’avais déja pensé mais que j’étais prêt à prendre en étant confiant sur le fait de trouver la "bonne" personne, il ne m’est de toute manière pas possible d’embaucher quelqu’un car le coût reviendrait beaucoup trop cher.
Je m’explique, ayant demandé un P0i et dessus figurant le type d’activité, et je dois me référer à la convention collective liée à cette activité qui est gardien d’immeuble et là la flexibilité est carrément inexistante smile
Je devrais donc imposer à mon employé d’être sur place un minimum d’heures par semaine et à des jours répétitifs, heures totalement inutile car les tâches comme je l’ai dit sont à des jours bien définis, et d’imposer des horaires variables qui ne doivent pas être supérieur à un certain pourcentage des horaires fixes, enfin bref je vous passe les autres problématiques liée à certains points de jurisrudence etc etc….

Je ne me décourage pas pour autant et j’ai pris en compte les dires de Boubouka, mais en raccourcissant l’activité à seulement 2 points.
1) Reception d’appels, renseignements, booking et administratif
2) Acceuil, mémage.

D’après l’avocat que j’ai eu il n’y a aucun risque de requalification si je trouve 2 entrepreneurs pour effectuer ces tâches car c’est un service sans lien de subordination, les personnes travailleront avec leurs propres matériels, donc j’ai déja pris RV avec une secrétaire externalisée proche de chez moi pour voir si cela pourrait fonctionner et je m’attaquerai à la recherche d’une femme autoentrepreneur pour la seconde partie du travail.

Je vous tiendrai informer de la suite des opérations et des soucis que je peux rencontrer, on ne sait jamais, ça pourrait interesser quelqu’un.

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#13 04/11/2013 10h35 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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vous avez raison de procéder ainsi.

Embaucher quelqu’un c’est s’embarquer dans une liste infinie de problème

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#14 12/11/2013 14h16 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Bonjour Herrecir (et merci de m’avoir répondu sur un autre fil ;-) ),

je partage avec vous mon expérience : je loue un appartement en courte durée à distance. La condition sine qua non est effectivement d’avoir quelqu’un sur place pour faire l’accueil et le ménage (une voisine femme au foyer dans notre cas, c’est l’idéal). Quand elle part en vacances, j’ai une autre voisine qui peut faire l’accueil et une femme de ménage qui peut venir, mais c’est moins pratique d’avoir deux personnes qu’une, c’est pour dépanner.

Je fais moi-même les renseignements avant le séjour (avant et après réservation), car cette voisine ne maîtrise pas parfaitement le français écrit et que je souhaite me confronter au "marché" pour apprendre (certes je n’ai qu’un appartement, pas 10). Mais cette tâche peut être faite par n’importe qui qui connaît les appartements, même sans être sur place.

Franchement, je ne vois pas ce qu’on pourrait vous requalifier en faisant travailler un ou plusieurs auto-entrepreneurs pour ces tâches qui sont loin d’être un plein temps et qui me semblent parfaitement en cohérence avec leur statut.

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#15 26/03/2014 14h35 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Suite à l’accord de la banque le projet va pouvoir je l’espère être mené à bien.
Voici la structure qui devrait être finalisée:

1) Un personne embauchée via un contrat interim pour s’occuper de la reception et du départ des locataires.
2) Une personne avec statut auto-entrepreneur pour la partie secretariat: Reception des appels, facturation, planning…
3) Une personne avec statut auto-entrepreneur pour le ménage des studios.

Les 3 personnes seront liées par mail et tout doit être coordonnées pour avoir de l’efficacité.La personne 2 envoie les planning aux 2 autres pour que chacun soit au courant de l’arrivée et du départ des locataires.
J’espère que ça va fonctionner, je vous en dirai plus dans quelques mois.

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#16 26/03/2014 14h59 → LMNP 10 studios : embaucher un salarié pour la gestion (lmnp embauche contrat)

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Merci pour ce retour d’informations

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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