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Forums des investisseurs heureux

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#26 05/02/2015 21h27 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Bonsoir

un lien à faire entre 2 sujets
Comment prendre les meilleurs photos d’un appartement ?

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#27 05/02/2015 22h14 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Vibe a écrit :

Je suis actuellement du côté locataire (et en plus CDD, mais avec 4,5 fois le loyer). Ma mère va se porter garant (proprio, 3 fois le loyer et fonctionnaire) et l’agence demande, entre autre, le livret de famille de ma mère !??

Quel est l’intérêt pour l’agence d’un tel document ? Ils veulent vérifier que c’est bien ma mère ?? Un garant c’est un garant, peut importe que ce soit ma mère ou un ami ou je ne sais qui du moment que cette personne se porte garant ! Un truc m’échappe.

Je travaille actuellement en tant que gestionnaire sinistres loyers impayés (auprès d’un courtier en assurance) et je m’occupe entre autre des procédures d’expulsion et de recouvrement.

Je pense qu’il demande ce document en cas de procédure de recouvrement. L’huissier peut demander ces documents (état civil du locataire et de sa caution) pour mener à bien sa procédure de recouvrement (rechercher l’ex locataire débiteur qui est parti à la cloche de bois -  donc sans donner d’adresse / et dans certains cas, le tribunal peut demander ces informations).

J’ajouterais aussi (ce qui peut sembler d’un bon sens, mais je suis toujours étonner de retrouver souvent ce genre de détails souvent révélateur), de bien vérifier sur les fiches de paies, qu’aucun acompte n’est pris.  C’est souvent révélateur de précarité.

N’hésiter pas à mes poser des questions concernant ces procédures, c’est mon quotidien.

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#28 09/08/2015 12h13 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Ce que je me demande.
C’est qu’en temps que propriétaire, accepteriez-vous un locataire donc les revenus salariaux sont d’un peu moins de 2 fois le loyer hors charge.
Mais qu’à côté de cela en rajoutant les revenus mobiliers (dividendes, coupons…) ont arrive à un total de revenus de 4 fois le loyers.

J’en discutais avec le propriétaire de mon immeuble et il m’indiquait que pour lui les revenus mobilier était trop fluctuant et il ne prendrait pas le risque.

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#29 09/08/2015 12h46 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Bonjour,

Disclaimer : Je ne suis pas propriétaire bailleur

A mon sens, il parait judicieux de considérer l’assiette globale des revenus (comme le font les impôts d’ailleurs).
On peut partir du postulat qu’une personne avec des revenus mobiliers (qui plus est conséquents) fait plus attention à son argent que ceux qui n’ont que leurs revenus d’activité (à voir au cas par cas, ce n’est pas non plus une généralité).

Si le flux total est de 4 fois le loyer cela me parait bon. Il suffit ensuite de regarder les points suivants :
- Proportion entre les revenus du travail versus flux de revenu global
- Source réelle des flux mobiliers (CTO, PEA, autre ?)
- Performance sur la durée et (peut-être le plus important) historiques des dernières années

A noter que de se baser sur les revenus du travail écarte quelques populations :
- Retraités
- Rentiers en devenir
Alors que ces populations sont relativement peu risquées (toutes choses égales par ailleurs).

Ce n’est que mon humble avis.

Bien à vous,


Dooffy

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#30 14/08/2015 12h52 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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William a écrit :

Vibe a écrit :

Je suis actuellement du côté locataire (et en plus CDD, mais avec 4,5 fois le loyer). Ma mère va se porter garant (proprio, 3 fois le loyer et fonctionnaire) et l’agence demande, entre autre, le livret de famille de ma mère !??

Quel est l’intérêt pour l’agence d’un tel document ? Ils veulent vérifier que c’est bien ma mère ?? Un garant c’est un garant, peut importe que ce soit ma mère ou un ami ou je ne sais qui du moment que cette personne se porte garant ! Un truc m’échappe.

Je travaille actuellement en tant que gestionnaire sinistres loyers impayés (auprès d’un courtier en assurance) et je m’occupe entre autre des procédures d’expulsion et de recouvrement.

Je pense qu’il demande ce document en cas de procédure de recouvrement. L’huissier peut demander ces documents (état civil du locataire et de sa caution) pour mener à bien sa procédure de recouvrement (rechercher l’ex locataire débiteur qui est parti à la cloche de bois -  donc sans donner d’adresse / et dans certains cas, le tribunal peut demander ces informations).

J’ajouterais aussi (ce qui peut sembler d’un bon sens, mais je suis toujours étonner de retrouver souvent ce genre de détails souvent révélateur), de bien vérifier sur les fiches de paies, qu’aucun acompte n’est pris.  C’est souvent révélateur de précarité.

N’hésiter pas à mes poser des questions concernant ces procédures, c’est mon quotidien.

D’un point de vue juridique , Une agence à le droit de vous demander ce type de document.

Logement vide relevant du secteur privé : dossier du candidat

http://vosdroits.service-public.fr/part … tml#N100F7

Cordialement

Dernière modification par Obama (14/08/2015 13h01)

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#31 14/08/2015 23h44 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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DDtee a écrit :

Alors là les bras m’en tombent…
C’est une clause que j’ai pu lire dans tous les baux que j’ai collecté, quelque soient leurs origines (notaire, agence, huissier)

Je suis également atterré !

pour ma part, dans l’état des lieux, je met des prix en face des "dégradations" (trous dans les murs, réfection de la peinture, de la moquette…)
du coup, je me dis que même si le locataire a le droit de faire ce qu’il veut, le "tarif" l’en dissuadera

ceci dit, je cherche désespérément un locataire qui refasse sols et peintures dans un appart loin de chez moi et je ne trouve pas (même avec prise en charge des fournitures et réduction du loyer)

comme quoi le monde est mal fait quelque fois ;big_smile

Concernant la clause résolutoire, c’est tout de même très dissuasif. J’ai eu un seul locataire qui m’a fait un impayé, mais la lecture attentive devant lui de la clause l’a remis dans le droit chemin !


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#32 17/08/2015 18h59 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Bon travail de Vauban. Je me permets d’apporter quelques éléments

Vauban a écrit :

En cas d’intérêt mutuel, indiquer au candidat locataire que pour la signature du bail, il faudra amener:
(…)
* La caution représentant un mois de loyer hors charges
(…)
Recevoir du locataire:
(…)

* La caution (un mois de loyer hors charges) et le premier loyer (un mois de loyer charges comprises)

Le terme caution bien que souvent employé est impropre : il s’agit du dépôt de garantie. La caution est une sûreté personnelle (=garant).

Je demande en plus :
Contrat de travail
3 dernières quittances de loyer
justificatif de domicile.

Dernière modification par Franc23 (17/08/2015 19h00)

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#33 17/08/2015 21h40 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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… très complet…

et insister sur le fait de vérifier l’authenticité de chaque pièce
téléphone à l’employeur, au précédent bailleur…

récemment, une candidate m’a remis tout un tas de fiches de paie
en fait je me suis aperçu qu’il y en avait deux du même mois, mais avec une police légèrement différente sur l’une des deux fiches
un faux

c’est tellement facile
je vous donne un cours si vous voulez, 10 minutes sur photoshop ;big_smile


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#34 09/09/2015 13h40 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Bonjour à tous,

Je m’apprête (enfin je vais essayer de tenter l’aventure) à gérer un studio meublé moi-même.
Ce post est très précieux car ce sera une grande première pour moi si j’arrive à aller jusqu’au bout de la première étape (c’est à dire l’état des lieux).

Apportez-vous tous une imprimante lors de la signature du bail ?
Je comprends bien qu’il peut y avoir des erreurs et donc des modifications à apporter en direct mais je ne suis pas équipée d’une imprimante portable (je n’en ai pas l’utilité dans ma vie quotidienne car j’ai une imprimante classique).

Je vous remercie d’avance pour votre aide.


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#35 09/09/2015 13h57 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Je n’apporte pas d’imprimante, je prends deux de mes exemplaires d’EDL et nous les remplissons ensemble avec le locataire puis chacun en garde un signé par nous deux. Si j’ai plusieurs locataires (coloc) je leur en laisse puis je photocopie l’autre en rentrant et je leur envoie les doubles.

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#36 09/09/2015 14h06 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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S’il y a des corrections à faire sur le bail, elles peuvent être faites de manière manuscrites, les 2 parties signant à coté, et en récapitulant le nombre de mots barrés/ajoutés en fin de contrat avec les signatures.

Ceci dit, en envoyant préalablement à la signature le bail en pdf pour le porter à leur connaissance et éventuelles remarques, je n’ai jamais eu à faire de modification sur place/en direct. Par ailleurs, je doute que beaucoup de bailleurs se promènent avec une imprimante portative.

Quant à l’état des lieux, il est rempli de manière manuscrite en direct et en présence du locataire.

Dernière modification par julien (09/09/2015 14h17)

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#37 09/09/2015 21h14 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Concernant la falsification de document, je ne sais pas si l’information a déjà été donné
mais on peut vérifier la validité d’un avis d’imposition sur le site Impôt.gouv.


Présentation - Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#38 25/11/2015 13h50 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Bonjour à tous

1er pas dans l’investissement immobilier locatif j’ai une petite question d’ordre pratique.

Ou trouvez-vous les supports pour la gestion de vos locations ( bail; état des lieux… )  Au début de la check list il est indiqué un site internet Tissot mais les documents ont un prix élevé.

Ma question est peut être toute bête mais ou trouvez-vous les documents nécessaires à la gestion sans que ceux-ci soient payants et gréve la rentabilité.

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#39 25/11/2015 15h15 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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@flooze
Je me suis posé les mêmes questions il y a deux mois.

En ce qui concerne l’état des lieux, il y en a pas mal de disponibles en ligne gratuitement, j’ai utilisé celui-ci.

En ce qui concerne le bail, je n’ai pas trouvé de modèle gratuit. J’en ai acheté un sur pap.fr, il était à jour de la loi Alur (d’après eux), assez complet et nettement moins cher que ceux disponibles dans les librairies spécialisées. Vous pourrez en profiter pour commander des quittances de loyer.

Si vous louez meublé, il vous faudra également une liste de mobilier, qui se trouve facilement en ligne.

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#40 25/11/2015 15h50 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Personnellement j’ai acheté un exemplaire de chaque document (modèle de bail, de caution solidaire, d’état des lieux, de quittance…) à 2€ chacun sur PAP. Je fais ensuite des copies pour chaque nouveau bail, et je ramène une photocopieuse lors de l’état des lieux pour faire des copies de la version finale.

Sachant que la réglementation change continuellement, et que l’on se dirige de plus en plus vers des baux standardisés, je vois de moins en moins la plus-value d’utiliser des modèles plus coûteux.

L’utilisation de papier carbone par Tissot reste quand même sympa pour faciliter la production de l’état des lieux en 3 exemplaires identiques sans avoir à se trimballer de photocopieuse ou de les refaire à la main.

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#41 25/11/2015 19h50 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Décret du 7 novembre…

service-public.fr a écrit :

Candidat locataire : quels sont les documents exigibles par le propriétaire ?

Publié le 10 novembre 2015 - Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Un décret publié au Journal officiel du samedi 7 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives qui peuvent être demandées au candidat à la location et à sa caution pour la location d’un logement nu ou meublé dans le parc locatif privé.

Avant la signature du bail, le propriétaire (ou l’agent immobilier) peut exiger certains documents au candidat locataire, voire à la personne qui se porte caution pour lui. Ces documents permettent de prouver l’identité des personnes concernées et de s’assurer de leur niveau de ressources.

Liste des pièces justificatives pouvant être exigées des candidats à la location (liste précise fournie en annexe du décret) :

    une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire ;
    une seule pièce justificative de domicile ;
    un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles ;
    un ou plusieurs documents attestant des ressources.

Liste des pièces justificatives pouvant être exigées de leurs cautions (liste précise fournie en annexe du décret) :

    pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire ;
    une seule pièce justificative de domicile ;
    un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles ;
    un ou plusieurs documents attestant des ressources.

À savoir : les pièces à fournir peuvent être des copies des documents originaux (les documents originaux devant pouvoir être présentés à la demande du bailleur).

source.

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#42 25/11/2015 21h41 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Même ça, c’est standardisé… et ne sera jamais respecté en zone tendue
mais indispensable à avoir en tête


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#43 01/02/2016 14h25 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Rappel: Bien faire signer le bail en direct et non à distance.

Bernard2K a écrit :

Cette anecdote montre le danger de la signature à distance ! C’est quand même mieux quand le bailleur (ou son agence) fournit le bail et que tout le monde signe le bail autour d’une table. Bien parapher chaque page aussi. Ainsi, il n’y a pas de contestation possible sur la version du document qui a été signée.

Sujet source

Message édité par l’équipe de modération (01/02/2016 19h51) :
- ajout du lien vers le sujet source


Parrainage Binck (100€)

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#44 01/02/2016 15h08 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Vous citez ma réponse, mais pour que ça soit plus clair pour les gens qui découvrent ce sujet, je cite en retour votre anecdote qui m’a inspiré ce commentaire :

Jeff33 a écrit :

un locataire (..) a changé certaines clauses du bail qu’il aurait trouvé abusives sans prévenir le propriétaire (le fait précis; le futur locataire a retapé le bail sur ordinateur (je suppose), a signé, a redonné le bail changé au propriétaire qui a signé sans savoir que le bail a été changé

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2016 15h09)

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#45 01/02/2016 19h49 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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On voit vraiment des trucs énormes…

Petite question, que faites vous pour faire signer un bail de visu avec toutes les parties quand la distance vous sépare ?

Exemple, vous louez à un étudiant à Paris, mais ses parents, qui sont aussi caution, sont à Nice
Vous refusez de louer ? Vous faites venir les parents ?


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#46 02/02/2016 08h57 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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J’ai déjà eu le cas.
J’envoie le bail et le document de caution, pour remplissage des parents.
Je rempli ensuite avec le locataire.

Personnellement, je refait le tour du bail avec le locataire. En lui expliquant les différentes parties, ses obligations, …
D’un ça permet d’expliquer, parce que j’ai pas mal de jeune, et ensuite de refaire le tour du document! wink

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#47 02/02/2016 13h03 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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gunday a écrit :

Personnellement, je refait le tour du bail avec le locataire. En lui expliquant les différentes parties, ses obligations, …
D’un ça permet d’expliquer, parce que j’ai pas mal de jeune, et ensuite de refaire le tour du document! wink

Nous faisons la même chose, en plaçant au passage une petite anecdote du style "nous sommes très dévoués et réactifs pour nos locataires car nous voulons qu’ils soient au mieux. En contrepartie, nous sommes intransigeants avec les loyers car nous avons un gros crédit à rembourser. Nous avons déjà eu des soucis et avons fait expulser le locataire malveillant très rapidement"

Dit sur le ton un peu détendu, ça permet de planter le décor sans que le locataire potentiel se sente brusqué…


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#48 03/02/2016 11h57 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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gunday a écrit :

J’ai déjà eu le cas.
J’envoie le bail et le document de caution, pour remplissage des parents.
Je rempli ensuite avec le locataire.

J’avais lu sur le forum que la signature à distance de l’acte de cautionnement ne garantissait pas que les mentions manuscrites devant obligatoirement y figurer étaient bien de la main du garant.

L’intervenant ayant soulevé ce point indiquait y remédier en demandant une authentification par notaire ou par huissier de l’acte de cautionnement rédigé à distance, ce qui semble être une sage précaution.

Après, ça peut être délicat à mettre en pratique et j’en ai d’ailleurs fait l’expérience lors de ma dernière mise en location (les parents l’ont plutôt mal pris : ils m’ont fait vertement comprendre qu’ils ne comprenaient pas l’intérêt de ma demande et ont préféré se désister et aller voir ailleurs).

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#49 03/02/2016 13h57 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Tchouikov a écrit :

J’avais lu sur le forum que la signature à distance de l’acte de cautionnement ne garantissait pas que les mentions manuscrites devant obligatoirement y figurer étaient bien de la main du garant.

Dans ce cas, excepté le passage par un notaire, toutes les informations rédigés à la main peuvent être contesté.

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#50 05/03/2016 13h52 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Perso quand je passe une annonce et que je suis contacté pour de plus ample renseignements  je retourne ma 1ere question qui est :quel est votre situation professionnel?  déja ça fait le tris des canards boiteux  et chez moi y’a beaucoup de canards boiteux

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