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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 24/10/2013 22h12 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Bonjour,

Ce message ne prétend pas avoir valeur universelle mais reflète simplement mon opinion à ce jour sur la question et a vocation à susciter un débat argumenté.

Introduction

Pendant de nombreuses années, j’ai considéré l’endettement et l’effet de levier comme le mal absolu et ne pouvais pas concevoir qu’une personne rationnelle pouvait acheter un bien à crédit. Vous connaissez mon côté binaire et tranché. J’ai appris avec le temps à être plus mesuré sur ce point, bien que je revienne de loin sur le sujet.

L’endettement - Un mal ?

Comme chacun sait, s’endetter pour acheter un bien a un coût. Lequel d’entre nous conseillerait un crédit revolving à un TEG de 20 % pour acheter un téléviseur dernier cri à un ami (ou même à un ennemi ?) ? Comment accepter le risque de surendettement associé ? Si je perds demain mon emploi, n’aurais-je pas le couteau sous la gorge ? L’endettement n’est-il pas caractéristique d’une personne vivant au-dessus de ses moyens ?

C’est principalement contre ces effets négatifs que mon opposition de principe s’élevait.

L’endettement - Un bien ?

J’ai reconsidéré ma position à la lumière des 2 éléments suivants:
* Certains investissements permettent d’obtenir une rentabilité supérieure au taux du crédit.
* Pour ne pas risquer le scénario du surendettement, il faut se placer dans une situation dans laquelle notre patrimoine net (si possible liquide) est supérieur à la dette.

En respectant ces deux règles, l’endettement apparaît sous un jour positif.

Le levier - Qu’est-ce que c’est ?

L’effet de levier lié à l’endettement est simplement un amplificateur: il accentue les situations positives comme les situations négatives. Plus l’endettement est fort, par rapport au patrimoine net, plus l’amplification est forte: c’est le niveau de levier. L’amplification a en elle-même un coût.

Niveau de levier direct

En fonction du type d’investissement réalisé, les conditions de crédit ne seront pas les mêmes.

Pour un emprunt pour acheter des actions (crédit lombard), les conditions sont assez défavorables:
* Les actions nanties pour garantir l’emprunt ne sont valorisées qu’à une fraction du prix du marché.
* Il faut être en mesure de répondre aux éventuels appels de marge, qui plus est au mauvais moment.
* Les taux sont souvent (mais pas toujours) variables et plus élevés que pour un emprunt immobilier.
* La durée des emprunts est courte (3 ans). L’investisseur est soumis au bon vouloir de son banquier.

Si l’on ne veut pas être forcé de vendre au mauvais moment, je ne suggérerais pas d’emprunter plus d’un quart de son patrimoine net liquide pour acheter des actions.

Pour un emprunt immobilier, les conditions de crédit sont bien meilleures:
* La garantie valorise le bien au prix d’achat.
* Si le marché immobilier baisse, votre banquier ne va pas vous faire un appel de marge pour reconstituer la garantie.
* Il est possible d’obtenir un taux fixe correct.
* Les durées d’emprunt peuvent être longues.

Pour un emprunt immobilier, je ne suggérerais pas d’emprunter plus de 100 % de son patrimoine net liquide par ailleurs (sauf pour se constituer un patrimoine en partant de 0, comme expliqué ci-après).

Niveau de levier indirect sur les actions

Le passif des entreprises est constitué de dettes et de capitaux propres. En achetant une action, l’investisseur est exposé au levier de l’entreprise. Il s’agit donc d’un levier indirect. J’applique généralement aux entreprises les mêmes règles que je m’impose à moi-même, lors de ma sélection: l’endettement doit si possible être inférieur aux capitaux propres et les actifs liquides permettre de rembourser immédiatement la dette.

Je déconseillerais fortement les produits à fort levier en bourse (warrants, turbos, options, etc…), sauf à se placer dans une situation dans laquelle le fort levier est atténué par un actif liquide sans levier (ce qui permet de faire descendre le levier global).

L’effet de levier - Attention au deuxième effet Kiss Cool !

Vous avez trouvé des investissements immobiliers à 10 % et des crédits à 20 ans autour de 3 %. Partant d’un patrimoine net de 100 000 euros, vous empruntez 1 000 000 d’euros, la marge bénéficiaire au-delà de l’autofinancement permettant de convaincre votre banquier du bien fondé de l’opération. Jusque là tout va très bien: gérant correctement vos biens, vous parvenez à maintenir ce niveau de revenu et bénéficiez à plein du différentiel entre revenus et taux du crédit.

Mais soudain, en raison d’un accident de la vie, de l’explosion d’une centrale nucléaire située à proximité ou à cause de la perte de l’attractivité économique de la région, rien ne va plus. Vous vous retrouvez surendetté alors que vous êtes un bon gérant, incapable de faire face à la situation. Ces risques sont peu probables, j’en conviens, mais leur sévérité est majeure car un niveau de levier trop élevé vous expose à un risque de surendettement.

Il ne me semble pas nécessairement irrationnel de s’exposer à ce type de risques pour une période de temps très limitée (5 ou 10 ans ?) pour se constituer rapidement un patrimoine en partant de 0. Par contre, je recommanderais vivement de réduire la voilure (i.e. le niveau de levier) dès que possible, pour ne pas risquer de se brûler les ailes.

L’endettement et l’inflation

L’un des risques majeurs et sournois pour les personnes disposant d’un patrimoine est l’inflation. Placer son patrimoine dans l’immobilier ou en actions (lorsque les entreprises sont capables de répercuter auprès de leurs clients les hausses des coûts de leurs fournisseurs) est une bonne protection contre l’inflation. Un placement monétaire sera à l’inverse généralement dévoré par l’inflation.

L’endettement est un outil permettant non seulement de se protéger contre l’inflation mais même d’en bénéficier. En empruntant de la monnaie, qui subit l’inflation, et en achetant un bien l’en protégeant (immobilier / actions), l’investisseur en bénéficie.

En période de rente, cet outil peut être particulièrement puissant. Si le rentier parvient par exemple à faire un crédit in fine à taux fixe à un taux raisonnable sur une période longue pour un montant globalement équivalent à ses actifs pour acquérir des immeubles de rapport à forte rentabilité (10+ %), il s’agira d’une excellente protection de l’ensemble de son patrimoine contre l’inflation, afin d’éviter qu’il ne se réduise comme peau de chagrin.

Conclusion

De mon côté, vivant mal le risque de surendettement, je n’abuse pas du levier et reste dans une configuration sereine dans laquelle l’endettement est inférieur au patrimoine net liquide, en investissant le montant du crédit dans l’immobilier, même si, comme chacun sait maintenant et cela n’engage que moi (Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions…), je préfère l’investissement en actions, qui ne permet malheureusement pas un investissement à crédit dans des conditions aussi satisfaisantes que celles d’un crédit immobilier. Un levier autour de 1,25 sur mes actions pourrait également constituer un prolongement logique de ma stratégie (le risque de ne pas pouvoir faire face à un appel de marge lié à une évolution défavorable des prix des actions est alors très atténué).

Quelle est votre opinion argumentée sur l’endettement / le levier / le niveau de levier optimal ?

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (25/10/2013 08h05)

Mots-clés : effet de levier, endettement, levier


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

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#2 24/10/2013 22h44 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Toujours autant de plaisir à lire ce cher Vauban !

Pour rebondir sur 2 points de ce post voici mes lignes de conduite pour ce qui est de l’endettement relatif à l’investissement immobilier : je ne fais pas en sorte que mon patrimoine soit supérieur à la dette (même si c’est probablement le cas) mais je calcule si en cas de pire tuile (accident nucléaire pour reprendre l’exemple) je pourrai toujours faire face aux mensualités. Certes sûrement avec peut-être un léger changement de train de vie mais rien qui n’oblige à remettre ma stratégie globale en cause.

Et effectivement l’inflation joue pour nous lors d’un crédit immo à taux fixe. Une mensualité de 1000€ aujourd’hui si elle est déjà facilement assumable n’en sera que plus facilement absorbable dans 10 ans.

PS : j’ai la sécurité de l’emploi et une progression de carrière connue à l’avance …


Mes différentes et modestes expériences d'épargne et d'investissements, sur une Vie Riche & Douce

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#3 24/10/2013 23h18 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Pour la gestion de mon patrimoine, j’ai plusieurs réflexions.

J’essaie de suivre depuis quelques années le rendement net de mon patrimoine avec également la répartition entre les actifs.

Pour la poche actions et obligations (en particulier pour la gestion en direct - environ la moitié de mon patrimoine), je suis de près le rendement obtenu. Je fais le choix de faire un peu de crédit pour financer cette poche. Cela reste assez raisonnable, et booste un peu le rendement obtenu sans grande prise de risque.J’ai entre 10% et 20% des actifs de cette poche financées à crédit.
Les crédits ont les origines suivantes : crédit perso, avance sur assurance vie, avance sur titres/placement… (=> voir mon reporting mensuel pour plus de détails - sujets de ces crédits abordés à maintes reprises).

Ensuite, dans cette poche actions/obligations il y a des leviers "sans crédit". Par exemple, j’ai moitié big caps et moitié small caps. Le comportement des smalls ressemblent à celui des bigs avec un déphasage temporel et aussi un effet de levier à la baisse et à la hausse.
De même sur les obligations, j’ai quelques obligations à taux variables indexées sur les taux long, qui sont historiquement très bas (achetées à environ 50%), j’ai donc un levier X2 sur la hausse des taux longs.

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#4 25/10/2013 06h16 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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@Vauban , depuis votre post sur l’immeuble de 14 logements j’ai pris beaucoup de plaisir à lire vos commentaires argumentés et pleins de bon sens.
Le post que vous venez d’initier est très intéressant et devrait inciter à de nombreux commentaires.

Pour ma part , je dirais que tout ce que vous avez évoqué est vrai et juste ( immobilier / action , taux d’endettement , niveau de levier ) par contre chacun à sa propre perception du risque.

Il est certain qu’au début on achète un bien immobilier locatif en sachant que l’on peux couvrir les mensualités et les charges puis ensuite on en prend un deuxième etc ….

Chacun  en fonction de ses revenus , de son patrimoine atteindra ses propres limites d’achat à partir d’un niveau d’investissement , ces limites seront soient un choix personnel de constitution de patrimoine définis à l’avance , soit une limite de "bon sens" , soit une limite imposée par la banque.

J’ai toujours défendu l’investissement immobilier comme méthode pour se constituer tant des revenus passifs , un patrimoine , une retraite future et la possibilité de trouver une autre voie dans sa vie qu’un travail salarié.
Pour cela j’ai investi depuis plusieurs années en privilégiant le cash flow positif ce qui est rassurant pour une banque et permet de continuer à investir , chaque bien permet d’augmenter ses revenus passifs , le cumul de plusieurs biens à revenus passifs permet une indépendance financière et ceci grâce à l’emprunt sur une longue durée , l’achat avec travaux , la rénovation pour la valorisation du capital et les gains à l’achat.

Depuis 2 ans j’ai procédé à des reventes de 4 logements qui m’ont permis de me constituer une base financière en vue de réinvestir dans des immeubles en supprimant les charges de copropriété.

Le seul point qui me gène dans votre développement est le deuxième effet Kiss Cool

"Il ne me semble pas nécessairement irrationnel de s’exposer à ce type de risques pour une période de temps très limitée (5 ou 10 ans ?) pour se constituer rapidement un patrimoine en partant de 0. Par contre, je recommanderais vivement de réduire la voilure dès que possible pour ne pas risquer de se brûler les ailes"

Justement je dirais qu’il faut avancer prudemment au début pour appréhender l’effet fiscal et charges d’un achat immobilier , prendre le temps de bien comprendre les rouages du locatif et ensuite la montée en puissance progressive n’en est que plus facile.
Je ne vois pas pourquoi réduire la voilure alors que vous maitrisez votre sujet , que des biens sont en partie finis d’être payé , que vous avez la capacité à investir plus grand, l’historique bancaire plaide en votre faveur pour de nouveaux emprunts.

Dans une situation d’impossibilité de remboursement  , votre bien est hypothéqué, la banque reprend le bien et le vend sans impacter les autres biens ( cas de votre centrale nucléaire ) , personnellement je serais plus inquiet quand un bien m’appartient totalement par rapport à un risque nucléaire, une destruction , actuellement mon patrimoine appartient en grande partie aux banques et je  perçois un cash flow de 1.000 € mensuel , quand j’achèterais un autre bien , j’augmenterais de nouveau ce cash flow.

Ce débat promet d’être intéressant , chacun donnera son avis mais en partie lié à son aversion aux risques et à ses objectifs patrimoniaux.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 25/10/2013 06h39 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Bonjour a tous,

pour ma part, et mon argumentaire va etre assez court, je deteste l’endettement. J’ai l’impression d’etre un esclave de mon banquier quand je suis endette. Par contre, j’encourage les autres a s’endetter, cela me permet de faire des bonnes affaires sur le marche immobilier lorsque le marche chute et que les emprunteurs ne peuvent plus payer.

Quant a l’investissement locatif, trop de paperasse et d’ennuis potentiels avec les locataires (surtout a distance).

Bref, je suis bien avec ma RP et mon portefeuille d’actions, avec 0 dette. Je suis libre de faire ce que je veux et ca, c’est le luxe pour moi!

Bien cordialement

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#6 25/10/2013 10h32 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Bonjour à tous,

Il y a quelques temps je voyais aussi le crédit et l’endettement comme une mauvaise chose.

Je le vois toujours dans ce sens pour un prêt conso mais pas pour un prêt immo au contraire .

Aujourd’hui l’endettement  avec prêt immo est un outil fiscal et de construction de patrimoine, donc un effet de levier important. 

Je m’explique :

Défiscalisation des intérêts de crédit de ma RP ( logement acheté en VEFA).
Défiscalisation sur les revenus et des intérets du Scellier.
Défiscalisation des intérêts du crédit SCPI sur les impôts foncier.
Défiscalisation des intérêts du crédit de mon local commercial ( SCI )

Au final , plus j’ai d’intérêts ( limite opter pour des prêt In fine) , moins je paie d’impôt. 

Vivre dans l’endettement ou surendettement reste pour moi une stratégie intéressante en minimisant les risques et en restant dans des opérations d’autofinancement, je garde une très bonne qualité de vie, assure un patrimoine pour mes enfants et  paie un peu d’impôt.

Je suis conscient par contre qu’avec cette solution , dans 10 ans si je n’ai plus de crédit, les impôts passeront par la , j’essaierai donc de toujours vivre dans l’endettement et au final de toujours réinvestir pour créer plus de patrimoine.

Cordialement,

Mathieu

Dernière modification par mathieums (25/10/2013 10h41)

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#7 25/10/2013 11h32 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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totalement d’accord avec Philippe30 et Mathieums.

Lorsque les premiers investissements à credit apportent une garantie,aucune obligation de réduire la voilure.

la notion de risque est personnelle et evolue avec le temps.
à 20 ans pour moi,200 000 francs etait une grosse somme,aujourd’hui 200 000€ me semble être une grosse somme,pour certains la barre est à 2 000 000 ou 20 millions,pour d’autre c’est de l’ordre de quelques milliers d’€


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#8 25/10/2013 11h58 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Au final , plus j’ai d’intérêts ( limite opter pour des prêt In fine) , moins je paie d’impôt.

Lorsque les premiers investissements à credit apportent une garantie,aucune obligation de réduire la voilure.

Notre gouvernement pense exactement comme vous.

Enfin, je sais bien que mon point de vue 0 endettement ne fait pas l’unanimite (c’est ce que l’on appelle un euphemisme), c’est bien pour cela que je suis parti de France. Quand la pensee dominante est au "plus je m’endette, plus je m’enrichis."  ou "Ah oui, mais moi, c’est different, je fais plus attention que les autres.", il est temps de disparaitre. Pas envie de payer pour les conneries des autres.

Mais c’est vrai que tout pousse a l’endettement autour de nous, ca fait tourner les banques, l’immobilier, et fait baisser les impots… Et ca fait pedaler les gens dans leur roue de hamster.

Enfin, tout ceci n’est bien sur que mon humble avis, je peux me tromper, ca m’arrive tres souvent.

Bien cordialement

Dernière modification par Wawawoum (25/10/2013 12h05)

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#9 25/10/2013 13h11 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Je suis agriculteur.Installé à à peine 24 ans sans aucun apport. Si on applique votre raisonnement au monde de l’entrerpise,Wawawoum,on transporte les marachandises à dos d’anes.

Rien à voir entre l’endettement de l’Etat(endettement de fonctionnement) et un endettement(qui peut etre Etatique,d’entreprise ou de particulier) d’investissement.

Pour faire une comparaison simple,l’Etat s’endette pour acheter des écrans plats(en partie) mais aussi pour de l’investissement(scolarité).

Si vous avez pu quitter la france c’est surement parce que l’endettement de l’Etat a financé vos études.

la notion de zero dette est une notion personnelle.Le credit est un outil tout simplement


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#10 25/10/2013 13h29 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Wawawoum je ne comprends pas vraiment votre point de vue.

Les entreprises dont vous achetez les actions ont-elles zero endettement ?

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#11 25/10/2013 14h32 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Mais c’est vrai que tout pousse a l’endettement autour de nous, ca fait tourner les banques, l’immobilier, et fait baisser les impots… Et ca fait pedaler les gens dans leur roue de hamster.

C’est du capitalisme à mon sens , je ne cautionne pas tout mais je m’adapte.

Cordialement,

Mathieu

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#12 17/03/2014 04h51 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Je relance en retard, je n’avais pas vu les réponses.

toutdoucement a écrit :

Si vous avez pu quitter la france c’est surement parce que l’endettement de l’État a financé vos études.

Ou parce que mes parents ont payé des impôts peut-être également? N’étant pas américain, je considère qu’il n’est pas normal que mes enfants soit endettés quand ils commencent leur vie active. Je considère que c’est à moi de financer les études de mes enfants. Et à personne d’autre.

On me ressort souvent cet argument de la "France a payé mes études", mais la France n’est que la somme des individus qui la constitue. Tout le monde a payé. Que voulez-vous donc? Me supprimer ma liberté et me forcer à travailler en France pour "rembourser" mes études? Que j’aille baiser les pieds de Mr Hollande pour m’avoir accorde la chance de poursuivre des études? N’oubliez que l’État, c’est Vous, c’est votre argent et c’est vous (et moi sur les avoirs que j’ai en France) qui payerez les pots cassés.

Pour connaitre un peu le monde agricole, je trouve qu’il y a des abus sur l’endettement. Quand tout va bien, on préfère se remettre la tête sous l’eau et acheter un nouveau tracteur ou une nouvelle moissonneuse batteuse, tout çà dans le but de ne pas payer un centime d’impôt. Et en tant que jeune agriculteur, vous aurez à payer tout cela dans le prix d’une nouvelle exploitation.

Et la mentalité "si au début çà marche, aucune raison de réduire la voilure" est justement celle qui nous a mené où nous sommes aujourd’hui au niveau endettement. Au contraire, c’est quand tout va bien qu’il faut rembourser ses crédits et réduire la voilure, parce que le temps se gâte toujours, et que c’est à ce moment là que votre crédit peut vous faire mal. Et en ce moment, il fait mal.

Disons que je préfère partir d’une mentalité de "zéro endettement", puis dans certains cas particuliers de faire des exceptions, plutôt que de se dire que c’est comme çà et de me mettre un crédit à 20 ans sur le dos sans vraiment réfléchir aux conséquences. Je ne pars pas en croisade contre l’endettement, je m’insurge juste contre la mentalité de ce post qui est de dire "endettez-vous, de toute façon, tout le monde le fait". Si l’on pouvait se responsabiliser un petit peu, çà ne ferait pas de mal. L’endettement peut être dangereux et doit être traité comme tel, et non, je n’aime pas les entreprises endettées, ou plutôt celles qui n’ont pas de collatéral.

Dernière modification par Wawawoum (17/03/2014 05h16)

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#13 17/03/2014 09h45 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Voilà un raisonnement qui me plait…

Je suis engagé en politique, et j’ai eu quelques chefs d’entreprises qui m’ont sorti qu’il fallait consommer de la dette à tout va en tant que collectivité territoriale. Tant que c’est pour de l’investissement, aucun problème me disaient ils. Ah certes, aucun problème, mais en augmentant quand même les impôts, aucun problème pour satisfaire le besoin frustrant de certains édiles, aucun problème, mais qui décide du ratio limitatif? si tant est que pour ces messieurs il existe… en fait on ne parle pas d’investissement à crédit de manière exceptionnelle, mais plutôt qu’il est exceptionnel de ne pas investir à crédit !

On pourrait se dire, ma foi, c’est comme l’investisseur rentier, il fait du levier à mort. Oui, mais d’une part l’investisseur a des revenus fixes et ne peut pas tricher passé un moment comme on le fait en augmentant par exemple les taux d’imposition. Et, d’autres part, vivre sous crédit conso, est ce vraiment ce que l’on attend de nos villes?

Pour ce qui nous concerne plus directement, je suis néanmoins d’accord que sans effet levier, la perfusion sociale (ou ascenseur social) serait encore plus faible. C’est pourquoi ma réflexion n’est pas terminée à ce sujet et il ne faut pas jeter le bébé avec l’eau du bain. Mais dans l’idéal je préfère largement un capital plus faible net de dettes, que l’inverse.

Dernière modification par BorderLine (17/03/2014 09h48)

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#14 17/03/2014 11h40 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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L’endettement lorsqu’il est créateur de capital est sain et c’est une nécessité si l’on ne dispose pas de fonds personnel.

L’endettement pour la consommation comme évoqué n’est pas une bonne chose car non seulement les taux sont importants mais c’est de l’argent jeté par les fenêtres car que l’on prenne l’exemple de la voiture ou de la TV , une fois sorti du magasin ils ont déjà perdu une partie de leur valeur.

Sauf à investir dans des voitures de collection mais là on parle bien d’investissement ou non d’achat compulsif pour se faire valoir auprès du groupe social.

Les impôts locaux suivent le même raisonnement que celui de la plupart des Français , le paraitre …combien de maire font des arrangements dans les communes depuis moins d’un an.
Tout le monde dis que c’est beau etc …..mais quel maire parle de l’augmentation de 100 % de la dette de la commune ( je sais de quoi je parle).

Si l’on parle des maires et des communes , il n’y que très peu de contrôle de leur actions et les dégâts sur les finances de la commune peuvent mettre plusieurs années avant d’être résorbé.
Une démocratie participative , des limitations d’investissements sans accord  des concitoyens , des référendums pour les dépassements de montants ou les gros investissements  permettraient un vrai contrôle et surtout la fin des dérives de petit arrangements  sur les terrains à bâtir et les horreurs architectural inventé par des architectes qui ont oublié qu’ils ne sont plus en soutenance de projet mais dans la vrai vie.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 17/03/2014 15h18 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Je n’avais pas vu ce fil.

La question ne me semble pas de définir un bon endettement ou un mauvais (il ne paraît pas absurde d’acheter des biens de consommation à crédit, même si je ne l’ai pas fait depuis très très longtemps), mais ce que serait un endettement sain (ie remboursable sans danger). Tout est dans la mesure …

La fuite en avant de certains investisseurs me semble extrêmement risquée, encore plus aujourd’hui vue la conjoncture incertaine (je me suis déjà longuement exprimé sur le sujet sur l’endettement long).
J’ai déjà raconté des gamelles retentissantes d’investisseurs à qui tout réussissait à un moment où, pourtant, ça roulait (en 97/98 exactement pour celui auquel je pense le plus souvent qui possédait plusieurs centaines de logements… et plus rien depuis ; il a perdu tout ce qui était déjà financé pour éponger une seule grosse gamelle… en essayant d’abord de sauver les meubles, s’enfonçant dans l’erreur jusqu’à tout perdre).

Sur la question de l’effet levier : il est indéniable : je me suis "enrichi" en travaillant et par l’endettement, pas en grappillant misérablement centime après centimes à éplucher les pubs Lidl et autres discounters. (Il y a des loisirs plus sympas dans la vie que le consumérisme rationalisé à l’extrême wink )
Mais je n’ai jamais cédé aux sirènes du surdimensionné, entre autres sans doute parce que ma situation personnelle m’empêchait de disposer de trop de temps pour faire de trop grands plans sur la comète. J’avais pourtant (et j’ai toujours) crédit ouvert chez mon banquier.
Il suffirait de demander… Vous avez l’impression que c’est le moment ?

Sur la question de réduire la voilure : dans le climat actuel, j’ai  idée que le désendettement après remboursement des premiers investissements immo peut permettre de diversifier ses actifs… plutôt que renforcer sa position… tout en restant liquide pour saisir d’éventuelles opportunités. C’est mon choix.

Dernière modification par Range19 (17/03/2014 15h33)

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#16 21/10/2015 23h37 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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vauban a écrit :

Pendant de nombreuses années, j’ai considéré l’endettement et l’effet de levier comme le mal absolu et ne pouvais pas concevoir qu’une personne rationnelle pouvait acheter un bien à crédit.

Bonsoir,

Je relance cette discussion que j’ai trouvée alors que j’étais sur le point d’en lancer une sur le même sujet.
Avec le point de vue exactement inverse. Je considère depuis longtemps (et encore plus maintenant avec les taux bas que nous connaissons) que le recours à l’endettement pour investir dans l’immobilier (avec effet de levier) est la façon la plus simple pour s’enrichir, puisqu’on investit "l’argent qu’on n’a pas" c’est à dire l’argent de la banque qu’on rembourse avec celui du locataire.

Malheureusement, pour diverses raisons j’ai longtemps été dans l’incapacité d’avoir recours au crédit. Or, depuis peu, je suis en situation de pouvoir emprunter. Je cherche donc un bien à acheter, et là problème (car je ne suis pas seul à décider !).

Pour que l’effet de levier joue à plein je comptais investir dans une ville moyenne qui offre des taux de rendements très intéressants, en vue d’acheter un bien qui serait exclusivement destiné à la location.

Madame n’est pas d’accord et souhaite investir dans une grande ville où nous pourrions acheter ce qui deviendrait plus tard notre résidence principale (on louerait dans un premier temps et on s’y installerait dans quelques années). Le hic c’est que dans cette ville les rendements sont beaucoup plus faibles. 

Donc ma question est, faut-il chercher à emprunter à tout prix, même si c’est pour acheter un bien dont la rentabilité est "moyenne" (du moment qu’elle est supérieure au taux du crédit) ? ou faut-il absolument viser une rentabilité "haute" (et en pratique dans notre cas, cela veut dire qu’on n’achètera sans doute pas et qu’on n’exploitera donc pas notre capacité actuelle à emprunter) ?

Merci pour vos conseils.

Dernière modification par dangarcia (21/10/2015 23h41)

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#17 21/10/2015 23h58 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Bonjour Dangarcia,

je pense surtout que l’achat d’un bien pour du locatif et l’achat d’une RP n’ont strictement rien à voir.
La RP, ce sera l’achat "coup de coeur", l’achat où l’on va se faire plaisir sur certains points.
Le locatif, ce sera (ça doit être, AMHA) l’achat que l’on fait avec sa calculette plutôt qu’avec ses "sentiments".
   
De même, est-ce que vos locataires auront les mêmes attentes que vous ?
Pas évident… Donc, je trouve compliqué d’optimiser un investissement locatif avec des critères de choix qui seront les vôtres, adaptés à votre mode de vie (et non ceux des locataires lambda).

Frédéric


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#18 22/10/2015 00h04 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Peut être en étudiant le principe de la colocation arriverez vous à concilier vos objectifs?


Pourquoi pas Vous?

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#19 22/10/2015 08h25 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Je ne serai pas aussi catégorique que vous sur le placement ’plaisir’ d’une RP. Si vous souhaitez investir, l’argent immobilisé dans votre RP vous limitera dans vos investissements.

J’ai revendu dernièrement une belle maison pour en racheter une moins chère. La différence de prix entre le deux maisons a eu un effet de levier sur mes investissements locatifs. Je suis d’accord aussi avec maxicool. On n’achète pas pour soi comme pour un locataire. Cela dit, si vous achetez un bien rentable qui vous plait pour y habiter plus tard, ne vous privez pas, mais faites bien vos calculs pour que les déficits soient optimisés lors du passage du bien locatif en RP. L’administration y veille…

Pour en revenir à votre question dangarcia, oui c’est intéressant d’emprunter actuellement car les taux sont bas et que l’on finira bien par refaire un peu d’inflation. Par contre, lisez tout ce qui est écrit ici, ayez l’ambition de trouver des rendements nettement supérieurs aux taux d’emprunt.


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#20 22/10/2015 09h53 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Il me semble qu’une autre différence, c’est que le locatif est moins sensible à une baisse du marché immobilier (si on est bien dans une logique d’en conserver la possession au long terme).

- on achète du locatif en faisant un très bon coup (bien placé, ville en progression démographique, bon prix, coût des travaux maîtrisés, etc), on peut avoir une rentabilité brute >10 %. Ca va faire des revenus confortables et à long terme.
Si le prix de l’immobilier ancien baisse de 30 % dans les 10 ans à venir. A terme, ça va sans doute faire baisser les loyers (les proprios se contentant de loyers plus bas puisqu’ils ont payé le bien moins cher), mais c’est un mouvement très lent, et limité. Peut-être baisse de 10 % du loyer d’ici 10 ans : on passe à 9 % de rentabilité brute, c’est pas bien grave.
Et même en cas de revente, la décote risque d’être plus basse que les 30 % généraux du marché, s’il est revendu avec tous les logements occupés et qu’il a été entretenu (qui cracherait sur un immeuble avec 9 ou 10 % de rentabilité ?)

- on achète sa RP sur un coup de coeur, parce qu’elle correspond pile à ce qu’on recherche. On la paie donc cher. On la met en location, rentabilité brute 3 %. 10 ans plus tard, on se rend compte qu’on ne va finalement jamais y habiter, because changement dans notre vie. Si le marché immo ancien a baissé de 30 %, on en fait quoi ? On la revend avec 30 voire 40 % de décôte (en comptant les frais) ? Ou on continue à la louer à 3 % de rentabilité brute ? Peut-être est-on obligé de la vendre (les aléas de la vie) et alors la perte sèche sur la revente est inévitable…

Il me semble qu’il y a actuellement un risque que l’immo soit sur une tendance descendante de long terme (dégonflement de la bulle). J’ai bien dit un risque : personne ne peut être sûr de rien, mais enfin la tendance débutée depuis 2007 n’est pas réjouissante. Voir les travaux de Jacques Friggit : Evolution des prix des logements par rapport aux revenus en septembre 2015
Si la tendance longue à la baisse se confirme, un investissement immo locatif très optimisé et à long terme y sera peu sensible ; alors que l’investissement dans une RP y sera bien plus sensible (comme on le voit avec les histoires de gens ayant acheté leur maison en 2006-2007 et qui ont du la revendre ensuite avec forte décote).

Dernière modification par Bernard2K (22/10/2015 11h45)

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#21 22/10/2015 13h49 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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Si vous aimez les dominos pourquoi pas, j’aime pas de mon coté.

Les anciens qui faisaient preuve de bon sens disaient : "Je n’achète que si j’ai l’argent."

C’est à la foi si simpliste et tellement vrai. Seulement ce discours ne tiens plus car il faut maintenant 20 25 voir 30 ans pour se payer un bien.

Les gens qui se disent proprios, déjà ils sont locataires de leurs banques, faut le savoir et pas se voiler la face.

Deuxièmement la France vas de mal en pis. ( chômage, dette, cout de la vie trop cher, possible déflation, etc … )

L’argumentation du tout venant, fonctionne toujours de la même façon :

Si vous louez toute votre vie, vous n’aurez rien à toi à la fin. Pretexte aussi connu, il faut bien laisser quelque chose à sa descendance.

Sauf que les prix du marchés sont complètement décorrélés du salaire ; quand je vois des maisons basiques à 250K 300K et que beaucoup parlent de cela comme d’une somme normale, voir lambda … on marche sur la tête. Les impôts se référant à la possession d’un bien sont déments.

Je passe sur la partie location d’un bien acheté, avec une législation largement défavorable au propriétaire.

Si il faut acheter obligatoirement pour le tout venant pour pas passer pour un "pigeon" qui loue, et bouffer des pates avec son fils toute la journée, ca fais léger et cher la vie "d’esclave".

Alors y’a bien un Olivier Seban par ci, une Elise Franck par la pour masquer les carences manifestes d’une pseudo rentabilité immobilière, ca reste quand même bien maigre.

Je suis pas un pro de l’argumentation, ma pensée étant en vrac, mais au fond tout est lié.

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#22 22/10/2015 19h43 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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maxicool a écrit :

je pense surtout que l’achat d’un bien pour du locatif et l’achat d’une RP n’ont strictement rien à voir.
La RP, ce sera l’achat "coup de coeur", l’achat où l’on va se faire plaisir sur certains points.
Le locatif, ce sera (ça doit être, AMHA) l’achat que l’on fait avec sa calculette plutôt qu’avec ses "sentiments".

C’est du bon sens, et le pire c’est que c’est quelque chose que j’aurais pu écrire moi même mais parfois on perd le recul nécessaire pour analyser une situation dans son ensemble. Merci pour ce rappel !

lachignolecorse a écrit :

Pour en revenir à votre question dangarcia, oui c’est intéressant d’emprunter actuellement car les taux sont bas et que l’on finira bien par refaire un peu d’inflation. Par contre, lisez tout ce qui est écrit ici, ayez l’ambition de trouver des rendements nettement supérieurs aux taux d’emprunt.

J’ai cette ambition mais il faut aussi tenir compte de la réalité du terrain. Dans la petite ville où je comptais investir, je pense qu’on peut obtenir 8-10% de rentabilité brute. Dans la grande ville à côté, je pense que c’est mission impossible, on peut tabler sur du 5-6% au mieux. Mais c’est une grande ville très attractive, le risque de vacance est à mon avis quasi nul, et les prix sont relativement bas aujourd’hui (NB: ce n’est pas en France, pour le sport je vous laisse deviner, mon nom en lui même est un gros indice !)

Bernard2K a écrit :

- on achète du locatif en faisant un très bon coup (bien placé, ville en progression démographique, bon prix, coût des travaux maîtrisés, etc), on peut avoir une rentabilité brute >10 %. Ca va faire des revenus confortables et à long terme.
Si

Pardon de vous couper wink mais à partir du moment où vous avez une rentabilité supérieure à 10% il est assez évident que quoiqu’il arrive, sauf cataclysme, vous êtes relativement tranquille.
Le tout c’est de la trouver, cette rentabilité. A Paris ou proche banlieue par exemple, je ne crois pas que ce soit possible.

Bernard2K a écrit :

- on achète sa RP sur un coup de coeur, parce qu’elle correspond pile à ce qu’on recherche. On la paie donc cher. On la met en location

Cf ma réponse à maxicool, cette idée d’acheter-pour-louer-puis-habiter n’est pas judicieuse, on abandonne. Soit on achète pour louer, soit on achète pour habiter. Et vous avez raison sur le faut que sur l’achat d’une RP on est moins regardant sur le prix et on risque de se retrouver "collé" avec un bien peu rentable le jour où on voudra déménager.

Pour le reste, comme dit plus haut l’investissement ne se ferait pas en France donc nous ne sommes pas dans ce cas de figure (tendance descendante, risque de bulle, etc.) j’aurais dû le préciser au début mais je voulais placer la discussion davantage sur le sujet de l’endettement que celui de l’immobilier.

Merci pour vos commentaires qui font avancer notre réflexion.

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#23 22/10/2015 20h32 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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youku a écrit :

Si vous aimez les dominos pourquoi pas, j’aime pas de mon coté.

Les anciens qui faisaient preuve de bon sens disaient : "Je n’achète que si j’ai l’argent."

C’est à la foi si simpliste et tellement vrai. Seulement ce discours ne tiens plus car il faut maintenant 20 25 voir 30 ans pour se payer un bien.
(…)
Je passe sur la partie location d’un bien acheté, avec une législation largement défavorable au propriétaire.
(…)
Alors y’a bien un Olivier Seban par ci, une Elise Franck par la pour masquer les carences manifestes d’une pseudo rentabilité immobilière, ca reste quand même bien maigre.

C’est quand même affolant de lire ce genre de raisonnement sur ce forum.

S’il est parfaitement justifié de mettre en garde sur les risques inhérents à l’effet de levier et à l’investissement locatif, le rejeter en bloc comme vous le faites, ça ne tient pas la route.

Déjà, l’intérêt de l’immobilier locatif :
- il y a des bonnes affaires à faire. Ça demande beaucoup de recherches, de précautions etc. et souvent une forte implication personnelle (le temps passé aux recherches, aux calculs, aux démarches, et souvent aux travaux), mais elles existent.  Qui cracherait sur un rendement net > 5 % par les temps qui courent ?

Sur l’effet de levier par l’emprunt :
- à partir du moment où le bien est facilement louable et où le remboursement d’emprunt est payé par les loyers, et où l’on a pris les précautions nécessaires (épargne de précaution etc.) Pourquoi se gêner ?
- les intérêts d’emprunt peuvent être déduits du revenu locatif lorsqu’on est imposé au réel. Donc le prêt est quasi gratuit (même si pas sans risque, évidemment). De même pour les impôts, que vous décrivez comme "déments" : la taxe foncière est déductible. Pourquoi refuser un emprunt presque "gratuit" et un impôt déductible, grâce à ce mécanisme fiscal ?
- les taux des emprunts sont historiquement bas.

Sur le risque locatif :
- à partir du moment où le bien est louable (forte demande locative, bien attractif et en bon état, loyer conforme aux prix du marché), le risque de vacance locative est faible. Le principal risque est donc le locataire indélicat qui ne paie pas son loyer. Il y a deux précautions principales pour y faire face : la caution solidaire ou la garantie des loyers. Ce n’est pas simple, les démarches à faire peuvent être lourdes, mais ça donne tout de même une très bonne garantie d’être payé. Autres précautions de bons sens : s’assurer de la solvabilité du locataire avant de louer (mais ce n’est pas suffisant) ; diluer le risque (avec des biens différents, dans des quartiers ou des lieux différents, et des profils de locataires différents).

En résumé : pas facile : oui. Difficile de trouver la bonne affaire : oui. De nombreuses précautions à prendre pour limiter les risques : oui. Rejet en bloc : non !

Dernière modification par Bernard2K (22/10/2015 20h41)

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#24 23/10/2015 09h32 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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@youku : le terme "immobilier" regroupe de nombreux concepts et il serait réducteur de tout mettre dans le même panier.

Concernant la résidence principale, je ne l’ai jamais considéré comme un placement. Le logement est une nécessité, fonction des besoins et envies personnels de chacun. Votre analyse est juste, le ratio prix/loyers est historiquement très haut alors que le contexte économique global s’est dégradé, il convient donc d’être très prudent avant de s’engager avec un emprunt qui sera long. Mais pour celui qui a une situation personnelle et professionnelle stable, l’achat de la RP reste une décision patrimoniale incontournable.

En revanche l’immobilier locatif, et en particulier à l’échelle pratiquée par beaucoup d’intervenants de ce forum, doit plutôt être vue comme une micro-entreprise pour laquelle le gérant a recours a l’endettement pour acquérir des actifs de qualité, se développer et augmenter son chiffre d’affaires. Le bon sens paysan auquel vous faites références n’est pas d’éviter l’endettement (connaissez-vous une seule entreprise qui n’ait pas recours à l’endettement pour se développer ?) mais plutôt de bien sélectionner ses actifs pour que la rentabilité attendue soit cohérente avec le niveau de risque que l’on souhaite prendre.

Notons que les achats immobiliers mixant investissement et projet personnel sont souvent contraignants à gérer et peu rentables (viager, résidence secondaire…) ce qui démontre bien que ce sont deux univers à part.

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#25 23/10/2015 10h35 → Effet de levier et investissement immobilier... (effet de levier, endettement, levier)

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@dangarcia : je ne connais pas le marché sur lequel vous chassez, mais du moment que votre investissement est rentable, peu importe. Attention à ne pas bloquer votre capacité d’endettement avec des projets peu rentables qui vous limiterons pour vos autres choix.

J’ai investit il y a 20 ans comme beaucoup dans des appartements dans lesquels je me voyais bien habiter. Rentabilité nette de 4 à 6% mais chaque mois, il fallait remettre un peu d’argent tous les mois car j’avais privilégié des emprunts sur des durées courtes. Bilan, c’est de l’immobilier pépère qui me permettait d’avoir un job prenant à côté (j’avais délégué la gestion) mais cela a bloqué ma capacité de développement. J’avais la possibilité d’acheter un appartement tous les 3/5 ans.

Je viens d’investir dans des immeubles. Rentabilité nette 10 à 14%. bilan, c’est de l’immobilier qui prend du temps et ma capacité d’épargne n’est pas totalement bloquée car les biens s’autofinancent largement et me dégagent de la trésorerie. Cela me permettra d’ici 1 à 2 ans de refaire une opération.

Ce sont deux cas extrêmes. Tout dépend de votre temps disponible, des opportunités que vous trouverez et du projet de vie de votre famille.


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