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Forums des investisseurs heureux

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#26 26/08/2015 19h19 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Réputation :   25 

Je ne connais pas votre TMI, et vous ne nous avez pas donné plus d’informations sur les modalités de la location (nue, LMNP), mais ma principale crainte repose dans la forte imposition d’une telle opération dès la première année, là où un emprunt permettra la déduction des intérêts et l’utilisation de l’effet de levier.

Y a-t-il une raison particulière qui vous invite à éviter le recours à l’emprunt (philosophique ? difficulté de constituer un dossier recevable?) ?

Cordialement,

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#27 26/08/2015 19h57 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Réputation :   -3 

C’est bien en location meuble non professionelle.

Nous evitons les credits pour des raisons philosophiques.

A combien estimeriez vous les impots ?

Dernière modification par fatfat (26/08/2015 20h10)

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#28 26/08/2015 20h31 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Réputation :   73 

Si vous achetez cash : vous prenez le prix d’achat : 215000 donc 235000 frais de notaire inclus avec 20000 de travaux , vous êtes à 255000 euros sur le projet.
loyer 350 ×7 ( 6 chambre et un studio d’âpres vos informations )
Sur 12 mois cela fait 29400 euros de loyer soit 11.5 de rentabilité brut.
si c’est bien ?
Cela dépend de l’emplacement de la demande ect..
en general 11.5 de rentabilité c’est plutôt bon car cela s’ autofinance avec un emprunt…
mais vous ne voulez pas d’emprunt; pour les impôts , cela dépend de votre TMI : on va partir sur un exemple d’une tmi à 30 .

Si vous achetez cash, souvent , l’abattement des 50% est plus avantageux en BIC .
en gros vous serez imposable sur 15000 euros à hauteur de 30+15.5 ( prélèvements sociaux ) soit 25% en gros de vos revenu locatif.
à cela s’ ajoute la taxe foncière à payer , les travaux ect…

Souvent avec un crédit , le regime LMNP et placer correctement son cash est la meilleur des formules sur le plan financier.

C’est des calculs à faire : en réel , en bic , cash , à crédit,  pour quel objectif? …..


Le mouvement fait l'argent.

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#29 26/08/2015 21h29 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Réputation :   -3 

Merci pour toutes ces infos.

Nous n’avons pas d’autres revenus en France donc les seuls revenus imposables seraient ces loyers si achetons. Aussi comme nous sommes expatriés, les prélèvements sociaux ne seraient plus applicables pour nous.

Pourriez vous nous aider à évaluer le montant de nos impôts: couple avec 2 enfants.

Merci d’avance.

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#30 26/08/2015 21h42 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Bonsoir,

Pour le calcul de la rentabilité avec le chiffrage  de l’imposition selon le type de location ( meublé,au réel ou forfait…) ,je ne saurais trop vous conseiller le site  rendementlocatif.com qui vous  permettra de comparer les différentes formes d’investissement,avec ou sans prêt…..
Vous pouvez évaluez votre projet  selon le régime fiscal choisi,avec votre situation familiale,le taux de prélèvements sociaux….C’est extrêmement complet et très facile à utiliser pour comparer plusieurs possibilités d’investissement.

Pour le reste,j’imagine que vous avez pensé que le type d’investissement en colocation  pour étudiants risque de générer un turnover plus important qu’en location classique,donc peut-être la nécessité d’avoir une personne à proximité pour gérer cela si vous vivez à l’étranger ou passer par une agence,mais avec les frais que cela engendre.

Cordialement

Dernière modification par creusois (26/08/2015 21h43)

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#31 27/08/2015 04h56 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Réputation :   

Bonjour,

fatfat a écrit :

Merci pour toutes ces infos.

Nous n’avons pas d’autres revenus en France donc les seuls revenus imposables seraient ces loyers si achetons. Aussi comme nous sommes expatriés, les prélèvements sociaux ne seraient plus applicables pour nous.

Pourriez vous nous aider à évaluer le montant de nos impôts: couple avec 2 enfants.

Merci d’avance.

Non, je ne pense pas que quelqu’un puisse calculer votre impot, vous ne donnez pas les informations.

ce lien vous aidera
Impot non resident

Cdt

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#32 27/08/2015 08h46 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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La première question est de savoir si vous allez gérer votre bien ou si en étant toujours à l’étranger vous passerez par un gestionnaire.
Les locations de chambres pour étudiants présentent un turnover important, vous perdrez beaucoup de revenus là-dessus en sus des paiements à l’agence. Il faut faire un bail spécial par chambre avec aussi le problème du maintien en état des parties communes (avec les étudiants ça se dégrade vite tout de même quand ils sont plusieurs). Par ailleurs vous devez assurer une taille minimale par chambre.
Bref le type d’investissement choisi n’est peut-être pas optimal si vous êtes loin.

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#33 01/09/2015 19h49 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Nous avancons serieusement et nous sommes sur le point de finaliser pour une maison toute renovee, absolument sans travaux. Tout est en electrique donc ideal pour des chambres etudiantes.

La maison est bien concue pour y amenager 6 chambres de 10/12 me, 1 cuisine de 10 m2 tout equipee qui servirait de cuisine commune pour les 6 chambres et 1 studio de 25 m2 avec acces jardin 120 m2.

il y aura juste qqs travaux d’amenagement et ensuite tout meubler.

Mon beau-frere va pouvoir gerer ce logement de A a Z et en plus il est bricoleur.

Comme je le disais precedemment, la localisation semble excellente car tout proche du metro qui mene aux universites et il y a une penurie de logements meubles dans cette ville.

Les loyers charges comprises sont en moyenne de 350 Euros pour les chambres et 450 Euros pour les studios.

Je pense avoir une chance de negocier ce bien a 190 000 Euros sachant que le prix de depart est de 210 000. Etant employe a l’etranger et n’ayant aucun revenu de source francaise mais n’ayant pas de propriete en France, les banques ne pretent pas. J’avoue aussi que je n’ai pas envie de contracter un emprunt donc pour cette question, c’est regle.

La taxe fonciere est 900 Euros, a cela s’ajoutera taxe d’habitation (je ne sais pas combien) et assurance. La grosse charge seral l’IR.

En terme de declaration, j’ai fait des simulations et etant donne que je n’ai pas d’emprunt et que la maison a ete entierement renovee (chauffage, electricite, fenetres, parquets…), je ne m’attends pas a des grosses depenses les 1eres annees. C’est donc plus interessant de passer au Micro BIC plutot qu’au regime reel. Il y a apparemment un abattement de 50%.
Je suis marie avec 2 enfants donc 3 parts et etant expatrie je ne devrais pas etre assujetti aux prelevements sociaux. Concernant mon TMI, certains disent que les expatries sont automatiquement a 20% et j’ai vu aussi le calcul du bareme: 22950 (revenus des loyers sur 9 mois)/3= 7650 donc cela ferait 0%.

j’aimerais avoir votre avis sur la TMI correcte a considerer et alors combien d’IR devrai je payer chaque annee considerant les parametres ci-dessus.

Et enfin pensez-vous que c’est un bon investissement sachant que c’est notre premier achat immobilier en France.

Merci a tous.

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#34 01/09/2015 21h10 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Comme je vous l’ai indiquer. Le micro bic sera le plus avantageux pour vous : - car achat cash donc  pas d’intérêt à déduire
- pas de compta à faire et pas de comptable à payer
- vu le montant de la taxe foncière qui n’est pas élevé , même si vous ne le déduiser pas car vous êtes en micro bic sa ne va pas vous pénaliser.
- pas de frais de copro à déduire
- pas de travaux à déduire.

Attention , parfois mélanger famille et investissement locatif n’apporte pas souvent du positif :
- jalousie
- le temps passer à gérer tout les locataires peut être fatiguant ect ect …

Vous avez l’air d’être sur de la demande locative , comment avez vous procéder pour avoir toutes ces informations ?

La rentabilité semble plutôt bonne .

Vous voulez savoir si c’est un bon investissement ?
Difficile de répondre comme on n’à pas visiter le bien, connaissance de la demande, de l’emplacement ect…

Toutes les questions que je vous pose c’est pour vous aider à réfléchir à fond sur votre projet et pas pour vous déstabiliser gratuitement.
Vous devez avoir réponse à tout du tac ô tac ..
c’est essentielle pour réussir un investissement immobilier.

Dernière modification par cricri77700 (01/09/2015 21h11)


Le mouvement fait l'argent.

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#35 02/09/2015 00h21 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Une cuisine de 10 m2 pour 6 personnes…çà ne parait pas top comme confort d’utilisation …et si vous visez une clientèle étudiante il me paraitrait plus sage de ne pas compter sur 12 mois de loyers…mais seulement 10 ou 11 mois à l’année…

Dernière modification par chris76 (02/09/2015 00h22)

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#36 02/09/2015 03h47 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Bonjour

Je suis marie avec 2 enfants donc 3 parts et etant expatrie je ne devrais pas etre assujetti aux prelevements sociaux. Concernant mon TMI, certains disent que les expatries sont automatiquement a 20% et j’ai vu aussi le calcul du bareme: 22950 (revenus des loyers sur 9 mois)/3= 7650 donc cela ferait 0%.

j’aimerais avoir votre avis sur la TMI correcte a considerer et alors combien d’IR devrai je payer chaque annee considerant les parametres ci-dessus.

Si vous obtenez un revenu Fiscal de 7650 , vous paierez 20 % d’IR sur ce revenu. ( ie 1530 euros )
Cdt

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#37 02/09/2015 09h32 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Bonjour,

Attention les chambres faisant moins de 14m2, vous devrez nécessairement établir un seul bail unique pour la maison et non un bail par chambre, comme cela a été abordé dans un autre sujet :

Modèle de contrat de bail-type défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015…

Etes-vous au clair avec les avantages et inconvénients de cette obligation, notamment en matière de solidarité des locataires en cas d’impayés ou de dégâts aux parties privatives et communes ?

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#38 10/09/2015 13h12 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Bonjour, Finalement nous avons abandonne ce projet qui nous parait tres contraignant malgre l’attractivite du rendement.

Et aussi merci encore pour tous les conseils que nous avons recu dans ce forum qui nous ont beaucoup aide.

Nous sommes a la recherche plutot d’immeubles de rapport avec des surfaces un peu plus importantes.

nous pensons avoir deniche une bonne affaire potentielle mais il y a qqch qui nous embete: c’est une grande maison divisee en 3 appartements qui sont loues depuis 13 ans. Il n’y a jamais eu de creux car secteur tres prise, proche universite, proche centre ville d’une tres grande agglomeration , 800 metres du metro, avec toutes commodites a proximite.

Les 3 appartements sont loues en meubles donc c’est vraiment ce que nous recherchons afin de reduire la note fiscale. Mais j’ai demande au proprietaire s’il avait cadastre les appartements et il m’a repondu que ce n’etait pas necessaire car ils sont meubles.

Est-ce que c’est correct d’un point de vue legal?

Les loyers s’entendent charges comprises et il m’a dit qu’il avait pris suffisamment de marge pour largement couvrir l’eau, le gaz et l’electricite. Dans ce cas, faut-il declarer aux impots le loyer total (incluant les charges)?

Merci de vos avis eclaires.

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#39 11/09/2015 19h16 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Si la division n’est pas déclarée, cela risque de devenir n’importe quoi.
Par exemple qui paye la taxe d’habitation puisque les logements n’existent pas ? Comment un logement non identifié est-il assuré ?

Dans votre exemple, il n’y a apparemment pas de compteurs séparés donc le bailleur paye le chauffage des locataires, même si ceux-ci laissent les fenêtres ouvertes smile

A mon opinion, il vous faut vous poser la question d’une régularisation et en mesurer les possibilités et contraintes ou laisser tomber.
Seule alternative faire du Airbnb si/tant que c’est possible.

NB : je n’avais pas vu que vous êtes expatrié, éloigné, l’alternative est donc caduque.

Dernière modification par DDtee (11/09/2015 19h20)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#40 14/03/2016 14h13 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Bonjour a tous,

Nous avons deniche une opportunite interessante qui merite quelques avis.
Le bien est un immeuble ancien de rapport localise dans une grande ville, proche metro, toutes commodites, Centre Hospitalier Regional et Universites. Il se compose actuellement de 7 petits studios (de 14 a 20 m2) tous loues en meubles avec des baux de 12 mois reconductibles. L’ancien proprietaire n’a presque pas eu de vacances ces 10 dernieres annees (bien sur turnover important). Les studios sont tous équipés avec kitchenette , SDB avec douche, simple vasque et WC. Etat general correct, juste rafraichissement des parties communes a prevoir. Chaufface collectif gaz de ville, chaudiere ancienne mais qui fonctionne correctement: je prefererais convertir en chauffage electrique. Electricite: un compteur et chaque studio a son divisionnaire donc ce serait interessant de basculer en chauffage electrique. Votre avis???
Il y a possibilite au dernier etage d’amenager une chambre de 12 m2 et un autre studio de 20 m2 mais celui ci necessiterai des travaux d’amenagement qui sont encore a chiffrer.
8 logements sont cadastres donc il n’y aurait que le studio de 20 m2 a faire cadastrer mais l’agent me dit qu’il n’y  aurait rien a payer pour faire enregistrer ce lot au cadastre.
Il y a aussi une cave et un local de 15 m2 non exploite.

Taxe fonciere=2000 Euros
Revenus locatifs HC=26388 Euros (sur las base des 7 logements existants donc possibilite +)
Prix de vente incluant frais agence=260000 Euros

Etant expatrie, pour des raisons fiscales je continuerais de louer en meuble.
Je connais bien l’agent car nous avons etudie ensemble 3 ans lors de mes 3 dernieres annees universitaires. Il est dans le domaine depuis 15 ans et a toujours ete base dans ce secteur. Pour lui c’est une affaire a ne pas louper. Il peut aussi me recommander par la suite des petits gestionnaires de confiance car etant expatrie, je ne peux pas gerer en direct et meme ayant un beau frere a proximite, je prefere pas impliquer ma famille. Il pourrait intervenir eventuellement si le gestionnaire rencontre un probleme technique necessitant une intervention exterieure.

merci de me donner votre avis et quels sont les criteres importants a considerer, a ameliorer???

Bien cordialement,

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#41 12/04/2016 07h04 → Investir dans l'immobilier locatif en France en étant expatrié ? (expatrie, financement, gestion, immobilier)

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Bonjour,
nouvellement inscrit, nous sommes actuellement à l’étranger depuis plus de 10 ans et depuis quelques années, nous avons investi dans des biens immobiliers.

Aujourd’hui nous avons +/- 46 KEur de rente et 67 KEur de remboursement d’emprunt annuel ( le dernier emprunt se terminant dans 15 ans ).

Nous avons un crédit d’impôt sur les 11 prochaines années au maximum et nous souhaitons encore réinvestir d’ici 7 ans sur fond propre principalement ( 70% fond propre et 30% emprunt).

Plus bas plusieurs interrogations que nous avons actuellement : 

-  Aujourd’hui tout est en nom propre avec ma femme mais nous nous posons des questions pour le futur si nous rentrons en France d’ici quelques années, gestion des biens, donation aux enfants ( 3 ) ?

- Etant expatries, ma femme ne cotise pas à la retraite et nous nous posions la question de s’enregistrer en tant qu’autoentrepreneur ( elle ) pour l’administration de biens. Je ne sais pas si il est possible de créer cette structure pour ses propres biens.

- Quel serait le statut le mieux adaptes a la fois a l’heure actuelle et dans un optique de revenir en France dans plusieurs années. Toujours en nom propres, SCI, auto entrepreneur pour ma femme, groupement d’intérêt économique avec des amis…

Nous avons fait des tests et souhaiterions avoir 80 - 90 KE a l’année de rente pour pouvoir vivre en France et n’avoir plus qu’à gérer nos biens. Tout inclus cela nous permettrait de dégager entre 4 300 et 4 600 Euros net par mois ( inclus ISF-CMU-CSG-CRDS-foncier et IR ). Est-ce que quelqu’un aurait préparer un fichier qui permettrait de calculer son imposition suivant différent critères et des lors le statut le plus adéquate ? Je peux partager ce que j’ai développé pour le moment pas de problèmes.

Voilà, un bref descriptif, dans l’attente de vos retours, questions.

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